2018-tól megszűnik az EHO (megszavazták! :), így csak a jövedelem után kell adózni 15%-ot. Tehát érdemes erősen megfontolni, hogy a szürkegazdaság helyett az ember kifehérítse vállalkozását! Cserébe - mint bérbeadó - nem lesz zsarolható a bérlő által, ha nézeteltérés adódik, a szomszédok is nehezebben találnak rajta fogást. Közjegyzői szerződéssel gyorsan végrehajtható a kilakoltatás, nem kell megvárni az évekig elhúzódó pert.
Én azt javaslom, hogy egy könyvelővel, vagy adótanácsadóval konzultálj, akár pénzért is, mert biztosan megéri.
Ők tudják a specialitásokat, mi itt csak általánosan tudunk tanácsot adni.
Én úgy gondolom, hogy tételes költségelszámolás terheit csak EV, vagy cég viheti át a következő adóévre, ez miatt (is) egy induló vállalkozás lehet veszteséges valahány évig.
Magánszemély szerintem nem tud ilyet tenni, az adóévvel le kell zárnod a dolgokat.
Tehát, szerintem a kérdésre a válasz az, ahogy magánszemélyként csak abban az évben tudod elszámolni a kiadásokat, amikor keletkeztek.
A másik, hogy a felújítási költséget értékcsökkentéssel sem lehet elszámolni.
Az ÉCS az szja tv szerint az ingatlan szerzési érték 2%-a évente, tehát nem növelheted ilyen beruházással. Arra emlékszem, hogy volt olyan NAV állásfoglalás, hogy földhivatali eljárás, visszterhes vagyonszerzési illeték és ügyvéd díj hozzászámítható, de ezt írásban nem adták ki, csak szóban ,telefonon. Erről sokat beszélgettünk, de nem emlékszem, hogy lett volna megoldás.
EV-ként lehetne a 200,000 Ft-ot meghaladó tárgyi eszközt (klíma, kazán, stb.) amortizálni, de magánszemély ezt nem hiszem, hogy megteheti.
"Mivel ilyenekből kb. 2.000.000 Ft kiadásom lesz, át lehet-e vinni a következő évre/évekre . (mivel ez jóval több, mint amit 1 év alatt be kellene fizetnem adóként.)"
Kicsit ebből azt érzem, hogy pontosítani kell. Ha költséget érvényesítesz, azt nem a fizetendő adóból kell megtenni, hanem az adóalapodat kell kiszámolni úgy, hogy a bevételt állítod szemebe a kiadással. Ennek a különbsége képezi az adóalapot, aminek a 15%-a lesz az szja.
(Nem pedig a fizetendő 15% SZJA értékből kell levonni az X összegű éves kiadást.)
Biztosan Te is így gondold, csak a leírásodból nem volt egyértelmű, bocs, ha kioktató volt.
Az alábbi témámban kérném segítségeteket. Nemrég vásárolt ingatlant szeretnék kiadni 2023. márciustól, tételes elszámolással.
Ami nem egyértelmű, hogy ha pl kicserélem a nyílászárókat, 1-1 számla MAX 200.000 Ft lenne, le lehet-e írni az adóból költségként (vagy akár a falfestéket, burkolólapot, fürdőkádat, vízvezeték.csere stb.)?
Mivel ilyenekből kb. 2.000.000 Ft kiadásom lesz, át lehet-e vinni a következő évre/évekre . (mivel ez jóval több, mint amit 1 év alatt be kellene fizetnem adóként.)
Vagy a felújítási költségek után is csak az évi 2% leírás illet meg.
Az EV már választhatja ingatlan bérbeadás esetén az SZJA megállapításhoz a 40%-os költséghányad elszámolású átalányadózást is, illetve adómentességet a mindenkori minimálbér 50%-a, ez 2022-ben 12X 200.000 Ft/2, azaz 1,2 millió Ft határig. Ez eléggé kedvezőnek tűnik első látásra.
Kérlek azt még meg tudnád mondani, hogy milyen számlaszámra kell utalni a negyedéves adóelőleget?
A NAV weboldalán két számlaszámot is találtam. A neten valahol azt írják, hogy a negyedéves előlegeket a 'sima' SZJA számlára kell utalni, viszont én azt látom hogy az előlegnek külön NAV számlaszáma van.
Tehát a következő két számlaszám közül hová utaljam a negyedéves előlegeket?
2. NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla: 10032000-06056353
Megpróbálok válaszolni, de én is csak bérbeadó vagyok, nem adószakértő, így nézz/kérdezz mástól is másik helyeken.
- Van valamilyen korlátja az adóalapból levonható javításnak/cserének? Pl. ha adott negyedévben történt egy 500e Ft-os klíma, kazán vagy akárminek a cseréje (korszerűsítés), akkor az teljes egészében levonható? A negyedéves adóalap akár negatív is lehet és az levonható a következő negyedév adóelőlegéből?
Eleve alap, hogy csak a tevékenység folytatáshoz szükséges kiadásokat veheted figyelembe. Ez ugyan az első ellenőrzésig elég tág tud lenni, de ésszel kell. Az szja tv szerint max 200.000 Ft lehet az értéke a tétles költségek közül egy tételnek. Az ilyen típusú kiadást, mint egy drágább klíma amortizációval tudod figyelembe venni. Szja tv-ben részletesen benne van, hogy évente mennyit és milyen távon alkalmazhatod. Ha a matek azt adja, akkor persze, lehetsz negatív, de úgy tudom, hogy csak vállalkozás viheti át a követező adóévre a mínuszt, de ennek nézz utána máshol is.
- A 2% értékcsökkenésnek van valamilyen feltétele? Kell ezzel kapcsolatban bármilyen számlát bemutatni aminek az összegét az értékcsökkenés kompenzálására fordítottam?
Az adás-vételi szerződésben foglalt vásárlási értéket kell figyelembe venni. Ha ajándékba kaptad, vagy ha haszonélvezőként adod ki, akkor nem lehet ezzel élni. Van aki szerint hozzá lehet csapni illetéket, földhivatali eljárás díját, de ez elég csekély növekményt eredményez. Ha kiszámolod, hogy havonta ez mennyi, akkor látni fogod, hogy elenyésző, de van, hogy a NAV is ellentétesen nyilatkozik erről. Ez a téma akkor éles, ha egy 5-10 évvel ezelőtt vettél valamit mondjuk x milláért, most meg 4x az értéke. Tudomásom szerint nincs jogszerű megoldás erre, hiszen az a pénzed amortizálódik, amit beletoltál, több nem tud.
- SZJA bevalláskor fel kell tüntetni bevételi és kiadási oldalon a közüzemi számlákat, a közös költséget és a társasházi biztosítást? Azt tudom hogy tételes elszámolásnál ezek nem képzik az adóalap részét, de ettől függetlenül szerepeltetni kell őket? Vagy elég bevételi oldalon a bérleti díjat feltüntetni?
Csak a közös költséget kell bevételként szerepeltetni és ez az, amit költségként el is számolhatsz. Hülye egy rendelkezés, semmit nem tesz hozzá semmihez, de ez van az szja tv-ben. A többi szolgáltatót nem kell szerepeltetni akkor sem ha a neveden vannak és biztosítást ne számolj el kiadásként, nem nyerő.
Az értékcsökkenést/adóalapot gondolom ők számolják, nekem csak a bevételt, tehát csak a bérleti díjat kell majd feltüntetni?
Nem tudom, hogy kire gondolsz, de ha a NAv-ra, hát ők nem számolgatnak neked semmit, max azt, amit a munkáltatódtól hivatalosan is megkapsz, amit látnak. Erről lesz egy tervezet, ami már abban a pillanatban, ha hozzá kell tenni valamit, akkor nem is jó. Az albérletből származó bevételt és adóalapot és szja-t neked kell meghatározni az évre.
Az SZJA bevallással együtt kell bármit küldenem? Szerződést pl.
Nem kell semmit küldeni. Az szja bevallást magánszemélyként kell benyújtanod haátridőre, semmit nem kell hozzá tenni.
- A negyedéves adóelőleget csak utalni kell NAV számlára (adóazonosító a közleménybe) és ennyi? Ezzel párhuzamosan nem kell küldeni sehová semmit?
Az előleget szabály szerint negyedévente tolni kell. Én magam havonta utalok be, nekem így könnyebb átlátni, stb, nem volt ebből gondom. Majd az éves bevallás elkészítésekor fogod látni, hogy az előleghez kell-e még fizetni, ha igen, akkor mennyit.
Kérlek tudnál válaszolni a következő kérdésekre? (Elnézést amiért ilyen amatőr...) Magánszemélyként adom ki a lakást, magánszemélynek.
- Van valamilyen korlátja az adóalapból levonható javításnak/cserének? Pl. ha adott negyedévben történt egy 500e Ft-os klíma, kazán vagy akárminek a cseréje (korszerűsítés), akkor az teljes egészében levonható? A negyedéves adóalap akár negatív is lehet és az levonható a következő negyedév adóelőlegéből?
- A 2% értékcsökkenésnek van valamilyen feltétele? Kell ezzel kapcsolatban bármilyen számlát bemutatni aminek az összegét az értékcsökkenés kompenzálására fordítottam?
- SZJA bevalláskor fel kell tüntetni bevételi és kiadási oldalon a közüzemi számlákat, a közös költséget és a társasházi biztosítást? Azt tudom hogy tételes elszámolásnál ezek nem képzik az adóalap részét, de ettől függetlenül szerepeltetni kell őket? Vagy elég bevételi oldalon a bérleti díjat feltüntetni? Az értékcsökkenést/adóalapot gondolom ők számolják, nekem csak a bevételt, tehát csak a bérleti díjat kell majd feltüntetni?
- Az SZJA bevallással együtt kell bármit küldenem? Szerződést pl.
- A negyedéves adóelőleget csak utalni kell NAV számlára (adóazonosító a közleménybe) és ennyi? Ezzel párhuzamosan nem kell küldeni sehová semmit?
Ez nagymértékben függ attól, hogy mennyire akarsz vele bajlódni, meg attól, hogy tulajdonosként, vagy haszonélvezőként adsz-e bérbe és hogy milyen beruházásokat tervezel.
Ha tulajdonos vagy, akkor az értékcsökkenés elszámolása miatt szinte biztos, hogy kedvezőbb a tételes elszámolás, többet tudsz levonni. A bekerülési költség 2%-a évente elszámolható kiadásként. Ezen felül meg minden, amit bevállalsz a szabályokra figyelemmel. Figyelni kell, hogy csak a tevékenységgel összefüggő, 200,000 Ft alatti költség lehet tételes kiadás. Ehhez a módozathoz elég jó pénzügyi fegyelem és hajlandóság kell, no meg folytonos tájékozódás és kismértékű bizonytalanság, hogy valóban elszámolhat-e az adott tétel. Egy minimális excel tudás kell hozzá, vagy kockás füzet. Ha nem akarsz ilyen szigorú körülményeket, akkor választhatod a 90%-ot tulajdonosként is, de akkor azon kívül kb. semmi más költséget nem tudsz érvényesíteni a bevétellel szemben.
Ha haszonélvező vagy, akkor marad a 90% átalány, mert az ÉCS nem számolható el költségként, mert nem a tiéd az ingatlan.
Szerintem csinálj egy összehasonlító számítást egy évre és kb ki is derül szerintem.
Én úgy tudom, hogy 200 e Ft a határ a tételes költségelszámolásnak.
Amikor utoljára foglalkoztam ilyen kérdéssel, akkor ez volt a válasz:
Szja tv. 11. mellékletének II./2., h) pont alapján az új (nem használtan vett) elektromos berendezések esetén (konkrét vtsz számok felsorolásában benne van a klíma is) 30% értékcsökkenési leírás alkalmazható! Szóval, tárgyi eszköz nyilvántartólapon levezetve 30%-al számolható a klíma bekerülési költsége.
2020-ban vásárolt ingatlanunkat (360 napon belül) 2021-ben kiadtuk. 2021-ben klíma berendezés beszerzése, felszerelésre került több mint 200e Ft értékben fűtési céllal. (albérlővel kötött szerződés előtt)
Tételes költségelszámolást választottunk.
Beruházásnak kell tekinteni és 2% écs elszámolni vagy egy összegben költségként elszámolható?
Én magát a tervezést kivitelezés (megvalósulás) nélkül biztosan nem tenném be költségként.
Amúgy is, én úgy érzem, hogy egy ilyen jellegű átalakítás inkább az ingatlan értékét növeli, majd ebből az ÉCs felé indulnék. Azt korábban már tárgyaltuk, de megfejteni nem tudtuk, hogy mondjuk egy 10 évvel ezelőtti szerzési értéket hogyan lehet (akár átalakítással, akár felújítással) aktualizálni, mert az évi 2% értékcsökkenés elég jelentős.
Konzultálnék a NAV-val, hátha tudnak elfogadhatót mondani.
mi a véleményetek? Ha van egy jelenleg kiadott lakásom, aminek áttervezése folyamatban van (fizikai munkavégzés még nem volt), akkor a tervezők által adott számlát el lehet számolni tételes költségelszámolás során?
Szia! Adó azonosító jel a (csak ezt szabad) megy a banki utalásod közlemény rovatba és a negyed évet követő hó 12 - ik napjáig befolyt bevételed alapján számított adó összeget utalod. Ez az szja előleg. Tárgyévet követő szja-bevallásban korrigálsz. Amennyiben nem tételes költség elszámolással 10% költséggel csökkented a bevételt és annak 15%-átutalod el, akkor bevalláskor még meggondolva magadat költségszámlák alapján áttérhetsz tételes költség számla alapú elszámolásra. Fordítva nem! Számviteli bizonylaton bérlő édbérbe vevő nevét, sdó azonosító jelét, valamint az ingatlan címét feltüntetve egy kézzel írt papíron szerepelteted a beszedett összeget. Ha utalva jön a lé, akkor bérlő adószám és ingatlan hely elég lehet. Ezeket kell kinyomtatva őrizgetni - bevalláshoz csatolni.
Szuper, bár kedvezőtlen számomra, hogy nem tudom 'aktiválni' ezeket a költségeket akkor sem, ha a bérbeadás adóéve előtt keletkeztek és korábban nem számolhattam el őket.
Valamelyest kompenzálná, hogy nekem a vételáron felül a banki költségekbe is került az ingatlan🙃
Az én gyakorlatomban csak a társasházi közös költség az, amit a bevételi és a kiadási oldalon is szerepeltetek, más nem jelenik meg.
A NAV 10-es kötete foglakozik ezzel a
2. Bevétel
2019. január 1-jétől az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem megállapítása során nem kell bevételként figyelembe venni az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott,
e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díját, így különösen a közüzemi szolgáltatások díját A rendelkezés azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek az ingatlan használatával függenek össze. Így például a társasház által kötött biztosítás és a társasházi takarítás díjára, a közös képviselőnek kifizetett díjazására, a lakók által a felújítási alapba fizetett összegre a kedvező szabály nem alkalmazható. Nem merülhet fel továbbá az új szabály alkalmazása a bérlőre áthárított társasházi közös költségre vonatkozóan, még abban az esetben sem, ha az tartalmaz rezsi-elemeket (például vízdíj, szemétdíj), így a bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség ingatlan bérbeadásból származó bevételnek minősül, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség.
Tudnátok segíteni? Eddig – az albérleti díj mellett - bevételként kellett elkönyvelnem az albérlőtől kapott gáz/villany/rezsi költségekre fizetett pénzt. Ezt tehát elkönyveltem BEVÉTEL és KIADÁS oldalon is. Jól értelmezem, hogy mostantól az áramot és a gázt (rezsit nem) már NEM kell SEM bevételként SEM kiadásként feltüntetni? És mi a helyzet a rezsivel? Az bevétel és kiadás oldalon is marad? Vagy bevételként nem számolhatom el, de kiadásként igen? (Tehát építsem be az albérleti díjba?)
(Magánszemélyként adom ki a kecót, a mérők az én nevem vannak, az albérlő havonta odaadja az általa használt áram/gáz ellenértékét)
Ha esetleg a bérleti szerződésben részleteztétek, hogy milyen tárgyakkal, bútorokkal adod ki, akkor talán.
Én alapvetően csak a beépített bútorokat (konyhabútor, beépített szekrény, zuhanykabin) és a beépített berendezéseket (beépített sütő, főzőlap, elszívó, mikró, stb.) adom le a könyvelőnek.
Még egy kérdés az eszembe jutott. Ha vettem egy szekrényt a kiadott lakásba a bérlő beköltözése előtt 2 héttel, akkor azt is el lehet számolni költségként?
Köszönöm a választ! Igen, ingatlanoson keresztül adtuk, ki, így ő vitte az első havi bérleti díjat, plusz mellé kb. 80000 Ft-ot kellett kifizetnünk egy kétnyelvű kiköltözési nyilatkozatért a közjegyzőnek. Mindketten állítottak ki számlát a részemre.
Szeptembertől adtam ki a lakásomat hosszú távra. Tételes költségelszámoláson gondolkozom. Azt tudjátok esetleg, hogy a közjegyző és ingatlanos díja elszámolható-e? Köszönöm!
Tudnátok segíteni? Eddig – az albérleti díj mellett - bevételként kellett elkönyvelnem az albérlőtől kapott gáz/villany/rezsi költségekre fizetett pénzt. Ezt tehát elkönyveltem BEVÉTEL és KIADÁS oldalon is. Jól értelmezem, hogy mostantól az áramot és a gázt (rezsit nem) már NEM kell bevételként feltüntetnem hanem csak kiadásként?
(Magánszemélyként adom ki a kecót, a mérők az én nevem vannak, az albérlő havonta odaadja az általa használt áram/gáz ellenértékét) Még egy kérdésem lenne: az ingatlan vételárából kiszámolt amortizációt minden hónapban elszámolhatom költségként? (Tehát ha a vételár 8.3 M Ft volt, akkor 8.300.000*2%=166.000 /12= 13.833 Ft. havi amortizációt számíthatok kiadásként minden hónapban?) Köszönöm
