Jól értelmezitek a törvényt, csak nem a hatályban lévőt nézitek. jelenleg a 2003. évi CXXXIII. törvény érvényes és hatályos. Ne ijedj meg! A kérdésben a 2003-as ugyanúgy rendelkezok, mint a 97-es. (1. § (2) )
Az Alapító okiratot is jól értelezitek. A tűzfal közös tulajdon, vagyis javítása, karbantartása, állagmegóvása és felújítása a Társasház feladataés kötelessége.
Mi az, hogy Ti raktátok újra a kéményeteket? Tudomásom szerint a társasházakban nincs én kéményem, te kéményed, hanem közös tulajdont képező kéménycsoportok vannak. A ti Alapító okiratotok a kéményeket külön tulajdonba rendelte?
Van a házatoknak közös képviselője vagy intézőbizottsága? Ha igen, hol volt, amikor Ti kémény építettetek, tűzfalat javítottatok?
Az a gyanúm, hogy itt engedély nélküli építkezés ügyében próbál eljárni az Ép. Ig.
Sajnos a nyilatkozatot be kell nyújtanotok, ha Ti végeztettétek a munkát. A szomorú a dologban az, hogy még bírságolhatók is vagytok, ha nem a hatályban levő építési szabályozásnak megfelelően került kivitelezésre a munka. Értem ezalatt: szükséges szakhatósági engedélyek beszerzése, műszak-, statikai szakvélemény (mivel főfal, tartószerkezet megbontásáról van szó), kivitelező munkára való jogosultsága, ... Ezt kell utólag igazolnotok. A törvény nem ismerete nem mentesít... Az, hogy jóhiszeműen jártatok el, csak enyhítő körülmény. Nem nektek kellett volna nyilatkozni a kérdésben, hanem a kivitelezőnek, a kivitelezés megkezdése előtt.
Most az a legfontosabb teendőd, hogy keresd meg a kivitelezőt és szerezd be az az igazolást. Ezt egyébként kérés nélkül is ki kellett volna adnia. Minden építési szakembernek tudnia kell, hogy milyen munkák elvégzésére terjed a jogosultsága, és azokkal a munkákkal kapcsolatosan mik a törvényi kötelezettségek. Az ő esetleges jóhiszeműsége sem mentség az Ép. Ig. előtt. :(((
... ha túljutottatok az egészen, és még maradt energiátok, a tulajdonosközösség elé vihetitek a történetet azzal a kéréssel, hogy térítsék meg nektek a költségeiteket (beleértve az esetleges szakhatósági birságot is, amit a közösség majd utólag polgári peres úton próbálhat visszakövetelni a feladatát nem megfelelően végző közös képviselőtől) (jajj, de bonyolult), amit tulajdonképpen csak jóhiszeműen előlegeztetek meg a Társasháznak, veszélyhelyzet azonnali elhárítása, további állagromlás megakadályozása, ... , no és beszerezhetitek a 4/5-ös írásos hozzájárulásukat a közös tulajdont is érintő építési munkához.
Sőt, nem árt, ha a 4/5-ös hozzájárulást a kivitelezőtől beszerzett nyilatkozathoz csatolod.
Ha nem esik nehezedre, írd le kicsit részletesebben a kivitelezés történetét.
Az esetetek kapcsán elgondolkodom: Vegyes érzelmeket váltott ki, hogy a 2003-as tht kötelezővé tette a közös képviselőknek a társasházkezelői szakképesítés megszerzését. A többség felháborodással fogadta, pedig a Ti példátok is azt igazolja, hogy lassan nem csak a közös képviselők, IB-elnökök, számvizsgálók szorulnak képzésre, hanem maguk a társasházi tulajdonosok is.
Segítségre volna szükségünk!
A társasházunk szomszédságában levő óvodában kifogásolták, hogy a két telek határán levő tűzfal tetején a legfelső téglasor állékonyságát tekintve veszélyesen néz ki. Erről az óvoda vezetője (!) küldött egy felszólító levelet, hogy szűntessük meg ezt az állapotot, és még valami enyhe fenyegetés is belekerült (2003 tavasz). Mivel nem akartunk mi sem balesetet, és a kéményünket is éppen akkor rakattuk újra, megkértük a kőműveseket, hogy a legfelső téglasorokat falazzák újra. Tavaly nyáron megjelent az önkormányzat Építési Műszaki Irodájának képviselője és jegyzőkönyvbe is foglalta, hogy "szemmel láthatóan valami javítás történt, de hogy javasolja a rabichálóval történő újravakolást". Később kaptunk határozatot is (tűzfalat tegyük biztonságossá különben 100e Ft). Ez volt 2003. augusztusában. Gondoltuk, ennyi még belefér, minden építőanyagunk megvolt otthon, két délután saját kezűleg végeztünk a munkával, ahogy azt tanácsolták (költség max. 2000 Ft). Eljárási okokból 2004. márciusában újra megkaptuk a 2003. augusztusi határozatot, akkor bementünk az önkormányzathoz, hogy most mi van. Ekkor felvettek egy jegyzőkönyvet, melyben nyilatkoztunk, hogy a falat milyen módszerrel erősítettük meg. Továbbá szóba hoztuk (és ez itt számunkra a lényeg), hogy nem biztos, hogy úgy kellene eljárni az ügyben, hogy akivel leveleznek az SzaLa és XY (a párom) és ZW (a szomszéd, mert a tűzfal ezen az oldalán kettőnk lakása van), hanem a társasház lehet az ügyfél.
Később utánanéztünk és itt azt kérdezném, hogy szerintetek jól értelmezzük-e ezt a dolgot:
a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény
3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.
16. § (1) Közös tulajdonba tartozik az az épületrész, épület-berendezés, nem lakás célú helyiség és lakás, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem jelöl meg. Ha a földrészlet nem képezi harmadik személy tulajdonát, közös tulajdonba tartozik.
A társasházi alapító okirat így rendelkezik:
Közös tulajdon:
"A tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonában maradnak az ingatlannak mindazon részei, amelyek nincsenek külön tulajdonban, nevezetesen a mellékelt tervrajzon és műszaki leírásban feltűntetett és alább felsorolt telek, építményrészek és berendezések.
I. A telek: X m2
II. Épületszerkezetek:
- alap, fő és válaszfalak, külső vakolattal "
Külön tulajdon:
itt a ránk vonatkozó rész: "a lakás és a közös tulajdonból x hányad"
Most újra aktuális az ügy mert kaptunk egy felszólítást, hogy 15 napon belül nyújtsuk be "a fal veszélytelenítése során végzett építési munka felelős műszaki vezetőjének nyilatkozatát az elvégzett munka szakszerűségéről, műszaki megfelelőségéről". Mindez a legutolsó eljárási lépés után több mint nyolc hónappal, kézhez véve karácsony előtt egy héttel.
Véleményünk szerint az önkormányzat szempontjából az ügyfél nem a két lakás három tulajdonosa, hanem az egész társasház. (Önkorinak a jogi helyzet tisztázásáról levél megy.) Jól gondoljuk? Szerintetek mit tegyünk?
A szomszédunkban parkolóház épült. A levegőelszívó felénk jön. Már mindent megpróbáltunk (önkorményzat, stb). Volt már valakinek hasonló esete amit meg tudott nyerni?
Lenne egy kérdésem. Egy extra kiadásként motorizált, távirányitós keritéskaput és egy bejaró aszfaltozást, hogyan kellene fizetni, azon kivül az alapitó okirat szerint tulajdoni hányad alapján fizetjük a közös költséget. Ugyan van egy szóbeli megállapodás a házban, hogy tulajdoni hányad alapján csak olyat fizetünk ami a ház vagy telek értékét növeli ill. ennek fenntartását, mást (pl szerszámok, kerti szék) egyenlő arányban. Most viszont a nagy lakások azt mondják, hogy a kaput és a bejárót egyenlő arányban használjuk és igy is kellene fizetnünk.
Vélemény? Nem szeretnék összeveszni a lakótársakkal, de nem lehet mindenben egyenlősdi.
A társasházunk bejárati kapuja kb. 4-5 m magas kb. 2 m széles.
Van rajta egy elektromos zár (FEB rátét-zár), de az a problémánk vele, hogy valamilyen módon ki lehet akasztani és akkor az jön be, aki nem akar.
Nem megy tönkre, mert utána meg valahogy vissza lehet állítani. Külsérelmi nyomok nincsenek a záron, tehát valahogy a logikáját veszik célba a "rongálók".
Nem tudtok egy er?s, robosztus zárszerkezetet ajánlani, amit maximum kalapáccsal vagy fúróval lehet tönkretenni ?
Ha egyedi lenne az lenne a legjobb, mert azt nehezebb kiismerni.
Lenne egy kérdésem, ti hátha tudjátok rá a választ:
Szerintetek egy 14 lakásos sarok-(társas)házban a lakóknak kell a ház két oldala mellett futó járdán a lehullott leveleket összeszedni, és az utcát söpörni? (jogászként tudom, hogy törvény ilyet nem mond ki, de elképzelhető, hogy egy Zuglói önkormányzati rendelet ilyet a házakra testálna?)
A szomszédnéni tegnap beszólt nekem, hogy takarítsam a járdát, mert azt a lakóknak kell. Szerintem ez baromság, de azért remélem, hogy nem ő tudja jól a dolgot.
Valószínűleg át kéne ütemezni a ház dolgait.
Én (nem ismerve a belső viszonyokat) átkonvertálnám a gáz hátralékot csatornadíj hátralékra (az nem lehet elzárni) azaz a csatornadíj be nem fizetéséből pótolnám azt a pénzt, amit a gázdíjra be kell fizetni. (természetesen amit lehet ki kell fizetni a csatornadíjat is, mert ha elkezdik behajtani akkor meg azért nem lesz pénz a gázszámlára, meg másra sem).
Sürgősen költségeket kell csökkenteni,
vagy pedig emelni a közös költséget/fűtésdíjat.
A behajtás lassú, viszont egy folyamatos forrást jelent majd pl felújításhoz.
A ki-, bekapcsolgatás nagyon komoly igénybevételt jelent nem csak a kazánnak hanem a falban lévő csővezetékhálózatnak is (folyamatos hőtágulások miatt). Számítani lehet később csőtörésekre, beázásokra ha tovább folytatja a kk az elzárogatást.
Egy társasházban vagyok számvizsgáló bizottsági elnök, talán tudok segíteni.
Van egy törvény - 1997 évi CLVII - a társasházakról, az rendezi a kérdések többségét.
A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, és nem a közös képviselő. A közös képviselő köteles végrehajtani a közgyűlés határozatát, persze, ha az nem törvénysértő.
Olyan tehát nincs, hogy a közös képviselő nem járul hozzá valamihez, amiről közgyűlési határozat van. A közös képviselő köteles évente költségvetést készíteni, amit a közgyűlés fogad el. Ha a közgyűlés elfogadta, akkor van közös költség, s azt a közös költséget mindenki - aki nem szavazta meg, az is -köteles megfizetni. A közgyűlés dönt a felújításokról is. Fontos, hogy minden 30 lakás fölötti társasházban kötelező számvizsgáló bizottságot választani, ami bármikor ellenőrizheti a közös képviselőt.
A közösköltség behajtása bírósági úton történhet, s nem kell megvárni a fél évet. A fél év arra vonatkozik, hogy 6 havi tartozás esetén a Földhivatalnál jelzálogjogot lehet bejegyeztetni a lakásra, s ez hat havonként megismételhető. Ha közben a tulajdonos kifizeti a tartozást, a jelzálogjog törléséhez az igazolást ki kell neki adni.
A behajtás egyébként a Ptk szerint történhet, célszerű egy közgyűlési határozatban rendelkezni a behajtás mikéntjéről / pl. felszólítás, még egy felszólítás, majd bírósági behajtás kezdeményezése /.
Úgy tudom, hogy a tartozás kamattal terhelése nem automatikus, csak ha közgyűlési határozat van rá.
Eredményes lehet, de akkor viszont a kamat bevételnek minősül, amit le kell adózni.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek hasznosítási módjának megváltoztatását a közgyűlés 2/3-os határozattal megtilthatja, ha az a társasház rendes életét zavarná.
Van egy csomó kötelessége a tulajdonosoknak is, de csak akkor ér valamit, ha a közgyűlés határozatban valamilyen szankciót is rendel mellé, mivel a törvény ilyenről nem rendelkezik. Ilyen pl, hogy a tulajdonos az albérlők adatait köteles bejelenteni a közös képviselőnek.
Ő nem hajlandó erre pénzt adni azzal az idokkal, hogy a másik két lépcsőházat nem festik ezért ő nem járul hozzá A kk. csak egy adminisztrativ valaki, neki nem kell hozzajarulni a festeshez. A festeshez szukseges penz kiadasahoz lakogyulesi hatarozat kell - ha ki akartok festetni akkor azok a lakok aki ezt szeretnek kozosen szolitsak fel a kepviselot hogy tartson kozgyulest a festes megvitatasara. Ha elegen vagytok akkor kotelessege kozgyulest osszehivni, ahol ha az otlet tobbseget kap akkor lesz penz. Az osszehivast kero levelbe irjatok bele mindent amit meg akartok beszelni (takaritas, kozos kepviselo levaltasa stb) mert egyebkent nem targyalhattok rola a kozgyulesen.
Szeretném a segítségeteket kérni egy társasházi ügyben. A mi társasházunk 3 lépcsőházat foglal magába. Én két éve költöztem ebbe a társaházba de már akkor is probléma volt a lépcsőház tisztaságával a festés már akkor is ráfért volna. Azóta eltelt két év de nem történt semmi. A lakók most elkezdtek szervezkedni, hogy ki kellene festetni, mert már tényleg nagyon undorító. A közös képviselőnek is felvetették aki nem a társasházban lakik, nem tudom, hogy egyáltalán látta-e az állapotokat bár úgy gondolom, hogy ekkor is néha be kellene néznie. Ő nem hajlandó erre pénzt adni azzal az idokkal, hogy a másik két lépcsőházat nem festik ezért ő nem járul hozzá. Most úgy néz ki, hogy csak akkor lesz festés ha a lépcsőházban lakók kifizetik a fejenkénti 20.000Ft költséget. Kérdés, hogy akkor a felújítási alapba befizetett pénzt mire költik? Ha a következő festés ismét esedékes lesz akkor megint a lakok fogják fizetni?
Laikus válasz, csak a jogérzékemre alapozom:
Szerintem megtehetik, és te köteles vagy tűrni, mert különben megfagy a nyomorult. (Mondjuk a kéményeseknek -nem a seprőknek, hanem akik bélelni szoktak- van egy bővítő szerszámjuk, amivel felülről is ki lehet talán ütni a törmeléket.) A költségek ügyében meg kell nézni a társasházi alapító okiratot. Hiába van, hogy a kémény a lakáshoz tartozik, azért az általában közös tulajdonba maradt az eladáskor. Akkor viszont a tisztítást és a helyreállítást is a közösből kell(ene) fedezni. Tehát a számlát be kell nyújtani a közös képviselőnek. Amikor szülőknél a csatorna miatt szétverték a szoba egy részét, akkor a falazás, vakolás, egy fal (az érintett) glettelése, festése volt, amit a ház állt.
Felhoztam a topikot, mert sajnos előjött egy pár probléma a társasháznál, ahol 3 éve lakom.
Az alattunk lakó nem tud fűteni, mert a kémény állítólag nálunk van eldugulva. Azt, hogy ki dugította el, nem lehet bizonyítani, illetve kideríteni. Lehetett az előttem ott lakó is, aki meghalt. Szóval a kémény el van dugulva...
A mi lakásunknak nincs csatlakozása a kéményhez, mert villanybojlerünk van, a fűtés pedig konvektoros. A közös képviselő szerint ki kell bontani a kéményt a mi lakásunkban.
Kérdéseim:
-Megtehetik-e, hogy kibontassák a falat? (jogilag)
-Ha igen, kinek a költségén kell kibontatni és a helyreállítási költségeket ki fizesse?
Viszont:
- nem igényelhet a ház kiegészítő támogatást felújítási munkákhoz
- lakáseladás lehet hercehurca: mindenkinek bele kell egyeznie, hogy nem ő veszi meg inkább (és kiderül a bevallott vételár)
Sziasztok!
Egy alapproblémával küzdök. Miért jó az nekünk, ha hivatalosan társasházzá alakulunk?
Ellene már több komoly érv is felmerült, pl:
- nem kell könyvelni (csak olyan szinten, hogy azt a lakótársak elfogadják)
- nem kell alapító okirat, elég egy házon belüli szabály, amit mindenki elfogad
- nincs földhivatali hercehurca
- a folyószámlanyitás/fenntartás egy nagyságrenddel olcsóbb
- nincs APEH bejelentkezés
- nem feltétlen kell mindenről számla
A dologhoz hozzátartozik, hogy kis házról van szó (9 lakás), és az ottlakáson kívül semmi különösebb üzleti tevékenységet nem akarunk folytatni.
Azt elfelejtettem, hogy az ominózus volt lakás, amiből az iroda lett nam a trsház tulajdona, hanem jelenleg egy Kft-é, aki nem itt "lakik" hanem 2 kerülettel odébb, így őt a mi problémáink természetesen egyáltalán nem érdekli. A trsház semmiféle hasznot nem húz a bérlőkből, csak "élvezi", hogy itt vannak!
Szia Mindenki!
Sajnos nagyon érintett vagyok az itt felsorolt összes társasházi problémában, is.
Zaccc!
Nagyon vigyázzatok, hogy mit engedtek meg, mert utána NINCS VISSZA ÚT!!!!! Saját tapasztalat. A mi trházunkban a fszt-en is volt egy lakás, majd kft tulajdon lett, azóta a 100. bérlő bérli, és egyre pocsékabb a helyzet. Fütyülnek a tulajok jogaira, bakanccsal rúgják be a kaput, kaputelefon helyett. Használják az udvart, pedig ahhoz semmi közük. Kitámasztják a kaput, ami a kaputelefonos lenne, tehát szabad a vásár napközben amikor a legfontosabb lenne, hogy zárva legyen. Így aztán kilopják az újságainkat, stb.
Telipakolják a kukákat az ő irodai szemetükkel, így a tulajok majdnem versenytfutnak a kukához. Ez igy vicces, de nagyon bosszantó. Sorolhatnám még a gondokat oldalakon át.
A legbiztosabb, de nagyon drága, ha alapító okirtaot módosítotok, és abba vesztek bele minden "követelést", hogy milyen feltételek mellett engedtek oda irodát. Azt még a bíróság is méltányolja. Tudod ez úgy van (megint tapasztalat), hogy 3-4 havonta változni fog a bérlő, mert mind tönkre fog menni. Ennyiszer új emberek, átépítések, változtatások, stb. RETTENETES!!!
NAGYON sok pénzt kérjetek, talán még az 500.000.- Ft sem elég, arra a sok bosszúságra amit okozni fognak Nektek, tulajoknak.
Ha érdekel van még tovább is.......
gbrl: köszi, a közgyűlés rendjével ok, de nekem nem küldtek egy árva fia értesítőt sem, hogy mi történt.
Tudom, miért várom el, hogy küldjenek, miért nem én nézem meg a jegyzőkönyvet. Az lesz.
thulya....
akárki képviseli és akárki a tulajdonos, a közös költséget meg kell fizetnie.
az, hogy a közgyűlésen hány %-os megjelenés kell a közös ktg változtatásához, a alapító okiratotokban van leirva........, de ált. az szokott lenni, ha nem határozatképes a közgyűlés, akkor rá kb fél-1órával megismétlik, ami a megjelentek számától függetlenül határozatképes.
gbrL
Nőgyógyász: ááá nem ismertelek fel. ;-)
Ezek szerint már látsz...
Remélem majd egyre jobban.
Egyébként kösz a választ. De nem hiszem hogy ez elrettentő erejű lenne.
gbrl: köszi, valami ilyesmire gondoltam én is, de ez a ráterheléses stb. ügy tényleg macera. Pláne hogy külföldön tartózkodik, és az öccse képvisel elvileg, dehát...
Más: ha a közgyűlevészésen megemelték a kk-t, de mivel nem voltam ott, és jegyzőkönyvet sem kaptam, akkor büntethetnének ha nem fizetném be?
Kösz *muallim* a választ!
Van valakinek lövése arra vonatkozóan, hogy mennyit kérhet érte a T.ársasház?
Régebbi építésü ház, egy bejárati ajtó. Kösz. Zaccc.
thulya......
késedelmi kamatot már az első késedelmes naptól lehet neki számítani, a fél év csak a jelzálognál érdekes......
ugyhogy nyugodtan számolgassátok ki azt, hogy mennyivel tartozik + késedelmi kamat (banki alap*2) , irjatok neki felszólítást, és az ezzel kapcs. felmerült költségeket is terheljétek rá.
gbrL
Thulya:
A nevem ellenére is fel fogsz ismerni ... :)
A fizetési határidő elmulasztása esetére késedelmi kamatot lehet kikötni, amennyiben erről a közgyűlésen határozat születik. Illetve a lakóknak (de csak nekik, tehát falra tacepao tilos) be lehet dobni pl. havonta egy tájékoztatót, hogy ki mennyivel tartozik, talán ez is jelent valami visszatartó erőt.
Zaccc:
A Muallim által említett szerződésben határozzátok meg, hogy iroda kialakításához járultok csak hozzá, minden funkcióváltás (kivéve visszaalakítás lakásra) tilos, ill. újabb szerződés tárgya lehet csak. Szokás még olyanokat belevenni, hogy vízóra alapján fizeti a fogyasztását (nem átalány), meg emelt felújítási díjat fizet az ügyfélforgalommal járó fokozott igénybevétel miatt.
Mind a kettő igen.
Szerződésben kell rögzíteni,hogy eladáskor köteles helyreállítani az eredeti állapotot, hiszen a homlokzati fal,a szerkezet, a külső vakolat ,a lábazat ,az előkert stb. az társasházi közös tulajdon és annak átmeneti kizárólagos használatát haszonszerzés céljából a tulajdonosok átengedik, amiért egyszeri vagy rendszere juttatás jár.
Szerintem .
Az volna a kérdésem, hogy nálunk az egyik lakás új tulajdonoshoz került; az újtulaj irodát akar kialakítani a lakásból; mivel a lakás a földszinten van ezért új bejárati ajtót is akar kialakítani az utca felé.
Ez mind rendben is volna, nem gond, hogy irodát akar, de mi van ha valamikor eladja, vagy valami teljesen mást akar ott nyitni? Találkoztatok-e már ilyesmivel, szoktak-e a hozzájárulásért cserébe valamit kérni az új tulajdonostól?
