A 16 M Ft a határ fölött van bőven, mert telekkel együtt lenne mindenestől 17-18 M Ft-om rá...
Sajnos akárki akármit mondd, szerintem az ingatlanárak sincsenek lenn... Itt a megyeszékhelyünkön 1990 után épített, 60 nm-es lakást 14-15 M Ft alatt nem találni és sajnos ebben még garázs, vagy kocsibeálló sincs. Garázzsal együtt nem lehet 16 M Ft alatt megvenni egy ilyen lakást. Ez rengeteg....
Utána van egy szakadék, jönnek a 70-es, 80-as években épített panelek és téglaházak.
Ezzel óvatosan, mert nagyon helyfüggő. Nálunk (szintén Alföld) tízmillió körül van egy üres telek, 10-14-ért max. vályogházat kapsz, vagy apró a telek (vagy mindkettő :-) ).
Kicsit off , de megjegyezném , hogy télen havas időben a fűtött , vagy plusszos garázs többet árt a kocsinak , mint használ . Ugyanis minden nap leolvad róla a sós latyak , ami olvadás közben jobban eszi a fémet ,festéket , mint simán ráfagyva .
A garázsnak már elsősorban komfortnövelő szerepe van (ahogy írod, nem kell jeget kaparni, vagy a forró autóba beülni nyáron, hogy az esetleges bőrülésről ne is beszéljünk), az autó élettartamát viszont sokkal kevésbé növeli meg, mint régen. Anno hogy egy tízéves autó rozsdásodott, az teljesen normális volt.
(Persze most is értéknövelő egy autónál eladásnál, ha garázsban volt tartva, de ez ritkán van arányban a garázs építési költségével. Mondjuk ha lenne Ferrarim, azzal én se parkolnék az utcán. :-) )
én most vettem egy öreg házat és egy teljes belső szerkezeti felújítást csináltunk illetve most is tart.
csak közhelyeket tudok írni. Én nem ajánlom minden területhez a külön szakembert mert ott fogják egymás munkáját szidni a félkész ház felett . nálunk ez az egész kicsiben ment de itt is volt a szomszéd jóember aki szervezte az egészet kezdődőtt a falbontással, vizszerelés, villanyszerelés , vezetékek cseréje , sitteltakarítás, betonkeverő , anyaghozatal, stb ezer minden.
a végén már csak imádkoztam hogy ki bírjam fizetni.
ami árat mond azt szorozd meg másféllel a végére legalább. A nulláról én tuti nem építkeznék legalább 30m Ft kéne hogy belevágjak bármibe.
Lakásvásárlás előtt állunk párommal, de olyannyira magasnak találjuk a megfelelő, 1990 után épült lakás árakat a városunkban, hogy építkezés is feljött alternatívaként. (15-16 M Ft alatt alig találni korrekt 60 nm körüli ingatlant, amelyhez garázs is tartozna).
Megkérdeztünk pár generálkivitelezőt, akik durván 160-170.000 Ft-os bruttó nm áron vállalnák az ingatlan felépítését. (Ez a nettó nm-re vonatkozna). Sajnos ennyink nem áll rendelkezésre.
Egy ismerősöm váltig állítja, hogy nem érdemes ilyen cégekre bízni az építkezést, mert legalább 30-40.000 Ft-os hasznuk van rajta. Érdemes inkább megkeresni minden területhez egy külön szakembert (természetesen ajánlások és a megfelelő referencia megtekintése után) és ez az összeg megspórolható.
Tehát a kérdésem igazából arra vonatkozna, hogy reális elképzelés-e az, hogy egy A-s energetikai besorolású téglaházat, német gépészettel felszerelve felépítünk bruttó 140.000 Ft körüli összegből? (A ház mindössze 80 nm-es lenne, későbbi tetőtérbeépítéssel). A villanyszerelés és belsőépítészet (festés, tapétázás) családi kapcsolat révén ingyen lenne.
Tudom, hogy nagyon sokmindentől függ az ár, de jó lenne tudni, hogy egyáltalán lehet-e építkezésben gondolkodni...
Annyit tudok róla, hogy malterbe lehet keverni, bizonyos fokig kiváltja vagy helyettesíti a meszet és ennek használatával a malter "szinte" beton keménységű lesz.
Mi fölött ment el a kor? Hogy télen nem kell kapargatni a kocsit, és langyosba lehet beüllni, vagy nyáron nem a 40-60 fokos kocsiba ülsz be. Vagy a fényezést nem bántja az UV?
Bizonyos lépcső meredekség felett az u. helytakarékos vagy másnéven pillangó / váltó lécső építhető. És a kisgyermek nem probléma.
Inkább az idősebbek.
Természetesen precizen meg kell tervezni.
A pincegarázsokról. Kár alakítani, elment a kor felettük. Felénk is építettek sok helyen de már inkább lomtárnak használják. A modern autók egyébként se igényelnek garázst.
- kell saját femü (vagy ő, vagy megbiz valakit), ehhez neked semmi közöd, neki kell bizotsitania és fizetnie
- van egy viszonylag új dolog: e-épitési napló. Napi szinten vezetni kell elektronikusan, és be kell irni a létszámot, munka tipusát, stb. Ezekre az adatokra online rálát a munkafelügyelet, épitésfelügyelet, nav, stb.
Utóbbiból következik, hogy nagyon jól kell papirozni az esetleges fekete munkásokkal, illetve a saját munkátokat is valahogy le kell papirozni/naplózni. Teszem azt megcsináljátok ti az aljzatbetonozást, hőszigetelést, álmennyezetet, de ezeknek nincs nyoma sehol a naplóban, mert nem szaki csinálta. (megoldás viszonylag egyszerű: valemelyik szaki papirozza le. Csak itt vállalási árral és felelősséggel sakkozni kell)
Ha nem generál kivitelező csinálja, hanem több külön szakember, akkor kell egy általad megbizott műszaki ellenőr, aki rálát mindenkinek az épitési napló bejegyzéseire, valamint ő is beirogathat (kell is neki) külön. Az ő szava übereli mindegyik szaki femüjét, tehát ha ő azt mondja, hogy szarul van megcsinálva, akkor hiába ugrál a szaki vagy a femüje.
Használatbavételinél némelyik hatóság kér villany, viz femü nyilatkozatot is. Ezeket is le lehet papirozni utólag, de ára van (30-50e ft), mivel a villanyszerelő pl átnézi az egészet, hiszen utána az ő felelőssége ha baj történik.
Manapság az engedélyezési terv mellé szokás kiviteli tervet is csináltatni. Ez egy nagyon részletes terv, csomópontokkal, tetőszerkezeti tervvel, anyagkiirással, árazatlan költségvetési kiirással. Ezzel tudsz viszonylag pontos és összehasonlitható árajánlatokat bekérni a kivitelezőktől, és az elszámolást is nagyban megkönnyiti.
Valamint nem elhanyagolható, hogy a szaki nem mehet a saját feje után, hanem a terv alapján KELL dolgoznia, és az ellenőrzés is könnyebb. Engedélyezési terv erre csak korlátozottan alkalmas.
A tapasztalat az mutatja, hogy egy kiviteli terv árának fele már azzal bejön, hogy a vállalkozókat meg lehet versenyeztetni, valamint a pontos anyagkiirás miatt nincsenek fölös anyagok (legalábbis kevés), és nincsenek fölös utólagos fuvarok.
Átolvastam kb 200-300 hozzászólást! Ami világos hogy kell egy épületterv, építési engedély, felelős műszaki ellenőr ( ezek eddig is igyvoltak ha jol tudom)
Alap: A kivitelezéshez elvileg nem kell kivitelező cég hanem elég kőműves (de milyen papirjainakn engedélyeinek kell lennie?) aki leigazolja hogy megcsinálta, ellenőr gondolom ellenőrzi öntés előtt után.
Falak: szintén köműves aki igazolja hoyg a tartófalakat megcsinálta vagy pl belső térelválaszto falaknál ráirja hogy ő csinálta. ellenőr gondolom ezt is ellenőrzi hoyg megfelelő e a munka
Tető.. elvileg elég egy ács? (szintén mint a köművesnél milyen papirokkal engedéllyel kell rendeklkeznie?) aki a tervek alapján építí és igazolja hogy ő építette! gondolom az ellenőr ezt is ellenőrzi rétegrend kivitelezés minősége
Belső munkálatok: gáz nem lessz ugyhogy az kilőve, de villany, viz, fűtés,... mindet szakmunkásnak kell végeznie? vagy mehet magunkba?
Köszönöm a fáradozást ha valaki részletesen válaszol, sokat segítene!
Ja persze mind ez már téglára vonatközik mert ahogy nézegettem a fa könnyűszerkezet tényleg lehetetlen lett magyarországon!
Sok helyen a végső homlokzati szinezést és burkolást is előirják, valamint a végleges tereprendezést (utóbbi elég húzós tud lenni, üti a millát mire elkészül)...
Ráadásul most már csapatostól járnak helyszini szemlére, és fotózniuk is kell, tehát a zsebbe csúsztatott Deák nem tud korlátot/ereszcsatornát photoshoppolni a házra.
Nekem a lakhatásival hajtanom kelett, mint az állat, hogy beleférjek a 4(6) évbe, hogy ne kelljen befizetni a vagyonszerzési illetéket a telek után, mert a házra sem volt elég a pénzünk még így sem.
Hosszabbítani nem lehet, mert a szbály az szabály!
Tök mindegy, hogy nem azzal tudok foglalkozni, ami tényleg fontos lenne, hogy elkészüljön, hanem azzal, amivel a hatóság szórakozik.
Nálam egy csomó dolog úgy készült el, hogy csak látszatra lett megoldva, vagy bonthatom majd vissza, hogy normálisan meg tudjam csinálni, ahogyan kell.
Mi volt az amibe belekötöttek? Nincs eresz a házon és átfolyik a szomszédba a víz a tetőről.
Hiába mondtam nekik, hogy a földmérő kimérte, hogy a kerítés 60cm-el közelebb van a valós telekhatárhoz képest, akkor is!
Ja és errefelé minden második házon van csak eresz!:)
Nem tudom, hogy gondolják azt, hogy önerős építkezésben normálisan meg lehet csinálni egy házat!?
Átjövök ide mert ugy néz ki sajnos ez a topic aktuálisabb!
Eredetileg első körbe egy könnyőszerkezetes családi házat szerettünk volna családon belül épiteni, de mint kiderült szinte lehetetlen családi berkekbe! Ugyhogy átcsapunk a hagyományos tégla épitésre, reméljük ez még valahogy megoldható.
Átnyálazom a topicot hogy milyen formában lehetséges de akinek van tapasztalata az kérem ossza meg... szeretnénk igazság szerint lehetőleg mindent a legolcsobban saját magunk megoldani, max egy két szakembert bevonni aki felügyel!
Ha arra gondolsz, hogy kalákában épititek, akkor az szinte teljesen felejtős. A tartószerkezetet (=tető alá hozás) csak olyan szaki végezheti, aki rendelkezik felelős műszaki vezetővel, és az e-épitési napló miatt napi szintű bejelentési kötelezettségei vannak (létszám, munka fajtája, stb), tehát nagyon le kell papirozni mindent, hogy a NAV ne szálljon rá az egészre.
Ha arra gondolsz, hogy külön-külön szakikkal dolgoztatsz, és nem egy generállal, akkor igen, ez lehetséges. Egy műszaki ellenőrt kell keresned, aki felügyeli őket, és végzi a szükséges ellenőrzéseket, papirmunkát.
A túlszabályozásnak (szerintem) a Kelet-Európai szemlélet az oka.
Az emberek nagy többsége egyszerűen nem elég felnőtt ahhoz, hogy szabad kezet kapjon, még egy jurta épitéséhez sem. Mert te tényleg pár hetet használod egy évben, másnak viszont "tökéletes" lenne lakhatásra is, amivel aztán egy rakás nyűgje támadna a hatóságoknak és a szomszédoknak.
Családi házat építenénk és hallottunk olyant, hogy nem feltétlenül szükséges céget megjelölni kivitelezőként. Egy megbízott műszaki vezetővel (egyéni vállalkozó, aki lebonyolít) levezényelhető az egész?
Teljesen igazad van, ha egy élet melóját tolom bele a családi házba, akkor tényleg csak észszerű kompromisszumokra vagyok hajlandó. Nem is véletlen, hogy nem építkeztünk: egyszerűen nem vállaltuk be, hogy:
- az esetleg túllépett költségvetés miatt ott álljunk egy félkész házzal, amit aztán egész életünkben csak befejezgetni fogunk, miközben valójában sosem lesz kész;
- hogy megálmodunk valamit, majd a keret miatt addig húzzuk az extrákat, amíg a végeredmény semmivel nem lesz komfortosabb, mint a mostani bérlakásunk;
- hogy rámenjen az egészségünk, a házasságunk a hülyékkel való vitázásra.
(Mellesleg a példáid közül külön gáz, hogy az Ytong speciális követelményeit már 25-30 éve is tanították az egyetemen, magyarán felnőtt egy teljes szaki generáció, amelyik még mindig nem képes használni.)
Ami az én háborgásom témája, az az, hogy egy évente 50-70 napot használt, majdhogynem ideiglenes jellegű épületre is ugyanezeket a szabványokat és minimum normákat akarjuk ráhúzni. Pedig ott tényleg lehetne barlangot, hobbitlakot, nádkunyhót, bármit építeni, amire egy statikus áldását adja, magyarán nem dől majd össze. Értem, hogy egy klasszikus, földbevájt putri egészségtelen, a TBC melegágya, ha 7/24-ben akarsz élni benne. (Ha meg tényleg rendesen meg akarod csinálni, akkor a gatyád rámegy a földmunkára, vízszigetelésre, mesterséges szellőztetésre, fényforrásokra.) De hétvégi kunyhónak kaland, ugyanúgy, mint túrázás közben az esőház, a barlang, a sátor, a négy kenulapátra és kötélre kifeszített ponyva. Miért ne lehetne jurtám, négy fa közé ácsolt lombházam, barlanglakásom, alpesi kunyhóm 2,20-as belmagassággal? Kinek fáj? Értem, hogy az embereket meg kell védeni a saját hülyeségüktől, de mennyire, és milyen áron?
És lehetne 10 évre tervezni és építeni, hogy ha megunod, akkor lebontod és építesz mást.
Egyébként -és lassan már befejezem- manapság építésügyben pont szembe megyünk a trendekkel. Miközben épp a szent fogyasztás a divat, és 3-5 évre veszünk autót, ki újat, ki használtat, aztán lecseréljük; kidobjuk a bútort, mert "nem érdemes" átkárpitoztatni (Na jó, tényleg nem, most fizettem 100 rongyot két déditől örökölt fotel áthúzásáért úgy, hogy asztalos munka a kárpitos szerint is alig volt rajta. :-) ), és áttoljuk az ötéves tévét a nyaralóba-konyhába-nagyinak, mert már csak 80 centis, és az nem menő; vagy 15 évente szétverjük a lakást, mert más lett a csempe divat, lett két plusz gyerek, vagy épp kiköltözött kettő, jönnek az unokák, egyedül maradtunk. Közben meg olyan szerkezeteket építünk, mint még soha, szinte az örökkévalóságnak. Sehol nem lesz még a fizikai élettartam görbéjén, miközben erkölcsileg már rég elavult, és jöhet a gyalu. Hány olyan épület van csak itt, a nagyfaluban, ami az elmúlt 30 évben épült, és már rég a sittlerakóban van? Szálloda, irodaház, lakóház, bármi? Ez a pazarlás, vagy eleve "félállandó" dolgot építeni, tudva, hogy úgyis le lesz bontva?
A Kivitelező érdekelt abban, hogy ne legyen kiviteli terv, mert akkor nincs mit számonkérni rajta. Miután nagy épületekkel is foglalkozom jónéhányszor előfordult, hogy a kivitelező először leszólta a tervet, majd probléma esetén választ várt arra, hogy hogyan tovább.
Tegyük fel, hogy a jogszabályok nem állnának útjába senkinek, hogy a néha neten is keringő "hobbitlakokat" és egyebeket csináljanak kalákában a rokonsággal. Ez itthon gyakorlatilag vert falas/vályogtéglás házakat jelentene inkább.
1. Élnél egy ilyen házban? Szinte biztosan penészedik, dohos, és a közhiedelemmel ellentétben egyáltalán nem olyan jó hőszigetelő, tehát a fűtése is sok pénz a mai energiaárak mellett.
A komfortossága nagyjából kimerül abban, hogy tető van a fejed felett, és nem fúj át a szél.
(most szigorúan a régi épitési mód szerintit nézzük)
2. Szerinted mekkora lenne az értéke egy ilyen háznak? Konvergál a nullához, mert a piac/az élet ezen már túlhaladott, és egy-két hagyományörző zöldet kivéve kevesen adnának ki pénzt azért, hogy ilyenben éljenek.
3. Nem egy belvizesebb-árvizesebb időszaki hirben lehet olvasni, hogy egyszerűen kidőltek az ilyen épületek falai, hála égnek nagyon ritkán van belőle sérülés.
4. Ezek az épületek zömmel hosszúházak, egymásból nyiló helyiségekkel, mert se a fal, se a födémszerkezet nem tett lehetővé nagyobb fesztávokat.
stb.
Magyarul az emberi igények ezen már régen túlléptek, viszont ahogy az igényszint közeledik a manapság megszokott minimumhoz, úgy nőnek az ezzel kapcsolatos beruházási költségek is, hiszen senki nem akar 20-40 millából épitkezni úgy, hogy csak 10-15 évig álljon a ház, utána komolyabb javitás/felújitás kelljen.
Sok olyan dolog van, amit én is bürokratikus szarságnak tartok, és csak emiatt kell mondjuk erősebb vas az épületbe, vagy nem nagyon lehet 7-8 méternél hosszabb merevitetlen falszakasz, stb.
Viszont ha valaki leül, és kiveszi azokat, amik tényleg csak bürokratikus előirás miatti hülyeségek, akkor kijön egy 10%-nyi felár kb. Tudom, hogy ez is sok, de azért nem annyira, mint sokan morgolódnak.
Ehhez persze hozzátartozik az, hogy tényleg komfortos és szerkezetében szilárd épületet akarjon az ember, ne egy olyat amihez folyamatosan nyúlkálni kell.
A sokadik dolog egyébként:
a) nincs megfelelő képzettségű szakmunkás, akire nyugodt szivvel rá lehet bizni manapság egy épületet. Vagy nincs tisztában az anyagokkal, vagy egyszerűen link, és mindenen gyorsitani akar, hiszen neki az idő pénz. (tisztelet a kevés kivételnek)
Emiatt aztán kell föléjük egy MEGFELELŐ ellenőr, és/vagy egy komplett terv, kvázi egy használati útmutató, ami nem enged teret az önálló gondolkodásnak.
b) Kishazánkban mindenki ért mindenhez. Az utolsó faluszéli tüzépes rakodója is tud ajánlani anyagokat, amihez persze alkalmazástechnikailag nincs fingja sem. Igy születnek a hagyományos habarcs+Ytong falazatok (parapetvasak nélkül, hogy meg is repedjen a fal azonnal), vagy a HS téglára rakott EPS hőszigetelés és társai.
Rohadt nagy divat a szakágaknak egymásra háritani a felelősséget, és a másik munkáját fikázni (sajátért természetesen nem vállalni felelősséget).
Hiányzik a hierarchia, ami mondjuk még 20 évvel ezelőtt megvolt.
Manapság még a mérnökök tudása sem naprakész, és a 20-30 éve betanult séma szerinti anyagokkal terveznek, mert van 2-3 műszaki leirás minta, és lusták újat kreálni, inkább ráerőltetik az épittetőre. Ha valamit elkúrnak, akkor ráfogják arra, hogy az csak engedélyezési terv.
A szakiknál szintén van 2-3féle anyagra eszközpark és "tudás", ettől eltérni nem szeretnek. Ilyenkor szétfikázzák a tervet, és rábeszélik a kuncsaftot a saját szájuk ize szerinti anyagokra, ráadásul bónuszként sokszor még azt is szarul alkalmazva. Az ellenőrt és mérnököt elhajtják a picsába, ha bele mer szólni, de amikor elmérik a falat, és hosszabb/rövidebb lesz az épület, akkor az esetleges épitésfelügyeleti ellenőrzésnél (és birságnál) mossák kezeiket. A sajét femüjük ők maguk, vagy sógor/koma/jóbarát, tehát mindent le tudnak pacsizni egymás között, és "úgysem lesz baj, máshol is igy csináltuk 20 évvel ezelőtt is".
De hogy az épittető se maradjon ki a szórásból...
Mindent legolcsóbban, leggyorsabban, és persze a legjobban. Érdekérvényesitő képessége nulla, mert kiviteli tervre sajnálja a pénzt, független műszaki ellenőrre pláne. Én tudom, hogy az ezekre elköltött 5-800e Ft (családi ház) kurva sok pénz, csak én azt látom, hogy 100 épitkezésből kb 20nál vannak ezek meg, a maradék 80nál viszont a felénél komoly gondok támadnak. Elszámolási viták, elbaszott szerkezetek, stb.
Van kb 40% olyan, aki "szerencsés", és megfelelően elkészül a háza engtervből, külön ellenőr nélkül. És ez a százalékos arány annál jobban csökken minél bonyolultabb az épület (hőszigetelésileg, szerkezetileg, gépészetileg).
Nálunk itthon kicsit hozzá vannak szoktatva az emberek az elbaszáshoz, a folyamatos morgolódáshoz, a javitgatásokhoz. Egy házépitésnél sokaknak beleférnek kisebb-nagyobb hibák, legalább van kit/mit szidni.
Csak aki egyszer is látott rendes munkát, és utánaszámolna, rájönne hogy egyszer kell normálisan megcsináltatni kicsivel több pénzért.
