Kedves pünki,
én sajnos csak tegnap fedeztem fel ezt a topikot, de talán még figyeled, és nem késtem el a jótanácsaimmal. Sok minden elhangzott az adókötelezettségekről, de sajnos nem minden volt egészen pontos.

Először is, ha eladsz egy lakást, akkor meg kell nézni, hogy kell-e szja-t fizetned. Ezt a részét Gyuszi bá nagyon jól összefoglalta, azt a két dolgot is helyretette, hogy az adókulcs 20% (és nem 50, mint az korábban elhangzott), az adómentes eladás pedig nem 10, hanem csak 15 év elteltével lehetséges. Ezért ezt a hozzászólást csak azzal az aprósággal lehet kiegészíteni, hogy az általa említett 6, illetve 48 hónapos határidőt kérelemre az APEH meg is hosszabbíthatja 12, illetve 60 hónapra.
Más hozzászólásokhoz néhány megjegyzés:
- Nem volt egyértelmű, hogy le lehet-e vonni a bevételből a most eladott lakásért annak idején általad fizetett illetéket. Szerintem igen.
- Az újrafestés szerintem értéknövelő beruházásnak számít, ezért annak az igazolt költsége szintén levonható.
Említetted, hogy lehetne kavarni azzal, ha a szerződésben kisebb vételárat tüntettek fel, mint amennyi pénz valójában gazdát cserél. Ez az szja-t annyiban befolyásolja, hogy kisebb lesz az adóalap, mert nyilván csak a szerződésben szereplő összeg lesz az a bevétel, amiből az említett költségeket levonogathatod. Nem valószínű, hogy az APEH be tudná bizonyítani, hogy valójában többet kaptál, ezért az szja szempontjából ez nem különösebben kockázatos. Más szempontból viszont erősen meg kell gondolni az ilyen kavarást. Pl. ha a vevő valami miatt visszaköveteli az eladótól a pénzt, akkor csak a szerződésben rögzített összeg jöhet szóba, úgyhogy a vevő helyében – legalábbis kb. félmillió különbözet felett – én ebbe nem mennék bele. Aztán meg van a dolognak illetékvonzata is, erről majd később.
Amit szerintem az szja-nál kavarni lehet, az a következő. Megegyeztek a vételárban (x), de ez a szerződésben úgy szerepel, hogy „lakás ára=(x-400 ezer), valamint az otthagyott berendezések vételára 400 ezer.” A berendezések ára után 20% lenne az adó, de ezt nem kell megfizetni, ha a 20 ezer Ft-ot nem haladja meg (márpedig ugye, jelen esetben…). És az ingatlan eladása utáni adónak is kisebb lesz az adóalapja.

Másodszor pedig, ha veszel egy lakást, akkor az illetékkötelezettségre kell figyelni. Erről is sok mindent elmondtak már a Tasztaltársak. Röviden: a 4 millió alatti részre 2%, a 4 millió feletti részre pedig 6% illetéket kell fizetni lakás esetén. Az illeték alapja a forgalmi érték, és ez nem feltétlenül egyezik a szerződésben szereplő vételárral! (Erre utaltam fent: az szja-nál a szerződésből kell kiindulni, de az illetéknél nem.) Így aztán itt már lehet probléma abból, ha nagyon eltértek a szerződésben a ténylegesen fizetett összegtől, de ha büntetés esetleg nincs is, az illetéket akkor is magasabban állapítják meg, mint ahogy az a vételárból következne.
Ha +/- egy éven belül eladsz egy lakást, akkor csak a különbözet után kell illetéket fizetni (ez is elhangzott már). Vannak még egyéb kedvezmények is (pl. szocpol levonható stb.), de nem tudom, hogy ezek mennyiben alkalmazhatók nálad.
Azt is írta egy Tasztaltárs, hogy „ingatlan adás-vételnél az ügyvédnek kötelező minden érintettel egy APEH-es papírt is kitölteni, amit az adás-vételi szerződés egy példányával együtt be kell küldeni a Hivatalnak”. Szerintem az ügyvédnek nincs ilyen kötelezettsége. Általában azonban az ügyvéd nemcsak ellenjegyezni szokta a szerződést, hanem a földhivatalba is leadja. A földhivatal küldi át az illetékhivatalnak, az pedig az APEH-nek. Azért a végkövetkeztetés helyes marad: „Innen kezdve az 'elfelejtem bevallani' egy kicsit rizikós.”

A fizetésről: még az sem teljesen biztonságos, amit Pocak javasolt (mindkét fel ugyanabban a bankban nyit egy számlát, az aláíráskor együtt elmennek oda, a vevő megcsinálja az átutalást az eladó orra előtt, az eladó meg ott helyben leellenőrizheti az egyenleget). Hallottam olyan esetről, ahol a vevő úgy vágta át az eladót, hogy a fenti eljárás előtt egy órával egy másik bankfiókból átutalta a számláján lévő összes pénzt máshová. Amikor egy óra múlva az eladó ellenőrizte az egyenleget, akkor még nem könyvelték el ezt az átutalást, így az eladó azt hitte, hogy megvan a fedezet, átadta a kulcsot, de persze hiába várta, hogy a számláján a pénz megjelenjen. Tanulság: inkább vegye fel a vevő a számláról kp-ben a vételárat, az eladó meg rögtön fizesse be a sajátjára.