A mi lakásunkban 7 hónap csúszás van. Ez nem annyira sok, ha figyelembe vesszük, hogy az előző ütemet kb. 6 hónapos csúszással adták át. (Milyen smiley való ide...)
Szóval lassú, de megy, épül. És még szép is sztem, de ez ugye szubjektív.
A jó nagy kötbér elérése sok mindenen múlik. Mert azért akármit nem esznek meg ők se, és ha megmakacsolják magukat, akkor megszoksz vagy megszöksz...
Itt szeretik maximálni a kötbért, mi is ezzel szívtunk, ugyanis hiába alkudtuk fel 0,5 ezrelékről 0,8-re a kötbér napi értékét, ha bennemaradt (HOGYAZA@#$%...!), hogy de maximum 5%. Így aztán kb. szeptember közepén elértük a plafont, azután ingyen csúsztak.
Tehát sztem meg kell próbálni magasabbra tetetni a napi értéket, kiszedni a maximumot, vagy ha az nem megy, minél magasabbra tenni, esetleg máshol faragni a magad javára, pl. a késedelmi kamatban.
Mit is mondjak... Vállal valamit, aminek nincs következménye, ha nem teljesíti. Vagyis nem vállal semmit.
A kötbér az építés késedelmességére vonatkozik. Szóval ha nincs ilyesmi benne, akkor tetessetek.
Általában az a helyzet, hogy nyilván mindenki a maga szemszögéből legkedvezőbb szerződést akarja kötni. Ők is. Biztosan van olyasmi, amiben engednek, és lesz olyan is, amiben nem. Ha nagyon gyanús a dolog, inkább fordulj sarkon. Tudom, könnyű azt mondani, de az embernek egy lakásra van pénze, kettőre nincs. Ha bukod, akkor annyi... Kötbér igenis legyen, a fizetés normálisan legyen ütemezve, irreálispl. az olyan szerződés, ahol szerződéskötéskor 40%-ot kérnek. Közbe' nem volt egy kapavágás se. Az ilyenbe szerintem nem szabad belemenni. A szokás az, hogy 5%-ot kérnek előszerződéskor, további 10-et szerződéskor, ha előszerződés nincs, akkor rögtön 15-t. Aztán tizesével felefelé, legtöbbször dátum szerint (itt érdemes beleiratni a készültséghez kötött fizetést) kulcsátadáskor a végét.
A készültség meglétét iiletően a mi szerződésünk szerint a "az építkezés műszaki ellenőrének és műszaki vezetőjének együttes igazolása az irányadó".
Az én helyzetem a következő:
Feleségem és én köztisztviselők (tov: ktv.) vagyunk. Nyáron isteni szikra gyúlt fejemben és elhatároztam(tuk), hogy meg kéne lovagolni a ktv-k számára nyújtott teljes vételárig használható hitelt. Igaz ehhez az is hozzátartozik, hogy méltányolhatónak kell lennie a lakásigénynek, azaz: 4 fős család = max 4 szoba = max 24,5 mill. felépítmény vételár.
Tulajdonképpen édesanyám is velünk jön, de hivatalosan nem írhattuk be a költözők közé mert a két gyermekre a szocpolt nem kaptuk volna meg, ugyanis a jelenlegi lakás anyám és az én tulajdonom.
Kertes házban gondolkodtunk, de sehogy sem találtunk olyan ingatlant melyben rendesen elférnénk és a fenti feltételeknek is megfelelne.
Végül mégis csak megtaláltuk a leendő házunkat. Használatbavételi még nem volt rá, belül nem volt kész... Igy a használatba vételi a tervek alapján 4 szobára szól de megvan az 5. is.
Előszerződést kötöttünk a tulajokkal arra, hogy december első hetére megszerzik a használatba vételit, és a ház szerepel a tulajdoni lapon. (Közben az OTP-vel értékbecsültettük aházat nehogy pofára essünk - stimmelt) Sikerült, megkötöttük a szerződést és mivel ezt a 100%-ig terjedő kölcsönt csak az FHB és az OTP adja az OTP választottuk. Január 8-án megvolt az értékbecslés.
Időközben a 12/2001-es Korm. rendeletet "megtanultam" mert enélkül nem megy. Az ügyintézők összevissza beszélnek stb...
Beszállok, mert saját tapasztalat alapján baráti körben már intenzíven osztom az észt, nehogy valaki valami hülyeségbe beleugorjon.
Összefoglalva, nagyon oda kell figyelni, mielőtt bármit aláírsz!!!!
Mindenkivel egyeztetni: bank, beruházó külön-külön (!!!) nem elhinni a beruházónak, hogy ő már mindent leeggyeztetett a bankkal, mert a te speciális esetedet nem biztos, hogy átrágták.
Ha beruházó ragaszkodik egy ügyvédhez, akkor is te megmutathatod egy saját ügyvédnek, akit el is vihetsz tárgyalni. Ilyenkor az ügyvéd általában órabért kér, ami nem olyan vészes.
Ha a beruházó ügyvédjét Borókainak hívják, akkor azonnal menekülj, ahogy csak tudsz, de előtte tépj össze és egyél meg minden papírt, amit esetleg aláírtál. :-)
Kötbér: nem mindegy, hogy milyen határidőhöz kötik: műszaki átadás, használatbavételi, albetétesítés. Albetétesítés a legjobb, műszaki átadás a legrosszabb. A maximalizálás veszélyéről már volt szó.
A kivitelező még a saját anyjára is megesküszik, hogy időre kész lesz és semmi jelentősége a kötbérnek. Egy szavát se hidd el! :-)
Rossz szerződés esetén se biztos, hogy nagy gond van, ha alapvetően jóindulatú a beruházó/kivitelező (de a kockázat mindenképp jóval nagyobb).
Jó szerződéssel is szivhatsz sokat, ha a beruházó rosszindulatú. A referenciák segíthetnek tájékozódni, mint azt már írták.
Lakás szemlénél, átadásnál érdemes saját szakembert (építész/építőmérnök) hívni. De nem árt, ha valaki független szakértő még szerződés előtt átnézi neked a terveket.
Az OTP azért ne becsültesse fel, mert az az eladót ***rvára nem érdekli, ez az ár, kő vagy nem kő... Kollégámnál konkrétan ezen bukott meg a dolog, hogy a különbözetre nem volt pénze.
A bankot az érdekelje, hogy te vissza tudod-e fizetni. Minden forinton kb. 40-50 fillért(!) keres, miért ne adjon többet...
Téged amúgy mutogatni kéne a tévében, hogy van valaki, aki elégedett az OTP-vel. :-)
Elvileg lehetőséged van bizonyos szinten változtatást kérni a lakásban. Ez nem érintheti a külső falakat, az alapvető műszaki tartalmat, és természetesen a szabványoknak meg kell felelnie. Nálunk ez nem volt gond, az építészek segítőkészek, készségesek voltak. Ami fontos:
1. Mindig mindent írjatok le, NAGYON RÉSZLETESEN, mintha egy kívülálló laikusnak magyaráznátok. Volt ismerősöm, aki megjárta, mert hagyományos parkettét kért a laminált helyett, de a "hagyományos" szó kimaradt a leírásból. Ilyesmi lehet a konnektorok áthelyezése, ajtó nem kérése (mi boltívet kértünk pl. két ajtó helyett, persze nem lett két egyforma boltív...), extra elektromos vezeték, extra bidé a fürdőszobába, amit ők nem terveztek bele, stb.
2. Minden kérelmet másoljatok le legalább két példányban, DÁTUMMAL, ALÁÍRÁSSAL vétessetek át az építésszel, akkor nincs vita, ha valami nem stimmel, nem kell átvenned a lakást, vagy értékcsökkenés miatt fizet a cég. Ha fizet... (lsd. alant :-( ). A szerződések megengednek ilyet, de dátumhoz kötik, ezér kell a dátum, hogy vita esetén mondhasd, én szóltam előre...
3. Ha külső szakival dolgoztatsz, pl. saját burkolód van, kérj tőle pontos számlát, így tudod a lakás árába belekalkulált, központilag tervezett munkák árát később levonatni. Ha tehát pl. te hozol burkolót, de benne van a lakás árában a konyha + fürdőszoba + WC csempézése, azt vonasd le a végén, pontosan négyzetméterre, anyagár+munkadíj!!!
Hú, minél többet írok, annál több jut eszembe. Most ennyi, de kérdezzetek, meséljetek!
Adásvételiben benne van, hogy az lebontott tul lapot feb.10-ig kell hozni a a cégnek, de a felek megállapodnak, hogy az eladó nem esik késedelembe, ha addig nem tudja prezentálni a tul lapot.
Nekem eddig jók a tapasztalataim az OTP-vel. Rohad gyorsan ment (egy hónap sem volt), még több hitelt is adtak volna, mint amennyi kellett, semmin sem kukackoskodtak. Arról sajnos nem ők tehetnek, hogy egy-két építtető lelépett anélkül, hogy használatbavételi és egyéb ügyintézés megtörtént volna.
Miért ne becsülje fel? Lehet, hogy te többért vetted meg, mint amennyit valójában ér?:-)) Az előzetes hitelbírálat meg arra szolgál, hogy ne ess nagyon hasra, hogy nem kapsz elég pénzt. Nálam pl. a HVB 3,1-et adott volna, az OTP meg 3,6-ot. Elég nagy különbség.
Ha mondjuk lakópark lesz, és nem az első épületben/ütemben vásárolsz, érdemes megnézni az előző(ke)t. Érdemes beszélni alkalmasint már bentlakókkal. Például így tudtuk meg, hogy az előző ütemben egy év után se kapták meg a kötbért. Itt jegyzem meg, hogy a törvény szerint a kötbér a vételárral azonos neműnemk (vagy hogy mondják a jogászok...) számít, így a vételárral összevonható. Nagy előnye van annak, aki zsebből fizeti az egészet, mert ha pl. 15m a lakás, és 0,5m a kötbér, egyszerűen csak 14,5m-t fizet és közli, hopgy levonta a kötbért. Így ő van "kerten belül", ha nagyon nem tetszik a cégnek, perelhet, de úgyse fog. Fordított esetben kicsi az esélyed, hogy megkapod a kötbért utólag kápé, ha a cég nem akarja... Mi ki tudtuk harcolni, hogy a kölcsön legyen az összes tartozásukkal lecsökkentve.
Az OTP szisztémáját nem ismerem sajna. Bár, ahogy hallom mindenkitől, inkább szerencsére...
A mi cégünknek a K&H-val van kapcsolata. Ott az a rendszer, hogy a az önrész után fennmaradó részt a bank fizeti ki, egy összegben, a használatba vételi engedély kiadása után számított 60 napon belül, ekkor kezdek el én törleszteni. A bankot tehát -- szerintem abszolut logikusan -- baromira nem érdekli az építtetőnél fennáló jogi helyzet, ÉN tartozom neki, ő engem véd azzal, hogy csak kész dologra fizet, aztán meg én fizetek neki, amire ő VELEM szerződik.
Az OTP sajnos megteszi azt a genyóságot, hogy nem fogadja el a szerződésben foglalt értéket, hanem maga i felbecsli az ingatlan értékét, gyakran a tervek alapján(!), hisz még csak gödör van a ház helyén szerződéskötéskor, és azt mondja, ez az ingatlan szerintem ennyit ér, ha te drágábbért veszed, kedves ügyfél, az a te bajod, én csak ennyire adok kölcsönt. A különbözetet oldd meg...
Sajnos itt is az a helyzet, amit korábban írtam, hogy az ügyfél ki van szolgáltatva, vagyis tulajdonképpen megteheted, ha egyáltalán megteheted, hogy más bankhoz mész, nem oda, akikkel az építtető szerződött, de akkor MINDENT magadnak kell kijárnod.
Nekem ez az egész tök furcsa. Mi addig nem kötöttünk adás-vételit, amíg gyakorlatilag kész nem lett a lakás. Én nem mernék amúgy belevágni. Bár az építtető cég egy nagy Rt, elég jó referenciákkal, de akkor is. Manapság senkiben sem lehet bízni.
Tapasztalataim? Mondjuk a szerződéskötésről? Assetom, hol kezdjem.
1. Mindenképpen nézesd meg a saját ügyvédeddel. A jog elvileg azt mondja, hogy a vevő hozza az ügyvldet, az ilyen beruházó cégek mégis a saját ügyvédükkel végeztetik el ezt a munkát. Ez nem baj alapból, de a szerződésekre rányomja a bélyegét. (lsd. lejjebb!)
2. Figyelj rá, hogy a feltételek egyenlőek legyenek közted és a cég között. Ha tehát pl. maguknak egy hónap haladékot ad az építésre, legyen neked is egy hónap haladékod fizetni.
3. Ha tudod, kösd a fizetést a készültségi fokhoz. Mi jó félmilliót nyertünk ezen, ugyanis csúsztak, és késedelmi kamatot akartak kérni...
4. Ha tudod, ne engedd maximálni a kötbért, és próbáld minél feljebb srófolni a százalékot. Ez általában napi 0,5-1 ezrelék szokott lenni naponta.
5. Nekünk nem volt bajunk belőle, de hallottam ilyet, úgyhogy vegyétek bele, hogy az esetleges áremelkedést az eladó nem háríthatja a vevőre. magyarán annyi lesz a végső ár, amennyi a szerződésben van. Ne nevessetek, ez nem olyan egyértelmű... :-(
Ennyi jut eszembe hírtelen, de kérdezzetek bátran.
Sajnos tudomásul kell venni, hogy egy szerződés írott malaszt, a vevő nagyjából ki van szolgáltatva az eladónak, nehéz rájuk nyomást gyakorolni, hogy teljesítsék. Ez a pénzügyi részekre is igaz.
MuTeR!
Nálunk ez a helyzet (mármint az OTP az építtető hitelezője is). A hitelt tényleg baromi gyorsan elbírálták, gyakorlatilag semmi problémánk nem volt (pedig nem vagyok egy könnyű eset munkaügyileg.:-)). De nem tudjuk a hitelszerződést még aláírni! Hogy meddig kell várni, az majd kiderül. Addig is tartalékolunk a közjegyzőre, mert ebben az éveb az is ÁFA-s lett...
Na ugy van ez a dolog, hogy a bank CSAK AKKOR igazodik az utemezeshez, ha o egyben az epitteto ceg projekt hitelezoje is. Mas bankok nem is adnak hitelt az albetetesites elott. Nekunk ilyen szempontbol szerencsenk van, mert igy ugyan nem az OTP-nel veszunk fel hitelt, ahogy eredetileg akartuk (ott van ui folyoszamlank 7 eve), viszont 1 het alatt elbiraljak a hitelt es a banknak duplan erdeke, hogy megadja a hitelt, szoval 99% helyett gyakorlatilag 100%, hogy megkapjuk.
Aha!
Nálunk a következő volt a helyzet.
Május: előszerződés: kifizetve 35% (kp)
Június: újabb fizetés 5%
November: adás-vételi szerződés
December OTP LTP átutalva (hitelt nem kértünk. Ez 10,7 %.
Tehát kifizettünk összesen 50,7%-ot.
A maradékra hitelt kértünk. Hitelkérelmet beadtuk decemberben. POzitív elbírálás volt, erről januárban értesültünk. Most pedig várakozunk. Használatbavételi megvolt. Társasházi alapító okirat is van, előzetesen beadták a földhivatalhoz, de ezt gondolom az összes lakónak alá kell majd írnia. Most engedélyeket szerzik be, már csak a szomszéd nagy élelmiszeráruháztól kell, nem hiszem, hogy megtagadná, az potenciálisan 70 család ott fog vásárolni.
Menet közben nem hiszem, hoyg fizet, de nemcsak az OTP, hanem egyik bank sem. Sok olyan volt, pl. Raiffeisen, akik ki is röhögtek, mert tiszta tulajdoni lap kellene nekik, ami neml ehetséges, mert ugye az épító cég is vett fel jelzáloghitelt. Mivel az építő cég az OTP-től vette fel a hitelt, így még mindig itt van a legnagyobb esélyünk. Remélhetőleg...
Több részletben kell a lakást kifizetni, és abból kb az utolsó 2 vagy 3 részlet lenne a hitel.Tehát az OTP több részletben utalna, és Ő ezt vállalja. Csakhogy az OTP vesszőparipája az albetétesítés. Amíg nincs kész a ház, nem tudom mit akarnának albetétesíteni. Így meg nem hiszem el,hogy menet közben fizetne az OTP. Pedig nekem azt mondták.
Ezt nem teljesen értem. MIlyen ütemezésükhöz? A ház (és benne a lakás) elkészült. Sajna ez a hülye albetétesítés igen hosszú folyamat, és sok minden nem csak az építtetőn múlik. Mi is reméljük a legjobbakat, állítólag már úton vannak.
Hello!
Jó ötlet a topic! Azt hiszem, ez egy elég speciális probléma.
Mi májusbna kötöttük le a lakást egy társasházban, decemberben írtuk alé az adásvételit, utána volt a műszaki átadás. És ma lesz a végleges átadás!!
Közben beadtuk a hitelkérelmet, amit el is fogadtak, de addig nem lehet a hitelszerződést alá írni, amíg az építtető az albetétesítés kérdését meg nem oldja. Most ezen izgulunk. A bank ugyanis aláíratott velünk egy papírt, hogy 3 hónap alatt elévül az ingatlanbecslésünk, és újból ki kell fizetni azt a 28 e Ft-ot. Egyáltalán meddig vár egy bank?
Kicsinap
Jómagam nem vagyok sem építőipari szaki, sem jogi zseni. Csak olyasvalaki, aki végigjártam alaposan a lakáskereséstől a szerződéskötésen és építkezés-látogatáson keresztül a beköltözésig az összes fázist egy délpesti lakópark bűvkörében. Sokat gondolkopdtam, sokat fáradtam - sokat tapasztaltam.
Szívesen átadom tapasztalataimat, várok mindenkit, aki keres, aki szerződött, akiét már építik, s aki beköltözött.
