2018-tól megszűnik az EHO (megszavazták! :), így csak a jövedelem után kell adózni 15%-ot. Tehát érdemes erősen megfontolni, hogy a szürkegazdaság helyett az ember kifehérítse vállalkozását! Cserébe - mint bérbeadó - nem lesz zsarolható a bérlő által, ha nézeteltérés adódik, a szomszédok is nehezebben találnak rajta fogást. Közjegyzői szerződéssel gyorsan végrehajtható a kilakoltatás, nem kell megvárni az évekig elhúzódó pert.
Nekem ez az adjuk hozzá a szerzési értékhez a ráfordításokat és az lesz az ÉCs alapja, nekem sánta.
(ennyi erővel akkor a levésett csempe, a kiszerelt régi nyílászáró, stb. értékét meg le kéne vonni az alap szerzési értékből hiszen azzal együtt volt anno a lakás értéke annyi, amennyi. A logikát követve az volna korrekt, ha a "csökkentett" szerzési értékhez adnád hozzá az újat, de hagyjuk, ez már lassan perverz :)
Biztosan túl gondolom, de ez csak az én véleményem, ha így látod szabályosnak, akkor add hozzá.
Nem tudom ,hogy melyikkel jársz jobban, ki kell számolni, hogy a kiadásra szánt időtartam alatti, évi 2% ÉCS növelés a jobb, vagy ha ebben az évben levonod. Nyilván sok tényezőtől függ.
ahogy irtad csak vissza kellett olvasnom amit anno beirtam:
". Ezt az összeget növelni kell az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással (például: járólap, csempe, tapétázás, bejárati és beltéri ajtó, ablak, beépített konyhabútor, beépített előszobabútor, csapok) feltéve, hogy azt korábban költségként nem számolta el.""
tehat akkor vagy elszamoljuk adott evben, vagy hozzaadjuk az alapba .
Az szja tv a szerzési értéket említi, mint ÉCS alapja, de ugye a NAV-tól pont Te tudtad meg, hogy hozzá lehet számolni a szerzéssel kapcsolatos más költségeket is (ügyvéd, ingatlanos, földhivatal, illeték, stb).
Na, ez a költség szerintem nem sorolható ide.
Én egy ilyen típusú költséget inkább az adott adóévben kiadásként leírnám.
Ha csempeztetek vagy uj csempet kap a lakas, akkor ennek a számláját hozzáadhatom a lakás árához amibol utana ecst szamolok ugye? es ez egesz evre maradhat es a jovore nezve is ugye?
Szerintem nem lehet, pont beszéltünk ilyesmiről korábban.
Azt gondolom, hogy egyetlen jó megoldás az, hogy valami vállalható módon az ingatlant felújított állapotában felértékelteted (hivatalos szakértővel) és az amortizációt már azzal az értékkel érvényesíted a jövő évtől a bérbeadás alatt minden évben, nem pedig a szerzési értékkel.
Ez várhatóan a szerzési érték+felújítás díja fölött lesz kicsivel.
Esetleg azt lehetne még, hogy ha tervezed a gépesítést (klíma, mosógép, szárítógép, beépíthető hűtőszekrény, beépíthető mikro, stb), akkor azt áttolni az új évre, de ehhez rugalmas bérlő kell.
Idén vásároltam kiadásra szánt ingatlant (Panel, Bp.), melynél majd tételes elszámolást kívánok alkalmazni. Az ingatlanon komoly felújítások szükségesek (víz, villany, festés, burkolás), mely több milliós tétel lesz. Ha év közepétől bére is adom, akkor is minimum duplája lesz a kiadásra fordított, számlával igazolt összeg, amit ha jól értem költségként elszámolhatok az bérbeadásból származó jövedelemmel szemben.
A kérdés: ennek a kiadásoknak egy részét "átvihetem" valahogy 2021-re, hogy az akkori szja-mat is csökkenthessem?
Jó reggelt! Decemberben leszakadt a redőny a bérbe adott lakásban. A bérlő nem javítatta fillérekért, hanem lecseréltette 170,000.- Ft-ért. Ez egy az egyben elszámolható tételes adózás esetén? Kösz. a válaszokat előre is.
En is igy ertelmezen; ha Te fizeted be a kozos koltseget illetve a rezsi koltsegeket (mert nem akarod a berlore iratni az orakat, illetve rabizni a befizeteseket, stb.) akkor ott a teteles elszamolassal tudod meguszni a dolgot, maskulonben a 10%-os adozasnal ezek sajnos bevetelnek minosulnek akkor is ha Te a berlotol valo begyujtes utan rogton a szolgaltato fele tovabbfizeted ue-t az osszeget ;(
Nekem nincs értékcsökkenés mert ajándék volt, emiatt én is a 10%-ost választottam, csakhogy az a bajom vele, hogy a közös költséget én fizetem, de hozzácsapom a rezsihez és elkérem a bérlőktől. Remélem jól értettem az adózás részét, de a navos állásfoglalás alapján a közös költséget hozzá kell számolni a bevételekhez és emiatt el is viszi a 10% nagy részét. Legyen mondjuk 100e bérleti díj és 10e közös költség, akkor az adóalap máris 110e -10% = 99e. 1e forinttal kevesebb az adóalapom, mint a bevétel, adtak is meg nem is tulajdonképpen.
Kérlek erősítsetek meg, hogy ez így korrekt és nem én vagyok a balek :)
Ha meg megfordul az ingatlanpiac, akkor meg lehet hogy jól jön, hogy így van :)
A vásárlásnál szerintem mindegy, hogy új, vagy használt, csak legyen róla valami papírod. Nyilván a számla a legjobb, a többi hitelességében/megfelelősségében nem vagyok kompetens.
Hat igen, a 2015-os vasarlasu ingatlan ilyen szempontbol szerencsetlen, illetve maga a hatalyos szabalyozas is egyben. Egy (rendszeres) hitelesitett ingatlanbecsles vagy hasonlo alapjan meghatarozott ingatlanertek ergo amortizacios kalkulacio sokkal korrektbebb illetve eletszerubb lenne mint ahogy most van..
@Sanse79, koszi az infot!
Az esetleg most vagy barkinel korabban kiderult hogy az ingatlanba hasznaltan magan szemelytol (ergo nincs szamla) vasarolt targy eszkozre (legyen az ulogarnitura vagy huto, akarmi) lehet bevetel csokkento elszamolast hasznalni? Vagy ami nem ujonan vasarolt illetve szamlaval (max atveteli elismerveny ertekkel feltuntetve vagy hasonlo) rendelkezo vasarlas az nem elszamolhato?
Pontosan így gondolom én is, a számok nálam is ezt adják.
Nekem 4 lakásom fut, elég vegyes a kép, de még így is bőven jobb, mint a másik verzióval. Igaz, hogy az értékcsökkenés elszámolása nem mindenki előtt ismert lehetőség, én is évekkel ezelőtt a neten olvastam először, a könyvelőm csak lesett, hogy ingatlanra akarok ilyet alkalmazni. Aztán mégiscsak megy ez. :)
Nekem EV-ként a gk futás 500 km-t is simán el tudom számolni, ez a két tétel havonta már elég jelentős kiadás önmagában, de az tuti, hogy a 4 lakás átlagosan, összesen felvesz évente legalább 100-200e Ft egyéb kiadást.
Van ezzel egy érdekes helyeztem, leírom, úgysem pörög annyira a fórum, hogy zavaró lenne:
Két tök egyforma alapterületű és típusú lakásom egy városban, ugyan abban az utcában, pár lépcsőházzal arrébb vannak egymástól, még az emelet/ajtó is stimmel.
Az egyiket 2015-ben vettem árverésen, a másikat tavaly előtt egy magánszemélytől. A kettő szerzési értéke között több mint két és félszeres különbség van. Ezzel együtt az értékcsökkenésben is jelentős a különbség, holott a két lakás gyakorlatilag azonos.
Persze, a '10 százalékos költséghányad'-os moka a maga egyszerusege miatt csabito, de ha nem eppen olcson vetted az ingatlant - mostansag ez nem nehez.. ;) - akkor a teteles modszerrel csak a 2%-os evi amortizacios koltseg elszamolasa barmi egyeb szamla meglete nelkul is jobban kiadja mint a 10%-os modi..
Pontosan! Mi is igy gondolkodtunk hogy jobb a bekesseg!
Vokt az opcio h netan netani ismerosnek kiadni...de jobb ez igy...igy a tiszta...meglesz a kozjegyzoi nyilatkozat is aztan ennyi.
Remeljuk jo berlok lesznek es nem lesznek gondok :)
Ma delutan hivtam a navis uft, rakerdeztem a holgynel higy akkor beleszamolhatom e az ecs alapba az ugyvefi dijat, az illeteket...erre persze nem tudott valaszolni...egy kis pillanatot kert...na az a kis pillanat cirka 17 perc volt...amikor nema volt ...kizbe hivtak fiam iskolajabol h rosszul van a gyerek es menjek erte...uh lezettem...
A könyvelők nagy része azt fogja mondani, hogy átalány adózzál (bevétel 90%-a * 0,15, azt csá', hagyd a fenébe a tételes elszámolást.
:)
Nyilván mindenkinek a saját bevállalósabb énje mondja meg, hogy meddig megy el, mi éri meg.
Aztán lehet hogy évekig, évtizedekig semmi nem történik, nem jön a NAV, nem jelent fel a szomszéd, nem mószerol be egy albérlőd, akivel a végén megromlik a kapcsolat, stb. és nem derül ki, hogy mi volt jó addig és mi nem.
Én évek alatt arra jutottam, hogy jobb a béke és a nyugalom, mint pár tízezer forint, ami nem teljesen frankó. Ettől még lesz kenyér az asztalon.
Nos, akkor azt hiszem ez buko (bar megjegyzem az ismerettsegi koromben kvazi en vagyok az egyetlen 'balek' aki erre ennyi figyelmet szentel, de azert nem akarnek megegni ha van ra mod ugye..).
Valoban mar en is azon filoztam hogy megprobalok egy NAV-os ugyfelszolgalatot elcsipni, hatha valakinek erre van ideje es kompetenciaja hogy a reszletekrol kiokositson.
Fokent hogy a konyvelok akiket eddig megprobaltam, kvazi mindenki lepattintott az ev eleji hajtas-pajtas miatt. Mondjuk meg tudom erteni hogy X ceg tobb (tiz/szaz) millios konyveleset es adobevallasat intezni jovedelmezobb es hatekonyabb idotoltes mint Gipsz Jakab csori kecojanak a kiadasat konyvelni :) Raadasul ahogy elnezem itt a reszleteket illetoen meg konyveloeknel (vagy rutinosabb lakaskiadoknal) is van homaly rendesen, szoval ez nem az a 'felutom az okossagot gyujtemenyet a 3-as pontnal es megmondom a frankot' eset ;)
Mondjuk egy ügyvédi díj egy ingatlan vételárhoz képest igen elenyésző (1-2%), nem igazán tényező. Nem tudom, hogy mennyivel dobja meg a havi összeget, de ha le lehet vonni és több nullánál, akkor megéri :) Ami nagyobb tétel lehet, az a visszterhes vagyonszerzési illeték. Na, az már érne valamit :)
Viszont ez így válasz lehet arra, amit én feszegetek, de a nem beépített berendezés leírását nem oldja meg, ahonnan a mai beszélgetés elindult. Arra szerintem továbbra is igaz az adóév.
Az én nyilvántartásomban 4 lakás dolgai vannak, meg egy kicsit más téma is (EV tevékenységem), így nem hiszem, hogy érdemes lenne elküldeni.
HA csak egy lakásra kell számolni, az elég egyszerű táblázattal kezelhető.
amugy van valami excel mintad a koltsegek es bevetelek vezetesere?
nem tudnad atkuldeni? :)
Ja és értékcsökkenésnél:
"hogyan azt az általános szabályoknál is olvashattuk, az értékcsökkenési leírás alapja az ingatlan beszerzési ára, növelve a beszerzéshez kapcsolódó járulékos kiadásokkal (például: ügyvédi díj, földhivatali bejegyzési díj). Ezt az összeget növelni kell az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással (például: járólap, csempe, tapétázás, bejárati és beltéri ajtó, ablak, beépített konyhabútor, beépített előszobabútor, csapok) feltéve, hogy azt korábban költségként nem számolta el." ( http://www.konyveloiklub.hu/index.php?page=cikk&id=1011 )
Tehát elvileg az alapba bele lehet számolni az ügyvédi díjat.
Én nem vagyok szakértő, csak gyakorlati alkalmazó, így lehet, hogy egy csomó dolgot nem tudok pontosan, vagy nem is jól használom, de sajnos én is úgy értelmezem és úgy is járok el, ahogy írod. Tehát egy adóévben megtörtént, beszerzett, javított, felújított, stb tételt csak az adott adóévben számolom el költségként.
Az amortizáció tételnél szerintem egyértelmű az SZJA tv, ott kizárólag az ingatlan vételára (szerzési értéke) az alap.
Ha nagyobb értékű beépített gépet veszel, nyilván érdemes olyan évre ütemezni, ha teheted, ahol már van miből érvényesíteni.
Viszont ha csak hangosan gondolkodunk, akkor mi van, ha szerzek egy lepukkant ingatlant, rálocsolok x milliót és a felújítottat adom ki.
Mert nyilván akkor az értékvesztést már a felújított ingatlan szenvedi el. Elképzelhető, hogy érdemes lenne egy állásfoglalást kérni a NAV-tól, vagy beszélni egy könyvelővel. Lehetséges, hogy valami szakértői írásos anyagra támaszkodva fel lehet értékeltetni a beruházást, de csak egy tipp.
Az alabbiban szeretnem a szakik segitseget illetve gyakorlati tapasztalatat kerni.
Teteles elszamolast szeretnek hasznalni egy 2020 januar elejetol (nem pontosan ev kezdete) kiadott lakas adozasaval kapcsolatban.
Azonban az eddig osszegyujtott, elszamolni kivant szamlak a (muszaki berendezesekrol mint huto, mosogatogep, tuzhely, stb.) a kozjegyzoi dijrol szolo szamlat leszamitva mint 2019-bol (magyarul a kiadas/szerzodeskotes elotti idopontbol) szarmaznak.
A NAV 10-es fuzete elvileg egyertelmuen leirja a logikat:
...
3.2. Tételes költségelszámolás
..
Elismert költségként a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe.
..
Kerdes ez mennyire eletszagu? Marmint a megfogalmazas alapjan minden ilyen jellegu beruhazast ha a targyev elso napjatol kotetett a berleti szerzodes, gyakorlatban csak ezt kovetoen szabadna megejteni annak erdekeben hogy azok a szamlak elszamolhatoak legyenek? Persze egy ev kozben kottetett berleti szerzodes eseten nem olyan nagy dolog, de ha pl. januar 1-tol indul akkor..?
Ez a hivatkozott NAV-os doksi kesobb az alabbit irja:
..
A törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a 200 ezer forintot meg nem haladó összegű egyedi tárgyi eszköznél az adózó 2 adóév alatt számoljon el értékcsökkenési leírást, azaz 50-50 %-os értékcsökkenést érvényesítsen.
..
Tehat ha jol ertem a 2020 utani beruhazasokat az idei illetve akar a 2021-es evben is elszamolhatom, de a pl. 2019 novemberi keltezesu szamlak (bevetel csokkentoi szempontbol) gyakorlatilag kuka?
Zarojelben lehetne opcio hogy amortizacio cimszo alatt a tavalyi adasvetelin szereplo veteli arhoz hozzacsapja az ember es az igy megnovekedett ingatlanertek utan szamolja az ingatlan ertekcsokkenest, de nekem az is egy kicsit szurke zona. Mert pl. egy ablakcsere inkabb passzol ebbe mint az ingatlan uj haztartasi gepekkel torteno felturbozasa.
