onewise Creative Commons License 2009.08.21 0 0 1360
Kedves Lakótársak !

 

Készülünk a közgyűlésre, amely remélhetőleg nagyon fontos határozatokat fog hozni. Sokan járatlanok egy társasház ügyes-bajos dolgaiban, ezért csupán gondolatébresztőként leírok pár, általam fontosnak érzett témát, lehetőséget. Az elolvasása után, remélhetőleg, lakó és tulajdonostársaim kijavítanak ahol szükséges, fontos dolgokat hozzátesznek, esetleg másképpen és jobban ismerik az adott felvetést. Jövő hétfőig, bár van még egy kis időnk, bár jómagam is házon kívül nyaralgatok a hosszú hétvégén. Az index fórumba nem írogatok, de két-három naponként elolvasom. Az utóbbi pár napban ugyan elszomorodtam, de úgy látom, tisztul az indulat, hiszen néhányan, néha picit jogosan és csupán kívülről látva jogtalanul is az ingerküszöb plafonjához ért. Ez önmagába nem baj, hiszen nemes érzés a kibékülés, több energia is kell hozzá. Érezni néhány tulajdonostárs növekvő érdeklődését a közgyűlés iránt. Ez jó! Kár, hogy nem történt egy előzetes, minden témát kimerítő közös beszélgetés, mint azt az egyik lakótárs javasolta.

Valakit majd megkérek, rakjon fel a fórumra, vagy csináljon nekem is megjelenési lehetőséget.                                                                                                                                                                                                                                                                     

 

 

SZ.M.SZ. : rendelkeznie kell a gépészeti berendezések és hálózatok (rendszerek) működéséről, fenntartásáról, javításáról, a hő felhasználásáról és működtetési költségeiről.

Miután ezek a lakásig, közös tulajdonban vannak, működtetésük és fenntartási költségük is közös, tehát a gépészeti rendszerek működésének költségeit a lakásokig valamennyi tulajdonosnak, mint közös költség, viselnie kell ! A harmadik negyedévi elszámoláskor. A lakásokon belül levő, mérőórával rögzített fogyasztások költsége, a tulajdonosé. Közös költséget minden bizonnyal m2-ént legalább 10 ft.-al emelni kell ugyan, de a hőmennyiség átalakítási es a közös vezetékekben mindenhova áramló és visszajövő hő veszteséget, így mind a 192 tulajdonostárs jogosan viseli. Az emelést mindenki érezni fogja, ha nem a közös költség emelésével, akkor más formáción keresztül, de a végeredményében a leírtak szerint.

Nyáron a kazán hatásfoka, a nem szakemberi ismeretem szerint, a csökkent használat miatt egyébként is romlik.

 

 

 

A társasházunknál egyenlőre három féle „magán tulajdonforma” ismert.

1, Azon lakások, amelyeket a beruházótól a tulajdonosai megvettek, birtokon belülre kerültek.

2. A beruházó még el nem adott lakásai, amelyeknek egy darabig a tulajdonosa.

3. Az át nem vett, pénzügyileg rendezetlen lakások.

Az 1. és 2. tétel, a társasház tulajdonosai számára, anyagilag rendezett tulajdon, a 3. csupán a beruházó és a lakás várományos, általuk vitatott magánügye. A társasháznak a birtokba adás után, 192 szavazati joggal rendelkező tulajdonosa van.

Azon lakásoknál, amelyeknél még a beruházó a tulajdonos (2. és 3.) és Ő is szavazott, illetve majd szavaz a következő közgyűlésen is, a közös költség őt terheli. Egy társasház bevétele mindenkor úgy jön össze, hogy akié a szavazati jog, azé a fizetési kötelesség. Az a beruházó és a leendő tulajdonos magánügye, hogy ki és miért nem vette át a lakást, ezt utólag úgyis csak ők jogosultak lerendezni. Az itt lakó tulajdonostársaknak, jogilag ehhez beleszólásuk nincs. Mindenesetre szurkolunk a korrekt megegyezésükben.

 

 Földszinti lakások, utca felé néző lakásainak megoldatlan nehézsége : Köztudott, hogy a Társasházi Törvény a főfalakat jogosan közös tulajdonként írja elő. Amennyiben ezen lakások tulajdonosai klímát szeretnének, a Társasház közgyűlésének többségi engedélyét kell, hogy beszerezzék. Miután nincs saját tulajdonú erkélyük, nincs hova elhelyezniük a saját dobozt, csak a közös tulajdonú főfalra. Ezt az SZ.M.SZ.-ben, többségi és pozitív hozzáállással rendezni kellene! Nincs tudomásom róla, és érthetően nem jártam utána, hogy ez ügyben a kerület építési szabályzata valamiféle előírást megad, városkép? utcakép? stb. Természetesen, minden kiépítést, ha ennek lehetőségéről többségi döntés születik, a közös képviselővel való megbeszélés feltétele is legyen, hiszen pl. a kondenzvíz nem csuroghat kifelé, a főfalfal mellé, ahol pedig ereszcsatorna van, az mint közös tulajdon, oldalról nem fúrható meg.

 

Földszinti lakások, melyek a gyönyörű kertünk felé néznek : Nem ismert, a nem ott lakó tulajdonostársak részére, az ő telek tulajdonhányaduk. Az emeleti lakások erkélyei ugyan belógnak a közös telek fölé, de a földszinti lakó, ismereteim szerint, az Ő burkolt teraszát jogosan, mint a megvett tulajdonát a telek részeként használja. Kérdés az, hogy ezen telekrészek összessége ki lett véve a közösből ? kell-e? Ugyanezen kerti lakások, ismereteim szerint, igen sok pénzért, még kizárólagos használati (nem tulajdoni) jogot is szereztek egy darabka füves területre. Ezen közös területen természetesen faházikó, pici süllyesztett pancsoló medence, fa és bokor nem telepíthető (????) a többi tulajdonostárs engedélye nélkül, ill. rendezni kellene mit szabad és mit nem. Kérdés, hogy az olyannyira szükséges közbéke miatt, kell-e ezt az SZ.M.SZ-be bevenni, hiszen a közös tulajdonon mindent többségi szavazattal lehet megvalósítani. A vételkor kikötött kizárólagos használati jogért, gyenge ismereteim szerint, talán nem illik később közös költséget megszavazni. (lehet, hogy nem is lehet, nem tudom, de lehet, hogy más tulajdonostársnak ez irányban más információi vannak).

 

Játszótér: Bár az előterjesztésre kerülő társasházi házirendi előírások tartalmazzák, hogy minden gyermek, a szülője felelőssége mellett használhatja, ez azért a jelenlegi kialakítás miatt, nem egészen így van, (így lehet ??). Egy kistestvért hintáztató édesanyát egy nagyobb testvérke bárhonnan „megrohamozhat” és középről érkezve a mászókás gödörbe belezuhanhat, és súlyos sérüléseket is szenvedhet. Én ugyan nem ismerem az erre vonatkozó szigorú előírásokat, de egy kőrbe korlát kiépítése szükségesnek tűnik! Miután a beruházó, a saját pénzéből és jóindulatától vezérelve megajándékozott bennünket, gyermekeinket, unokáinkat a tervben nem szereplő játszótérrel, nem várható el, hogy további anyagi áldozatot vállaljon. Ezt nekünk kell, nagyon sürgősen megoldanunk. Amíg tragikusan nem késő!

 

 

Számvizsgáló Bizottság : Valahol a neten olvastam, hogy az a Társasház, amelynek éves forgalma meghaladja a 10 millió forintot, köteles könyvvizsgálót alkalmazni, hogy segítse a számvizsgáló bizottság munkáját. Ez évi 1-2 százezer ft. nagyságrendű tétel. Ki tud erről a rendelkezésről, jogszabályról, avagy törvényről többet?

 

 

Írásbeli szavazás : Létezik ilyen, már mi is megtettük, alkalmaztuk. Jó lenne ennek a tényét is SZ.M.SZ.-be rögzíteni. Találtam olyan ügyvédi fórumot, ahol ezt kötelezőként javasolták, így nincs később vita róla.

 

Teremgarázs : Indulatok nélkül kellene beszélni róla, nem csak a fontos egyéni, hanem az ugyanolyan fontos közérdek miatt. Bár a törvény rendelkezik több ponton is, de általánosságban és több helyen. Minden tulajdonostárs teremgarázsi magántulajdonát közösségi tulajdon veszi körbe. A főfalakat nem lehet zártgarázsi kialakítással elkeríteni.

Ha téglafalat húz fel bárki, a fal felső kiékelése miatt, a mennyezeten a földszinti lakások hőszigetelését meg kellene bontani. Hő híd keletkezik, hűl a lakása is, meg az állaga is romlik a mennyezetnek. A terem szellőzési adottsága károsodik, a tűzterheltség megnövekszik. Elhelyezett fémoszlopokon kifeszített dróthálós elkerítés is súlyos következményekkel járhat. Felül, a kiékelés miatt a szigetelést ekkor is meg kellene bontani, alul pedig a talajvíz elleni szigeteléssel ellátott padlóba kellene fúrni, és esetleg az sérülne…nem is sorolom tovább. Nagyon fontos lenne SZ.M.SZ.-el rendezni a teremgarázs beépítésének lehetőségét. Minden építési munkához engedély szüksége, amely egyéb rendelkezés hiányában, közgyűlési engedélyeztetési feladat. (kellene hogy legyen !).

Mindenki teremgarázs és nem egyéni garázs tulajdont szerzett.

 

 

Erkélyek : Tulajdonképpen egy pár példával szeretném bemutatni, hogy tulajdonképpen kinek is a tulajdona ? Alul is, meg felül is, meg a korlát is. Ha lejár a három éves garancia, gondban leszünk, ha (Isten ments meg ettől!!!), mondjuk leszakad. Szegény tulajdonos, akinek a lakásához tartozik (tartozik ?), az OTP nyomorgatása mellett, honnan teremt elő egy zsák pénzt a javításra. De az is előfordulhat, hogy az erkély alsó, vakolt része rászakad az alatta lakóra. Kinek az erkélye kire is szakad rá, amelynek gondját növelheti az esetleges balesetbiztosítás hiánya. A kivitelezési hibák miatt, évek múlva az erkély járólap falfelőli részénél ázik az alatta lakó mennyezete, ablakfelőli oldalfala, rohad a vasbeton födém.  Ki lesz a hibás, javítás közös?  No de ki tudja azt is megmondani, van joga az erkély alatt lakónak, mondjuk egy gyönyörűszép virágkosarat egy felfúrt kampószögre akasztania. Ki rakhat föl egy hatalmas parabola antennát az erkélyrácsra (kötelezően tiszteletbe tartva szomszédja megszokott nézelődési lehetőségét), ha nem tudható, az ő, esetleg az alatta lakó, esetleg a társasháznak is a résztulajdona. Az alapító okirat a tulajdonost nem nevesíti, mivel csak a fele számít be a magántulajdonába, tulajdoni hányadába.

 

Födémek : a két egymás felett levő lakásoknál ki a tulajdonos. Szerintem a közösségé, de az is lehet, hogy magántulajdon.?? Az alapító okirat tételesen nem említi, pedig jó lett volna. A hároméves garancia lejárta után, a padló alatt húzódó fűtéscsövek javítási költsége kit terhel? Sokszázezres tétel a padlóbontás az elázás stb…, nem sorolom a borzalmakat.

 

Nem a beruházó által megbízott, kivitelező által végzett munkák regisztrációja : Erről fontos lenne az ismeret, amely a beruházónál tételesen még megvan. (hiszen azok kivitelezési és anyag költségeit levonta a lakás árából). Csak az előző példánál kiindulva, ha valaki maszek fűtésszerelővel, vagy fürdőszoba, esetleg erkély burkolóval dolgoztatott, elhúzatta máshova a mosogató szerelési csöveit, nála a garancia ezen tételeknél a beruházó felé ismereteim szerint nem érvényes, és utána is őt terheli a javítás. Az egyéni zuhanyzónk kialakításánál, már eddig is 17000 ft.-ot „szívtunk”. Ehhez a témakörhöz egyáltalán nem értek, de gondolatébresztésnek felvetettem.

 

 

Általános : A liftből kiszállva, minden emeleten, a szemközti falon, jó lenne egy kis információs táblát elhelyezni, mely lakások, (tól-tólig) melyik folyosón helyezkednek el, merre találhatók.

Úgy tudom, (remélem jól) a liften ki kell írni, hogy gyermekek egyedül hány éves kortól használhatják. A régebbi gyártmányoknál, a kis súlyú gyermekkel együtt fel lehetett hívni, de a mai típusok számomra ismeretlenek. Nehogy egy esetleges baleset előforduljon (esetleges óvatosság részemről)

 

Kérés, javaslat. Számos tulajdonos, főleg a B épületben, szept. végéig veszi át a lakását. Sokan közülük, feltételezhetően számos szakipari munkát szeretnének elvégezni, hasonlóan, mint mi, akik április óta, kisebb nagyobb mértékben hangoskodtunk, még vasárnap is. Gondolom, nyáron a szabadságaik is nagyrészt elfogytak, hétvégén szeretnének dolgozni szép új lakásukban. A házirend elfogadása a hétvégi munkával kapcsolatban nagyon időszerű, de jó lenne november végéig ideiglenesen egy közgyűlési határozattal felmentést adni.