A kezdet kezdetén sem vehették volna be a szabályzatba, mert az a tulajdonosi jogokat sérti! Csak a nem eredeti rendeltetésnek megfelelő használat-hasznosítás tiltható meg.
Lakásban csak a törvényben leírtak szerint, a tulajdonostársak hozzájárulásával működhet pl. iroda vagy bármilyen műhely.
A Garázsból is csak a tultársak hozzájárulásábal üzemelhet butik vagy zugkocsma.
Arról senki nem rendelkezhet semmiféle szabályzatban, hogy a tulajdonos maga használja a tulajdonát, vagy az eredeti rendeltetésnek megfelelően hasznosítja, azaz bérbe-használatba adja idegen személynek.
Rosszul értelmezitek a törvényt! A lakás illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbe adása önmagában nem jelenti a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását. Ez a tény csak akkor áll fenn, ha olyan célra adja ki, ami nem felel meg az eredeti rendeltetésnek. Tehát: Nem tiltható meg közgyűlési határozattal, hogy a külön tulajdon tárgyát képező lakást lakás céljára, a külön tulajdonhoz tartozó garázst-parkolót gépkocsitátrolás-parkolás céljára bérbe adja a tulajdonosa.
Akkor folytatom a történetet. Május közepén tartottunk egy közgyűlést, ahol elő lett terjesztve az említett probléma - megjegyzem pont azok nem jöttek el a közgyűlésre, akik leginkább érintettek -, és meg is szavazta a közgyűgylés az említett paragrafusra való hivatkozással, hogy megtiltja a garázsok bérbe adásának lehetőségét külsősöknek. Ezt a döntést, ha nem is örömmel, de a háromból két lakótárs tudomásul vette, s az adott határidőig kiköltöztette a bérlőt a garázsból. De van egy renitens, aki a magántulajdon védelmére, valamint a Ttv. 18§-ának általunk nem megfelelő értelmezésre hivatkozva írásban kijelentette, hogy nem hajlandó kiköltöni a garázsból. Na ilyenkor mit tehetnénk?
Nálunk is ez van, és nem tudok róla, hogy a külsősöket ki lehetne tiltani, ha a garázs saját tulajdon, és nem közös. Nálunk annyi a csavar, hogy teremgarázs van az épület alatt, aminek vanak közös részei.... De hátha jön majd Dóra, és ő többet tud.
Nem közös kötség de, a tanácsotokat szeretném kérni.
Egy vidéki 23 lakásos kb 1,5 éve épült társasház közös képviselője és egyik lakója vagyok. Ügyeinket mi magunk intézzük, nem vagyunk lak. szöv. tagjai. Ez egy kisvárosi társasház, zárt udvarral, végülis családias hangulattal. A társasházhoz az udvaron belül tartozik 9 garázs és a maradék lakásokhoz nyitott gépkocsibeálló.
Néhány garázst a tulajdonosa bérbe adta, de olyan személyeknek akik nem a társasházon belül laknak - tulajdonosok, vagy bérlők - , hanem külső emberkéknek.
És itt jön a mi gondunk. Hivatkozva a a Társasházi Törvény 18. §-ára a közgyűlés megtilthatja e a garázsok/gépkocsibeállók bérbe vagy használatba adhatóságát a lakóközösségen kívüli un. külső személyeknek. Volt-e már valaki hasonló helyzetben, mit tanácsoltok?
Közgyűlésen kell tisztázni, hogy a férj milyen jogokkal ruházta fel a feleséget. Az igazság az, hogy ha valaki vállalkkozásban, vagy cégként vállalta egy társasház kezelését, részfeladatok ellátásával megbízhat más személyt, céget, természetesen az ésszerűség határain belül. Én nem tartom etikusnak, ha a férj csak aláíró, gondolom azért, mert azt a jogot nem tudja másra átruházni közgyűlési határozat nélkül. A közgűlési hatáűrozat pedig nem aláírási vagy egyéb jog átruházásáról, hanem a kk. felmentéséről, és más személy megbízásáról szólna. Érdemes tisztázni a kérdést.
Köszönöm mindenkinek segítettetek, hogy mennyit, azt még nem tudom...
Amit nem értettél.. szom-szom, lehet, hogy hülyeséget írtam..
szóvala a KK a férj, mindent ő ír alá, de a feleség az, akivel tárgyalok, őt látom időnként az udvaronm ő tárgyal a munkásokkal. Nekem ez egy kicsit furcsam de attól még lehet jogszerű... :-)))
Nem lett zagyva. :) Lassan mehetsz vizsgázni is. A lényeg: A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. A döntések végrehajtója a közös képviselő. A végrehajtások ellenőrzésére pedig a Számvizsgáló bizottságot hatalmazza fel a közgyűlés. A Társasház működésének részletes és nagyon pontos szabályait az SZMSZ-ben kell meghatározni. Mivel nem lehet minden kérdésben közgyűlést összehívni, ezért az SZMSZ pontosan meghatározza, hogy két közgyűlés között, sürgősségi esetben milyen kérdésekben és milyen összeghatárig dönthet önállóan a közös képviselő. Milyen kérdésekben és milyen összeghatárok között véleményezheti, engedélyezheti a kk. elképzelését, a szükséges munkákat az SZVB. Mik azok a feladatok, és mi az az összeghatár, ami fölött közgyűlést kell összehívni. Sem a kk. sem az SZVB lényeges kérdésekben nem dönthet a tulajdonosok helyett. Betekintési jog: A törvény a közgyűlés által megválasztott SZVB-t ruházza fel betekintési joggal minden iratanyagba, és kötelezi ellenőrzésre. Bizalmatlanság, összefonódások gyanúja esetén az összes tulajdoni hányadhoz viszonyított legalább 1/10 résszel rendelkező tulajdonosok kérhetik közgyűlés összehívását, ahol személyesen és nyilvánosan szeretnének betekinteni a ház adott irataiba, teljes eredeti könyvelési dokumentációiba. Ezt a kérést a kk. köteles teljesíteni. A tulajdonosok egyéni betekintése a törvény szerint korlátozódik a közgyűlési határozatokra. Nem tiltja viszont a törvény azt, hogy a ház többi iratanyagába is kérhessenek betekintést.
Hanadóra majd kijavít remélem ha rosszul írok valamit:
Benne van a társasházi törvényben:
-Az SZVB bármikor belenézhet minden adminisztrációba, számlákba, kimutatásokba
-Az SZVB beszámolót készít az éves közgyűlésre, amikor az előző évi pénzügyi beszámolót bemutatja a KK és persze a következő évi tervezetet
-A KK beszámolója pontosan az amit te is javasolsz (nyitó, záró illetve tervezett és tényleges kiadások, bevételek tételenként)
rendes könyvelést kell csinálnia a KK-nak mérleggel az év végén
-általában arról szól az SZVB beszámolója, hogy a KK beszámolóját elfogadásra javasolja-e és miért
-Az SZVB 3 tagú
-Az SZVB-t a közgyűlés választja
-A KK tiszteletdíját az SZVB javasolja, de a közgyűlés fogadja el
-A közgyűlés választja a KK-t és ő attól fogva a KK, ha van szerződés ha nincs. A KK kötelezettségeit leírja a Társasházi törvény.
-Lehet tartani részközgyűléseket épületenként v. lépcsőházanként
SZVB szokta meghatározni:
-Mekkora összegig vehet ki készpénzt a KK-nak a th számlájáról anélkül, hogy bárkivel egyeztetnie kéne
-Mekkora összegig fizethet ki a ter vezetben nem szereplő számlát anélkül, hogy egyeztethetne
(az SZMSZ általában az SZMSZ engedélyéhez köti ezeket)
Ebből is látszik, hogy a jó KK mellett jó sZVB is kell egy háznak.
Ez a feleségesdi nem épp jogszerű, de nem is iazán világos mit értesz alatta. A feleség hogyan tud eljárni? Például aláírni aláír valamit a ház nevében?
Sok kérdésedre a társasházi törvény ad választ, néhányra meg a házad Szervezeti és Működési Szabályzata. Egyébként a számvizsgáló bizottság ellenőrzi a legtöbb dolgot amit kérdezel és a közgyűlésen számol be róla. Ezt a bizottságot a közgyűlés választja. Velük már beszéltél?
Elnézést, ha már elhangzott a kérdés.... sos válaszra volna szükségem...
Nekem mint mezei tulajdonostársnak, van- e betekintési jogom a tház adminisztrációs dokumentációiba. Tehát kérhetem-e, hogy az elmúlt év bevétel kiadásait papiron is bizonyítsák, számlákkal, számlakivonatokkal.
Úgy érezzük, hogy nem kapunk mindenről információt. Úgy gondolom csak a számvizsgáló bizottság nem dönthet helyettünk.
Fű-fa-virág vagyok a bankügyletekhez, de mekkora kp kifizetési limit a társasházszámlájáról?
A mi közösségünk egy több házból álló társasház. Úgy gondolom az lenne az ésszerű, ha minden házból képviselné magát egy bizottsági tag. Mi a véleményetek?
Szabályos-e, ha a KK a férj, de egyébként, minden ügyben a feleség jár el, vele kell megbeszélni az esetleges problémákat. Ez jogszerű?
Nem emlékszem, hogy láttam volna szerződést a KK-vel. Gondolom kell mujnkaszeryődés vagy valamilzen hasonló dolog. Mi a szokás ilyenkor a közösség összes lakótársának alá kell írni a szerződést? Ki javasolja a KK tiszteletdíjának mértékét? Van e szabály arra, hogy pusztán a paraszti logikán kívül, milyen éves beszámoló készüljön?
Hálás köszönet! Annyi napirendi pontot szedtem össze a KK-nak, hogy erre most nem lesz idő. Így is maraton lesz a dologból. De rögtön javasoltam egy szavazást egy őszi közgyűlésről, mert annyi elintézetlen ügyünk van, hogy évi egy gyűlés nem elég. Ha jól mennek a dolgok arra már elő tudunk készíteni egy vitát az SZMSZ-ről.
"hagyomanyos" izzok vannak sajnos, idokapcsolok vannak, kb pont addig vilagit egy nyomasra, amig felerek a harmadikra. a mozgaserzekelos refi az sem vilagit tul hosszan, csak amikor a tisztelt autosok felparkolnak a jardara, es mindenki a falhoz lapulva kozlekedik, akkor eleg gyakran bekapcsol. tudtommal nem volt a fogyasztok szamaban valtozas, sajna a 2004es kalkulaciot perpill nem talalom :(
Tökéletesen értelmezed. Az SZMSZ módosításához minősített többség szükséges, ezért a módosítási indítványt célszerű a közgyűlésen megvizatni, és a közgyűlés többsége által elfogadható módosítási javaslatot írásbeli szavazásra bocsátani.
Egy gyors kérdés, mert nyakamon a közgyűlés: Az SZMSZ módosításához ugye a _teljes_ tulajdoni hányad 50% + 1 szavazat kell? Ez ugye azt jelenti, hogy ha kevesen jönnek el a közgyűlésre akkor hiába szavazna ott az SZMSZ változtatásra a megjelentek több mint a fele a megjelentek tulajdoni hányada szerint, az nem elég mert a teljes tulajdoni hányadnak nincs meg 50%-a igen szavazatban? (Remélem érthető voltam.) Ez akkor azt is jelenti, hogy szerencsésebb írásban szavazni az SZMSZ módosításról, ha a közgyűlés általában gyér látogatottságú, nemde?
Számítások kellenének hozzá, hogy megítélhessük. Nem mindegy, hogy milyen izzó van használatban. Tudni kell, hogy a lépcsőházvilágítás idő-, vagy alkonykapcsolós. Időpkapcsolónál a megadott ideig világit, míg az alkonykapcsoló egy bizonyos fényerősség alatt bekapcsol, és világít (fogyaszt) folyamatosan. Tudni kellene, hogy a mozgásérzékelős reflektor csak mozgásérzékelő és ki is kapcsol vagy csak be, és utána az időkapcsoló vezérel Azt is jó lenne tudni, hogy 2004-ben volt-e valami változtatás, ami indokoja a fogyasztás növekedését. Abból, hogy 2006-ra kevesebbet a tervezett érték a 2005-ös ténynél, arra következtetek, hogy a 2005-ös tényben 2004-es többletfogyasztás is rendezve lett, azaz 2004-ben volt valami változtatás, ami a fogyasztásotokat jelentősen növeli.
uj tavasz - uj koltsegvetesi terv elso blikkre iden a villanyra akadtam ki. 2005-re tervezve volt 24900ft, ezzel szemben 53270ft-nyit teljesitettunk /egylepcsohazas, 14lakasos th, tudtommal a kozos villanyban a lepcsohazi+pincei 15ego van benne + a kapualjban egy mozgaserzekelos reflektor, meg a kaputelefon/, 2006ra terv: 43146. realis ez?
fruzsmogy! Vedd elő a tavalyi elszámolást, ha nincs meg, kérd a közös képviselőtől, és a tervet is, amihez képest ezeket az összegeket kifizettétek. Az 1,8 MFt víz- csatornadíj 4920 m3 ára, 110-140 ember éves fogyasztásának felel meg!! Ez azt jelenti, hogy kb 35-50 lakás fogyasztását közösen fizetitek meg, attól függően, hogy átlagosan hány fő él a lakásokban. Öt lehetőség jut eszembe: 1: több helyen erősen folyik a főmérő és a mellékmérők közötti méretlen szakaszon a víz. Ennek olyan mértékűnek kell lennie, hogy észlelni kellene a pincében emelkedő szintű fürdőmedencét, vagy mocsárra emlékeztető állapotok alakulnának ki a ház körüli földes területeken. 2: A mellékvízmérők többsége erősen lelassult. (6 évesnél régebbi, azaz nem hiteles mérők) 3: Sokan manipulálják a mellékmérőt. (Ugye elég finoman fogalmaztam?) 4: Meghibásodott a főmérő 5: téves számlázás Ekkora technikai fogyasztás mellett már rég vizsgálni kellett volna az okot. Év közben nem tűnt fel a számvizsgálóknak, hogy túl sok a víz-csatornadíj, vagy túl magas az áramszámla? Még azokban a házakban, ahol egész nyáron át folyamatosan locsolják a zöldterületet, sem haladja meg a technikai fogyasztás az 1 m3/fő/hó értéket. A technikai fogyasztás értéke egyébként adódik a főmérő utáni méretlen szakaszon elfolyt víz mennyiségéből, a takarításra, locsolásra felhasznált mennyiségből, és az órák pontatlansága miatti eltérésből. A főmérő megengedett pontatlansága -+ 2 %, a mellékmérőké +- 6 %. Ezeket a tényezőket figyelembe véve a technikai fogyasztás a legdurvább esetben sen haladhatja meg a főmérőn mért érték 10 %-át. Kérdezd meg a közös képviselőt, hogy az elszámolt időszakban mennyi volt a főmérőn mért összes fogyasztás. SZVB kérje a közös képviselőt, hogy készítsen kimutatást a lakásokban mért éves fogyasztásról. (Lehet, hogy a kimutatás önmagáért fog beszélni) végezzen műszaki bejárást, és ellenőrizze az alap- és felszálló vezetékek állapotát. kérje a főmérő ellenőrzését a Vízműtől, ha az előző két ellenőrzés nem derítette ki az okot. Kérjétek az összes mellékmérő hitelesítését a házban. Én az áramot sem értem. Meg kellene kérdezni a karbantartó szakembert, hogy mi a reális áramfogyasztása a liftjeiteknek. Az áramfogyasztás esetében sem árt az előző évek adataihoz is viszonyítani.
Sziasztok. A segítségeteket szeretném kérni, mert ma megkaptam a társasházunk pénzügyi éves elszámolását és azóta a padlón vagyok. Amit talán tudni illik a házunkról. Egy régi építésű 2 lépcsőházas panel. Lépcsőházanként 2-2 lifttel. 220 lakással amiben mindegyik lakás vízórával van felszerelve. És itt jönne a gondom (lehet, hogy nem is gond, csak én nem értem?) Az éves elszámolásban fel van tüntetve víz-csatornadíjra: 1.800.000.-Ft kiadás!!!!! Elektromos áram használatra: 4.600.000.-Ft kiadás!!!! Jó, ezt az áramot talán mégértem is, hiszen van lépcsőházvilágítás, lift. De én túl soknak tartom a víz-csítornadíjat. Locsolás, kukamosás soha nincs, max. 1 vödörvíz hetente 1-szer a földszint felmosásához. Reális ez az összeg szerintetek?
Szerencsére (?) már laktam abban a házban 85-95ig 85-ös építésű a ház, és most visszaköltözünk, tehát ismerem a gépészeti, stb.. dolgokat, (és már tulajok vagyunk), tehát nem az a kérdés, hogy érdemes-e megvenni a lakást, hanem mint új tulajnak milyen betekintési jogunk van, milyen mélységig áshatom el magam a közösben...(mindent tudni akarok...) Egyébként karbantartott ház, most lett totál felújítva a lépcsőház, 14 lakás/lh Egyetlen negatívum, hogy panel, de ez engem nem zavar, mert baromi jó elosztású, és nyugisak a szomszédok, most még egyelőre mi zajongunk, mert szétbombáztuk egy kicsit a kérót...
A jegyzőkönyvek másolatát a jelenlegi tulajdonos kérheti el, Te nem! Ugyanez vonatkozik a költségek elszámolására és a tervre is. (Ha el akarja adni a lakástát, beszerzi neked)
Alaposan nézd végig a házat, ne csak a kiszemelt lakást, kívülről, és belülről is. Beszélgess el a k-vel, hogy mik a megoldásra váró feladatok, milyen határidővel és költségekkel tervezte ezek megoldását. Milyen állapotban vannak a gépeészeti rendszerek, berendezések? Milyen a házban a fizetési morál. Milyen a tulajdonosok hozzáállása a közös területek fenntartásának felújításának költségeihez? Ha ezekre a kérdésekre nem tud határozott választ adni a kk, akkor valószínű, hogynincs kezelési terv, és nincs tervszerű, hosszútávú gazdálkodás sem. Ez elgondolkodtató a jövőtökre nézve. Vettem át ház kezelését- képviseletét, és első nekifutásra 150%-os kköltség emelést terjesztettem a tulajdonosok elé. Sokkoló volt számukra, amikor szembesültek a számokkal. Elektromos hálózat haladéktalan felújítása, körfolyosó halaszthatatlan felújítása, belső homlokzat felújítása, ereszalja veszélytelenítése, külső homlokzat, ... Havi 100 Ft/m2 felújítási alap képzéssel 15 év alatt hozzuk össze azt a pénzt, amire azonnal szüksége lenne a háznak! A lényeg, hogy 14 évig alacsony közös költség volt...