1. a pénzt a ivitelezésre nem a beruházó adja, hanem a bank (sokszor már a telket is hitelből veszik)
2. a telek nem a beruházóé (100% bani keretjelzálog van rajta)
3. a generálkivitelező kiválasztását a bank hagyja jóvá
4. az adásvételi szerződés szövegét a bank hagyja jóvá (ezért nem lehet benne változtatni)
5. a műszaki terveket és a projektköltségvetést a bank hagyja jóvá
6. a tervekre az önkormányzatok adják ki az építési engedélyt és ellenőrzik is az építkezést
7. a kivitelezés minden egyes szakaszát a banki műszaki ellenőr veszi át, (vigyáz a bank pénzére és a minőségre:)
8. a befizetett pénzünk a bankban van és nekik kamatozik
9. amikor kész aház a banki ellenőr átveszi és jóváhagyja az egészet
10 az önkormányzat kiadja a használatbavételi engedélyt = tehát minden rendben
hagyjuk már azokat a "szerencsétlen" fejlesztőket = ők teszik, amit tehetnek...
az egész rendszerben a nagykutyák a háttérben vannak (bank, önkormányzat)
persze ti csak a beruházóval találkoztok (lényegében ő a balek, akit lehet csesztetni)
pedig lényegében a bankok az urak (és a felelősek is!!!) minden egyes projektben
nélkülük, az ő jóváhagyásuk nélkül egy szöget nem lehet beverni, egy vesszőt nem lehet mődosítani a szerződésben, egy generálkivitelezőt nem lehet leváltani...
a beruházók csak álkirályok (jópénzért adják a nevüket és az arcukat a projekthez)
úgy ugrálnak, ahogy a bankok fütyülnek
persze, ha szépen ugrálnak, akkor szépen is kapnak a koncból...
ha nemugrálnak szépen, akkor pedig elveszik a telket tőlük, elveszik a projektet, elveszik a projektcéget sokszor a banknak 100%-os vételi opciója van a projektcéger is (akkor kié is valójában a projekt???))
ha minden szépen lemegy, a hitel vissza lett fizetve busás haszonnal, a vevőket is jól meghitelezte a bank (szintén busás haszonnal) akkor persze már simán hagyják hogy eltüntessék, vagy végelszámolják a projekt céget = ők már jól vannak, mi meg szaladgálhatunk az jóistenhez a garanciális problémáinkkal
Egy véleményen vagyok Newbuiltflat kollégával, mivel nagyon jól összegezte a problémák egy részét, és még folytatja, így én az Adás-Vételi előszerződésről mondanék pár szót.
1. Vásárlói tényező
Első és alapvető probléma, hogy az emberek nem értenek a joghoz, és ha azt látják hogy xy ügyvédi iroga készítette akkor vakon megbíznak az abban foglaltakban, és csak körülményesen olvassák el, és aláírják.
Nem fordul más ügyvédhez, mert a cég adja a sajátját, és nem kell érte neki fizetni, vagy ha kell, megtakaritás képpen,nem fodag fel senkit.
Ha viszont egy kicsit konyit a joghoz, akkor azért nem fordul más ügyvédhez,és kérdése, vagy problémája van van, a cég ügyvédjéhez küldik és az szépen bevezeti a málnásba, egy két szakkifejezéssel szépen megkavarja és más megfogalmazásban ugyan azt irják a szerződésbe.
Az ügyfél elégedetten távozik, hogy módosították a szerződését, ő nyert, mert átakarták verni de észre vette.
Mikor jönnek a gondok, nagy hanggal veri magát, hogy mi van a szerződésben, és már de rögtön kötbér meg minden.
Lehet hogy perverz vagyok, de szeretem látni a döbbenetet az ilyen ügyfél arcán mikor elárulom, hogy mégsem nyert a szerződés módosítással, mert ugyan azt irták le, csak másképpen.
2. Szerződés
Az eléd tett szerződés tervezet, soha nem a te érdekeidet védi,az csak arra van,hogy téged hivatalosan és jogszerüen lehuzzanak.
Mert ugye abból indulnak ki hogy az egyszerü honpolgár tök hülye a joghoz, és szépen burkolt szöveggel, többször és több soron lemondasz törvényes jogaidról, és tul sok döntési joggal ruházod fel a kivitelezőt.
Csak néhány csel:
-Átadási határidő csuszás 60-90 nappal, utána minimális, vagy inkább röhejes kötbér.
-Eltérés a beépített anyagok minőségében, szinében, formájában....
- Az ellenörzési jogok lemondása
- Garanciális jogrol való lemondás (Durva, de igaz)
- Átvételi kötelezetség, hibák esetén
És mg sorolhatnám......
3.Megoldási javaslat
Sajnos 100 % megoldás nincs, mert például van olyan beruházó aki nem enged még egy betüt sem módosítani,mert ő megmutatta már hogy minőségi munkát végez,meg hogy nincs olyan cég aki ekkora fejlesztéseket produkál, ez egy nagyképü és arogáns kijelentés, (Autóker Holding), ilyenkor csak az egy védelmed van, hogy felfogadsz saját műszaki ellenőrt, és ha hibát találsz ( akusztika, hőhid, ez a két dolog amiben biztos hogy hibáznak!!!) azonnal beperled.
Soha ne írj alá olyan szerződést,amit nem nézettél meg egy független szakértővel, mert utána nem marad más csak a pereskedés.
Mindig legyen saját ügyvéded, és műszaki ellenőröd akkor kisebb az esély arra hogy megvezetnek az új lakásod átadásakor.
Én, több mint egy évig dolgoztam egy olyan új szolgáltatáson, amely az eddig leirtakat orvosolni tudja.Nem volt könnyü, mert sajnos, ma Magyarországon nagyon kevés ember van aki ért az építési joghoz.
Szerencsére nekem sikerült megtalálni ezekböl egy párat,nameg egy két elhivatott mérmök kollégát, és így sikeresen megoldottuk a feladatot.Szerencsére ezen nagy építő cégek ügyvédjein is van fogási lehetőség, mert ők sem teljesen értenek az építési joghoz, pontosabban felületesen ismerik és az nekik elég..
Mert ugye a Ptk nagyon vastag és szerte ágazó, és az ügyvédek nagy része nem erre specializálta magát, mert ebben nincs pénz.
Sajnos az emberek nagy része nem tanul mások hibáiból, és nem figyel a médiából folyó figyelmeztetésre, ezért vannak mér talpon ezek a cégek
Bocsi ha hosszu voltam, Ha kérdésetek van, merprobálok röviden válaszolni.
ui.:Newbuiltflat, kicsit bővebben kifejtenéd hogy mivel is foglalkozol, akár priviben is...
A szlogen még mindíg: Az új lakás tényleg jobb, de...
...ha nem jön mégsem senki javítani, nem árt ha tudod, hogy téged a tartós használati cikkekre vonatkozó 151/2003 kormányrendelet és konkrétan az új lakást vásárlókat pedig a 181/2003. Kormányrendelet (aki esetleg kéri, annak elküldöm) véd!!!!!!!!!!!! MÉGPEDIG 3 (!) ÉVIG, AMI CSAK TÖBB LEHET, KEVESEBB NEM!!!!!
A baj ott kezdődik, a tündibündi szerencsevadász fejlesztő a nagy lét leszakítva felszámolódik, vagy mivel annyi esze nincs, hogy két sort összeadjon, tönkremegy, becsődöl. Sajnos egy kezemen sem tudnám megszámolni, hány ilyet láttam. De még mindíg fordulhatsz a kivitelezőhöz, mert neki is fennáll a kötelezettsége, de az már egy rögösebb út, lévén jogviszonyban közvetlenül nem állsz vele. És tudod mi a legszebb? Hogy ugyanaz a brigád Himihumi 2 Kft néven átmegy az utcátok túloldalára, és egy új beruházás alkalmával megint lehúz 50-100 családot. TÉNYLEG LEGYETEK ÉSZNÉL!
... pár hete egy kerekasztal beszélgetésen jártunk az OLÉH elnökénél és az ott elhangzottak alapján nem sok jóra számítok biztonság területén. Most a nagy sláger a bérlakásprogram, teljesen arra fókuszálnak. A beruházók meg röhögnek, mert nincs az a hülye, aki biztosíték nélkül épít majd szociális alapon, és vár 15-20 évet a megtérüléssel...
A Mareco Rt. értékesítő cég, ők nem fejlesztenek és nem is kiviteleznek. Számodra fontosabb információk a házak honlapjáról és a plakátokról leolvasható fejlesztő/beruházó (ez a kettő egy és ugyanaz) és generálkivitelező. Az értékesítő cég a kivitelezés minőségi dolgaiban nem játszik szerepet.
Hangáthallás:
Sajnos a manapság alkalmazott vasbeton pillérvázas szerkezet - legtöbbünk nagy bánatára - nagyon jó hangvezető. Tudod ez az a szerkezet, ahol az oszlopok, födémek, stb. vasbetonból, a falak téglából készülnek. Persze gondos tervezéssel és igányes kivitelezéssel ezek a hátrányok simán kiküszöbölhetőek. És sajna ez a szerkezet az oka a gyakran tapasztalt penészedés is (hőhídnak hívják a jelenséget).
Először is "Newbuiltflat" ajánlásait én is aláírom, érdemes megfogadni, ha nem akartok olyan helyzetbe kerülni, mint oly sokan más topikok hozzászólói közül. Sajnos még így is sok a kockázat, sosem lehet tudni.
Én most járok ott, hogy végleg el kell döntenem - rengeteg keresgélés és monitorbámulás után - hogy új vagy használt építésűt vegyek-e. Jelenleg az új mellett állapodtam meg, de az "ÁTHALLÁS új építésű lakásokban" c. tipik olvasása óta nagyon elkezdtem félni. Sokfajta házban/lakásban laktam már (régi tégla, panel, leválasztott, stb.) s egy kivételével mindenhol gond volt az áthallással.
Véleményem szerint talán ez tudja legjobban kikészíteni az ember idegeit hosszabb távon.
De hogyan lehet ezt előre látni/kiküszöbölni egy új építésűnél? Mert az nyilván nem megoldás, hogy naponta az építők nyakára járok és ellenőrzöm, meg fotózom az épülő lakásomat.
Konkrétan én a Rózsa udvar projekt (www.rozsaudvar.hu) egyik lakását néztem ki a hetedik kerületben. Utána nézve a projektben részt vevő cégeknek jól hangzik a dolog. De ismerőseim rossz tapasztalatai miatt elég bizalmatlan vagyok.
A Mareco Rt.-ről már amúgy is találtam egy nagyon negatív hozzászólást: arra intett, hogy messziről kerüljem el őket.
Ha valakinek van vmilyen infója a cégekről ( a fent említett oldal legfelső menüpontjában), és meg is osztaná velem/velünk, azért hálás lennék!
Ha vki nyitna egy "Rózsaudvar" topikot, azt is nagyon megköszönném (újonc lévén korlátozva vagyok)!
Cicafül, ha néhány percen belül rengeteg infot szeretnél, www.nlcafe.hu, a fórumkeresőbe beírod, hogy új lakás vagy csak annyit, hogy lakás. Legalább három topik (új lakás építése-help vagy vmi hasonló, erre emlékszem biztosan) volt tavaly év végén, ahol töviről-hegyire kitárgyaltunk mindent, jó és rossz példákat, apróságokat, fontos dolgokat. A kötbér tényleg fontos... Érdemes végigolvasni őket! nem túl hosszúak, de igen tartalmasak.
Szeretnék egy pár dolgot megosztani azokkal, akik új lakás vásárlására adták a fejüket. Mivel meglehetősen nagy tapasztalattal rendelkezem az új lakásokkal kapcsolatban, így talán néhány fontosabb dologra szeretném felhívni a figyelmet.
Először is... tényleg jobb az új lakás, de...
...ha valaki új lakást akar venni, az lehetőleg olyan fejlesztőtől vegye, aki régóta, és ugyanazon a néven fejleszt ingatlanokat, mert rengeteg szerencsevadász van a piacon, akit csábít a magas haszon, de a becsületindexe a béka s..ge alatt. Az építőipar szele összehordta a szemetet, amit bizonyít a rengeteg körbetartozás is. A régóta piacon lévő cégeknél valószínű, hogy a gyors pénzfialtatás a cél, ők hosszú távon gondolkodnak.
... a beruházónál (fejlesztőnél) még fontosabb, hogy ki az épület (generál)kivitelezője. Mert Ő építi az épületet, a fejlesztő csak a lé'-t adja. Rajta múlik a minőség, és rajta múlik az átadás utáni garanciális ügyintézés is. És ha Ő befullad, vagy vége az egésznek, vagy 1 éves csúszással költözhetsz...
...ha újba költöznél tehát vedd a fárdságot, és menj el a fejlesztő és a generálkivitelező korábbi házaihoz és beszélj a lakókkal!!!! Kérdezd meg, mi a tapasztalatuk, szerintem készséggel válaszolnak kérdéseidre.
... készülj fel, hogy a legjobb esetben is lesznek problémák. Picit reped a fal itt-ott, az elején nem teljesen forró a víz, a kaputelefonod máshova cseng... De sebaj!!! Ha az első két pontomra figyeltél, akkor jönnek és megjavítják, és utána évtizedekig nincs vele gond. Ne feledd, ezeket a házakat marha gyorsan építik, és a különböző rendszerek együtt és nem egymásra épülnek. El kell telnie kis időnek, míg minden együtt muzsikál.
ez ígéretesen hangzik. a bokrétások eddig a balusztráddal építtettek, de most váltottak, mert úgy érezték, a mennyiség a minőség rovására ment a végén.
nekünk márciusban lesz a szerződéskötés, ma voltunk megnézni a terepet, már a gödör kiásva, dolgoznak a földmérők.
En egy kisebb (32 lakasos) tarsashazban vettem lakast, amit szinten a Dunaepszer epitett. Egy eve adtak at, azota sem tudok semmilyen komolyabb problemarol (beazas, peneszedes), ami a tobbi lakasos topikot olvasva jonak tunik. Persze sok mulik a beruhazon is, azon hogy mit kovetel meg a kivitelezotol, es persze hogy mennyit szan a dologra. Ugy tunik jol (is) tudnak kivitelezni.
Ha garázst vagy tároló helyiséget vagy még valamit veszel a lakáson kívül, akkor tanácsos külön szerződésbe venni őket, mert nem biztos hogy egyszerre adják át őket és így egyszerűbb a kötbért behajtani.
Saját példánkból okulva, figyelj nagyon a kötbérre. A mi szerződésünk sajnos úgy van megfogalmazva, hogy mindenki másként értelemez, persze úgy, ahogy az neki jó. Nem akarna fizetni kötbért, mert szerintük csak akkor jár, ha a teljes vételárat kifizettük, holott addig nem tudjuk kifizetni (bank), míg nincs lakhatási engedély. Nem a teljes vételárhoz kellett volna kötni, hanem a fizetési ütemezés teljesítéséhez.
Másik, kavarás van a házunknál, ezért a bank nem utalja az utolsó részletet. Persze nem a mi hibánkból, hanem főleg a beruházóéból. Mégis mi szívunk, mert a beruházó addig nem ad át mindent, amíg ki nincs minden fizetve. Az ilyen esetek ellen nem véd semmi.
1. az adásvételi szerződést nagyon részletesen át kell olvasni, mert a fizetési feltételek közt lehet olyan trükk hogy akkor is át kell venned a lakást ha hibák vannak. Ezt nem tudjátok kivédeni mert nem lakhatást gátló hibákra vonatkozik de megkeserítheti a dolgotokat. pl. rossz a parketta, csempe, ferde ajtótok, nincs elektromos dokumentáció stb.
Ezt utólag nagyon nehéz kisajtolni belőlük.
2. a kötbér részre is érdemes odafigyelni, mert szeretik azt csinálni hogy szerződésben beleirják hogy eltolhatják az átadást és arra nem fizetnek. aztán mikor átadják azt szeretik hetekben számolni ha a szerződés szerint eltelt hetek után jár a kötbér.
3. törekedjetek arra hogy építés közben mikor már csak a belső burkolati és egyéb munkák vannak akkor igenis próbáljatok bejutni a lakásba hogy folyamatosan ellenőrizhessétek valóban úgy csinálták e meeg ahogy kértétek, ameddig nem úgy van nem szabad átvenni!
4. ha a szerződéshez adtak műszaki leírást akkor az is legyen eladó által aláírt és ne csak sablonokat hanem konkrét tipusokat tartalmazzon hogy nem lehessen valami ócska kinai kütyüvel kiváltani.
5. fontos tisztábn lenni azzal hogy az átadás utáni javításokat nektek kell hajtani az alvállalkozóktól vagy a cég intézi. sok macera van mindegyikkel, készüljetek rá.
A legjobb ha folyamatosan ellenőrzitek az építkezés, és a lakásotok alakulásának menetét, és mindíg jegyzőkönyveztessétek a hibákat!!!!!!!
még sorohatnám, de érdemes házas fórumokat végig olvasni, sok infó van ott!!
érdekes. úgy gondolom a felmerülő műszaki és egyéb hibák egy/nagy részét még az átadás előtt jegyzőkönyvbe kell vetetni, és csak azután venni át a lakást, ha azokat kijavították.
a múlt héten belevágtunk, és lefoglalóztunk egy új építésű lakást. a ház építése még csak most kezdődik majd, érdekelne, mire érdemes odafigyelni a szerződéskötéstől a műszaki átadáson át egészen a beköltözésig - projekttől függetlenül.
szóval tippek, trükkök, lényeges apró részletek, élmények ide!
