A hitelfelvétel egyszerűbb lehetőségét szeretném nektek elmesélni.
Mi is építési hitelt vettünk fel, dupla kamat támogatással. Többen is javasolták nekünk, hogy keressünk takarékszövetkezeteket, melyek adnak lakáshitelt, mivel ott egyszerűbb az ügymenet.
Igazuk lett. Mi az egyik takarékszövetkezettől kaptuk meg a hitelt, az összes papír benyújtásától számított két héten belül. Nem volt sem értékbecslés, csak a vállalkozóval történő szerződést kellett bemutatni, melyben meg let határozva az összes építési költség. Annak a 70%-át kaptuk meg hitelként.
Nekünk ez azért volt fontos, mert könnyűszerkezetes házat építettünk, és nem lehetett tudni, hogy bár a telek értékét is figyelembe veszik, mennyi lehet az az összeg, amit a bank megítélhet. A legjobb esetekben is csak az építési költség 50%-a lett volna meg. Először én sem értettem miért, de aztán kiderült, hogy a könnyűszerkezetes házaknál eleve max 110 eFt/nm-el veszik figyelembe a felépítmény értékét, a telek árát pedig a környéken kapható legolcsóbb telekéhez lövik be, tök mindegy hogy az enyém estleg jobb fekvésű.
Szóval az egész zsákbamacska, fogalma sincs az embernek mennyit kap, valamint mindenféle helyszíni ellenőrzések, meg egyebek kapcsán utalják a pénzt. (Volt egyszer egy felújítási hitelem az FHB-nál, még megszűntetni sem volt egyszerű úgy, hogy vissza akartam fizetni a hitelt, többszöri kérvényt kellett benyújtanom, hozzá.)
A szövetkezettel sokkal egyszerűbb volt. Csak számlákat kellett bemutatni, valamint az utólsó 10% kifizetéséhez a lakhatási engedélyt. A fiók vezető pedig kiváncsiságból egyszer mégis csak kijött, de csak mert tetszettek neki a tervek. Valahogy az egész folyamat nagyon bensőségesen zajlott, pedig elötte senkit nem ismertünk ott. Kedvesek voltak, segítőkészek, ha valami kérdésük volt nem várogattak x hetet, hanem rögtön hívtak. A szükséges papírok lényegében ugyanazok voltak mint máshol, jogerős építési engedély, költségvetés + vállalkozói szerződés, jövedelem igazolás, tulajdoni lap másolat.
Ami még lényegesebb volt részemre, a hitel nem jelzálog típusú lett, hanem kezeseket kellett bevonni, ami azt jelenti, ha nem fizetünk, akkor sem lehet a házat a fejünk felett elárverezni.
Mi Új lakás építésére vettünk fel kölcsönt az FHB-nél jelenleg a második részlet előtt várjuk az érték becslőt.
Az első folyósításhoz mikor kijött 5-ös BMW bömbölő zene kopasz 20-25 közötti figura márkás öltöny. Ennek ellenére teljesen korekt volt. Mindent elmondot, hogy mit mialapján értékel ott helyben közölte, hogy szerinte a kellő 40% készültségi fok meg van. Az egész ügyintézésben Ő volt a legnormálisabb remélem most is Őt küldik. Nem fogadott el semmit, viszont majdnem megsértődött úgyhogy óvatosan próbálkozzatok.
Egyébként van egy táblázatuk amit figyelembe kell venniük PL. ha nincs tető a házon akkor nem lehet 40% akkor sem ha alatta az egész ház kész kifestve, bebútorozva és a födémet csak letakarták valamivel.
Ha devizahitelről van szó, (és a kamatszint miatt azt tippelem ez CHF hitel lehet), akkor annak kamata minden bizonnyal úgy van megállípatva, hogy CHF Libor+2% vagy mondjuk, hogy EURIBOR+ 2,5%, vagy valami ilyesmi. A devizahitelek, szinte mindig változó kamatozásúak, és a kamatperiódus, általában 1-3 hónap, tehát ezeknél semmit sem lehet tenni a kamatváltozás kivédésére, de abban lehet bízni, hogy a CHF Libor kamat 0,25-1% belül marad mondjuk a következő 100 évben (mivel kb ezt tette az utóbbi 100-ban is), és az EUR kamat ugyan kissé hektikusabb, de mind az EUR libor, mind a nagyon hasonló EURIBOR kamatláb azért a 2-3% közötti sávban mozog, és hacsak az európai gazadság növekedése a mai szintet nagyságrendileg meg nem haladja, nem várható, hogy a kamatok kitörnének ebből a sávból.
Ha viszont támogatott forint hitelről van szó, akkor ott a kamatperiódus, és az ahhoz kapcsolódó feltételek az irányadók, ha aláírt hitelszerződésed van, akkor maximum előtörlesztéssel menekülhetsz egy esetleges kamatszintugrás esetén a kamanövekedéstől.
A devizahitelek valóban rejtenek árfolyamkockázatot, de korántsem akkorát, mint azt el kaarják velünk hiteteni. A népszerű termékből persze könnyű mumust csinálni.
Nézzünk inkább egy példát, ahol az árfolyamkockázat megbecsülhető:
Valaki szeretne mondjuk 16400e Ft hitelt. Beballag a bankba, és ott a CHF alapú hitelt ajánlják neki mondjuk CHF Libor+2,5%-os kamattal (kb 3%). A hitelbírálati kérelem beadásakor pont 164 Ft/CHF az árfolyam, tehát 100e CHF hitelt kér.
(a 164 Ft valahol jó közepes árfolyam, az utóbbi évek alapján)
Mindjárt keletkezik egy kis árfolyamkockázata, mert a hitelt majd a folyósítás napján érvényes árfolyamon fogják neki átváltani, és minden forint eltérés 100e Ft +/- jelent neki.
Tegyük föl, hogy mégis 164 Ft-on sikerül átváltani a hitelét, és mondjuk 10 év alatt egyenlő tőkerészletekben kell visszafizetnie, tehát havi törlesztőrészlete 833 CHF+kamat (ami 250-ről indul, és folyamatosan csökken) - az annuitásos hitel elterjedtebb, de a példa így szemléletesebb).
Tegyük most föl, hogy a forint meggyengül a CHF-hez képest mondjuk 6 Ft-ot, ami 170-os visszafizetéskori árfolyamot eredméynezne, ami CHF-nél már igen magasnak számít, csak ritkán fordul elő, igen gyengélkedő forintot jelent. Ez CHF-ként 6 Ft-ot jelent, tehát 6*833 Ft + kamat*6 Ft kockázatot, az első hónapban, tehát a legmagasabb törelsztőrészletnél is alig több, mint 6000 Ft-tal nőne a törlesztőrészlet, ami mintegy 178e Ft lenne. Persze, ha ez az állapot fennálna folyamatosan, az mintegy 3-4% veszteséget okozna, csakhogy iylen gyenge pozícióban várhatóan nem marad a forint, sőt könynen elképzelhető, hogy más időszakokban (mint pl. most is) a CHF inkább 156-161 forint körül lesz, és pontosan ellentétes irányú folyamat játszódik le, azaz a forintban kifejezett törlesztőrészlet valójában kisebb lesz.
Nyilván garancia semmire sincs, egy gazdasági összomlás a forintot is leértékelésbe kergetheti, de akkor a forint alapú hitelek kamata is megnőne, tehát a hosszútávú kockázatok hasonlóak. A rövidtávú kockázatokban van jelentős különbség, azt pedig mérsékelni lehet a következőképpen:
1. Már a hitelkérelem benyújtásánál figyeljünk, hogy azt minél gyengébb forintárfolyam mellett nyújtsuk be (így már akár a folyósításnál árfolyamnyereségünk keletkezik).
2. Akik tehetik, próbálkozzanak olyan mértékű hitelt felvenni, ami az adott bankban már egyedi árfolyamjegyzéssel vehető föl (általában 50-100e EUR és 100e CHF fölött), ezen is lehet egy kicsit keresni.
3. Ha a hitelt megkaptuk, ne kapkodjuk el a folyósítást, hanem várjunk ki egy gyenge forintállást, és azon a napon váltassuk át. (a mai árfolyamszintek mellett, 255-260 Ft/EUR és kb 165 Ft/CHF fölötti árfolyamok már mindenképpen nagyon kedvezőnek minősülnek)
4. A hosszú távú árfolyamkockázatok, mint mondtam forint alapú hiteleknél kamatkockázat formájában jelennnek meg és mértékük is hasonló, mégis talán javasolható, hogy ezen kockázatok kivédése miatt inkább csak 5-10 éves futamidőre vegyünk fel CHF hitelt. Az EUR hitelekre ez nem igaz, mivel várhatóan 5-10 éven belül Mo. az eurozónához fog tartozni, és ezzel ezen hitelek árfolyamkockázatat megszűnik. Mégis az EUR hiteleknél érdemes azt figyelembe venni, hogy az árfolyamrögzítéskor valószínűleg a sáv közepéhez a mainál jóval közelebbi árfolyamot választanak majd, az export versenyképességének fenntartása, és a gazdasági növekedés árfolymapoliiki ösztönzése miatt, a sáv közepe pedig 282 Ft.
Összefoglalóan tehát azt mondhatjuk, hogy a devizahitelek néhány szemfüles intézkedés megtételével egyáltalán nem kockázatosabbak még rövid távon sem, mint a változó kamatozású piaci forinthitelek, az állapmilag támogatott hitelek kamatperiódusválasztástól függően lehetnek kevésbé kockázatosabbak, de a jelenlegi alacsony kamatszint ezt véleményem szerint kompenzálja, nem beszélve arról, hogy az azokhoz való hozzájutás, hála kormányunk áldásos tevékenységének, mára szinte lehetetlen küldetéssé vált azok számára, aki a törlesztőrészleteket elbírnák, vagy az összeg olyan kicsi, hogy úgyis még egyéb hitelt kellene bevonni.
Most óvatosan kell ezzel bánni. A jelenlegi kormány körüli befektetői körök magas inflációban és magas kamatban érdekeltek, ezért érdemi kamatcsökkenés nem várható mostanában. Igen ám, de elvileg teljesíteni akarja az ország a maastrichti konvergenciakritériumokat, ami pedig stabilan alacsony kamatról szól. Majdnem az összes most csatlakozott kelet-európai ország teljesíti már a konvergenciakritériumokat, mi természetesen nem. Kiugróan nálunk a legmagasabb a kamatszint Európában (valószínűleg világviszonylatban is "elsők" között vagyunk). Akkor érdemes rövidebb kamatperiódusra váltani, ha valaki a 6 %-os támogatott hitelt vette fel, és kilátásban van, hogy Mo. kamatszintje közelíteni fog az európai kamatszintekhez. Csak annyit tennék ehhez hozzá, hogy nálunk a támogatott hitel ment 6 %-on, amikor a szlovák piaci (!) kamatszint 6 % körül volt, nem beszélve a még stabilabb országok 1-2 %-áról vagy japán tizedestört-kamatszintjéről. A 6 % bizony magas kamatnak mondható európai viszonylatban. Érdemes lesz váltani kamatperiódust akinek ilyen 6 %-os támogatott hitele ven van, amikor jobb helyzetben lesz az ország gazdasága, és nem a hiéna spekulánsok kívánalmait teljesíti engedelmesen a kormány. Talán 2006-ban... Aztán ki tudja, lehet, hogy ismét az MSZP nyer, és talán soha nem lesz céljuk a maastrichti konvergenciakritériumok teljesítése, mert a tőkepiaci spekuláns angolszász-izraeli befeketetői körök (akiknek bántja a szemét az EU, amit tény, hogy próbálnak amerikanizálni, de azért versenytárs) nagyobb előnnyel kecsegtetnek feléjük, ha az ő magas kamattal kapcsolatos elvárásaikat teljesítik.
A devizaalapú hitelekkel pedig az a gáz, hogy most rövid távon nagyon jók, de ha erősödik a HUF, akkor kedvezőtlenné fog válhat. Te 2,5 %-ot emlegetsz - a tiéd devizaalapú?
Ti nem kaptatok az OTP-tol mostanaban olyan levelet, hogy a meglevo 5-eves kamatperiodusu hitelt alakitsuk at 1 eves kamatperiodusuva? Szerintetek mi ilyenkor a teendo hogy a viszonylag kellemes 2.5 szazalekos hitelbol ne legyen ripsz-ropsz 6 szazalek? Modosithat egyoldaluan az OTP? Esetleg nincs valakinek temaban jaratos szakember (ugyved) ismerose?
Ha meg nem fizetted ki a teljes vetelarat, akkor az utolso reszletbol le tudod vonni, hacsaknem kotottek ki, hogy nincs beszamitasi jogod. Mert alapbol van, tehat nettosithatsz. Es, ha minden igaz, a vetelarak is zarolt szamlara mennek, nem csak a foglalo, hanem az egesz! Bar ez is szerzodesfuggo.
Amikor árultuk a lakásunkat csak olyanok jelentkeztek,akik hitelből fizetnének.Az ingatlanosok szerint is 80%-a a vevőknek ilyen.
Mi az adásvét.aláírása után 2 hónapot vártunk a pénzünkre - Raffesein B.-,de mi úgy kötöttük a szerződést,hogy az átutalástól számított 45 napon belül kell csak kiköltöznünk.
Amit meg "vettünk" (ahol áll az FHB-vel a vita),oda meg holnap beköltözhetnénk az eladó már kiköltözött és átadta a kulcsokat.
Nalunk soha nem volt gond, hogy hitelbol fizetnenk, max. az alkupozicionk zuhant a beka feneke ala... itt is csak 200-at sikerult lealkudni... Sokkal inkabb a tulertekelt XVI. keruleti lakasok miatt szivtunk.
Mondjuk en is meglepodtem, hogy belement a hatarido nelkuli fizetesbe... eredetileg o 5 honaphoz ragaszkodott, amibe bele is mentunk... utana ragaszkodni kezdett ahhoz, hogy a fizetes utan meg 2 hetig ott lakhasson... en meg max. 1 hetet akartam... aztan megegyeztunk 1 hetben + a vegso hatarido eltorleseben. A 2. het elso napjatol napi 5000 kotbert fizet, a 3. het 1. napjatol 10e-t (szerzodesileg). A vicc az, hogy nekunk eszunk agaban sem volt kotbert szedni tole, ha csuszik a kikoltozese nehany napot... igy legalabb be vagyunk biztositva, hogy egy heten belul kikoltozik. (az ugyvedunk egeszen meglepodott a vegso szerzodesen:)
"es a tulaj szo nelkul belement a vegso hatarido nelkuli kotberes megoldasba..." - Nagy mák! Ilyenből szerintem annyi van, mint fehér hollóból... Ahogy nézegetem a kégliket, szinte mindenhol nyelnek egy nagyot, amikor csak azt említem, hogy hitelből fizetném a jelenlegi és a leendő közötti különbözetet. Pont a legjobban tetsző lakásnál mondta az idős néni tulajdonos, hogy ő aztán ilyenbe nem megy bele (mondjuk szerintem rá lehetne beszélni, de ez a hozzáállás...).
A leírt tapasztalatok alapján úgy tűnik, hogy 5-10 %-ot "rá kell ígérni" az igényre. Vagyis ha három misire van szükségem, akkor lehet, hogy célszerű, ha 3,3-as igénnyel indítok... :-)
Szia Honey74!
Ha megnyugtat valamennyire mi egy fillért sem mertünk adni az értékbecslőnek...
10,6 milliónyi hiteltkérelmet adtunk be (júl.30)
Szept.3-én (értékbecslés,jóváhagyások után) felhivott a banki ügyletgazdám, hogy a bank kockázat elbirálási osztálya 9.960.000.-Ftot engedélyezett nekünk hitelként.Megirtuk a banknak, hogy a kért 10,6-hoz képesti különbséget önerőből pótoljuk, az általuk engedélyezett hitelösszeget elfogadjuk. A levelet vissza is igazolták.Ezzel szemben most hétfőn felhivtak, hogy mehetünk aláirni a szerződést a 10,6 millióra !!!
Aztán mondtam, hogy kösz de nekem már elég a 9.9 millió (amit szept.elején közöltek), úgyhogy én arra szeretnék szerződést aláirni.Mivel ők egy hónapja ezt azt összeget jelentették be, mi eszerint az összeg szerint dolgoztattuk át a kivitelezést.
Aztán kiderült, hogy az ügyintézőnk tévesen a nagyobb hitelösszeggel hagyatta jóvá az ügyünket.
Szerinted mennyire komoly az egész értékbecslés ha állitólag szeptember elején mindenféle kockázatelemzések után arról értesitenek, hogy 9.960 milliót kapunk, majd egy hónap múlva arról értesitenek, hogy 10,6-ra kössük meg a szerződést? És mindeközben semmilyen feltételünk nem változott meg.Szóval szerintem a bankok részéről nagyon feltúrbózzák ezt a dolgot.Ez látszik, nálunk csak egy ügyintéző tévedése miatt egy hónappal az elbirálás után mégiscsak 640 ezerrel többről akartak szerződni.
babydevil
Vagy olyan bankhoz kell menni, ahol Ti valaszthatjatok ki az ertekbecslo ceget... (pl.Raiffeisen asszem, ahol eleve tobb ceg kozul lehet valogatni + nektek kell veluk felvenni a kapcsolatot.)
Amennyire én tudom, nagyon vigyázni kell ezekkel az értékbecslőkkel! Ha kifogtok egy olyat, aki a munkájának él, akkor még meg is szívhatjátok megvesztegetési kísérlet gyanújával! De lehet, hogy mákotok lesz, aki kenhető. Szóval csak óvatosan!
Érdemes egyébként nem egyből pénzzel próbálkozni: az egyik barátnőmnél pl. elfogadott egy kész gobilent a becslő, mert egy kedves középkorú hölgy volt.
Puhatolózzatok, ne dugjátok egyből a mappájába a borítékot!!!
Elviekben nem mondhatja meg nekünk,hogy mennyire becsülte fel.
A párom mindenképpen jattolni akar,ha biztos a "siker" én sem ellenzem a dolgot.
De még senkitől sem hallottam ilyet.
Megmondja a helyszínen, hogy mennyire becsüli az értéket? Elvileg úgy lenne fair, ha megmondaná.
Nem érdemes szerintem alapból lejattolni. Esetleg ha gáz van azzal, amit ír (már ha közli a helyszínen), finoman lehet rá utalni, hogy más megoldás miképp lenne lehetséges.
Mivel az értékbecslőnek részletes jegyzőkönyvet kell készítenie, + ott lesz a tulajdoni lap meg az aparajzi vázlat, ezért a belső ellenőrzésen biztos elcsúszna az ellenőr.
Persze elképzelhető, hogy teljesen fake jegyzőkönyvet csinál, de szerintem nem kockáztatják meg.
De ki tudja? :o)
Hívtak az FHB-től,hogy elnézésünket kérik,de súlyos tévedés történt.Soron kívül jövő héten kijönnek megint.
Szerintetek lefizethető vagy érdemes lefizetni egy értékbecslőt?
Hasonló cipőben jártam, írtam egy felülvizsgálati kérelmet az értékbecslő cégének. Udvariasan, semmi személyeskedés, részletesen felsoroltam indokaimat, hogy miért ér többet az ingatlan annál, mint amire ők becsülték. És bár mindenki azt mondta, hogy semmi esélyem, simán felemelték az értékét (külön helyszíni szemle és díj nélkül!) az általam kívánt értékre.
Haaat... mi is most veszunk fel hitelt.. A vetelar 90%-at kertuk. (Van egy extra ingatlanfedezet, a ketto egyuttes erteke meg pesszimista becsles szerint is 25m., mi meg 10m-t kerunk) BB, teljesen korrekt ugyintezo... ma adjuk be a papirokat.
Ami miatt mi nyugodtak (vagy legalabbis nyugodtabbak) vagyunk:
A szerzodesben nincs vegso teljesitesi hatarido, akkor fizetunk, amikor akarunk/tudunk. Mindezt 3 honapig szankciok nelkul tehetjuk, utana napi 2000 kotber (havi 60). Ha tehat mondjuk az elso vagy eppen a 2. bank is visszadobja a hitelkerelmet, meg mindig futhatunk a 3.hoz, max. addig ketyeg az ora... (3 bank az kb. 6 honap, amibol 3 fedezve van, tehat ez kb. 180e kotber) Ami a lenyeg: Mi nem bukhatjuk el a foglalot, teljesen be vagyunk biztositva...
(es a tulaj szo nelkul belement a vegso hatarido nelkuli kotberes megoldasba...)
Szeljegy is eleg (akkor is ha 2 ingatlan van) es ha megvan a folyositashoz szukseges osszes feletetel akkor mar masnap!!! (kis kavaras miatt 1-2 nap)
TOM
Pár hete én is érdeklődtem az FHB egyik értékesítési helyén (Első Lakáshitel mittudoménmicsoda, 32-esek tere). Elmondtam, hogy mi a tervem, és hogy hozzávetőleg 3 milliós hitelre lesz szükségem, van egy kb. 9-ért (ideális esetben ennél többért is) eladható kéglim, és 12 körül akarok venni egy másikat. Bevitték az adataimat a számítógépbe, életkor, havi nettó jövedelem, a jelenlegi ingatlan értéke, más törlesztett hitel törlesztőrészlete (havi 16 rugó, májusban jár le), és megállapították, hogy 9 milliót is felvehetnék (a háromban sem voltam biztos, hiszen törlesztek egy másik hitelt jövő májusig, és manapság már annyira azért nem nagy szám a jövedelmem (nettó 167-168)). Ezen teljesen ledöbbentem, mert elvileg egy másik banknál az én jövedelmem esetében az összes havi törlesztőrészlet nem lehet magasabb a nettó jövedelem egyharmadánál, magasabb jövedelemnél lehet 40, illetve 50 %. Azt mondta a lány, hogy náluk az én jövedelmem esetén ez 40 %. 9 misi törlesztése viszont ennél is lényegesen több lenne, a legtágabb futamidő esetén is. Mondtam ezt neki, de ő bíztatott, hogy meglenne az... Mondjuk ennyit semmiképp nem vennék fel, de a leírt tapasztalataitok alapján lehet, hogy valóságban a három misit sem adnák meg a végén. Kicsit úgy tűnik, mintha "fölé kéne ígérni" a valós igénynek, hogy megkapd, amit akarsz.
Hát nekünk ezt elfelejtették mondani,pedig nem egyszer voltam bent náluk.Bevittem az összes papírt,alaprajzot rajzoltam,és közölték velem,hogy kurva jók vagyunk,25 millió Ft-os ingatlant is vásárolhatnánk.
És kérdem én milyen értékbecslő az olyan,aki egy kertes házat 3 perc alatt becsül fel?A telket meg se nézte,a láthatóan kő házat vályognak minősíti.
Már azt is megkaptuk,hogy le kellett volna fizetni az értékbecslőt.
És mi meg már lassan költöznénk,a vételár felét kifizettük,több pénzünk nincs.
IEB eseteben kb 20 Mft fedezetre kaptunk 11.7-et a kert 12 helyett...A 20 MFt az ertekbecslo mondta o ezt kuldte be a bankba de ott a 70 %-os (es bejelenett % mellett meg csokkentettek 80%-osra az erteket)
TOM
csak nekunk ezt elore nem kotottek az orrunkra
es erdekes modon sokan kapnak a kert osszegnel nehany tiz-szazezerrel kevesebbet epp...
Szia Honey74!
Az FHB a lakás piaci értékének a 80 %-ának a 60%-át veszi értékként.Tehát gyakorlatilag kicsit kevesebb mint az érték felét. De nekünk ezt már az értékbecslő kiküldése előtt is elmondták, aztán az értékbecslő is elmondta.Nekünk a tizmilliónyi hitelhez kb. 21,5 millió fedezetet kellett felmutatni.Vagyis bebizonyitottuk, hogy mi tulképpen "gazdagok" vagyunk. Igy kaptunk 9.960 ezer Ft-ot.
GG69: nehogy beszállj ilyesmibe!
persze hogy dicsérik a többiek mert ők már nyakig benne vannak és azt remélik hogy a Te pénzedből talán vhogy ki tudnak szállni!
