Most lettem a házunkban közösképviselő. Egy több mint 100 éves házról van szó, ahol minden elromlott és omladozik. Természetesen kevés lakással, kevés pénzzel.
Tudnának statikust ajánlani? Lehetőleg a lehető legolcsóbb megoldás érdekelne. Szeretném megvizsgáltatni a házat, hogy mikor mi fog leomlani.
Tulajdonképpen mindenféle olcsó, de azért tisztességes szakember elérhetőségének nagyon örülnék. Sorra megy tönkre minden, állandóan van valami javítani való.
Van esetleg olyan a fórumozók között, aki tudja, hogyan lehet (milyen szavazati arány kell hozzá) a ház tetőterét eladni, a felújításért cserébe. Milyen buktatói lehetnek egy ilyen dolognak. Jelenleg csak ezt a megoldást látom lehetségesnek ahhoz, hogy fel lehessen újítani a házat.
Na igen. Ebből a kutyaszorítóból csak értelmes összefogással kerülhettek ki. A Társasház a tulajdonosok korlátozott jogképességgel rendelkező speciális közössége. Jogképessége csak a társasházi törvényben meghatározottakra terjed ki. A társasház legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonosokból álló közgyűlés. A társasházaknak nincs semmiféle állami felügyeleti szerve. A társasházakat a közgyűléseken hozott határozatok alapján működteti a közös képviselő, akinek döntési jogköre kizárólag olyan kérdésekben lehet, amikben a közgyűlés felhatalmazza. Abban az esetben, ha egy tulajdonos nem ért egyet a közgyűlésen hozott határozattal, első lépésben kérheti a számvizsgáló bizottság ellenőrzését, szükség esetmén új közgyűlés összehívatását. Amennyiben ez az út nem működik, az egyet nem értő tulajdonos számára egyetlen járható út marad, ez pedig a Bíróság. A bíróságtól kérheti bármelyik tulajdonos a közgyűlési határozat(ok) érvénytelenségének kimondását abban az esetben, ha - a határozat jogszábályba ütközik - ebben az esetben meg kell jelölni azt a jogszabályt, amelyikkel elentétes a határozat, és kérni a Bíróságtól, hogy mondja ki a határozat érvénytelenségét, és kötelezze a Társasházat új közgyűlés összehívására, és a kérdésben jogszerű határozat meghozatalára. - nem a jogszabályban leírt módon hozta meg a közgyűlés a határozatot - Ez az eset alaki hibának minősül. Pontosan le kell írni a körülményeket: nem kapott minden tulajdonos meghívót, nem 8 nappal korábban hirdették meg, nem volt határozatképes a közgyűlés, nem tartották be a megismételt közgyűlésre vonatkozó szabályokat, a határozat nem egyértelmű, a határozat szövege nem szó szerint került a jegyzőkönyvbe, a tulajdonosok 8 napon belül nem kaptak írásos értesítést a határozatokról, .... Ezek mind olyan okok, amik egyszerűen bizonyíthatóak, és a Bíróság gyorsan kimondja az érvénytelenséget. Ebben az esetben sem elég az érvénytelenség kimondását kérni. A Bíróságnak mindig pontosan kell megmondanunk, hogy mi mindent szeretnénk elérni. Vagyis itt is kérni kell a kötelezést új közgyűlés összehívására - kisebbség jogos érdekeit sértő határozat. Egyes tulajdonosok tényszerűen vagy számszerűen igazolni tudják a sérelmüket: lakhatás nyugalmát folyamatosan zavaró változás, súlyos anyagi hátrány, diszkrimináció, ....
Azt javaslom, hogy szedj össze minden irományt, és sürgősen fordulj Bírósághoz. A költségeket a Társasház utólag köteles neked megtéríteni, és még nem is haragudhatnak rád ezért.
Kezdheted a rendőrségen is, de az lényegesen hosszadalmasabb.
A közös költséggel kapcsolatban azt tudom javasolni, hogy ha van ügyvéd ismerősötök, akkor helyezzétek ügyvédi letétbe a pénzt mindaddig, amíg a helyzet nem tisztázódik. Se a régi, se az új számlára ne fizessetek. Ha nincs ügyvédetek, akkor egyszerűen nyissatok egy lekötött betétet a lakossági folyószámlátok mellé, amire minden hónapban átutaljátok a közös költségnek megfelelő összeget, amig rend nem lesz. Ebben a zűrzavarban én sem fizetném be egyik számlára sem a közös költséget.
Hát igen, itt kezdődnek a bajok: a gond egy fél éve kezdődött, egy közgyűlésen voltam eddig, de sok értelmét sajnos nem láttam, és ezzel így van a ház nagyobbik része: kb. három óráig tartott és az egymás szidásán kívül nem sok történt.
A következő a forgatókönyv: az egyik cég összehív egy közgyülést, amelyet, mivel nincs meg a megfelelő létszám, egy fél óra múlva megismételnek (ez ellenkezik a jogszabályal, mert ha jól tudom, akkor csak másnap lehetne tartani a következőt) és itt a létszámtól függetlenül, leváltják a másik csapatot, és magukat jelölik meg mint kezelőt: bankszámlát nyítnak - hogy hogyan nem tudom - és egy szórólapon kérik a tulajdonosokat, hogy oda fizessenek..
Két napra rá a másik csapat is összehoz egy ugyan ilyen közgyülést, ahol leváltják az előző csapatot, és jön a szórólap, hogy ide kell fizetni.
Ez meg van spékelve olyan szórólapokkal amelyeket naponta találonk a postaládába , hogy Ők az igaziak, és a másik csapatnak ehhez, vagy ahhoz nincs joga, ki mennyit sikkasztott, kinek a számláját zárolta a rendőrség stb.. szóval káosz!! Közben mint említettem a lakók többsége nem fizet közösköltséget (jómagam sem), és lassan csődbe megy a ház..
Szóval mindkét cég azt mondja, hogy Ő a jogosult - kérdésem arra irányult, hogy van -e egy hiteles harmadik fél (onkormányzat vagy hasonló intézmény) ahol meg lehet tudni, az igazságot (ha van ilyen)
Ellenben egy ötletet azért kaptam: érdeklődni fogok a bankoknál, remélhetőleg Ők jobban utánnanéznek ezeknek a dolgoknak!
A jog szerint az a Társasház közös képviselője, akit a legutolsó érvényes közgyűlési határozattal a tulajdonosok közgyűlésen megválasztottak. Mindkét képviselő cégtől írásban kérni kell annak a közgyűlési jegyzőkönyvnek a másolatát, amelyiken a tulajdonosok megválasztották. Kérjétek a jelenléti ív másolatát is, és a meghívók másolatát is, amiben napirendi pontként szerepelt a régi kk. felmentésére, és az új megválasztására vonatkozó napirendi pont. Mind a két társaságot el lehet zavarni, ha nem is a fenébe. Ennek módja az, hogy fel kell szólítani, hogy hívjanak össze közgyűlést a közös képviselő jogállásának tisztázására, közös képviselő mandátumának megerősítésére vagy visszavonására. Körül kell nézni, és keresni más képviselőjelölteket is, akiknek a rövid bemutatkozását közre kell adni, hogy valamennyi tulajdonos megismerje, és közgyűlésen dönthessen a többség arról, hogy ki kezelje és képviselje a jövőben a házat. Amennyiben normálisan nem menne a kérdés megoldása, akkor fogjon össze néhány értelmes tulajdonos, szedje össze az iratokat, és forduljon Bírósághoz. A közös költséget fizetni kell, ha azt határozattal állapította meg a közgyűlés,
Nem értem, mit jelent az, hogy kinek fizessetek. Egy Társasháznak normális esetben egy bankszámlája van, és arra kell befizetni a közös költséget, függetlenül attól, hogy ki a közös képviselő. Zsebbe, "házipénztárba" egyiknek se fizessetek!
Az lenne a legjobb, ha valamelyikteknek lenne ismerőse a számlavezető banknál, és bűncselekmény gyanúja miatt sikerülne zároltatnotok a számlát. Akkor nyugodtan befizethetnétek, de egyik magát képviselőtőknek valló személy sem férne a pénzetekhez. Irjatok levelet a pénzintézetnek, írjátok le benne a kialakult helyzetet, és csatoljatok hozzá minden dokumentumot, ami alátámasztja a kialakult káoszt, és azt a gyanútokat, hogy a két képviselet közül valemelyik jogellenesen akarja kezelni a pénzeteket. Ezt a levelet sokan írjátok alá, és személyesen vigyétek be a bankhoz.
Jobb híján rendőrségi feljelentést is tehettek, hasonló tartalmú levélben, és ott kérhetitek, hogy a hatóság zároltassa a bankszámlát,és hatósági eljárás során tisztázzák, hogy melyik képviselet akar joellenesen ügyködni a házatokban.
Érdekelne, hogy eddig melyik cég tartotta a közgyáléseket? Melyiknek a határozatat a lapján fizettétek a közös költséget? Melyik végezte a ház könyvelését, ügyintézását?
El sem tudom képzelni, hogyan tud éveken át két cég párhuzamosan működni ugyanabban a társasházban.
Arról is csak sejtéseim vannak, hogy milyen műszaki állapotban lehet a ház ilyen kezelés mellett.
Nekem is az a véleményem, hogy mind a két céget meneszteni kellene. Szerintem sem megbízható egyik sem, ha éveken át nem voltak képesek tisztázni, hogy valójában melyiküknek van létjogosultsága a házban.
Kőbányán lakom egy 10 emeletes panelházban, és a következő problémánk van: a házban van két csapat, aki egy-egy házkezelő céget "támogatnak", és ebből évek óta megy a vita.. Most kezdett eldurvulni a helyzet, mert mostmár folyik az anyázás a lift falán, illetve mindkét csapat különböző leveleket dobál a postaládánkban, hogy mostantól ők a házkezelők, és nekik fizessük a közösköltséget.
A jó megoldás az lenne, hogy mindkét társaságot elzavarni a fenébe, de ezt sajnos nem lehet, ezért érdeklődnék, hogy hogyan lehet e két társaságtól függetlenül megtudni, hogy ki is a ház közös képviselője, mert a lakók egy nagy része nem fizet egy ideje közös kötséget, mert nem tudja, hogy kinek kell, és az a 9.600 Ft. havi díj ami egy 54 nm -es panellakás közösköltsége túl sok, hogy csak úgy befizessük valahová..
Öreg cső esetén a duguláselhárítás egyik nagy veszélye, hogy napok vagy hetek múlva észlelhető a falon az esetleges kisebb szivárgások foltja, ami természetesen nem az elhárítást végző szaki hibája. A duguláselhárítás során az elöregedett csöveken keletkezett kis repedésekből is távozik a szennyeződés, főleg, ha kemény anyagokat kell a cső faláról eltávolítani. Ennek lehet következménye a szivárgás. Ezért emeltem ki a cső korának fontosságát.
Sajnos általam kezelt házban is megesett ilyen mutatvány. Gipszet, csemperagasztót és egyéb felújítási anyagmaradványokat húztak le a WC-n a harmadik emeleten, mondván, elég nagy a 110-es cső átmérője, hogy gond nélkül eltűnjön az anyag. Az eredmény pedig egy földszint-pince ejtő-, és pincei fekvő lefolyó vezeték cseréje lett, természetesen födémáttöréssel. Mondhatnám azt is, hogy 130+ Áfa-ba került a mutatvány.
Olyan szerről nem tudok, ami a gipszet oldaná. Ha folyamatosan nedves, akkor talán kisebb a szilárdsága, mint száraz környezetben. Ha jó a cső állaga, valóban meg lehet kísérelni az óvatos spirálozást.
A cső átmérőjétől,és a lerakódott, megkövesedett gipsz szilárdságától függően! Nem esküszöm meg, hogy egy öregecske eternit elbírná az ijen jellegű "elhárítást"
Sosem a közös költség és a vízdíj arányát kell nézni, hanem azt, hogy személyek számára vetítve hány m3 fogyasztást jelent. Igazad van abban, hogy szereltessék be a vízórát. A gond csak az, hogy az ilyen irreális fogyasztású házaknál a végén a közösből fizetik meg a maradék vízdíjat, holott érdemes lenne kideríteni az okát. A 38*130 =4940 is sok 1 személyre, wz 12,7 m3 havonta. Ez 2 személy 2 havi fogyasztásának felel meg, úgyhogy ő sem jár jól azzal, hogy nincs vízórája. Nekem nem tetszik az a szemlélet, hogy a kis lakás esetén a mérős megoldás a drágább. Én azon az állásponton vagyok, hogy ami mérhető, azt mérjék, és mindenki fezessem emg a fogyasztását. Nem szép dolog, amikor nem akarunk fizetni mások helyett, de természetesnek vesszük, ha helyettünk fizethetnek mások.
50 m2-es lakás vonatkozásában az havi 7.000 Ft vízdíj, azaz 18 m3 fogyasztás. Szerintem vizsgálni kell az okát. Laknak-e átlagosan 4-en a vízóra nélküli lakásokban? Nincs-e csőtörés, szívárgás? Rendben vannak-e a vízóra nélküli lakásokban a vizes berendezések (csöpögő csapok, átfolyó WC-tartályok)?
Rendben vannak-e a vízórás lakások mellékmérői? Nincs-e lejárt hitelességű vagy meghibásodott mellékmérő? Minden vízvételi hely a mellékmérőn keresztül kapja-e a vizet?
Az átlagos vízfogyasztás normális esetben havi 3-4 m3/fő, Még a 6 m3 is elfogadható, annál több viszont pazarlás, rejtett hiba vagy hanyagság.
Tudnátok javasolni egy jó OKJ-s társasház kezelői tanfolyamot ami ráadásul hétvégenként van? Más OKJ-s képzésben már volt rosz tapasztalatom, ezért olyan iskolát keresek ami rendesen szervezett, és nem a diákoknak kell esetleg a szükséges tanfolyam és vizsgák alatti információkat összeszedegetniük.
Honnan derül ki, hogy mikor volt utoljára az adott strang tisztítva? A közösképviselő idején évekig láttam, hogy a vízszerelő, dugulás elhárító a számlán fel kellett, hogy tüntesse, melyik lakásban mit végzett.
Lakossági fórumon hallottam, hogy külön füzetbe vezetnek minden ilyen eseményt, így pontosan tudni pl. mikor volt az adott strangon dugulás elhárítás.
A 63-as konyhai lefolyó nem dugulhat el 5-6 havonta a zsiradéktól, ha megfelelő az ejtése, és rendeltetésszerűen használják. Gyanítom, hogy van valaki azon a strangon, aki nem ismeri a CSM előírását, ami arról szól, hogy mi önthető a csatornarendszerbe. Legtöbbb Társasház Házirendjében is szerepel, hogy zsírokat, olajokat, kenődő anyagokat a lefolyóba önteni tilos... Nem egy dugulásos eset volt, ahol némi nyomozás árán kiderült a nem rendeltetésszerű használat. Volt olyan földszinti lakás, ahol rendszeresen dugulás volt, visszajött a mások "leve". A 63-ast 110-esre cseréltettük. Néhány hónap múlva ismét jelentkezett a dugulás. Nem duguláselhárítót hívtam, hanem a szerelőt, aki a csövet cserélte. Kibontotta a pincei szakaszt és megnéztük a cső tartalmát. A szaki véleménye szerint a szinte megkövült anyag zsír és súrolópor keveréke. A szaki azt is megjegyezte, hogy ilyen rövid idő alatt normális mosogatás során nem kerülhet ilyen mennyiségű zsír és súrolópor a rendszerbe, hacsak nem üzemi konyha működik valamelyik szinten. Kiderült, hogy maga a rendszeresen "úszó" tulajdonos az, aki az olvasztott zsírt és használt olajat, nagy mennyiségben rendszeresen a mosogatóba önti. A súrolóport is ő használta a mosogató tisztítására.
Józsi, a duguláselhárító munka küzben sosem mulasztotta el elmesélni a kínai konyha esetét, ahol a várt zöldség, hús-, és halcafatok helyett a visszahúzott spirál tamponokkal és óvszerekkel volt tele, mint egy feldíszitett karácsonyfa.
Ha egy 100 lakásos Társasház 10-12 strangja közül mindig csak ugyanabban az egyben van dugulás, nem biztos, hogy a felújítás segít.
Nem árt a kérdésben a részleteket is vizsgálni. Amikor egy hatalmas házban jellemzően csak 1-2 szakaszon van rendszeres dugolás, nem csak elhárítani kell, hanem az okot is megszűntetni. - Nem megfelelő méretű a beépített szennyvízcső - Nincs megfelelő ejtése a csőnek, ezért megállhat benne a víz, és a szennyeződés gyorsabban lerakódik - Az idomok helytelen illesztése miatt a hajlatoknál lerakódik a szennyeződés - A tulajdonosok szokásai: ki mit önt avagy dob a csapba, mosogatóba, WC-be? Ételmaradék, jelentős mennyiségű olaj-zsiradék, tampon, hajcsomók, ...
Nálam semmi más probléma nincs, mint egy kb 6-8 méteres visszintes kb 60-70 mm átmérőjű visszintes cső szakasz, mely megtelik zsírral. Negyed illetve fél évente kellene tisztítani, de ha én nem szólok nincs tisztítva. Ráadásul nem csak a konyhámon keresztül lehet tisztítani, van vizszintes csőszakasznak tisztító nyílása egy menetes dugó.
A menetes dugó kb 2,5 m magasan van a jelenlegi szerelő sem akar onnan tisztítani. De ez lenne a kisebbik baj. Volt olyan eset, hogy mivel vasárnap kezdett visszafolyni a szennyvíz a gondnok azt mondta, ha sürgős hívjak Én szerelőt. A közös képviselő egy hétre rá küldte a szerelőt. A közös képviselet idején a szemben lakó szólt, hogy már 3 hete szólt a gondnoknak de nem jött a szerelő, akkor kértem meg, hogy újból szóljon, és ha jön a szerelő az én strangomon is végezze el a tisztítást.
A sajtóban is olvastam, hogy ez máshol is probléma, pedig sok panelház épült anno.
Ha erre a közös képviselő odafigyel akkor persze ez nem probléma. Jól gondolom?
Nem a büntető törvénykönyvet kell nézni, hanem a polgárit, ami kimondja, hogy a tulajdonos kötelessége a tulajdona karbantartása. A társasház karbantartási kötelezettségei közé tartozik az ejtővezetékek tisztán tartása, míg a lakáson belüli ágvezetékek tisztiítása-tisztíttatása a lakástulajdonost terhelő kötelezettség. Nem utólag kell büntetni, hanem folyamatosan gondoskodni a társasházon belül a szennyvízelvezető rendszer tisztaságáról. Amennyiben rendszeres a dugulás, a visszaáramlás, nem árt felmérni, hogy megfelelő méretű-e a beépített cső, és azt sem árt kipuhatolni, hogy midenki oda illő anyagokat juttat-e a lefolyóba.
Az hogy a szennyyvíz visszafolyik a lakásban a károkon kívül felvet még egy kérdést. Az újabb még veszélyesebb vírus megjelentével felvetődik a szándékos fertőzés okozásának a kérdése. Nálam 9 emelet mosogató vize jön vissza. A szomszédos 2 lakásban a WC tartalma. Van a büntető törvénykönyvbe erre valami, mert ez a jelenség fertőzést is okozhat? A társasházban ahol lakom, tudomásom szerint szinte mindig utólag történik a tisztítás.
Természetesen kérjetek referenciákat, befejezett, ellenőrizhető munkákról. A statikai vizsgálat szükséges, és a beruházó végezteti a saját költségén. Minden iratot köteles a Társasház rendelkezésére bocsátani. Nem kell attól tartanotok, hogy egy komoly referenciákkal rendelkező beruházó bizonytalan üzletbe fektetné a pénzét. A legfontosabb a beruházó kiválasztása, ha ez jól sikerült, nyugodtan rábízhatjátok magatokat. Nektek is megéri, nem csak neki.