Kedves Imray!

Társasházak esetében általában a tulajdoni hányad és az egy négyzetméterre vetített összeg alapján az SZMSZ-ben határozzák meg a közös költség fizetésének módját, mértékéről pedig a közgyűlés dönt. Az általános elvtől el lehet térni közgyűlési döntéssel, úgy, hogy az eltérést indokolni kell. Az erkély általában nem számít bele a hasznos alapterületbe, mert falsíkon kívül van. Ugyanakkor gyakran találkozni olyan társasházi alapító okirattal, amely az egyes lakások alapterületéhez hozzá számolja az erkély, vagy fedett terasz alapterületét. Előfordul ez régi alapító okiratoknál, de különösen új építésű ingatlanoknál. Közös költség fizetése szempontjából a társasházi alapító okirat alapján készült tulajdoni lapon lévő négyzetméter az irányadó. Ha nem ez alapján fizetnek közös költséget, akkor a közgyűlésnek erre vonatkozó határozatát kifogásolni lehet, illetve a meghozatalától számított 30 napon belül bírósághoz lehet fordulni a sérelmes határozat hatályon kívül helyezését kérelmezve. Alapító okiratot is lehet módosítani, de az nehézkes és költséges eljárás, különösen akkor nehezen megoldható, ha a tulajdonosok között sokan vannak, akik a változtatással kapcsolatban ellenérdekeltek.

A kérdéseire pedig azt tudom válaszolni, hogy az alapító okiratban általában a külön tulajdonban lévő albetétek (lakás) a helyiségeinek felsorolása is megtalálható, az ettől eltérő megoldás nem szokványos. Előfordulhat, hogy az alapító okiratban a külön tulajdonban lévő ingatlan helyiségei között az erkély/terasz is felsorolásra kerül. A tulajdoni lapon a „hasznos” alapterület kerül bejegyzésre, ami a belső falsíkok által határolt területet tartalmazza. A tényleges terület ettől eltérő lehet (pl. tetőtéri beépítés esetén), mert a hasznos alapterületbe csupán az 1,90 méter feletti belmagasságú terület számít bele, míg a homlokzati falsíkon kívüli erkély általában nem, a loggia-nak pedig a fele.

A képből ítélve új építésű ingatlanról van szó, amelynek Ön által erkélynek nevezett része részben fedettnek tekinthető a tető által. Új építésű ingatlanoknál szokásos, hogy az építtető (eladó) a fedett teraszt, valamint az erkélyt a lakóingatlan hasznos alapterületébe beleszámítja, elsősorban az építtető (eladó) üzleti érdekeire tekintettel és ennek megfelelően készíttetik el az alapító okiratot.

Rövid válasz, hogy a kérdést az alapító okirat és az SZMSZ alapján a társasházi közgyűlés döntésének megfelelően lehet rendezni.