Mi az hogy leszerelte? Ha leszerelte, akkor milyen megoldást ajánlott helyette? Kompenzációs szerződést? Akkor azonnal el kell zavarni.
A kompenzációs szerződés feltűnő értékaránytalanságot mutat. Ha jogi formaságokkal (írásos szavást kellett volna előírni, a lakók 75%-ának beleegyezése kellett volna, stb.) nem lehet megtámadni, akkor marad a feltűnő értékaránytalansággal megtámadás. Ez időbe fog telni és bizonytalan a kimenetele. Sajnos ott lett elhibázva, amikor a kompenzációs szerződést elfogadták. Az a baj, hogy ezzel lemondtatok a jelzáloggal megterhelés jogáról, ami azt jelentette volna, hogy a tartozás valamikor biztosan megtérült volna. Így kötöttetek egy szerződést, amiben lemondtatok ezen korábbi jogotokról és elengedtétek a tartozást pár üveggyöngyért. Sajnos a garázsok nem sokat érnek, reális áron 2 millió Ft darabja, hiszen az látszik hogy 2.5 millióért senkinek sem kell. Az üzlethelyiség pedig nem hogy 30 milliót nem ér, de 10 milliót sem.
félreértések tisztázása végett a 95 mio forint a 2011 végéig keletkező közös ktg tartozással megnövelt összeg, ennek talán a fele az ami jelenleg is élő tartozás...
voltak már próbálkozások a lakók mozgósítására , de eddig kevés (talán egyszer) sikerrel ..
nyári szezonban szerintem esélytelen, hacsak nem akarják megint elhúzni az egészet augusztusig...
senki se beszélte le a lakókat, egyszerűen a közös képviselet nem tette rá...
Annyira tán nem érinti nagy mértékben a lakások jelenlegi értékét. 95 milliós tartozást kell szorozni a lakásodra jutó tulajdoni hányaddal. Ez számításaim szerint egy 60 négyzetméteres lakásra 300.000,- Ft tartozást jelent. Nem kicsi összeg, de mégsem akkora ami miatt hatással lenne a lakások értékére. Annyira viszont eléggé nagy ez az összeg, hogy ne üljünk tétlenül miatta. Ha valami, akkor ez a mostani patthelyzet jobban érinti a lakások értékét, mert így nem látszik a megoldás sem a problémára.
Mennyire reális az, hogy az ügyvédekkel szemben többséget tudtok szerezni a közgyűlésen? Van-e ember, aki ilyenkor mozgósítani tud x % lakót?
"2009-et lehet már veszteséggel zárta a projektcég,kivették belőle a zsét... és a jelenleg felajánlotthoz képest egy fillérhez nem fog a társasház hozzájutni" Ezért kellett volna jelzálog a beruházó ingatlanjaira. Akkor hiába akarják kivenni a cégből a zsét, addig nem tudják, amíg nem fizettek. Ki volt az, aki erről a jelzálogot ráterhelésről lebeszélte a lakókat és helyette a kompenzációs szerződés megkötését támogatta? Ki volt az értelmi szerzője ennek, mert először őt kell elküldeni a közgyűlésen, hiszen előnytelen egyezségbe vitte bele a lakókat.
ezzel azt akarom kezdeni, h a közös képviselő nem megértően fogadta, h az építtető nem tudja fizetni a közös költséget, amint azt eddig próbálta etetni a lakókkal a közös képviselő számvizsgáló és tulajdonosi bizottsága, hanem a közös képviselő szmsz-sértő asszisztálása azt tette lehetővé, h az építtető tulajdonosai a mi közös költségünkön gazdagodjanak
azt gondolom, h ennek a körülménynek bizony döntőnek kellene lennie annak a mérlegelésekor, h a lakók lehetővé kívánják-e tenni az építtetőnek, h az _így_ felhalmozott tartozására a társasháztól kompenzációs kedvezményt kapjon
Van még egy módja a kompenzációs szerződés megtámadásának, hiába járt le a 60 nap. Ez pedig a feltűnő értékaránytalanság.
"Feltűnő értékaránytalanság: Erről akkor beszélünk, ha a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékaránytalanság. A bírói gyakorlat a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti 20%-ot el nem érő különbséget még nem, a 40-50%-ot meghaladót pedig minden esetben feltűnőnek tekinti. A kettő közé esik a bíróság mérlegelési lehetősége. Hangsúlyozni kell, hogy mindig az eset összes körülményeinek körültekintő vizsgálata alapján lehet csak eldönteni, hogy az értékkülönbség feltűnően nagy vagy sem. Amennyiben az értékkülönbség feltűnő, a bíróság úgy orvosolhatja ezt, hogy addig mérsékli az ellenszolgáltatás összegét, hogy az már ne legyen feltűnően értékaránytalan." Forrás: http://www.hidasi.hu/index.php?option=com_content&task=view&id=29&Itemid=17
Értékbecslővel megnézette a közös képviselő a felajánlott ingatlanok értékét? Ha jól láttam, akkor itt 95 milliós tartozásról van szó, tehát az sem biztos, hogy ilyen nagyságú közös költség tartozás kérdésében nem kell-e a tulajdoni hányad mondjuk 75 %-ának beleegyezése. Ekkor mondjuk írásos szavazás kellett volna. Ha van ilyen szabály és az nem került figyelembe vételre, akkor szintén megtámadható.
Nem értem miért kellett kompenzációs szerződés, teljesen tiszta joghelyzetről van szó, tartozik egy cég x millió közös költséggel, fel kell szólítani, aztán fizetési meghagyás és ráterhelik az ingatlanjaira a jelzálogot. Ez itt miért nem működött? Itt csak arra kellene figyelni, hogy a fedezet elvonása ne történhessen meg (jelzálogot az ingatlanjaira). Utána persze folytatni kellett volna a harcot, hogy fizessen, de az az első hogy a fedezetet ne tudja elvonni előletek.
Miért nem került megtámadásra az a passzus, hogy a közös költséget csökkentette magának a beruházó? Mondjuk úgy, hogy új közgyűlést hívjatok össze és visszaemeltétek volna a beruházó közös költségét?
Remélem a fenti utólagos okoskodásomat nem értitek félre, csak szeretnék több dolgot megtudni végre erről a dologról. Ezért a provokatív stílus.
nem emlékszem rá, mikor javasoltad, de biztos úgy volt...
nem is konkrétan neked céloztam amit írtam - te ahogy tudom nagyon jól tájékozott vagy - hanem azon kedves hallgatóságnak akik olvassák még a fórumot, és netalántán azt hiszik hogy ez az egész gyerekjáték (téged olvasva nekem ez jutott elsőre eszembe...)
sok minden lehetséges, de a már ismert tény az, h az az osztalék, amit 2007-ben és 2008-ban kivettek a cégből, bőven fedezte volna azt a közös költséget, amit 2007-ben és 2008-ban nem fizetett meg a társasháznak az építtető, mert nem kérte tőle a közös képviselő
bíróságra járkálnia a közös képviselőnek kell, nem pedig a lakóknak, bár eddigi tapasztalatom szerint ezt ő sem teszi meg, hanem inkább kéri a tárgyalás távollétében történő megtartását
engem meg az érdekel, h a múlt lezárása közben ne röppenjenek ki a zsebemből a százezrek
úgy emlékszem, egyszer már javasoltam neked, h bízd rám, mit és hogyan csináljak, ha te abban részt venni nem akarsz
ha már megvan 10%, akkor vidd be az üzemeltetéshez, hogy tuti napirendre legyen tűzve a közös képviselő választása...
hja és még egyet vegyél figyelembe, mindezek a lakásod jelenlegi értékét nagymértékben befolyásolják (főleg ha botrányt akarsz...) és az egész "biznisz" várható kimenete hát enyhén szólva is kétséget..
2009-et lehet már veszteséggel zárta a projektcég,kivették belőle a zsét... és a jelenleg felajánlotthoz képest egy fillérhez nem fog a társasház hozzájutni
én ott voltam a közgyűlésen, te merre jártál?!?!?!?!
engem speciel egyetlen dolog érdekel, a múlt minél jobb lezárása, és inkább egy sokkal szebb jövőn való munkálkodás, mint az éveken át tartó acsarkodás, pereskedés...
kérdezd meg a lakók többségét , hogy ki az aki hajlandó a szabadidejének nagy részét feláldozni azért hogy bíróságra járkáljon...
ha ennyire tenni akarsz, járd körbe a lakóközösséget , gyűjts aláírásokat, meghatalmazásokat (lehetőleg többet mint amivel az építtető jelenleg rendelkezik) , hozz a következő közgyűlés 2. fordulójára egy másik közös képviselőt + hívd meg a média jeles képviselőit ( botrány az garantált lesz...) és akkor talán sikerrel járhatsz...
szerintem....
hja de csak akkor ha tényleg végigviszed, ha 1-2 hét múlva meggondolod magad hogy mégse érdekel az egész, akkor vedd számításba azt is hogy itt nagyon sok ember életkörülményeivel "játszol"....
nem szeretnék senkit se védeni, mindenki védje meg magát, de ezzel nem értek egyet....
miért kellett volna tudnia az szb. elnöknek bármit is arról hogy az építtető milyen anyagi helyzetben van?!?!!?!
ennyi erővel téged is felelősségre lehetne vonni, hogy ha te ennyire jól informált vagy miért nem jelezted ezt a közgyűlésen amikor megszavazták a napirendi pontokat
azért lényeges információk elhallgatását a fizetőképességről és ezzel a valóságnak meg nem felelő kép festését én nem nevezném meggyőzésnek, de persze ezt láthatjuk különféleképpen
mikori elnök is? nem árt tisztázni. ha jól tudom akkor volt elnök. Akkor semmit sem lehet vele tenni egyedül. képes volt meg győzni a tagokat és ők is egyet értettek a döntéssel a tulajok meg bevették. Ekkor mondjuk azt előbb kellene gondolkodni és nem vakon megbízni amásikban.
ha nem ismered a III. ütem számvizsgáló bizottsági elnökének a nevét, akkor azt hiszem, még sok bepótolni valód van. nem biztos, h ehhez az én segítségem elég lesz
sajnos ezt nem tudom eldönteni, mert a közös képviselő a közgyűlési jegyzőkönyveket többszöri kérésem ellenére sem adta ki nekem
ami biztos, h ezek a nyilvános cégadatok nem hangzottak el, ellenben volt egy szekérderéknyi "nem tud fizetni", "nincs pénze" és "nincs más lehetőségünk"
Kimeríti a lakók ill tulajdonosok félrevezetését? nagy összegő kárt okozott? A törvény bünteti. Ha választás elé lett kényszerítve a ház, azt akkor kellett volna megtámadni vagy nem kellett volna elfogadni azt.
nagyon jó ötletnek tartom, ha meg lehet ott kérdezni j. l.-t is arról, h mért hallgatta el a közgyűlésen a lakók elől az építtető valódi anyagi helyzetét, és vette rá őket egy a társasházat súlyosan megkárosító kompenzáció megszavazására
Úgy látom a törvény erejű rendeletekben nem szenvedünk hiányt. A beható tanulmányozása értelmezése és legfőképpen az alkalmazása nehézkes. az utóbbi azért mert néhányan tisztába vagyunk vele de sajnos vannak tulajok akik nincsenek, és ezek fognak okoskodni a gyűlésen. Ezért kell egy megelőző Baráti - szomszédi megbeszélés egy ráérős vasárnapi du tánon PL:egy duna parti bográcsozásközben. A kellemeset össze lehet kötni a hasznossal, csak az eső ne essen. És ha jól sikerült a du tán, akkor meglehet ismételni de csupán szórakozásból.
engem inkább az a törvényi minimum érdekelne, ami azért jár, ahogy j. l. azon a bizonyos előző rendkívüli közgyűlésen megetette a lakókkal, h nincs más lehetősége a társasháznak, mint a kompenzáció, mert nem tud fizetni az építtető,
miközben neki magának tudnia kellett, h a III. ütemet építő Marina-Part Construction Kft. tulajdonosai 2007-ben 65 millió, 2008-ban 102 millió osztalékot vettek ki a cégből a nyilvános cégadatok szerint, úgy, h nem fizetett közös költséget a III. ütemnek a cég sem 2007-ben, sem 2008-ban
1 2009. évi LXXXIX. Törvény a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításáról 1. § A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tt.) a következ 4/A. §-sal egészül ki: „4/A. § A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.” 2. § A Tt. 10. §-a helyébe a következ rendelkezés lép, és a Tt. a 10. §-t megelzen a következ új alcímmel egészül ki: „Az alapító okirat módosítása 10. § (1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. (2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglev külön tulajdon tárgya bvíthet. Ebben az esetben a közgylés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkez tulajdonostársak igenl szavazatával dönthet az elidegenítésrl. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgylés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. (3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képvisel (intézbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történ írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. (4) A (3) bekezdésben említett közgylési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. (5) A (2)-(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (6) A közgylés határozata alapján - ha az (1)-(3) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglev külön tulajdon tárgya bvíthet, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet.” 3. § A Tt. 11. §-a helyébe a következ rendelkezés lép, és a Tt. a 11. §-t megelzen a következ új alcímmel egészül ki: 2 „Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabálya 11. § Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.” 4. § A Tt. 17. §-a a következ (2) bekezdéssel egészül ki, egyúttal a 17. § jelenlegi szövege (1) bekezdésre változik: „(2) A szervezeti-mködési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történ használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - a használat jogcímét l függetlenül - a mindenkori használó részére is kötelezek.” 5. § A Tt. 19. §-ának (1) bekezdése helyébe a következ rendelkezés lép: „(1) A közösség a 18. § (1) és (3) bekezdésében említett közgylési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszer szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-mködési szabályzat elírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenl szavazata is szükséges.” 6. § A Tt. 20. §-a (1) bekezdésének b)-c) pontja helyébe a következ rendelkezés lép: [20. § (1) A tulajdonostárs köteles: a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,] „b) lehetvé tenni és trni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellen rzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas idben bejuthasson a tulajdonostárs, illetleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül, c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. § rendelkezéseit,” 7. § A Tt. 21. §-a helyébe a következ rendelkezés lép: „21. § (1) Az építtet tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történ csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés mszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. (2) Az építtet tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn. (3) Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogers és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgylés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszer szavazattöbbség határozatával az alapító okiratot módosíthatja. (4) A közgylés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A változás ingatlannyilvántartásba történ bejegyzésének feltétele, hogy az építtet tulajdonostárs az építés3 ügyi hatóság jogers és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlannyilvántartási iratokhoz csatolja.” 8. § A Tt. 24. §-a a következ (3)-(4) bekezdéssel egészül ki: „(3) A közös képviselnek (az intézbizottság elnökének) a (2) bekezdés c) pontjában meghatározott feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére, illetleg levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs a legalább két alkalommal megkísérelt kézbesítés ellenére nem vette át. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselhöz (az intézbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követ nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem). (4) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helyérl, székhelyérl, telephelyérl az illetékes jegyz, illet- leg a központi szerv adatot szolgáltat, a (3) bekezdés szerinti kézbesítési vélelem az új adat szerinti címre legalább két alkalommal megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be.” 9. § A Tt. 26. §-a a következ (3) bekezdéssel egészül ki: „(3) A házirend szabályait - a használat jogcímétl függetlenül - a lakás, illetleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani.” 10. § A Tt. a 27. §-t követen a következ új alcímmel és 27/A. §-sal egészül ki: „A társasház szerveinek törvényességi felügyelete 27/A. § (1) A társasház szerveinek, e szervek mködésének törvényességi felügyeletét az ügyészség a reá irányadó szabályok szerint látja el. Ha a mködés törvényessége másképpen nem biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhat. (2) A bíróság az ügyész keresete alapján: a) megsemmisítheti a közgylés törvénysért határozatát, és szükség szerint új határozat hozatalát rendelheti el; b) a mködés törvényességének helyreállítása céljából összehívhatja a társasház közgy lését; c) ha a társasház mködésének törvényessége másképpen nem biztosítható, az ellenrzésre felügyelbiztost rendelhet ki.” 11. § A Tt. 28. §-a helyébe a következ rendelkezés lép: [A közgylés] „28. § (1) A közgylés kizárólagos hatáskörében határoz: a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetésérl; b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról; c) a közösséget terhel kötelezettségek vállalásáról; d) a közös képviselnek vagy az intézbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentésérl és díjazásáról; e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képvisel vagy az intézbizottság részére a jóváhagyás megadásáról; 4 f) a közös képvisel (az intézbizottság elnöke, tagja), illetleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetleg büntetfeljelentés megtételérl; g) polgári jogi vita esetén permegelz közvetíti eljárás kezdeményezésérl; h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-mködési szabályzat nem utal a közös képvisel vagy az intézbizottság, illetleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. (2) A közgylés határozatának - szó szerint - tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetleg feltételeit. (3) A közgylés a közös képviselt, az intéz-, illetleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képvisel - intézbizottság esetén annak elnöke - a közgylés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képvisel (intézbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétl számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivként ellátni a közösség ügyeinek intézését.” 12. § A Tt. 34. §-a helyébe a következ rendelkezés lép: „34. § (1) A meghívónak tartalmaznia kell: a) a közgylés idpontját és helyét; b) a közgylés levezet elnöke, a közgylési jegyzkönyv vezetje és a jegyzkönyvet hitelesít két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra elterjesztett napirendet; c) részközgylések tartása esetén az erre a körülményre történ utalást; d) a megismételt közgylés idpontját és az eltér határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. (2) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra elterjesztett napirendre vonatkozó írásos - különösen az éves költségvetésrl és elszámolásról e törvény 47-48. §-a alapján elkészített - elterjesztéseket. (3) A közgylés levezet elnökének és a közgylési jegyzkönyv vezetjének ugyanaz a személy is megválasztható. (4) A meghirdetett napirendben nem szerepl ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.” 13. § A Tt. 35. §-ának (2) bekezdése helyébe a következ rendelkezés lép: „(2) Kötelez a közgylés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkez tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgylési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képvisel vagy az intézbizottság elnöke legkésbb tizenöt napon belül nem teljesíti, az ennek leteltét követ nyolc napon belül a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kér tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgylés összehívására.” 14. § A Tt. 37. §-ának (1)-(2) bekezdése helyébe a következ rendelkezés lép: „37. § (1) Ha a közgylés nem határozatképes, vagy a levezet elnök a közgylést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgylést kell tartani. (2) A megismételt közgylést a határozatképtelen közgylést követ 15 napon belüli idpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgylés esetén a közgy- lés berekesztését követen fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgy lés az eredeti közgylés meghívójában az eredeti közgylés határozatképességétl függ feltétellel a határozatképtelen közgylés napjára is kitzhet, ha a szervezetim ködési szabályzat ettl eltéren nem rendelkezik.” 5 15. § A Tt. 38. §-a a következ (3) bekezdéssel egészül ki: „(3) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.” 16. § A Tt. 39. §-a helyébe a következ rendelkezés lép: „39. § (1) A közgylésrl jegyzkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen: a) a közgylést levezet elnök, a jegyzkönyvvezet és a jegyzkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét; b) a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, illet leg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét; c) a közgylés határozatképességének megállapítását; d) a tárgyalt napirendek összefoglalását; e) a közgylés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. (2) A jegyzkönyvet a közgylés levezet elnöke és a jegyzkönyvvezet írja alá, és azt a közgylésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. (3) A jegyzkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. (4) A közös képviselnek vagy az intézbizottság elnökének a közgylésen meghozott határozatokat a közgylés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejleg - ha a szervezeti-mködési szabályzat ilyen kötelezettséget elír - azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell.” 17. § A Tt. 50. §-a helyébe a következ rendelkezés lép: „50. § (1) A közös képvisel (az intézbizottság elnöke) - a (2) bekezdés rendelkezésének kivételével - jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság eltt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. (2) Az építésügyi hatósági eljárásban meghozott hatósági határozatot - a jogorvoslat lehetségének biztosításával - valamennyi tulajdonostárs részére kézbesíteni kell; ebben az esetben a közös képvisel (az intézbizottság elnöke) a közösség képviseletének ellátására nem jogosult.” 18. § A Tt. a IV. Fejezetet megelzen a következ új alcímmel és új 51/A. §-sal egészül ki: „A könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenrzési feladatot ellátó személy 51/A. § (1) Ha a közösség éves pénzügyi forgalma eléri vagy meghaladja a tízmillió Ft-ot, vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lév lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma eléri vagy meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság, illet leg az ellenrzési jogkör gyakorlója (a továbbiakban együtt: számvizsgáló bizottság) feladat-ellátásának segítésére - különösen az éves elszámolás és a költségvetési javaslat elzetes véleményezésére - legalább regisztrált mérlegképes könyvelt, vagy annál magasabb számviteli képesítéssel bíró és ebbéli minségében regisztált személyt, vagy gazdasági társaságot (a továbbiakban: gazdasági ellenrzést segít személy) kell igénybe venni. (2) Nem lehet gazdasági ellenrzést segít személy a társasházban tulajdonostárs, haszonélvez , más használó, a közös képvisel (az intézbizottság elnöke, tagja), a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja és ezek közeli hozzátartozója [Ptk. 685. § b) pont], e min sége fennállása alatt és annak megsznésétl számított egy évig. 6 (3) Az ellenrzési feladatot az ilyen tevékenység folytatására jogosult könyvvizsgáló cég is elláthatja. A könyvvizsgáló cég megbízásakor a könyvvizsgálatot végz természetes személyt (kamarai tag könyvvizsgálót) is meg kell nevezni. Ebben az esetben a (2) bekezdésben meghatározott elírások a természetes személyre (kamarai tag könyvvizsgálóra) vonatkoznak. (4) A gazdasági ellenrzést segít személy betekinthet a közösség pénzforgalommal kapcsolatos irataiba, a közös képviseltl (az intézbizottság elnökétl) és a számvizsgáló bizottság elnökétl, tagjaitól felvilágosítást kérhet. Feladata különösen a társasház befektetett eszközeinek, készletállományának, pénzeszközeinek, követeléseinek és kötelezettségeinek, pénzmaradványának és eredményének vizsgálata. (5) A gazdasági ellenrzést segít személy köteles megvizsgálni a közgylés elé terjesztett éves beszámolót és a költségvetési javaslatot abból a szempontból, hogy azok valós adatokat tartalmaznak-e, illetve megfelelnek-e a jogszabályok elírásainak, továbbá - különösen az adósságot keletkeztet kötelezettségvállalások tekintetében - köteles a pénzügyi helyzetet elemezni. (6) A gazdasági ellenrzést segít személy tanácskozási joggal vesz részt a pénzforgalommal kapcsolatos közgylési napirendi pont tárgyalásán, amelyre t a közös képvisel (az intézbizottság elnöke) köteles meghívni. A könyvvizsgáló véleményérl írásban köteles tájékoztatni a közgylést, amelyet a meghívóhoz mellékelni kell; az e körbe tartozó napirendi pontokról a könyvvizsgáló véleményének hiánya esetén érvényes közgylési határozat nem hozható. (7) Ha a gazdasági ellenrzést segít személy tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelents csökkenésérl és más olyan tényrl, amely társasházi tisztségvisel törvényben meghatározott felelsségre vonását vonhatja maga után, köteles a közgylés öszszehívását kérni a közös képviseltl (az intézbizottság elnökétl).” 19. § A Tt. 56. §-ának 3. pontja helyébe a következ rendelkezés lép: [Értelmez rendelkezések 56. § E törvény alkalmazásában:] „3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefügg kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lév épület, épületrész bvítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerül új épület, épületrész, illetleg épületberendezés létesítésével járnak.” 20. § (1) Ez a törvény - a (2) bekezdésben foglalt kivétellel - a kihirdetését követ 8. napon lép hatályba. (2) E törvény 10. §-a 2010. január 1-jén lép hatályba. (3) E törvény hatálybalépésével egyidejleg hatályát veszti a Tt. 3. § (2) bekezdése, 25. §-a és 29. §-a, valamint a távhszolgáltatás versenyképesebbé tételérl szóló 2008. évi LXVII. törvény 17. § (4) bekezdése. (4) Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 17. § (1) bekezdése az alábbi v) ponttal egészül ki: [17. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásba csak az ingatlanhoz kapcsolódó következ, jogilag jelents tények jegyezhetk fel:] „v) a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. §-ának (2) bekezdése szerinti, a közös tulajdon átruházására a tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának legalább kétharmadát feljogosító alapító okirat elfogadása, módosítása, illetleg a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 10. §-ának (3) bekezdése szerinti, a közös tulaj7 don átruházására a tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának legalább négyötödét feljogosító alapító okirat módosítása, továbbá az elfogadás, a módosítás idpontja.” (5) Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény a következ 29/A. §- sal egészül ki: „29/A. § (1) Társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan tulajdonjogának átruházásáról szóló szerzdés alapján a tulajdonjog-változás az összes tulajdoni hányad legalább négyötödét képvisel tulajdonostársak szerzdéses nyilatkozata alapján is bejegyezhet; ebben az esetben a változás átvezetéséhez a többi tulajdonostárs szerzdéses nyilatkozata és bejegyzési engedélye nem szükséges. (2) A tulajdonostársak (1) bekezdés szerinti többségének hiányában az (1) bekezdés rendelkezéseit kell alkalmazni abban az esetben is, ha a szerzdéses nyilatkozatot tev tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát képviselik, feltéve, hogy a társasház alapító okirata a társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan ilyen többséggel való átruházását lehetvé teszi.” (6) Ez a törvény 2010. január 2-án hatályát veszti.
társasházi törvény módosításának elemzése Dr. Izsák Orsolya, v, 10/11/2009 - 12:56 A 2003.évi CXXXIII. társasházi törvény módosításának elemzése 1. Kisebbség-többség A korábbi Társasházi törvények nagy hangsúlyt helyeztek arra, hogy a kisebbségben maradt tulajdonosoknak megfelelő jogorvoslati lehetőség legyen törvényi szinten biztosítva. A hatályon kívül helyezett szakaszok nem tették lehetővé, hogy önálló albetéten lévő közös tulajdont, a társasházközösség egy személyben elidegenítse. A hatályos jogszabály az alábbi lehetőségeket biztosítja a többségi tulajdonosoknak: Közös tulajdon megszüntetése alapító okirat módosítás 2/3 tulajdoni hányaddal A Társasházi törvény új szellemiséget képvisel, lehetővé teszi, hogy közgyűlési határozat alapján, - amely az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazata – döntsön a közösség a közös tulajdon elidegenítésről illetve az alapító okirat módosításáról. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályt kiegészítették azzal, hogy fentiek szerint abban az esetben bejegyzésre alkalmas a tulajdonjog átruházó határozat, amennyiben a nyilatkozatot tevők legalább kétharmad tulajdoni hányada támogatja feltéve, hogy a társasház alapító okirata a társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan ilyen többséggel való átruházását lehetővé teszi. Közös tulajdon megszüntetése alapító okirat módosítás 4/5 tulajdoni hányaddal Az alapító okirat módosításával képzett önálló albetét átruházásához elég az alapító okirat módosításának tárgyában hozott közgyűlés határozata, amelyet az összes tulajdoni hányad legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben, a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat arra, hogy a határozat meghozatalától számított 60 napon belül írásbeli nyilatkozatot tegyenek arról, hogy élnek-e a törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. Társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan tulajdonjogának átruházásáról szóló szerződés alapján a tulajdonjog változás az összes tulajdoni hányad legalább négyötödét képviselő tulajdonostársak szerződéses nyilatkozta alapján is bejegyezhető ebben az esetben a változás átvezetéséhez a többi tulajdonostárs szerződéses nyilatkozta és bejegyzési engedélye nem szükséges. Közös tulajdon megszüntetése bírósági úton A jog alkotója külön szükségesnek találta megemlíteni azt az esetet, amikor bár a többség a közgyűlés határozata szerint nem szavazza meg a közös tulajdon megszüntetését, a kisebbségben maradt tulajdonos kérheti a bíróságtól azon ingatlanrészek vonatkozásában, amely önálló ingatlanként kialakítható illetve meglévő közös tulajdon tárgya bővíthető, ha az a kisebbség méltányos érdekeit nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az építési hatóság által engedélyezett építési tervet. 2. A rendeltetési mód megváltoztatásának új szabályai A változás abban áll, hogy korábban a szomszédoknak vétójoguk volt a döntés meghozatalánál, azaz mint az esetleges tiltó vagy hozzájáruló határozatot a szomszédok 2/3 nem támogatta abban az esetben nemleges közgyűlési határozat született. Jelenleg az SZMSZ –ben kiköthető szabályként alkalmazható. Tiltó- Hozzájáruló határozat egyszerű többséggel: Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - harmincnapos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. A közösség a fent említett közgyűlési határozatokat az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges. 3. Társasházon belüli építkezés A Társasházon belüli építkezés megvalósulhat, úgy hogy közös tulajdont érint az építkezés illetve úgy, hogy közös tulajdont nem érinti. Amennyiben közös tulajdont érint, úgy a tulajdonostársak írásbeli hozzájárulását kell beszerezni – ez azért maradt így mert a közgyűlés határozata bírósági úton nem pótolható, míg egy jognyilatkozat igen - de nem a korábbi 4/5 hanem a 2/3 tulajdoni hányad szükséges hozzá. A külön tulajdonban tervezett építkezés szabályai között is erőteljesen az látszik, hogy a korábbi jogi szabályozás szerint több tulajdoni hányad kikötést mellőzve rendezi az új szabályokat. A külön tulajdonon belüli építkezés: a.) nem kell alapító okiratot módosítani, de kell a tulajdonostársak kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozata Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. b) nem kell alapító okiratot módosítani, és nem kell a tulajdonostársak hozzájárulása Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani. c) alapító okirat módosításával egyszerű szavazattöbbségű határozatával Az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja. Ez esetben a közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A változás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. 4. Közös képviselő intézkedései: A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. A Társasház a közös tulajdon speciális alakzata, a közös képviselő illetve a tulajdonos/használó az új szabályozás során kogens rendelkezésekkel találkozik. a) tulajdonostárs vonatkozásában: 1. lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül- b) használó vonatkozásában 1. a fent kikötést előírja a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, . 2. a szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségbe folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - a használat jogcímétől függetlenül - a mindenkori használó részére is kötelezőek, úgy mind a házirend alkalmazása is. c) közös költséggel tartozó vonatkozásában: A közös képviselő (az intézőbizottság elnök) a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére, illetőleg levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs a legalább két alkalommal megkísérelt kézbesítés ellenére nem vette át. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem). Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helyéről, székhelyéről, telephelyéről az illetékes jegyző, illetőleg a központi szerv adatot szolgáltat, a kézbesítési vélelem az új adat szerinti címre legalább két alkalommal megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be. d) képviseleti jog Az építésügyi hatósági eljárásban meghozott hatósági határozatot - a jogorvoslat lehetőségének biztosításával - valamennyi tulajdonostárs részére kézbesíteni kell; ebben az esetben a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közösség képviseletének ellátására nem jogosult. 5. Ellenőrzés A Társasházak ellenőrzése vonatkozásában átfogó változások kerültek rögzítésre. Jelentősen szigorodott mind a Társasházak belső mint külső ellenőrzése. a) könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személy Ha a közösség éves pénzügyi forgalma eléri vagy meghaladja a tízmillió Ft-ot, vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma eléri vagy meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója (a továbbiakban együtt: számvizsgáló bizottság) feladat-ellátásának segítésére - különösen az éves elszámolás és a költségvetési javaslat előzetes véleményezésére - legalább regisztrált mérlegképes könyvelőt, vagy annál magasabb számviteli képesítéssel bíró és ebbéli minőségében regisztált személyt, vagy gazdasági társaságot (a továbbiakban: gazdasági ellenőrzést segítő személy) kell igénybe venni. Nem lehet gazdasági ellenőrzést segítő személy a társasházban tulajdonostárs, haszonélvező, más használó, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja és ezek közeli hozzátartozója [Ptk. 685. § b) pont], e minősége fennállása alatt és annak megszűnésétől számított egy évig. Az ellenőrzési feladatot az ilyen tevékenység folytatására jogosult könyvvizsgáló cég is elláthatja. A könyvvizsgáló cég megbízásakor a könyvvizsgálatot végző természetes személyt (kamarai tag könyvvizsgálót) is meg kell nevezni. A gazdasági ellenőrzést segítő személy betekinthet a közösség pénzforgalommal kapcsolatos irataiba, a közös képviselőtől (az intézőbizottság elnökétől) és a számvizsgáló bizottság elnökétől, tagjaitól felvilágosítást kérhet. Feladata különösen a társasház befektetett eszközeinek, készletállományának, pénzeszközeinek, követeléseinek és kötelezettségeinek, pénzmaradványának és eredményének vizsgálata. A gazdasági ellenőrzést segítő személy köteles megvizsgálni a közgyűlés elé terjesztett éves beszámolót és a költségvetési javaslatot abból a szempontból, hogy azok valós adatokat tartalmaznak-e, illetve megfelelnek-e a jogszabályok előírásainak, továbbá - különösen az adósságot keletkeztető kötelezettségvállalások tekintetében - köteles a pénzügyi helyzetet elemezni. A gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal vesz részt a pénzforgalommal kapcsolatos közgyűlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles meghívni. A könyvvizsgáló véleményéről írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést, amelyet a meghívóhoz mellékelni kell; az e körbe tartozó napirendi pontokról a könyvvizsgáló véleményének hiánya esetén érvényes közgyűlési határozat nem hozható. Ha a gazdasági ellenőrzést segítő személy tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentős csökkenéséről és más olyan tényről, amely társasházi tisztségviselő törvényben meghatározott felelősségre vonását vonhatja maga után, köteles a közgyűlés összehívását kérni a közös képviselőtől (az intézőbizottság elnökétől). b) ügyészség 2010 január 1.-től hatályba lép a 27/A § amely szerint a Társasházak felett az ügyészség látja el a felügyeletet. Amely szerint bírósághoz fordulhat, új közgyűlés hívhat össze illetve megsemmisítheti a közgyűlés határozatát. 6. Meghívó-Közgyűlés- Jegyzőkönyv Az új rendelkezések érintették a meghívó tartalmát, a közgyűlés összehívásának a módját a megismételt közgyűlésre vonatkozó szabályokat illetve a jegyzőkönyv elemeit. Meghívó: A meghívónak tartalmaznia kell: a) a közgyűlés időpontját és helyét; b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet; c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást; d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos - különösen az éves költségvetésről és elszámolásról az előterjesztéseket. A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet. Közgyűlés közgyűlés összehívása: Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke legkésőbb tizenöt napon belül nem teljesíti, az ennek leteltét követő nyolc napon belül a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgyűlés összehívására. közgyűlés feladatköre: A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz: a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról; c) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról; e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról; f) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről; g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről; h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. A közgyűlés határozatának - szó szerint - tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit. A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő - intézőbizottság esetén annak elnöke - a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését. megismételt közgyűlés A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik jegyzőkönyv A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen: a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét; b) a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét; c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását; d) a tárgyalt napirendek összefoglalását; e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet. A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg - ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír - azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. 7. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások köre Egyhangú határozattal a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. 8. Ingatlanfelügyeleti hatóság: Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja - rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. A gazdálkodó szervezet köteles a tevékenység folytatására irányuló szándékát a hatóságnak bejelenteni. A ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékenység végzésére jogosult, bejelentést tevő személyekről, illetve gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet. A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése - ha azt a közös képviselő nem vállalja - a tulajdonostársakat terheli. Összességében elmondható, hogy az új társasházi törvény a kisebbségben maradt tulajdonosok számára ugyan biztosít jogorvoslatot, azonban lényegesen nehezebb akadályokat gördíteni a többségi akarat elé így a tulajdonosoknak sokkal figyelmesebbnek kell lenniük illetve jobban kell ismerniük saját jogaikat. A közös képviselő felelősségének ellenőrzésére illetve működésére több új szabályt alkottak amely tovább erősíti azt, hogy a társasházkezelőnek tapasztalattal és kellő ismerettel kell rendelkeznie ellenkező esetben hibáinak jelentős jogi következményei lehetnek.