Lassan már túl leszünk a telekvásárláson...
A házépítés költségeit számítgatva természetesen különböző megoldások különböző (elég magas) eredményt adnak.
A minap az egyik kivitelező weboldalán bruttó 130 ezer/négyzetméter áron kínál kulcsrakész megoldást, míg egy magazinban a hagyományos építkezés költségeinél egy 100 négyzetméteres lakóterületre bruttó 35 millió jött ki.
Tudom, hogy a különböző anyagok nagyban befolyásolják az árat. Kíváncsi vagyok, hogy kinek mi a tapasztalata a kivitelezés költségeit (tervezett és tényleges) illetően. Valamint milyen problémákba ütköztetek a finanszírozás terén (hitel, számlagyűjtés stb.)
Előre is köszönöm, hogy megosztjátok a tapasztalaitokat!
A most tervezett épületek rajzain szoktam jelölni a padlástéren egy beépitetett hőszigetelt kazánházat.
Régebbi engedélyezett tervnél, ahol MÉG nincs használatbavételi, ott jó kérdés, mert nincs rá konkrétum. Szigorúan véve kell rá épeng módositás, de kis jóindulattal meg nem.
Ha van használatbavételi, akkor utólagos kialakitáshoz nem kell, ha nem nyúlsz szerkezetileg a tetőhöz. Ebből a szempontból jó dolog, hogy nincs átjárás az épitésügy és a gázengedélyezés között.
Ez nem olyan régi szabályozás, ha jól emlékszem valamikor tavaly év elején jött képbe.
Még most sem figyel oda erre sok gépész, pedig okos tervezéssel elég sokat meg lehet spórolni.
- kémény 8-10e Ft/fm
- kéményátvétel 40e Ft
- éves "tisztitási" dij 5e/év (vagy valami hasonló)
- tetőkibúvó 15e
- kéményseprő kilépő vagy járda 20-100e Ft
Szóval van mit fogni...
Arra kell viszont figyelni, hogy ha a régi rendszeredet tervezteted át emiatt, akkor a jelenlegi szabályoknak kell megfelelnie az EGÉSZ épületben. (Tehát gáztűzhelynél légbeejtő, ajtó, vezetékrendszer, földelés, stb, stb)
Új gáztervet kell csináltatni, és ebben már a 3 méter alatti füstgázkivezetés (ha kazánhoz tartozó rendszerkémény) nem minősül kéménynek a Tigáz és Főgáz területén. A többi szolgáltatót nem tudom...
Mivel nekem van jó gépész ismerősöm, ezért ingyen megcsinálja a gáztervet, nem kerül semmibe. Igy megéri, mert egyébként 25-30e Ftba fáj, ami már megfontolandó.
(De mivel nálam a gázcsövet is fel kell vinni a padlásra, attól félek hogy a szerelési munkához le kell szerelni a gázórát. Ebben az esetben a gázmeo 20e Ft, és ezért már elgondolkodom rajta, hogy kell-e.)
Nem fogja elbirni, mindenképpen kell alá alapozás.
Én inkább egy szerelt kéményt javasolnék neked.
(egyébként 6 méteres magasság a minimum egy kémény-kéménynél, tehát hivatalosan amúgy sem tudnád kéménynek nevezni. Viszont 4 méteres magasságnál nincs meg a füstnek az elvezetéshez szükséges hasznos magasság, ezért kicsit rosszabb időben megül a füst az udvaron. Ha a szomszédokat ez zavarja, és bejelentik, akkor megütheted a bokádat.... pont nemrég leveleztem ennek kapcsán egy (jogosan) dühös szomszéddal, amiből feljelentés lett, mivel a szomszéd alacsony kéménye telenyomta az udvarukat és házukat füsttel)
Ez egy kiskapu (még), szóval szerintem nincs rá bizonyitási eljárásuk, hogy te a szellőzőnek beirt kéményt minek használod.
Az OTÉK változtatásban kivették a kötelező tartalékkéményt már, szóval el lehet őket kerülni.
A gázkazán kéményénél pedig ha 3 méter alatti a füstgázelvezető hossza, akkor nem minősül kéménynek. Nekem most 3.20 :/
Gondolkodok azon, hogy a padlástérben kialakitok egy hőszigetelt zugot, és a puffer mellé jövőre feldobom oda a kazánt is, és én is kikerülök ezzel a kéményseprő maffia kuncsaftjai közül...
Ha mar itt tartunk, mitol kemeny a kemeny? Mert ugye (ha jol tudom) a kerti sutogetonek nem szamit kemenynek ebbol a szempontbol a fustelvezetoje. Ha egy kerti kemence kinezetu dologban (de reszben vagy egeszben kazan cellal) tuzelgetnek kerti egheto hulladekot, akkor me'g ha mukodes kozben elkapnak, akkor se tudnak mit csinalni? Es meddig nohet a haz kozelebe es nagyra a kemence, hogy ennek szamitson?
[Elmeleti fejtegetes, legfeljebb 3+ ev mulva kov. epitkezesnel kerulhet igazan szoba.]
Az egy tok fontos szempont, hogy se gazosok, se kemenyseprok ne mehessenek a kozelebe se a leendo haznak!
Be kell rakni egy kéményt, és azt mondani, hogy szellőzőstrangnak van :)
Kurva átlátszó, de nem tudnak vele mit csinálni... most egy családi házba raktam be egy LIEIER LK16S-t, és a terven ráirtuk, hogy gépészeti szellőzéshez kell, NEM kémény.
Bevallom most már nem emlékszem a pontos számokra, de talán 2x70 m2-ben gondolkodtam, hogy a lépcsőnek is legyen hely. De ennek már sok-sok éve, lehet hogy tévedek a számokat illetően.
A 118 nm-t ket szinten hogyan gondoltad, a ketszer x nm (x>6) lepcsoteren kivul szamoltad? Mert ugye nem mindegy, kapasbol +10% ha csak nm-re vetited, de a lepcso maga me'g egyeb problemakat is hozzaad (hogy mast ne emlegessek, az also szint futese ugy, hogy ne csak fent legyen meleg, de a helyes lepcsoszerkesztes es kivitelezes is szoba kerulhetne).
Meg az is valószínű, hogy ugyanezt a méretet 2 szinten felépíteni valószínűleg némileg olcsóbb lett volna.
Mi 2005-ben építkeztünk. 118 m2+20m2 garázs+50m2 pince. Szumma 23,5 MFt az utcai és oldalsó kerítéssel együtt. Hagyományos kazán, nincs padlófűtés, semmi luxus. Később kisaccoltuk, hogy a 118 m2 kétszinten jóval olcsóbb lett volna /ha jól emlékszem 3-4 MFt-tal/, de akkor lépcsőzni kellett volna.
Az biztos, hogy az a 3-4 MFt egy esetleges eladásnál nehezen érvényesíthető az árakban.
Az a helyzet, hogy én is úgy indultam neki, hogy 160 ezer, max 180 ezer/m2. 2 ismerősöm, aki előttem építkezett 1 évvel, is hasonló számokat mondott. Láttam a házakat, teljesen rendben voltak.
2010-ben már eléggé dühöngött a válság, azt gondoltam a kivitelezők azért "mennek" a munka után. Hát nagyon nem úgy tűnt. Sokan még csak válaszra sem méltattak, pedig nem e-mail-ben kértem árajánlatot, hanem a legtöbbjüket odahívtuk a telekre, kaptak teljes engedélyezési tervet, valamint a statikai kiviteli tervből is példányokat. Mindegyiktől szerkezetkész állapotra kértem ajánlatot. Azt szokták ugye mondani, hogy akkor van az ember nagyjából a kivitelezési költség felénél. Ez a tapasztalat egyébként nálunk is nagyjából "ült".
Egy gyerekkori jóbarátom is akkortájt építkezet, ajánlotta a kivitelezőjüket. Ő volt az első akit felkerestünk. Nagyon felkészültnek tűnt, szimpatikus volt. Árajánlat programmal készítve, minden részletezve, nagyon komoly, na de mennyi volt!!!: 20 millió, dobtam egy hátast...
Aztán lettek jobb, elfogadhatóbb ajánlatok. De volt olyan, aki jó árat adott, de mikor mondtuk, hogy az anyagot mi szereznénk be, akkor elkezdett problémázni, hogy akkor nem így árazta volna, meg satöbbi. Aztán volt más, aki szintén jó árat adott, de alig volt elérhető, kb. fél év múlva tudott volna kezdeni. Végül azt válaszottuk, aki "igyekezett" megszerezni a munkát. Mutatott házakat, amiket ők építettek, az egyik éppen építés közben volt, eléggé meggyőző volt.
Lehetett volna valószínűleg jobban is választani, mert eszközökkel nem voltak túlságosan eleresztve, de amit csináltak az jó volt, szép volt és precíz, csak lényegesen lassabban haladt, mint amit terveztünk és ahhoz képest is amit vállaltak. Úgyhogy ez a végén a kötbéren is látszott, és az első év vége eléggé necces volt, hogy a tél előtt lesz-e tető a házon.
És hát ebben a 220 ezer/m2-ben is elég sok minden volt, ami "okosba" ment. Beton, vas félszámlával, mészkő számla nélkül, munkadíjak sokszor fél, vagy akár 0 számlával, sok saját munkával, legolcsóbb helyek felkutatásával. Akciósan előre vásárolva, burkolatok nagyker áron, szolvák cégen keresztül az alacsonyabb áfa kulcs miatt.
És hát nincsenek a házban olyan dolgok, mint: hőszivattyú, napkollektor, hővisszanyerős szellőztető, klíma, központi porszívó, hogy ennél komolyabb "úri huncutságokról" ne is beszéljünk...
Egyébként azt tudom, hogy hogyan lehetett volna lemenni mondjuk kb. 200 ezer/m2-ig:
- kőburkolat a homlokzaton: -1,3 millió
- nem Kömmerling, 2 rétegű nyílászárók, redőny nélkül: kb -1 millió
- hagyományos betoncserép: kb. - 400 ezer
- olcsóbb burkolatok: kb. -3-400 ezer
Ennél lejjebb menve viszont már szerintem olyan dolgok jönnek, hogy:
- kisebb teraszok
- kémény, kandalló kihúzva
- kondenzációs kazán helyett sima gázkazán, padlófűtés helyett csak radiátor
- nincs vas az alapban, nem 30 cm szigetelés a tetőben, stb, stb.
Meg az is valószínű, hogy ugyanezt a méretet 2 szinten felépíteni valószínűleg némileg olcsóbb lett volna.
De nyugodtan cáfolj meg ha nem így van!
Unokatesóm egyébként az engedélyezési tervre ránézve kapásból mondta, hogy ez egy 30-as lesz, hát igaza lett.
haggyad már, majd mikor méregetnek olyan műszerrel, amiben nincs elem, vagy keveri a mester a fenét, a betanított munkás a CO -t és a CO2 -t, de azért elemez és mindez kb. 7 eft /év. Legyél nagyon illedelmes - hibát ha akarnak, találnak.
A gáz az más. Ott szigorú előírások vannak a GMBSZ -ben.
Persze a gázszerelőnek azért tudni illet volna, hogy mikot érdemes meghívni átvételre a gázosokat.
A legnevetségesebb dolog a kéményseprőkkel, gázművekkel:
- gázszerelés átvétel: miért nincsen előszoba ajtó? Mondom neki, hogy még, ahogy látja burkolat sincs, de majd lesz ajtó is. Az nem jó, neki le kell fényképeznie, hogy a gázmérő elkülönül a lakótértől...Mi van??? Ez egy sikertelen átvétel lett, kb 17 ezerbe került. A következőre pozdorjából tákoltunk egy előszoba ajtót, az már jó volt... :)
- kéményseprők: első próbálkozás: nincsen tetőkibúvó. Földszintes ház, belülről sem tud kimenni létra nélkül, és szerintem sokkal egyszerűbb kívülről megközelíteni. De ők nem járkálnak a szimpla cserépen... Ez is sikertelen átvétel, kb. 35 ezer bukta. Következő alakolmra csináltunk tetőkibúvót, bár nagyon fájt a szívem a tető megbontásáért. Aztán nehogy a kéményseprőjárda legyen a bajuk, tettünk azt is. Ez már sikeres átvétel volt, és a használatba vételi engedélyhez a szakvélemény, valamint a végleges szakvélemény kiadása még potom 70 ezerbe került.
Próbálom majd kivonatoltan összeszedni a különböző fázisok költségeit, mert egyébként eléggé összevissza van benne sok minden.
További tapasztalatok:
Én maximalista vagyok, ezért az adott dologra szánt X összegből a maximumot próbálom kihozni. Ez azonban rengeteg időt és energiát igényel. Mondok néhány példát:a házba a lámpákat már akkor elkezdtem megvenni, amikor még állt a régi ház. Ha az ember fejében nagyjából megvan az összkép, akkor ez nem nagy probléma. Szinte az összes lámpát Németországban vettem az e-bay-en, és mind új volt. Azért ott, mert jóval nagyobb a választék, és még a postaköltséggel együtt is sokkal olcsóbb, mint itthon. Több lámpát is 1 Euro-ért vettem... Általánosságban elmondható, hogy a nem átlagos dolgokra jóval kisebb a kereslet, emiatt sokszor lényegesen olcsóbbak, mint a hagyományos darabok. Mivel a berendezésünk amolyan átmenet a high-tech és a 70-es évek űrkorszak design között, mi kifejezetten vadásztuk a nem átlagos dolgokat. De a vaterán is sikerült pár dolgot nagyon jó áron beszerezni: Keramag Vitelle mósdó szekrénnyel bemutató darabként 50.000 forint, szemben a 800 Eur normál árával. Miele borhűtő újonnan 80.000 forintért, listaára 550.000 forint. És megannyi hasonló példa... Rendes áron természetesen ezek szóba sem jöttek volna, de így már belefértek a keretbe. Az ilyen fogásokhoz azonban napi min. 2-3 óra "vadászat" szükséges a neten.
A tervezőt ismerős ajánlotta, és maximálisan elégedett vagyok velük. Bátran és szívesen ajánlanám bárkinek. Budapesti viszonylatban közepes áron dolgoznak. Szabad kezet adtunk, csak a szempontjainkat írtuk le egy listába, valamint küldtünk néhány fotót nekünk tetsző stílusú házakról. Jó volt az együttműködés és a végeredménnyel is maximálisan elégedettek vagyunk. Egyedül azt a szempontot nem sikerült tartani, hogy a ház könnyen építhető legyen... A tervek alapján egyszerűnek tűnt...Készíttettünk kiviteli szintű statikai és gépészeti tervet is. Mivel a házban nincsen födém, hanem a tetősík lényegében a belmagasság, ezért 13 db vasbeton oszlop került a falakba, valamint egy nem kicsit bonylult koszorú rendszer. Összesen majdnem 300 méter koszorú...
Amivel kevesen számolnak építkezés előtt/közben, az a nem kevés segédanyag és szolgáltatás ami összességében semmit nem tesz hozzá a házhoz, de mégis kell az építkezéshez. A nagyságrendje pedig a teljes építést nézve több száz ezer vagy akár milliós nagyságrend is lehet. Például: bozótírtás, fakivágás a telken, ideiglenes mérőhely kialakítás, benzin/szállítási költség, kötöződrot, szögek,csavarok, mobil Wc, zsalu anyag, konténer, stb...
A ház tehát pontosan nettó 134 m2, amihez még hozzájön a belépő és a hátsó tersasz összesen 50 m2.
A költségek:
- fakivágás, tereprendezés, bontási terv/engedély, régi ház bontása, ideiglenes mérőhely: 1.375.000 forint - ennek egy jó nagy része egy teljesen üres telek esetében egyáltalán nem merül fel, viszont mondjuk az sem lehet kevés, ha közművesíteni kell, ami nálam teljes egészében megvolt
- tervezés, statikai és gépészeti tervek: 732.500 forint
- tető: 4.900.000 forint - az összes faanyag borovi fenyő Szlovákiából kb. 12 m3, Gerard cserepes lemez fedés, 30 cm kőzetgyapot, ács, tetőfedő munkadíj, eresz, szarufák festése, ereszcsatornák, tetőkibúvó, kéményseprőjárda
Itt van egy komoly tétel - a Gerard cserepes lemez - ami mondhatni luxus, mert 2x olyan drága, mint a betoncserép. A tető hajlásszöge 17 fok, ilyen lapos tetőre csak mostanában lehet kapni olyan cserepet, amit fel lehet tenni. A Gerard viszont már 15 foktól rakható. Az óriási különbség a súly, ami a betoncserepet nézve a ház egészére 11 tonna lenne, ez pedig összesen 1,5-2 tonna. Ugyanakkor ez a csarepes lemez fele annyiba kerül, mint a korcolt lemez fedés. Nincsen külön bádogos munka, mert a cserepes lemezt általában eleve bádogosok rakják fel, és teljes rendszer, szóval minden van hozzá, ami egy tetőnél kellhet.
Én meglehetősen sok engedélyezési és kiviteli tervet, árazatlan költségvetési kiirást is csináltam idén (is), és végigkövettem pár "házamnak" a megvalósulását.
Ezek alapján mondom azt, hogy 160-180e Ft/m2-ből ki lehet hozni egy normális házat, átlagos anyagokkal, de jól hőszigetelten.
Nem vitatom a te excel táblázatodat sem, de én is mellé tudnám rakni a sajátomat, ahol kijött 98e Ft/m2-re, mert mindent én csináltam, csak az anyagot vettem meg... Mindenki másképp csinálja, de csak a saját mintád alapján kategórikusan kijelenteni hogy 220 alatt nem áll meg egy ház sem, eléggé csúsztatás.
A vállalkozók által készitett házakra meg teljesen reális a 140-150e Ft/m2, vidéken ezeket 180-190e Ft/m2 áron árulják.
A teljes 134 m2-re értendő. Nincsen pince és tetőtér sem. A ház érdekes belső kialakítású, mert majdnem mindenhol a tetősík a belmagasság. Nem akartunk ekkora garázst, viszont abban az övezetben, ahová a telkünk tartozik, van egy olyan előírás, hogy 100 m2 lakótér fölött dupla garázst kell a házba építeni, még különálló épület sem lehet.
"Az árak: minden költséget excel táblában vezettem, az utolsó szögig minden be van írva."
Ha nem lenne túl pofátlan kérés, megtennéd hogy feltöltöd az excel táblát, vagy elküldöd a publiks mailcímemre?
Én most készítem elő az építkezést (még van pár évem nekiállni), egyelőre a győri önkormányzattal szívok a telek miatt (érdekes az itteniek hozzáállása a dolgokhoz, és a szabályozások sem túl barátságosak), biztos vagyok benne, hogy rendkívül hasznos információ lenne minden itteni fórumozó számára.
Én most fejeztem be az építkezést, így elég friss adatokkal tudok szolgálni. Ezzel együtt - bár senkit nem szeretnék megbántani - több hozzászólást is meg tudok cáfolni.
Nekem 2008-ban kezdődött a folyamat. Eléggé szerencsétlenül pont a válság előtt sikerült telket (rajta egy régi házzal) vennünk részben CHF hitelre, de akkor, ott, az a telek igen jó vételnek számított. A telekre azért vettünk fel kölcsönt, mert éppen akkor nem volt elég mozgósítható pénzünk, ezért úgy voltunk vele, hogy majd az építkezésre már nem veszünk fel.
Aztán jött a válság, és kezdtünk eléggé kényszerpályán mozogni. Azon még elgondolkodtunk 2009-ben, hogy az építésre szánt összegből esetleg valami készet veszünk, de akkor még nem voltak igazán jó vételek. Egyébként mi is úgy vágtunk bele, hogy tudtuk nincs meg a teljes összeg a befejezésre, szóval a maradékot még az építkezés közben kellett megkeresni...Folyamatosan szoktam figyelni a környék ingatlanpiacát, de az igazán vonzó ajánlatok talán csak tavaly kezdődtek. Ma már azt hiszem én sem építkeznék, inkább vennék egy pár éves, vagy felújított házat, mert tényleg jobban jön ki az ember. Vidéken meg még inkább.
Szóval 2009-ben tervezés, régi ház bontása, 2010-ben az új ház építésének megkezdése. A bürokrácia az építkezéshez képest kutyafüle, nekem elhiheted... A legnagyobb köcsög a bank volt, és az első gond a bontásnál jelentkezett. A történetet nem részletezném, mert nagyon hosszú, de a végén már nem is a Pszáffal fenyegettem őket, hanem azzal, hogy a történetemmel a médiához fordulok. Csak így mentek előre a dolgok... Szerencsére a végtörlesztéssel megszabadultam tőlük...
Szóval a ház földszintes, nettó 134 m2: 104 m2 lakótér, 30 m2 garázs. A+ energiaosztályú, nem luxus, de prémium minőség. Összességében néhány milliót meg lehetett volna spórolni itt-ott, de az pont a ház karakterét vette volna el, és az energiatakarékosság rovására is ment volna. Itt szúrnám közbe, hogy a házépítés nekem és szerintem nagyon sok embernek az önmegvalósítás része az életben. Azt gondolom, hogy nem mindegy hogy néz ki. Itt megint csak visszautalnék arra, hogy valószínűleg ma lényegesen olcsóbban jön ki egy jó kiállású használt ház, mint valami hasonlót megépíteni.
Bürokrácia, építkezés:
Építési engedély elsőre megvolt, nem volt semmi probléma. Építkezés megkezdésének bejelentése. Egy vállalkozót bíztunk meg azzal, hogy a házat szerkezetkész állapotig építse fel, úgy hogy az anyagokat mi szerezzük be. Munka mellett nagyjából ennyit tudtunk hozzátenni a ház építéséhez ebben a szakaszban, de ez is rengeteg utánajárással járt. Ha felkutatod a legolcsóbb lehetőségeket, akkor azon néhány százezer forintot meg lehet spórolni. A szerkezetkész állapot után egyedileg szerveztük a további munkálatokat, már régóta ismert, és kipróbált szakemberekkel. Az építési naplót vagy a munkások vagy én írtam. Soha senki nem kérte, és az utolsó évet - ami már csak benti munkálat volt - meg sem írtam. Ezzel senkit nem szeretnék ilyen "lazaságra" buzdítani. Én is be voltam szarva rendesen a fórumon olvasottak után, de azt kell, hogy mondjam, hogy a jogszabályban előírt papírozás, ellenőrzés és a valóság köszönőviszonyban sincs egymással (legalább is az én esetemben)... FEMÜ is csak azért volt, mert kell. Volt párszor az építkezésen, aláírta szükséges papírokat, de a munkákat alapvetően mi felügyeltük. Minden reggel az építkezésen kezdtem, és ott fejeztem be a napom, mindent megvitattunk a szakemberekkel. Igaz az is, hogy nem ez volt az első építkezés a családban. A belső munkálatokban már komolyan kivettük a részünket: mi festettük és raktuk fel az összes lambériát, parkettáztunk, szerelvényeztünk, bútort szereltünk, és még megannyi dolgot...Gyakorlatilag az utolsó egy évben minden szabad este és hétvége a háznál töltve.
Az építkezés 2,5 év volt, most december 1-én költöztünk. 2,5 év alatt sem munkaügyi sem építési hatósági ellenőrzés nem volt. Az anyagok kb. 90%-áról van számlám, a munkadíjaknak talán a feléről. Megfelelőségi nyilatkozatok az anyagokról. Ezeket sem kellett soha senkinek bemutatni, kivéve a kéményseprőket és a gázműveket (kémény, gázkészülék, kéményseprőjárda).
Az árak: minden költséget excel táblában vezettem, az utolsó szögig minden be van írva. Kulcsrakész állapotig 220.000 forint/nettó négyzetméterre jött ki. Hogy 160-180 ezerből kijön-e egy négyzetméter? Én is ilyeneket hallottam előtte mindenkitől...180-ból nagyjából, kompromisszumokkal. Unokatesóim sorházakat és ikerházakat építenek eladásra, teljesen vállalható, normális minőségben. Típusterv, bevált alvállalkozók, sok saját munka, saját gépek, eszközök, visítva tudják kihozni 140-150 ezer/m2 ből...
