Megpróbálok sorrendben válaszolni;

1.) A zártkert vagy külterület fogalmának a száraz de tényszerű terminus technicusa a következő;
...A település külterületének nagyüzemi mezőgazdasági művelésre alkalmatlan része, amelynek az a rendeltetése, hogy a magánszemélyek termőföld tulajdona és használata ott állandósuljon...
Az elmúlt évtizedben megszüntették a zártkert fogalmát, és már csak külterületi földként emlegetik hivatalosan, amely azonban speciális tulajdonságokkal rendelkezik. Mivel ezt annak idején művelésre adták ki vagy el, így elméletileg a földhivatlnak jogában állna ellenőrizni, hogy a zártkert tulajdonosa betartja-e a hasznosítási kötelezettségét. Nem fogják megtenni... ;-O

2.) Akkor marha nagy mázlid van. Ha mondjuk veszel a III. kerületi Aranyhegyen egy 300 nöl-es zártkertet mondjuk 10 milláért, akkor az hirtelenjében 50 milliót fog érni. Azonban ne nagyon bízd el magad. Az önkormányzatok sehol sem sietik el beltüreletté nyilvánitani a külterületeket, hiszen az rájuk is óriási terheket ró, főleg úgy, hogy a zártkerteknek már van gazdájuk. Magyarán, csak úgy lehet újonnan belterületté nyilvánitani egy földterületet, ha az önkormányzat elvégzi az ehhez szükséges közművesítési munkálatokat. Víz, gáz, csatorna, villany. Bezony ám! Ezek milliárdos tételek, amelyeket akkor éri csak meg beruházni, ha egy friss parcellázású területről van szó.

3.) Nem tudom pontosan, ehhez látni kellene a régi bérleti szerződést. Elképzelhető, hogy az önkormányzatnak fel kell ajánlania a telket opcionálisan a bérlőnek megvételre, de az is elképzelhető, hogy szimplán felmondhatják a bérleti szerződést 3-6 hónapos határidővel. Ez utóbbit akkor tudom elképzelni, ha sok ilyen telek van egymás mellett (néhány hektárnyi), amit aztán megérné a 2. pontban körülírt módon közművesíteni és felparcellázni, majd eladni csillagászati áron építési telekként.

4.) Ha tulajdonos vagy, akkor csak nagyon speciális esetben idegeníthető el az ingatlanod. Például, ha jelzáloggal terhelted meg ;-)))) Vagy ha egy épülő autópálya, autóút keresztezné pont a Te 1000 nm-es hobbikertedet. Ez esetben viszont inkább szerencsésnek vagy mondható, mivel a beruházó megveszi Tőled a telkedet. Persze csak akkor jársz igazán jól, ha legalább két éve a tulajdonodban van, mert a spekulációk kivédésére egy olyan jogszabályt hoztak, hogy aki ezen idő intervallumon belül vásárolta meg a telkét az a vételáron felül csupán 20-25%-ot kérhet maximum. Vagy valami ilyesmi. Nem emlékszem rá pontosan.

Szóval, ha valaki azzal próbál etetni, hogy vedd meg a telkét, mert a jövő héten már belterület lesz és megcsípheted az évszázad üzletét, akkor légy óvatos. Be kell menni az önkormányzathoz és érdeklődni kell a területre érvényes rendezési tervről. Egyébként nagyon sokan építenek komoly ingatlanokat zártkertekre. Ennek az a "trükkje", hogy téliesített nyaralóként lesz regisztrálva az ingatlanod, amely bizonyos hátrányokkal jár. Például a biztosításoknál, meg még egy-két apróbb kellemetlenség is felmerülhet ezzel kapcsolatban :-)))) Bár nem tudom biztosan, hogy ezek a lehetőségek jelenleg is állnak-e még, két-három évvel ezelőtt biztosan így voltak.