Nem lett zagyva. :) Lassan mehetsz vizsgázni is. A lényeg: A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. A döntések végrehajtója a közös képviselő. A végrehajtások ellenőrzésére pedig a Számvizsgáló bizottságot hatalmazza fel a közgyűlés. A Társasház működésének részletes és nagyon pontos szabályait az SZMSZ-ben kell meghatározni. Mivel nem lehet minden kérdésben közgyűlést összehívni, ezért az SZMSZ pontosan meghatározza, hogy két közgyűlés között, sürgősségi esetben milyen kérdésekben és milyen összeghatárig dönthet önállóan a közös képviselő. Milyen kérdésekben és milyen összeghatárok között véleményezheti, engedélyezheti a kk. elképzelését, a szükséges munkákat az SZVB. Mik azok a feladatok, és mi az az összeghatár, ami fölött közgyűlést kell összehívni. Sem a kk. sem az SZVB lényeges kérdésekben nem dönthet a tulajdonosok helyett. Betekintési jog: A törvény a közgyűlés által megválasztott SZVB-t ruházza fel betekintési joggal minden iratanyagba, és kötelezi ellenőrzésre. Bizalmatlanság, összefonódások gyanúja esetén az összes tulajdoni hányadhoz viszonyított legalább 1/10 résszel rendelkező tulajdonosok kérhetik közgyűlés összehívását, ahol személyesen és nyilvánosan szeretnének betekinteni a ház adott irataiba, teljes eredeti könyvelési dokumentációiba. Ezt a kérést a kk. köteles teljesíteni. A tulajdonosok egyéni betekintése a törvény szerint korlátozódik a közgyűlési határozatokra. Nem tiltja viszont a törvény azt, hogy a ház többi iratanyagába is kérhessenek betekintést.
Hanadóra majd kijavít remélem ha rosszul írok valamit:
Benne van a társasházi törvényben:
-Az SZVB bármikor belenézhet minden adminisztrációba, számlákba, kimutatásokba
-Az SZVB beszámolót készít az éves közgyűlésre, amikor az előző évi pénzügyi beszámolót bemutatja a KK és persze a következő évi tervezetet
-A KK beszámolója pontosan az amit te is javasolsz (nyitó, záró illetve tervezett és tényleges kiadások, bevételek tételenként)
rendes könyvelést kell csinálnia a KK-nak mérleggel az év végén
-általában arról szól az SZVB beszámolója, hogy a KK beszámolóját elfogadásra javasolja-e és miért
-Az SZVB 3 tagú
-Az SZVB-t a közgyűlés választja
-A KK tiszteletdíját az SZVB javasolja, de a közgyűlés fogadja el
-A közgyűlés választja a KK-t és ő attól fogva a KK, ha van szerződés ha nincs. A KK kötelezettségeit leírja a Társasházi törvény.
-Lehet tartani részközgyűléseket épületenként v. lépcsőházanként
SZVB szokta meghatározni:
-Mekkora összegig vehet ki készpénzt a KK-nak a th számlájáról anélkül, hogy bárkivel egyeztetnie kéne
-Mekkora összegig fizethet ki a ter vezetben nem szereplő számlát anélkül, hogy egyeztethetne
(az SZMSZ általában az SZMSZ engedélyéhez köti ezeket)
Ebből is látszik, hogy a jó KK mellett jó sZVB is kell egy háznak.
Ez a feleségesdi nem épp jogszerű, de nem is iazán világos mit értesz alatta. A feleség hogyan tud eljárni? Például aláírni aláír valamit a ház nevében?
Sok kérdésedre a társasházi törvény ad választ, néhányra meg a házad Szervezeti és Működési Szabályzata. Egyébként a számvizsgáló bizottság ellenőrzi a legtöbb dolgot amit kérdezel és a közgyűlésen számol be róla. Ezt a bizottságot a közgyűlés választja. Velük már beszéltél?
Elnézést, ha már elhangzott a kérdés.... sos válaszra volna szükségem...
Nekem mint mezei tulajdonostársnak, van- e betekintési jogom a tház adminisztrációs dokumentációiba. Tehát kérhetem-e, hogy az elmúlt év bevétel kiadásait papiron is bizonyítsák, számlákkal, számlakivonatokkal.
Úgy érezzük, hogy nem kapunk mindenről információt. Úgy gondolom csak a számvizsgáló bizottság nem dönthet helyettünk.
Fű-fa-virág vagyok a bankügyletekhez, de mekkora kp kifizetési limit a társasházszámlájáról?
A mi közösségünk egy több házból álló társasház. Úgy gondolom az lenne az ésszerű, ha minden házból képviselné magát egy bizottsági tag. Mi a véleményetek?
Szabályos-e, ha a KK a férj, de egyébként, minden ügyben a feleség jár el, vele kell megbeszélni az esetleges problémákat. Ez jogszerű?
Nem emlékszem, hogy láttam volna szerződést a KK-vel. Gondolom kell mujnkaszeryődés vagy valamilzen hasonló dolog. Mi a szokás ilyenkor a közösség összes lakótársának alá kell írni a szerződést? Ki javasolja a KK tiszteletdíjának mértékét? Van e szabály arra, hogy pusztán a paraszti logikán kívül, milyen éves beszámoló készüljön?
Hálás köszönet! Annyi napirendi pontot szedtem össze a KK-nak, hogy erre most nem lesz idő. Így is maraton lesz a dologból. De rögtön javasoltam egy szavazást egy őszi közgyűlésről, mert annyi elintézetlen ügyünk van, hogy évi egy gyűlés nem elég. Ha jól mennek a dolgok arra már elő tudunk készíteni egy vitát az SZMSZ-ről.
"hagyomanyos" izzok vannak sajnos, idokapcsolok vannak, kb pont addig vilagit egy nyomasra, amig felerek a harmadikra. a mozgaserzekelos refi az sem vilagit tul hosszan, csak amikor a tisztelt autosok felparkolnak a jardara, es mindenki a falhoz lapulva kozlekedik, akkor eleg gyakran bekapcsol. tudtommal nem volt a fogyasztok szamaban valtozas, sajna a 2004es kalkulaciot perpill nem talalom :(
Tökéletesen értelmezed. Az SZMSZ módosításához minősített többség szükséges, ezért a módosítási indítványt célszerű a közgyűlésen megvizatni, és a közgyűlés többsége által elfogadható módosítási javaslatot írásbeli szavazásra bocsátani.
Egy gyors kérdés, mert nyakamon a közgyűlés: Az SZMSZ módosításához ugye a _teljes_ tulajdoni hányad 50% + 1 szavazat kell? Ez ugye azt jelenti, hogy ha kevesen jönnek el a közgyűlésre akkor hiába szavazna ott az SZMSZ változtatásra a megjelentek több mint a fele a megjelentek tulajdoni hányada szerint, az nem elég mert a teljes tulajdoni hányadnak nincs meg 50%-a igen szavazatban? (Remélem érthető voltam.) Ez akkor azt is jelenti, hogy szerencsésebb írásban szavazni az SZMSZ módosításról, ha a közgyűlés általában gyér látogatottságú, nemde?
Számítások kellenének hozzá, hogy megítélhessük. Nem mindegy, hogy milyen izzó van használatban. Tudni kell, hogy a lépcsőházvilágítás idő-, vagy alkonykapcsolós. Időpkapcsolónál a megadott ideig világit, míg az alkonykapcsoló egy bizonyos fényerősség alatt bekapcsol, és világít (fogyaszt) folyamatosan. Tudni kellene, hogy a mozgásérzékelős reflektor csak mozgásérzékelő és ki is kapcsol vagy csak be, és utána az időkapcsoló vezérel Azt is jó lenne tudni, hogy 2004-ben volt-e valami változtatás, ami indokoja a fogyasztás növekedését. Abból, hogy 2006-ra kevesebbet a tervezett érték a 2005-ös ténynél, arra következtetek, hogy a 2005-ös tényben 2004-es többletfogyasztás is rendezve lett, azaz 2004-ben volt valami változtatás, ami a fogyasztásotokat jelentősen növeli.
uj tavasz - uj koltsegvetesi terv elso blikkre iden a villanyra akadtam ki. 2005-re tervezve volt 24900ft, ezzel szemben 53270ft-nyit teljesitettunk /egylepcsohazas, 14lakasos th, tudtommal a kozos villanyban a lepcsohazi+pincei 15ego van benne + a kapualjban egy mozgaserzekelos reflektor, meg a kaputelefon/, 2006ra terv: 43146. realis ez?
fruzsmogy! Vedd elő a tavalyi elszámolást, ha nincs meg, kérd a közös képviselőtől, és a tervet is, amihez képest ezeket az összegeket kifizettétek. Az 1,8 MFt víz- csatornadíj 4920 m3 ára, 110-140 ember éves fogyasztásának felel meg!! Ez azt jelenti, hogy kb 35-50 lakás fogyasztását közösen fizetitek meg, attól függően, hogy átlagosan hány fő él a lakásokban. Öt lehetőség jut eszembe: 1: több helyen erősen folyik a főmérő és a mellékmérők közötti méretlen szakaszon a víz. Ennek olyan mértékűnek kell lennie, hogy észlelni kellene a pincében emelkedő szintű fürdőmedencét, vagy mocsárra emlékeztető állapotok alakulnának ki a ház körüli földes területeken. 2: A mellékvízmérők többsége erősen lelassult. (6 évesnél régebbi, azaz nem hiteles mérők) 3: Sokan manipulálják a mellékmérőt. (Ugye elég finoman fogalmaztam?) 4: Meghibásodott a főmérő 5: téves számlázás Ekkora technikai fogyasztás mellett már rég vizsgálni kellett volna az okot. Év közben nem tűnt fel a számvizsgálóknak, hogy túl sok a víz-csatornadíj, vagy túl magas az áramszámla? Még azokban a házakban, ahol egész nyáron át folyamatosan locsolják a zöldterületet, sem haladja meg a technikai fogyasztás az 1 m3/fő/hó értéket. A technikai fogyasztás értéke egyébként adódik a főmérő utáni méretlen szakaszon elfolyt víz mennyiségéből, a takarításra, locsolásra felhasznált mennyiségből, és az órák pontatlansága miatti eltérésből. A főmérő megengedett pontatlansága -+ 2 %, a mellékmérőké +- 6 %. Ezeket a tényezőket figyelembe véve a technikai fogyasztás a legdurvább esetben sen haladhatja meg a főmérőn mért érték 10 %-át. Kérdezd meg a közös képviselőt, hogy az elszámolt időszakban mennyi volt a főmérőn mért összes fogyasztás. SZVB kérje a közös képviselőt, hogy készítsen kimutatást a lakásokban mért éves fogyasztásról. (Lehet, hogy a kimutatás önmagáért fog beszélni) végezzen műszaki bejárást, és ellenőrizze az alap- és felszálló vezetékek állapotát. kérje a főmérő ellenőrzését a Vízműtől, ha az előző két ellenőrzés nem derítette ki az okot. Kérjétek az összes mellékmérő hitelesítését a házban. Én az áramot sem értem. Meg kellene kérdezni a karbantartó szakembert, hogy mi a reális áramfogyasztása a liftjeiteknek. Az áramfogyasztás esetében sem árt az előző évek adataihoz is viszonyítani.
Sziasztok. A segítségeteket szeretném kérni, mert ma megkaptam a társasházunk pénzügyi éves elszámolását és azóta a padlón vagyok. Amit talán tudni illik a házunkról. Egy régi építésű 2 lépcsőházas panel. Lépcsőházanként 2-2 lifttel. 220 lakással amiben mindegyik lakás vízórával van felszerelve. És itt jönne a gondom (lehet, hogy nem is gond, csak én nem értem?) Az éves elszámolásban fel van tüntetve víz-csatornadíjra: 1.800.000.-Ft kiadás!!!!! Elektromos áram használatra: 4.600.000.-Ft kiadás!!!! Jó, ezt az áramot talán mégértem is, hiszen van lépcsőházvilágítás, lift. De én túl soknak tartom a víz-csítornadíjat. Locsolás, kukamosás soha nincs, max. 1 vödörvíz hetente 1-szer a földszint felmosásához. Reális ez az összeg szerintetek?
Szerencsére (?) már laktam abban a házban 85-95ig 85-ös építésű a ház, és most visszaköltözünk, tehát ismerem a gépészeti, stb.. dolgokat, (és már tulajok vagyunk), tehát nem az a kérdés, hogy érdemes-e megvenni a lakást, hanem mint új tulajnak milyen betekintési jogunk van, milyen mélységig áshatom el magam a közösben...(mindent tudni akarok...) Egyébként karbantartott ház, most lett totál felújítva a lépcsőház, 14 lakás/lh Egyetlen negatívum, hogy panel, de ez engem nem zavar, mert baromi jó elosztású, és nyugisak a szomszédok, most még egyelőre mi zajongunk, mert szétbombáztuk egy kicsit a kérót...
A jegyzőkönyvek másolatát a jelenlegi tulajdonos kérheti el, Te nem! Ugyanez vonatkozik a költségek elszámolására és a tervre is. (Ha el akarja adni a lakástát, beszerzi neked)
Alaposan nézd végig a házat, ne csak a kiszemelt lakást, kívülről, és belülről is. Beszélgess el a k-vel, hogy mik a megoldásra váró feladatok, milyen határidővel és költségekkel tervezte ezek megoldását. Milyen állapotban vannak a gépeészeti rendszerek, berendezések? Milyen a házban a fizetési morál. Milyen a tulajdonosok hozzáállása a közös területek fenntartásának felújításának költségeihez? Ha ezekre a kérdésekre nem tud határozott választ adni a kk, akkor valószínű, hogynincs kezelési terv, és nincs tervszerű, hosszútávú gazdálkodás sem. Ez elgondolkodtató a jövőtökre nézve. Vettem át ház kezelését- képviseletét, és első nekifutásra 150%-os kköltség emelést terjesztettem a tulajdonosok elé. Sokkoló volt számukra, amikor szembesültek a számokkal. Elektromos hálózat haladéktalan felújítása, körfolyosó halaszthatatlan felújítása, belső homlokzat felújítása, ereszalja veszélytelenítése, külső homlokzat, ... Havi 100 Ft/m2 felújítási alap képzéssel 15 év alatt hozzuk össze azt a pénzt, amire azonnal szüksége lenne a háznak! A lényeg, hogy 14 évig alacsony közös költség volt...
Most költözünk egy társasházba, és azt kérdezném, milyen infókat célszerű a KK-tól beszedni?
Elkérhetem-e a legutóbbi közgyűlés jegyzőkönyvét? mire érdemes rákérdezni? Biztosítás? felújítási alap? Főtávról leválás? Még mi az ami érinthet, és nem gondoltam rá?
Kérhetem-e a közös költségem részletezését? mire megy a 11000 Ft? (nincs vízóránk, ezt kb 4-5 ezer töblet- ez ok. a többi?
A gyakorlott bérlő viszont azt fogja mondani, hogy csak egyedül lakik a bérelt lakásban és hiába találsz ott még valakit arra azt fogja mondani, hogy csak épp egy hétre vendégeskedik. És képzeld el, hogy legalább harminc lakást adsz ki de csak kb 150e forintot keresel vele havonta. Mert egy KK kb ilyen helyetben van. Ja és te felmondhatsz a láthatólag simlis bérlőnek míg a KK nem tudja elküldeni a tulajt. Pont te példázod jól mennyire irreális jelenleg a társasházi szemlélet: teljesen evidensnek tartod, hogy amit egy lakásnál meg lehet csinálni azt 30-nál is ugyanolyan egyszerű.
Annyival egészíteném ki, hogy az 1000 Ft körüli fizetendő közös költség hozzájárulás akkor reálís, ha van a háznak számottevő egyéb bevétele. Bérlet, használati díj.
A közös költségeket nem lehet egymáshoz viszonyítani. Minden háznak más az adottsága, az állapota, az állaga. Minden házban más a tulajdonosi szemlélet és a tulajdonsosi igények. Minden háznak más a terve, és mások az elvégzésre váró feladatok. Azt a néhány költségnemet lehet hozzávetőlegesen meghatározni, amit felsoroltál, de hol van a többi?
- Víz- és csatornadíj: Vízórás lakásokban az átlagos fogyasztás 3-4 m3/fő/hó, ezzel szemben a vízóra nélkülikeben ez az érték sok házban 8-10 m3/fő/hó Az összes fogyasztott vízmennyiség díjának kb. 5-10 %-a mindenki által megfizetendő technikai fogyasztás, a 90-95 % a vízórával nem rendelkezők között osztandó fel. - Szemétszállítás: minden tulajdonos nagyon praktikusan helyezi el a szemetét, ha az 500 Ft/fő elég átlagosan a szemétszállításra. Ennél több az FKF rendelete szenit előírt minimális szemétszállítási díj mértéke. 3,7liter/fő/nap. (3,7l*4,3450Ft*30nap)+15 % Áfa = 555 Ft/fő/hó.
- Áram: lépcsőházvilágításra egy kis lakásszámú lépcsőházban havonta átlagosan 1000 Ft szükséges. 15.000 Ft körül, ha lift is van! - Kéményellenőrzés díja: 1000-2000 Ft/lakás/év, attól függően, hogy hány kémény tartozik a lakásokhoz, és mi azoknak a besorolása.
- Háztakarítás: nem csak heti 9* egy órát sepreget a takarító a lépcsőházban. Kihelyezi ürítésre, és beviszi az ürített tartályokat, tisztítja, fetrőrleníti azokat. Tartályürítés napján takarítja a kukák helyét kint-bent. Járdaseprés, téli hóeltakarítás, ... - Közös képviselet díja: 1000-2000 Ft/hó/lakás - Bankköltség: 2-10000 Ft/hó/ház - Épületbiztosítás díja: 400-800 Ft/lakás/hó
- Takarítószer, izzó, só - ügyviteli költségek - Egyéb anyagra ráfordítás (kulcs, lakat, zászló, ...)
- Javítások-karbantartások: az ápület állaga, a gépészeti berendezések mennyisége, állapota határozza meg. - Kötelező felülvizsgálatok: Érintésvédelem, villamos-biztonségtechnikai minősítés, tűzvédelmi minősítés, gáz alap-, és felszálló vezetékek időszakos vizsgálata, faanyagok időszakos vizsgálata, ... Liftes házban kötelező ÉMI-vizsgálatok - Felújítás, felújítási alap képzése: ház állaga határozza meg (na meg a tulajdonosok hozzáállása a közös állapotához)
- Egyéb kiadások: rovar-rágcsálóírtás, ...
Nagy vonalakban ezekből tevődik össze a ház közös költsége. Ahol túl alacsony a közös költség, ott érdemes rákérdezni a közös képviselőre, hogymire nem gondolt a fent felsoroltakból, vagy mi az, amit a tulajdonosok maguk oldanak meg.
Az 1000 Ft irreálisan alacsony közös költség, Abban a házban szerintem nincs semmilyen műszaki munka tervezve. A közös vezetékekket, gépészeti berendezéseket a tulajdonosok a saját költségükön javíttatjak, vagy tűrük az állapotokat. A 14000 Ft is l ehet reális, ha liftes épületben van a lakás, és volt vagy lesz nagy felújtás, aminek a költségét már törlesztik, vagy még csak gyűjtik. A 75 m2-es lakásban lakó egyszem öregasszony kénytelen lesz vízórát beszereltetni, ha nem akarja megfizetni mások pazarlását. EZt követően csak az első számla megérkezéséig fog átfolyni a víz a muzeális értékű WC-tartályán, mert azt is le fogja cseréltetni. A társasházi szemlélet ssajnálatos módon csak most van kialakulóban. Ha okosan akartok dönteni, azt a házat is kerüljétek el, hahol 1000 Ft most az egy lakásra jutó közös költség!
Egy bizonyos lakásszámon fölül a _gyakorlatban_ nem lehet követni, hol hányan laknak. "Mi van akkor ha egy 75 m 2-es lakásban lakik egyszem öregasszony ?" HA a néni nem bírja a nagy lakás költségeit akkor kisebb lakásba kell költöznie, vagy szereltessen fel vízórát. Ez olyan mintha valaki oda jönne hozzád és nem a lakásra ígérne bérleti díjat, hanem lakónként és minden hónapban el akarna számolni veled, hogy hányan laktak éppen ott. Ugye milyen hülyén hangzik? :-)
Ez szomorú. Senki nem indíthat helyettetek eljárást. Ebben az esetben csak az a lehetőségetek, jogy az ügyvédet noszogatjátok, hogy intézkedjen a ház nevében, amit csak lehet. Dobjátok össze a pénzt a keresetre, hogy kérhessétek a volt közös képviselő felmentésének érvénytelenítését.
Még egy nagyon fontso dolog! 3/2006. AB határozat: 1. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 42. § (1) bekezdése második mondata, amely szerint „A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.” , alkotmányellenes, ezért azt megsemmisíti. A megsemmisített rendelkezés a határozat közzétételének napján veszti hatályát. A 42. § (1) bekezdése a következő szöveggel marad hatályban: „42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.”