Előszerződés - csak óvatosan

Napjaink felgyorsult ingatlanpiaci tendenciák, a lakáspiac dinamizmusa és kiélezettsége igencsak alapos ingatlanjogi felkészültséget kíván meg mind a lakásvásárlóktól, mind az eladóktól. A kellő elővigyázatosság és a kellemetlen meglepetések elkerülése érdekében nem árt megismerkedni az előszerződéses vásárlási konstrukció lehetőségével, annak előnyeivel és alkalmazásának főbb feltételeivel.

Gyakran megtörténik, hogy a kiszemelt lakás megvásárlásáról pillanatok alatt, még a helyszínen döntést kell hoznunk. A különösen jó vételár, a lakás kedvező adottságai és a sarkunkban topogó vevőjelöltek sem adhatnak azonban felmentést a kellő körültekintés alól. A sebtében megkötött megállapodások, a "foglalós papírral" átadott pénzösszegek az esetek többségében nem alkalmasak arra, hogy azok alapján megszerezhessük a lakás tulajdonjogát.

Ha azonnal le akarjuk foglalózni a lakást, feltétlenül meg kell kötnünk a szerződést is, mivel foglalót kizárólag a szerződés megkötésekor lehet átadni. Ahhoz, hogy "foglalós papírunk" ilyen érvényes adásvételi szerződésnek minősülhessen, szükséges, hogy abból kitűnjék a felek személye, az ingatlan megjelölése, a feleknek a tulajdonjog-átruházást célzó akarata, valamint a vételár. Ezt követően - mivel a lakás megszerzéséhez a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges - a feleknek mihamarabb fel kell keresniük egy ügyvédet, aki elkészíti a földhivatalba is benyújtható adásvételi szerződést, illetve elvégzi a névaláírások hitelesítését.

A meggondolatlan és elsietett szerződéskötések elkerülése érdekében érdemes megfontolni annak a lehetőségét is, hogy a végleges adásvételi szerződés helyett csupán előszerződést kössünk. Az előszerződésben a felek a végleges adásvételi szerződésnek egy későbbi időpontban történő megkötésére vállalnak kötelezettséget, általában azért, mert a szerződés végleges tartalmát valamilyen okból még nem tudják meghatározni, ugyanakkor biztosítani kívánják, hogy a vitás kérdések tisztázása után a szerződést - az előszerződésben rögzített időpontban és feltételek szerint - egymással megkössék.

Az előszerződés megkötésére okot adhat, ha az ingatlan-nyilvántartás nem a valóságos viszonyokat tükrözi; például a megvásárolni kívánt lakóház a tulajdoni lap szerint gazdasági épület. Hasonlóan tisztázatlan helyzet, amikor rendezetlenek a tulajdoni viszonyok, például az eladó még nem tulajdonosa a lakásnak, illetve amikor az ingatlan tehermentesítése kérdéses, vagy éppen a műszaki körülményei tisztázatlanok.

Az előszerződés minimális tartalmi elemeit a törvény nem határozza meg, ezért az érvényesen létrejöhet akkor is, ha abban nem térünk ki a majdan megkötendő szerződés valamennyi lényeges pontjára. Fontos kiemelni, hogy bár nem kötelező valamennyi lényeges kérdésben megegyezni, megállapodásunk csak akkor fog előszerződésnek minősülni, ha abban kifejezetten rögzítettük, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést fogunk kötni. Az előszerződésben a végleges szerződéskötés időpontja természetesen nemcsak dátumszerűen, hanem oly módon is meghatározható, hogy azt valamely jövőbeli esemény bekövetkezéséhez kötjük.

Nincs akadálya annak sem, hogy az előszerződés megkötésekor foglalót is átadjunk (hiszen az előszerződés is szerződés), sőt az előszerződésben egyéb biztosítékokat is kiköthetünk, például kötbért, zálogot, kezességet stb. Feltétlenül érdemes a kikötött biztosíték összegét ügyvédi letétbe helyezni, ha ugyanis az eladó az előszerződésben vállalt kötelezettségét nem tudja teljesíteni, és így a végleges szerződés megkötésére sem kerülhet sor, akkor a visszajáró biztosítékot a letétből biztonságosabban és egyszerűbben tudjuk visszaszerezni, mint az eladótól.

Ingatlanok esetében előszerződést érvényesen csak írásban lehet kötni. Nem feltétele azonban az előszerződés érvényességének, hogy nyilatkozatainkat ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglaljuk, illetve névaláírásaink valódiságát közjegyző tanúsítsa.

Az előszerződés gyakorlati jelentősége tulajdonképpen abban áll, hogy ha a végleges szerződés megkötésére mégsem kerülne sor, akkor a bíróság bármely fél kérelmére a szerződést létrehozhatja és annak tartalmát is megállapíthatja. A bíróság döntését egyébként nemcsak akkor lehet kérni, ha a végleges szerződés megkötését a másik fél megtagadta, hanem akkor is, ha nem tudunk megállapodni annak tartalmában. Ilyenkor a bíróság azt vizsgálja, hogy az előszerződésben megállapodtunk-e a megkötendő szerződés valamennyi lényeges kérdésében (például vételár nagyságában). Ha ezek rögzítése elmaradt, azonban a szerződés tartalma a korábbi tárgyalásaink, szerződéseink és az eset összes körülménye alapján, az érdekeink figyelembevételével mégis megállapítható, akkor a bíróság létrehozhatja a szerződést.

Kivételesen - ha a felek különös méltánylást érdemlő érdeke ezt indokolja - a bíróság még az előszerződésben megállapított feltételek módosításával is létrehozhatja a szerződést. Ez természetesen nem járhat az előszerződésben megjelölt feltételek lényeges megváltoztatásával (például a vételár nagyságrendjének, vagy a teljesítés módjának a módosításával).

Végezetül érdemes megemlíteni, hogy a törvény néhány speciális esetben lehetőséget ad a végleges szerződéskötés megtagadására, például ha bebizonyítjuk, hogy az előszerződés létrejötte után beállott új körülmény folytán a szerződés teljesítésére már nem vagyunk képesek, illetőleg a szerződés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha e körülmény alapján a szerződés megkötése után elállásnak, vagy felmondásnak lenne helye. Ez a lehetőség nyilvánvalóan felveti az előszerződéses vásárlási konstrukció veszélyeit is, hangsúlyozandó azonban, hogy ezek a megtagadási okok korlátlanul nem alkalmazhatók. Nem hárítható el a szerződéskötés olyankor, amikor a saját felróható magatartásunkkal idéztük elő azt a helyzetet, amely miatt nem vagyunk képesek a teljesítésre (a vételár kifizetésére), illetve a szerződést olyan okra hivatkozva sem lehet megtagadni, amellyel már az előszerződés megkötésekor számolnunk kellett.

Legyen tájékozott lakásügyi kérdésekben a Lakáskultúra segítségével! Kattintson ide: http://www.lakaskultura.hu