Átépítés ügyében szeretnék kérdezni, mert látom, sok itt a tapasztalt építkező.J
Adott Dél-Pesten egy nagyjából 120 nm-es, úgy 60 éves, de stabil ház, amelyet ikerházzá szeretnénk átalakítani. Nagyjából középen szeretnénk kettéosztani, az egyik felét úgy 35-40 nm-rel kibővíteni, és az egészre egy emeletet építeni. A lenti részen falmozgatás alig lenne, maximum bontás (hogy nagyobbak legyenek a terek), viszont összesen 3 új, kis fürdőszobát, két új wc-t, és egy új konyhát kéne kialakítani, valamint 2 új kaput és egy kocsibeállót. A burkolat nagyrésze cserélendő lenne a megnagyobbított ikerházfélben.
A leírt nagyságra szükségünk van/lesz, így abból nem tudunk lejjebb adni, viszont szűk keresztmetszet a pénz (így is ez tűnik a legolcsóbb megoldásnak, a meglévő ház árából amit egyébként is szinte lehetetlen most eladni normál áron - nem tudnánk akkora külön lakásokat/házakat venni, ami elég lenne a családnak, és egyébként is fontos lenne együtt maradnia az egész családnak.)
Lehet, hogy furcsát kérdezek, de mivel még nem csináltunk ilyet, egyáltalán az is felmerült (a lehető legnagyobb költségtakarékosság jegyében), hogy szükség van-e kivitelező/építettő cégre ekkora átalakításhoz, aki elkészíti a pontos tervrajzot, kivitelezés menetét, szükséges anyagokat kiszámolja,stb., vagy elegek a kőmüves, ács, stb. szakemberek, akik a mi terveink alapján készítik el a házat vagy esetleg egy építészmérnök egyszemélyben is elég kivitelező helyett? Hogy kell ezt a lehető legtakarékosabban elkezdeni?
A tapasztaltak, hasonlót már végigcsinálók szerint nagyon nagyjából mennyi pénzből lehet kihozni egy ilyet?
Illetve még egy segítséget szeretnék kérni:
egyelőre csak (ingyenes) árajánlatok kérése céljából (hogy fel tudjuk mérni, egyáltalán bele tudunk-e vágni az építkezésbe) keresem a lehető legolcsóbb, de tartós, minőségi (igen, tudom, a kettő ellentmond, de ár-érték arányra gondolok) kivitelező, építtető cégeket, építési anyag lelőhelyeket, szakembereket egyszóval mindent, ami kell, a lehető legolcsóbban.
Én azt gondolom,nagyon változó lehet egy komplett felújítás ára. ez nagyban függ a megrendelő igényeitől is. látatlanban senki nem tudja megmondani mi mennyibe kerül,ez nagy felelőtlenség lenne.
Én tavaly estem át a lakás vásárláson,és egy teljeskörű felújításon.
Egy nagyon lerobbant állapotút vettem,de jó helyen,nagyon jó áron. de ha sokkal jobb állapotú lett volna akkor sem adtam volna többet érte.
Sok szakemberrel beszéltem,mire összeállt a megfelelő gárda.
csak viszonyításképpen. 6.5M-Ft volt a lakás (65nm2), és ugyanennyi a feújítás! biztosan meg lehet volna csinálni 3M-Ft ból is de akkor nem ilyen lenne.
Én azt hiszem,hogy komplett kivitelezést csak akkor szabad egy céggel csináltatni,ha tökéletesen megbizunk az adott kivitelezőben. (ismerős. stb.stb)
Épp ilyesmit írtam én is. A fővárosban ( persze elhelyezkedéstől sok minden függ) egy új lakás 13 milla, a Dunakanyarban egy 50 éves 100 nm-es ház 900nm-es telekkel kb 10-13 milla ( de ha sürgős az eladás, lehet 8-ért is venni). úgyhogy nekem az ország távolabbi pontján lévő házért 12 millió körüli összeg irreálisnak tűnik. Soproni vagyok, azaz vidéki, úgyhogy nem a fővárosi sznobizmus beszél belőlem.
Dunakanyar - Dunakanyar ! Szép hely. Annó régen amikor még nem lehetett külföldre menni, sokat nyaraltunk ott. kb. 10 - 12 évig Visegrád külterületén közelebb Dömöshöz volt/van egy nyaraló telep. Gyönyörű kilátás van a Duna túlpartjára, ahol a vonat megy. És a Lepence fürdő !!! Tényleg olyan drága volt anno arra a telek, a nyaraló ? Kettő éve vettünk egy lakást, közel a 3 metróhoz a Corvin negyednél. 54 m2 , felújítással 13 milla. De a Dunakanyar már részünkre nem vonzó.
Nem akarlak elkeseríteni, nem tudom merre van ez a település, de a Dunakanyarban, ahol néhány éve még drágább volt egy 900nm-es telek, mint a fővárosban egy 50nm-es átlagos lakás, most a telket lehet 2-3 millláért lehet megvenni. Egy a Tietekhez hasonló korú állapotú ház hasonló méretű jó helyen lévő telken kb 8-9 millió. Pedig itt aztán van panoráma, hegy , Duna, stb. Budapest közepe 35 perc alat érhető le zónázó vonattal, ami óránként, csúcsidőben félóránként jár. Egyszerűen nincs pénze az átlag embernek, akinek meg van az jobbat, újabbat vesz, vagy befektető. Aki viszont kizárólag nagyon alacsony áron veszi meg, mert ő aztán tudja, hogy mennyi a felújítás költsége, mennyi az amortizáció és kb mennyi ideig kell tartania. azalatt mennyi az infláció, mennyi a banki kamat. Na ezek felett kell neki a saját hasznát kitermelni. Lehet, hogy 20 évig is tartania kell ő így számol, ezért én ilyennek szóba se állok. Most 2 év az nem nagy idő. Egy házhoz végül is csak egy vevő kell, nem a mennyiség számít. Minden ingyenes oldalra fel kell tenni hirdetésként és jó sok fényképet, amit 2-3 havonta megújítasz. Én ha látnám, hogy komoly a vételi szándék, és tényleg lakni akarja, csak valamelyik felújítási költség riasztj, szereznék neki a faluban szakembert és megalkudnék vele pl a kőporozás árában, és azt elengedném. Ha sokan látják előbb-utóbb akad valaki aki pont oda AKAR KÖLTÖZNI, mert pl ott élnek nagyon idős szülei stb. Sajnos az nem mérvadó, hogy a városban helyette mennyiért tudsz venni. Pesti 2 lakás árából se biztos, hogy tud az ember Budán egy ugyanolyat venni. Pedig egy település lennénk. A kereslet határozza meg az árat, nincs mit tenni várni azt az egy vevőt, aki éppen oda, abba a házba akar költözni és pénze is van. De a 12-13 misi még látatlanban is soknak tűnik. De minden esetre sok szerencsét, jó adag kell hozzá.
A mi házunk is csupa jó tulajdonsággal bí. 4-5 éve még 15 misiért mentek a hasonlóak a környéken, most 12-13-ért SE kell. Állítólag 4 éve folyamatosan esnek az ingatlanárak és ez a tendencia tovább romlik. Szomorú vagyok, mert kényszerpályán vagyunk, nem tudom tovább tartani az árat és ezen sokat fogok bukni.
"Tudom, hogy sok, de mégis akkor mennyiért áruljam a házat?"
A feléért mint amire tartod ! Ezek a legfájdalmasabb döntések, de néha meg kell tenni.
Az említett kisvárosban volt/van egy jó nagy telek egy nagyjából bontásra itélt házzal csupa mellék épülettel.
Vagy négy éve vitték volna 3 milláért nem adta az egyik tulaj, most már a feléért se kell.
Pedig vannak jó tulajdonságai a teleknek , így pl. : majd aközpontban van, mégse zajos mivel egy un. nyeles telek, de a nyél is 4,6 m, azon még ateherautó is elfér. Aztán viszonylag magasan van, talajvíz, belvíz kizárt, az új házat elvileg úgy is fel lehet építeni, hogy a régi felvonu lásinak még használható. Villany, víz- csatorna élő bekötött a rendszerbe, van gázcsonk is. MÉG PÁR ELŐNY AKAD
. VISZONT A HÁTRÁNY HOGY OTT VAN !!
Azon morfondírozok, hogy egy valamikori jól menő alföldi falú. Szintén Nagykúnság, kb. 6 ezer lakos, 7000 hold külterület, rengeteg tanya mivé lett, - mostanra piréz tanya lett !!
A mi telkünk összesen házzal együtt kb. 900 nm2. Egy ekkora üres telek ára cca. 6 milla.
A településen legalább 50 hasonló kaliberű eladó ház van kb ilyen áron mint amire mi tartjuk, sőt. Van miből válogatni... Újszerűről nem tudok, hogy lenne.
A városban egy 50-60 m2-es használt lakás momentán átlagban 7 misi körül van.
A házunk vezetékes gázzal is és szénnel/fával is fűthető. Van szennyvízcsatorna. Bojler. Garázs az udvaron. Á, ez így tiszta hülyeség :/
Komolyan el vagyok keseredve. 2 éve hirdetem, megnézték vagy 10-12-en, de igazából nem ég a telefonom a hívásoktól. Más eladó is panaszkodik. Régi tornácos parasztházak mennek 8-9 misiért, attól azért többet ér, nem? Bolt, orvos, posta, buszmegálló egy köpésre van pl.
A szigetelés 1,5 milla? Hát az jó sok, a legutóbbi vevő ott vesztette el az érdeklődését, mikor rájött, hogy még egyszer se volt a kőporozás felújítva a házon.
" vízvezetékcsere, na erről még csak elképzelésem sincs" > ezt fűtéskorszerűsítéssel együtt kéne számolni 1-1,5-2 milla...attól függően , hogy jelenleg milyen fűtés van.
"fürdőszoba (fürdőkád/zuhanyzó, burkolók, szaniterek, munkadíj) 0,3M" > szerintem ez is kevés !
Átlagos állapotú, 48 éves, 100m2-es sátortetős házat árulok gyönyörű kerttel (sövények, tuják, szalonnasütő) egy vidéki nagyváros melletti barátságos, 5000 lélekszámos nagyságú településen. Olyan mint egy kertváros, 2 km-re van a nagyváros szélétől. Mindezt csak azért írom, hogy lássátok, nem valami eldugott Isten háta mögötti település. 12-13M Ft-ra tartom az árat.
Megnézik a vevők, és azt mondják, rengeteget kell rá költeni. Hát igen, mint egy 48 éves házra: tetőcsere, vakolatcsere, vízvezeték- villanycsere. De a faablakok pl. teljesen jó állapotban vannak, rendszeresen volt csiszolva, festve. Mégis mennyi lehet az a "RENGETEG" pénz?
Segítsetek légyszi, mégis NAGYSÁGRENDILEG átlagos anyagárral (semmi extra cucc) számolva mennyibe kerülhet a felújítás tételenként 100-es házra vetítve?
Én az alábbiakat gondolom:
- tetőcsere cseréppel 2,5M (sátortetős)
- külső vakolatcsere festéssel 1M
- villanyszerelés 0,5M
- vízvezetékcsere, na erről még csak elképzelésem sincs
Árakat nem tudok, de ha arra kerül a sor, minden lehetőséget meg fogok vizsgálni, akkor majd belekezdek egy-két megtérülési számításba.
Találtam még pár infót a szegélyfűtésről. Ki kell számolni a hőigényt, mint a sima radiátoroknál, és ezek után meg tudják nekem mondani, hány métert kell lefektetni. Hátránya, hogy nem mozgatható. 2005-ből már találtam rá utalást, szóval annyira nem új :D de egy próbát megér, maximum nyugodt szívvel veszem meg a radiátorokat...
De ha mondjuk ki akarom cserélni a teljes fűtési rendszert, mert a modernebb hatékonyabb, akkor az sem filléres móka. Esetleg cserépkályhát, tömegkályhát kell rákötni úgymond vegyestüzelésű kazán módjára, gyakorlatban már megoldották...
Meg ha már felújítás, akkor hőszigetelés is, onnantól meg még talán a felújítás legolcsóbb tétele lehetne a szegélyfűtés...
Na, nem is volt valami nehéz :D elég volt megnézni az árakat. Pelletkazán és pellet drága. Kérdés mennyivel kell kevesebb, lehet-e a kisebb mennyiségen spórolni. Faelgázosító és egyéb csodák szintén drágák. Igaz, vagy 20%-kal jobb hatásfokúak. Kérdés itt is, lehet-e spórolni a tüzelőanyagon. Az egyszerű öntöttvas kazán olcsó, és megfelelő lehet a fűtéshez :D
Aztán láttam egy érdekes ,,újdonságot''. Először, amikor megláttam az ,,olcsó'' kifejezést, már gondoltam, hogy drága lesz :D Kérdés, hogyan kell kiépíteni a rendszert, de nekem tetszik. Egyszerű, és ha tényleg működik, akkor csakis az ára lehet a gátló tényező.
A gázzal csak az a gondom, hogy ki kellene váltani valamivel, mert ha nincs kiépítve, akkor elég drága csak főzéshez és vízmelegítésre. Mert másra kb. nem kell. Pár éve kíváncsiságból megnéztem a zöld oldalt. Napkollektor, napelem, az jött le, hogy támogatással esetleg megérheti melegvízre, bár ki tudja mennnyi a cellák élettartama...
Hát kitartóan tanulmányozd a fórumot és úgy általában a gáz- és fűtésszerelést !! Révbe érsz !!
Egyéb irodalomból is meríthetsz ihletet!! És hogy legyen némi segítség : A gáztervet kb. 40e és 60e között megcsinálják, ha kevesebb óvakodj, ha több akkor, köszönd meg és nézz más tervező után. De ebben csak a gázterv van benne. A többért külön kell fizetni.
Az EPH minimun 25 eft 35 ig elmegy, ha többet kérnek szintén köszönd meg. Vannak egyébb elektromos kívánalmak is külön pénzért.
Fel sem merült bennem, hogy plusz munkát vállaljon akárki is.
Nem konkrét esetre gondoltam - azaz egyszer igen, amire írtam, hogy gondolom nincs mindenkinek sok felesleges ideje végigvinni egy (vagy több) kitalált példát -.
Egymáshoz viszonyítva, itt a kulcsszó, ez lenne a legjobb megoldás.
Nem a legolcsóbbat keresem, de nyílván nem fogok megvenni egy fél millió forintos csodakazánt, ami 100% hatásfok feletti - ez elvileg nem lehetetlen? -, pusztán azért, hogy egy felújított ház amúgy is jóval kisebb fűtési költsége (egy régi, felújítatlan házhoz képest) még tovább csökkenjen.
Nem azt mondom, hogy végig kell számolgatni, de legalább jó lenne tudni, hogy mihez milyen alkatrészek kellenek. Most hogy árat is írsz mellé, az ugye lényegében semmi, mert beírom a keresőbe, kidob egy csomó fajtát, én meg megnézem a legolcsóbbat (de inkább kiveszem az első egy-két legolcsóbbat, és azokra úgy tenkintek, mint ha nem is léteznének :D persze ez sem garancia, mert lehet valami olcsóbb és jobb, mint a drága, igaz ilyen eset ritka) meg a legdrágábbat, így lesz egy min-max költségem, tudom hogy ennyit kell rászánni.
De ha én kinézem pl. a xy fűtési elvű kazánt, mert olyan jónak tűnik, majd kiderül, hogy a hozzá tartozó gépészet bonyolult, nagy a meghibásodási esélye, és drága, akkor sokra nem megyek.
Inkább írom úgy, hogy számomra az alapoktól kellene mindent kezdeni, és akár egy prezentáció is jó lehet kezdésnek. Azért prezentáció, mert azon minimális infó van, csak a legfontosabbak, és általános tudnivalók, összefoglalások :D
Az 1x1 heti sorozattal próbálok egy kis fényt vinni abba a félhomályba, ami körülveszi az egyszeri építkezőt. Lesz szó fűtésről, hőszigetelésről, falazatokról, nyílászárókról... remélhetőleg közérthetően, számokkal alátámasztva.
Józsi kurvára örült a[...] Bővebben!Tovább »
Amit te szeretnél, az már kiviteli szintű árazott költségkiirás. Csakhogy ezt akkor szokták megcsinálni, amikor el van döntve hogy milyen lesz a fűtés... Merthogy kurva sok munka van vele.
Ráadásul már hajlik az abszurdum felé, mert mindenben csak a legkisebb bekerülési összeget keresed. Igy nem lehet épitkezni/felújitani.
Az ember tudja, hogy mondjuk szereti a padlófűtést, mellé radiátorok, és kész. De nem számoltatja végig a falfűtést, mennyezetfűtést, radiátorokat, szegélyradiátort, légfűtést, kandallót, kályhát, stb...
Egy szakember tud sorrendet állitani, hogy melyik fűtési mód kiépitése az olcsóbb-drágább EGYMÁSHOZ viszonyitva, de ennyi.
Tudom, hogy kismillió tétel, de pont a rejtett költségeket lehetne elkerülni, ha minden szóba jöhető lehetőséget végigzongoráz az illető, és csak utána újít fel.
Gondolom arra meg nem ér rá senki, hogy pusztán szórakozásból kibeszéljünk a fórumon egy szitut :D
Általánosságokra úgy gondoltam, mint pl. felsorolni a lehetséges fűtés variációkat, azonos házra, mi mennyibe kerül, mi az előny, mi a hátrány. Mert a fűtéssel foglalkozó kb. elsőre 3-5 témának még neki sem mertem ugorni :D vagy hogy általában milyen anyagok kellenek adott munkához. Számtalanszor jár úgy az ember, hogy na ez olcsó, közben meg kiderül, hogy hát kell hozzá még ez, meg az...
És pl. családi ház felújítása? Nagyon nagy átlag tapasztalat alapján van? Ilyen fűtés, ennyi, olyan fűtés annyi, minimál szigetelés meg ennyi. Ilyenek, hogy falat eltüntetni, és másikat felhúzni? Engedélyek árai, mikor mi kell? Nem tudtok valami jó kis oldalt, ahol össze van szedve minden féle engedély, meg hogy mire való, mikor kell és mennyiért kapod meg?
30-50e Ft/m2 kb a felújitás költsége, attól függően, hogy a gépészetet mennyire érinti. Ha a fűtési rendszert is teljesen át kell épiteni, akkor inkább 70e/m2
Párommal szeretnénk végre kirepülni, belvárosi lakásra gondoltunk volna egyik megyeszékhelyen, azonban nagyon nehéz szép állapotút kifogni polgári lakásokban...
Találtunk egy 67 nm-es lakást, de szinte mindene felújításra szorulna... Festés, burkolat, vizesblokkok, konvektorcsere, fürdőszoba komplett felújítása, villany stb. Tehát igencsak nagy generálra lenne szükség.
Érdeklődnék, hogy milyen négyzetméterenkénti maximum árral lehet számolni, ha az ember a középkategóriás anyagokkal szeretne dolgozni. Beleférne-e 3 millió Ft körüli összegbe egy ilyen lakás komplett felújítása?
Igen a fűtéskorszerűsítés benne volt- teljes gázvezeték csere - új kazán, radiátorok. 180 a kazán, a kémény 270 a többit nem részletezem.
A teljes festés, lekaparással, új gáztűzhely,. Ja a 30 % -ot nem érted. Villanynál két + áramkör, fi relés biztosítás , új kapcsló tábla. néhol új szerelvény. De a többség maradt. 6 áramkör van egyébként. A víznél 3 új csaptelep némi vezeték kigazítás + egy új Wc.
A konyhabútor beleszámít a felújításba?- Én belevettem, de az egyéb bútorozást nem.,
Had ne soroljam másfél oldalon !!
De ha már a téma. A lakás felújítás tarthat a nullától elvileg az új lakás áráig. /extrém esetben egy felújítás több is lehet mint egy új építése az adott helyen /
Így felénk olyan 280 eft /m2 az új.
Cs. házas övezetben kérdés hogy mit számolok bele. Telek költség vagy a nélkül.
"Hogy mik voltak benne ? Sok minden. Inkább úgy : nem volt benne semilyen burkolás, se az oldalfalakon se a padozaton a villany is csak 30 % -os volt a víz csak 20 % -os, nem volt nyilászáró csere. Nem volt szaniter csere, mázolás csak 30 % -os volt"
Lehet az én értő olvasásommal van a baj,és ezt a" 20-30%-os" se értem..... de akkor mi is került 2,3 millába ?
Nálam a lakásnak kb. 70 nm-ét érintené a kopácsolás, részletesebben a belső nyílászárók áthelyezése (ajtónyílás befalazás, új kialakítás) 30 nm padlófűtés, egy cserépkályha bontás, építése, és új elektromos hálózat kialakítása. (Most alig van konnektor a lakásban.)
Az egész gépészetet újra kellene gondolni (víz, csatorna), mert a konyhát áthelyeznénk és a fürdőben is máshová kerülnének a kiállások.
Amivel biztosan számolnom kell az az új konyhabútor (500 ezer) és a cserépkályha (szintén 500 körül). Két régi ablakot is cserélnék, az fa nyílászáró esetében meg kell álljon 250-ből nem?
Ez így burkolással, parkettacsiszolással, festéssel összességében mennyi lehet?
A másik fontos kérdés, hogy ekkora volumenű átalakításnál érdemes-e szakmákra szétbontani a megbízásokat, vagy egy generálkivitelezőt (kivéve ablakos, kályhás) felkérni?
