Csak is a házirendre. Minden társasházban kell, hogy legyen. De...úgy általában ez nem érdekli az embereket, pláne új lakókat.... fúrnak -rendezkednek...Házirend, általában, már szombat délután, vagy estétől nem engedi a munkavégzést, meg este 10-től, bármi hangos tevékenységet, a hét összes napján. De ha se a Közös képviselő, se a Gondnok nem lakik a házban, akkor kénytelen vagy magad szólni :)
Hát igen, így van, ahogy mondod, eladták gondnoki lakásokat, lepukkant panelok, régen se foglalkozott vele az IKV, (vagy ki is volt) Új forma, felállás. De megy valahogy. Mindig azért az emberi tényezők a fontosak. Mennyire agilis a Kk, a gondnoki szolgálat( bár aki nem a házban lakik, szerintem...nem sok) Hát, lébecolni nem lehet, ha el is akarsz érni valamit. Ezért sok a 10 ház:)
Mondjuk az ilyen cikkek esetében nem lenne rossz, ha pontos jogi szövegre is adna linket, vagy legalább pontosan idézne, és megadná a törvényhelyet, hogy honnan idéz.
Na igen, ha nincs több albetét a házban, mint hat, akkor nem kötelező a társasházi törvény alá tartozni, akkor az általános polgárjog érvényes csak.
Ez a választás szabadságát adja meg a pár lakásos házak tulajdonosainak (gondolkodó, felelősen dönteni képes felnőttnek tekinti őket), nem zárja ki őket sem a társasházi törvány hatálya alá való besorolódásból.
A 90-es évek elején indult meg a tömeges lakásprivatizáció.
Ekkor alakultak ezrével a társasházak.Általában lepukkant állapotu panelokat örököltünk rengeteg közös költség hátralékkal rossz műszaki állapotban..
..Nejem vannakbolyan éoületeim amiket ekkor vettem át. Az ekmúlt 30 évben eljutottunk a telhes felújitásig,panelprogram hőszigetelés stb.
Általában 10 épületből már szerényen meg lehet élni. Most már sehol nincs főállásu házfelügyelő, a házfelügyelői lakásokat eladták atársasházak. Van gonbdnoki rendszer és karbantartói gárda napi 24 órában. Korszerű könyvekő és analitikai programokat vettem programokat vettem,ezzel kezelhető a nagyobb lakásszám is.
Aki úgy véli hogy ebben a munkakörben lehet évekig lébecolni az próbálja meg. A gyárban két főnököm volt, itt kétezer! Mert minden tulaj ezt gondolja magáról.
Sok igazságot , valóságot irtál itt le . DE mások is .
Vergődünk a nem korrekt, szabályozatlan, átgondolatlan jogszabályok tömkelegében.
Lásd :Alapjogok , amelyet talán már 40-szer kellett újraértelmezni , módositani.
Azonban ne felejtsük el , hogy a társasházi törvényt az utóbbi kb.20 évben, a szakmai megkérdezés nélkül hozták meg ! A polgári törvénykönyvbe sorolták be , és nehezen megfejthető a kisember számára is , hogy most, hogy értelmezhető: Az az érzésem , hogy a polgári törvények , néha ellentmondásba keverednek a társasházi szabályozással.
Erről Dr Bék Ágnes tudna mesélni és a Társasházkezelők Országos Szövetsége vagy Egyesülete. Lásd:törvényalkotási jogszabály !!
Nem is értem , miért jó , ha a kisembernek kell foglalkozni, idegeskedni szabályozatlan jpgszabályok tömkelege között ?
Talán, hogy az idő alatt se foglalkozzon a kisember az igazi problémákkal , vagy saját magánéletével?
Ezt az államnak egyértelműbbé kellene tenni .Pl: végrehajtási utasitással, vagy közérthető példákkal, jogegységi határozatokkal, precedens értékű itéletekkel!!
Az egyszerű kisember , ha fel is fed jogszerűtlenséget egy társasháznál , vagy közös képviselőnél, "vért" kell izzadnia (meg sok időt, pénzt áldozni), hogy a jogos, tulajdonosi elvárásoknak és jogszabálynak megfelelően működjön egy társasház.megfelelően.
Nem véletlenül van tele a biróság és a Kúria a társasházi perekkel !!
SE vége , se hossza !
Pl: ha már ilyen sok problémát okoz, az önkormányzatoknál , miért nincsen a társasházakkal kapcsolatos anomáliákkal kapcsolatban valami érdemleges info, vagy ügyéntézés ?
Mintha ők látnák el az elsődleges felügyelet szerepet ! Nem ?
Ezt is értem, de mennyi az a társasház szám, amit nyugodtan végig tud vezetni, 1 vállalkozó? Vannak-e gondnokai, akiktől el vár valamit. Vagy mindenki vállalkozó, és ahogy puffan, úgy esik. Nekem néha az az érzésem, hogy rendben, a minimum, az megy, de sok nagy(sok lakás) társasház, hogy lépjen előrébb? Van egy örökség, még a 90-es évekből (panel.....lelakottak) Vagy érdekel ez valakit? Lakók? hát.........
"Nincs benne... ...a beázás, ezeket a megfelelő helyeken kell jelenteni, pl. biztosító, gyorsszolgálat, stb. "
.
Ez szerintem pont tipikusan üzemeltetői, fenntartói feladat. Ha az épület beázik, az a közös ingatlan biztosítás tárgyköre.
(Ha betörnek egy lakásba, és elviszik a tévét, az az egyéni ingóságbiztosítás témája. Ha elromlik a mosógép, akkor sem a közös képviselő hívja ki a szerelőt.)
A semmittevést pedig társasházkezelőként sem lehet elrejteni, legfeljebb a közgyűlésen a tulajdonosok nem vonják le a konzekvenciákat, ami már az ő saruk. Nyilván attól függ a dolog, milyen a ház tulajdonosi összetétele, mennyire értelmesek, mennyire aktívak.
Ha egy rossz tulajdonosi összetételű ház kifog egy lelkiismeretlen társasházkezelőt, az az "oszd meg és uralkodj" elve, valamint a különféle szemkápráztató pénzügyi és pszichikai bűvészkedések segítségével csuda dolgokra lehet képes.
De hát ez egy ilyen dolog. Aki - legyen az most akár egy lakóközösség - nem törődik magával, az érdekeivel, és tesz az egészre, gondatlanul csak a sültgalambot várja, és adott esetben hagyja magát bepalizni, az csak magára vethet, ha végül rosszul jár.
Az USA-ban van olyan, hogy egy épületbe csak a már ott lakók tanácsának az engedélyével költözhet be új lakó. Ez a gyakorlat sok mindent megoldana nálunk is, de hát ez csak egy érdekes példa, nálunk marad az, hogy a tulajdonosi szomszédságot a szél fújja össze, a jó vagy rossz szerencsétől függ, kiket sodor egymás mellé az élet.
Viszont a társasházkezelővel való leszerződés előtt nyilván meg kell nézni a referenciákat, és akár elbeszélgetni az ott megadott lakóközösségek tagjaival a szóban forgó társasházkezelővel kapcsolatos tapasztaklataikról.
Az meg már megint a lakóközösség sara, ha referenciák nélkül leszerződnek valakivel.
Nyilván az a legrosszabb érzés egy tulajdonosnak, ha ő értelmes és lelkiismeretes, de a tulajdonosok között kisebbségben van. Akkor csak abban reménykedhet, hogy sikerül egy jó társasházkezelőt kifogniuk, akivel nem lesz probléma, sőt, akivel ő maga is összefoghat a ház érdekében, akár más tulajdonosok meggyőzésére is bizonyos kérdésekben.
Sok hülyén viselkedő, nem túl gondos ember van, de igazán ostoba, vagy teljesen rosszindulatú, kezelhetetlen, megváltoztathatatlan azért sokkal kevesebb.
szerintetek más munkahelyen ez hogy megy? Csak éppen nem lehet ellébecolni éveket úgy, hogy nincs teljesítmény, a munkáltató nem fog fizetni azért, ha nem produkálsz.
Nyilván tisztázni kell a tulajdonosok felé, hogy mi az ami a közös képviselő feladata, és mi nem. Például éjjel nem zargatjuk Majordomust az elhagyott kulcsért. Ne ilyenekkel kötelezzük le a lakókat, mert nem feladatuk.
Amúgy a th tv tisztázza a feladatokat a közösképviselet felé. Nincs benne az éjszakai zaklatás meg a beázás, ezeket a megfelelő helyeken kell jelenteni, pl. biztosító, gyorsszolgálat, stb.
Kérdeztem a havi-heti-napi feladatokat. Amig a munkahelyen nem lehet elrejteni a semmittevést, addig társasházkezelőként lehet. Ezt ne tagadjuk le.
Igen jól lehet keresni több házzal. Majordomus, neked is lehet csinálni azt, hogy bemész egy munkahelyre és letolod a 8 órát. Hagyjuk már!
Szerintem ideje lenne szerződésbe foglalni az elvárt munkát és díjazásokat, nem általánosságokban alkalmazni egy közös képviselőt.
Amit Patreides leírt ahhoz még számold hozzá a napi 50-60 telefont néha minősithetetlen hangnemben,arról nem is beszélve mikor éjjel fél 12 kor azzal hív fel hogy nem tud bemenni a lépcsőházba mert elvesztette a proxy kártyát a buliban és azonnal engedjem be...
Minimális havi díjért neked senki sem fog dolgozni azért hogy 10 évenként kapjon 100 ezer ft jutalmat egy panelfelújitásért ahol a belét kidolgozza s kb. ennyi a telefonszámlája mire a hőszigetelést végigviszi. És akkor még nem beszéltünk arról hogy a közgyűlésen fintorognak hogy miért jutalom? Ez a dolga nem?
..
Más. Én is szeretnék albetétenként 3-4 ezer ft-ot kapni de ez csak álom..
Alapvetően kétfelé kell választani a dolgot. Budapesten lényegesen nagyobbak a díjak mint vidéken.
A Tiszántúlon ha 1000-1200 ft van albetétenként az már jó dijazás.
Azért éri meg mert ha van a portfólióban pár tízemeletes épület az már javítja az arányokat.
Egy 12 laás+12 garázsos házzal sokkal több a munka és több a gond
.
Sokallják a 35 ezer ft-ot a 24 albetétre.
Az a gond hogy a tulajdonosok pont azt a munkát nem látják amivel a képviselőnek a legtöbb munkája van.
.
Nekem a könyvelés napi 3 óra.
.
Az kevesellje a dijazásomat aki ilyen körülmények között költségvetést tud készíteni 2023-ra,úgy hgy azt el is fogadják.
Brutális áremelések mellett.
Három-4 ház az éhenhalás ellen elegendő ha azok 20 30 lakásos kis épületek..
A havi 2-3 ezer Ft albetétenként szerintem reális lehet, azzal, hogy kisebb társasházak esetén minimum olyan 40.000 Ft azért mindenképpen indokolt.
Az nem érv, hogy "de hát ezért semmit nem csinál", mert akkor másik társasházkezelőt kell választani, aki elvégzi a társasházi törvényben is előírt feladatokat.
(A társasházkezelo a tevékenységi körén belül a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerzodésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenorzi a tervezett felújításokat (külön szerződés alapján), a megbízási szerzodés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben, a számviteli szabályok szerint évenként beszámolót, éves elszámolást, és a következo évre költségvetési javaslatot készít, elokészíti és összehívja a közgyulést, a szervezeti-muködési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a számvizsgáló bizottságnak rendszeresen bemutatja a számlákat, gondoskodik a közösköltség beszedésérol és a tartozások behajtásáról a jogszabályok szerint
* * *
gondoskodik a teljes körű könyvelés elkészítéséről,
az díjadóbevallások elkészítése,
számlák, utalások rendezése,
műszaki ügyintézés (hibabejelentések kezelése, az elvégzett munkák leellenőrzése, felújítási tervezet elkészítése, árajánlatok bekérése),
biztosító felé kárbejelentések,
közgyűlések megtartása,
meglévő szerződések folyamatos felülvizsgálata stb.)
.
Ha a feladatokat egész évben hiánytalanul elvégzi, az havi szinten is elég munkát jelent, nyilván azzal lehet lemérni a tevékenységének a minőségét évente, hogy rendben van-e a ház, fizikailag, pénzügyileg, és minden tekintetben.
Szerintem a legnagyobb problémát az szokta jelenteni, hogy a tulajdonosok többsége (nyilván vannak társasházak, ahol jobb a helyzet, van, ahol meg rosszabb) magasról tesz mindenre, részben nem nagyon siet közösköltséget fizetni, részben meg nem törődik azzal, ha a társasházkezelő (esetleg a házból választott közösképviselő) nem végzi megfelelően a munkáját, és nem nagyon járnak el közgyűlésre sem.
Ez nyilván kétoldalú dolog, van, ahol a társasházkezelő szenved a nehezen kezelhető, krakéler, mindenbe belekötő tulajdonosokkal,
és van, ahol meg pont a társasházkezelő diktátorként leuralja a társasházat, annak a közös dolgok iránt egyáltalán érdeklődő részét, a közgyűlésen leugat mindenkit, és végig pszichikai nyomás alatt tartja az ellenvéleményen lévőket is a többiekkel együtt.
(Utóbbi viselkedést sokszor éppen az előbbi tapazstalatok alakítják ki a közösképviselőnél, társasházkezelőnél, és később, esetleg egy új helyen már eleve úgy megy oda, hogy na, majd én most megmutatom, hogy velem senki nem packázhat...)
2. mi az a minimális munka havonta, amennyit el kell végeznie felujitási projekt nélkül?
3. nem lenne okosabb egy minimális havi díj, és amennyiben karbantartás/felújítás van, bizonyos összegű jutalmat kifizetni? Ez ösztönözné a közösképviseleteket arra, hogy igenis megdolgozzanak a pénzükért...
4. referencia nagyon fontos lenne, hogy lássuk, előző helyeken hogyan teljesített, ez miért nincs szokásban?
Plvasom-hallom, hogy 2-3 ezer ft albetétenkénti díjat is keveslik, holott a legtöbbször az a panasz a tulajdonosok részéről, hogy évekig semmit nem csinálnak a közösképviselők, miközben rohad le a közmű, elavul a ház...
Ha valakinek 3-4 háza van, igen jól megél úgy, hogy gyakorlatilag semmit nem csinál és alig bírják leváltani is, válogatni a sok sz.rból lehet....elnézést a tisztességes, agilis közös képviselőktól, nem róluk beszélek!
Alaphangon az van, hogy a társasházkezelőnek van egy lexarom-pénz legyen attitűdje. Egy nagyon öreg nő irányítja, aki anno megmentőként érkezett a közös kasszával lelépő képviselőkkel szemben fellépve, aztán eltelt pár évtized és normálisak lettek olyan dolgok, amik nem kellene hogy azok legyenek. A klasszikus forradalom menetrend, előbb minden szép és jó, aztán végül is csak az erősebb kutya uralkodik tovább. Nálunk tíz éve cserélve volt a lépcsőházi ablaksor, de fél évvel az átadás után beázott két emelet.
A mama addig tologatta - közgyűlésről közgyűlésre látványosan felírta, hogymostaztán! - amíg le nem járt az öt év garancia. Azóta is ázik és azóta is minden évben eljátssza a meglepettet. El is röhögtem magam legutóbb.
Négy éve egy nyolcvanéves, bottal járó bácsival lefestette a garázskapukat ecsettel, kilenc darabot hárommillióért számlázott el valakinek a közös kasszából. Elég durva volt. Aztán idén vmelyik garázstulaj előhozta, hogy megint festeni kellene. Erre valaki rákérdezett, hogy már mi a francért kellene a társasháznak fizetnie, kinek a tulajdona a garázskapu? Erre benyögte a mama, hogy a józan ész és az alapító okirat szerint garázstulajoké és szó sem lehet róla hogy a közösség fizeti a festést. Hát ezt akkor hogyan? Négy éve hogyan volt? Válasz nincs, ő nem is emlékszik.
Minden lépcsőház minden bejárata hibás évek óta. A zárak vagy nem működnek vagy nincsenek. Ugyanaz a játék: látványosan felírja, na most aztán, és úgy persze marad.
Pénz van bőven, nem ez a gond, egyszerűen totál szenilis a főnökasszony (nyolcvanpár éves), és vagy tojuk rá ő is, meg az alkalmazottak is. Van egy önérzetes segédje-sofőrje (tiszta Havasi Bertalan fazon) aki bólogat neki, közgyűlésen ők ketten idiótaként vagy gyerekként kezelnek mindenkit. Szavazáskor számonkéri bárkit, aki nem úgy szavaz ahogyan ő azt elképzelte. Mondja meg miért, miért nem és a többi. És annak lesz igaza aki le tudja ugatni a másikat vagy őt. Nekem ez nem gond, de szolid családanyukákkal is úgy beszél, mint mama a hülyegyerekével.
A cégtől megszabadulni meg elég necces ugye, egyrészt a jogi háttér miatt (miért nem kötelező öt évente bizalmat szavaztatni az aktuálisnak?), másrészt mert a lakók már fásultak, nem egyszer vagyunk vagy öten egy közgyűlésen, ami jogilag oké, de rohadtul nem normális. És a megismételt közgyűlés ugye öt perccel később van.
Nincsenek illúzióim, nem hiszem hogy máshol sokkal jobb lenne, szerintem a szokásos helyzet. Nyilván százból hetvenöt ilyen.
De tök jó lenne, ha az új társasházi tv előírna valami határidőt a közös képviselő szerződésére. Ha nem az lenne hogy rátelepül egy-egy cég egy lakótelepre vagy városrészre hogy onnantól fejőstehénnek használja azt.
Nyilván társasházi szerződés van, de csak egy lépcsőház van bedrótozva. A Calorsys volt az eredeti partner, ők vagy kivonultak vagy valami, de idén átvette tőlük egy másik cég. Az alapnyomor az, hogy idén a fűtési idény előtt ismét elmaradt a felosztás egyeztetése amit a kormányrendelet előír, ergo valami hasraütés lesz az elszámolási alap. Ez pl. a szavazatok miatt is lenne fontos, pl. hogy közgyűlésen ki szavaz a felosztásról? A komplett társasház, vagy csak az érintett lépcsőház?
Nyolcvanvalahányban épült ház, nem költségmegosztásra tervezték, mindenki fűt mindenkit. Első kettő a két földszint, utána három az első emelet. Ez az öt lakás fizette a teljes fogyasztás 62%-át a harmadik évben. A többi kilenc a maradékot. Az alsó kettő és az egyik első emeleti két 25 és egy 30m2 m2 lyukak. Azóta ez drasztikusan xarabb lett, de ezen kívül csak egy teljes elszámolás van valahol, a többit nem sikerült megszerezni. De konkrétan a másodiktól fölfelé pár ezrest fizet mindenki a teljes idényre. És nyilván nem fogják megszavazni hogy hagyjuk a francba az egészet.
Itt valami félretájékoztatás van. Vagy feléd vagy tőled.
.
A költségelszámoló cég (90 % ban vagy Techem vagy Viterra) csak a társasházzal köt szerződést. Lépcsőházzal nem. A szerződés melléklete a közgyűlési határozat ís a közös képviselő jogosultságának igazolása
Kb.60 ilyet írtam alá sxóval tudom miről beszélek.
Az új távhőtörvény értelmében már csak elektronikus költségosztók szerelhetőek fel, és összesen háromféle elszámolási mód választható,mert 2014-től a svájci módszer nem választható. Kehet 30/70 60/40 és 50/50 % felosztás. Tehát az,hogy az alsó lakások fizetik ki a lépcsőház fűtési hőenergiáját az jogilag és műszakilag sem lehetséges.
Hogy szerződést nem láttatok annak az a magyarázata hogy nincs.
Keresd meg Lökkös Juditot (ismerem mert velem együtt kapta meg a szakmai életmű díjat) és segiteni fog ezt értelmezni.
.
Egy társasházon belül csak úgy lehet egy lépcsőházat elszámolni ha önálló részkörzetet alkot az Szmsz alapján. Máshogy nem.
..egy kérdés kedves kollégák..jól tudom, hogy az osztatlan közös tulajdon kizárólagos használatáért fizetendő többlethasználati díj (tulajdonos egyébként) nem adóköteles..?
3. Ki kötötte(irta alá) a fűtési költségmegosztési szerződést?
Ezt csak a Társasház közgyűlési döntése alapján a közös képviselő cagy a szövetkezet Elnöke teheti meg.
4.Fűtési költségmegosztás csak egy Hőközponthoz tartozó valamennyi lakás egyidejű mérése és a mérési feltételek fennállása esetén lehetséges(minden lakás valamennyi hőleadóján költségmegosztó)
Kérdés: Mi van akkor, ha egy hat lépcsőházból álló társasház egyetlen lépcsőházában alkalmaznak költségmegosztást, de a 157/2005. (VIII. 15.) Korm. rendelet vonatkozó jogszabályi helyeiből nagyjából semmit sem sikerült betartani? Pl. a fűtési díjmegosztási arányokat elszámolási időszakonként kellene megállapítania a társasháznak, de ilyen soha nem történt, a közgyűlésen téma sem volt. (Ezen kívül kikérhető szerződés nem áll rendelkezésre és a műszaki (milyen radiátorra milyen "vonalegység" vonatkozik és miért, stb.) paraméterek is ismeretlenek.)
Lehet-e így a szezon végén a költségmegosztók által "mért" elosztást alkalmazni? Ha igen, milyen elosztási arányban, mi lesz a mért-fix légköbméter arány? Ki rendelkezik szavazati joggal a témakörben? Az egész társasház vagy csak az érintett lépcsőház?
(Tavaly az alsó öt(!) lakás fizette ki az egész négyszintes társasház teljes fűtését, rajtuk kívül (9 lakás) mindenki teljes egészében visszakapta a fűtési szezonban fűtésre befizetett összeget, szóval fontos lenne a dolog. Szombathely, Bem Lakásszövetkezet a hunyó. Onnan egy jóakaró adminisztrátor juttatta ki az elszámolásokat.)
