Kedves Haldír! A javaslatom a következő: Szedd össze az általad említett problémákat szépen csoportodítva, írásba foglalva. 1. Képviselet: kk. munkájának rövid értékelése kapcsolat a tulajdonosokkal tájékoztatás milyensége 2. Üzemeltetés: Közüzemi számlák rendezése Azonnali beavatkozást igénylő problémák megoldása Időszerű karbantartások - felülvizsgálatok 3. Állagmegóvás - felújítások Kezelési terv, feladatok ütemezése Terv megvalósításához szükséges tartalékképzés (vagy ezek hiánya) Mind a három pontban sorold fel a konkrét észrevételeidet, a véleményedet a közös költség mértékéről, és az ahhoz viszonyított szolgáltatásokról, javításokról, tartalákképzésről.
Ha elkészültél vele, próbálj meg néhány értelmes tulajdonostársaddal elbeszélgetni, és megmutatni nekik az írásba foglalt észrevételeket, problémákat. Ha sikerül az össz tulajdoni hányadhoz viszonyított legalább 1/10-nyi pártolót magad mellé állítani, írásban szólítsátok fel a közös képviselőt a problémák megtárgyalására közgyűlés keretében. Próbáljátok a közös képviselőt konkrét határozatokkal rábírni, hogy az érdekeiteknek megfelelően folytassa a munkáját. Ha ez nem menne. ma már vidéken is működik társasházkezelő-képzés, úgyhogy érdemes körülnézni... Egy fontos dolgot kell szem előtt tartani: A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűllés. A közös képviselő pedig a közgyűlés határozataiban foglaltaknak megfelelően köteles eljárni. A nevemre kattintva bármikor tudsz e-mailt is küldeni.
Köszönöm a válaszodat. Én nem igazán vagyok benne az ilyen társasházi jogi dolgokban, csak egy sima lakó vagyok, de az utóbbi időben úgy érzem, hogy bármit megetetnek velünk és megér az egész egy kis utánnajárást.
A közös költség egyre magasabb és úgy érzem ezért semmilyen pluszt nem kapunk (takarítás, és netalántán fűnyírás), ráadásul többszázezer forintos adósságaink vannak a szolgáltatók felé. A lakógyűlések arról szólnak, hogy milyen kevesen vagyunk, kinek van közösksg tartozása és a közös képviselő nagy dumás, úgy érzem mindig olyan irányba tendálja a beszélgetést, ami neki kedvező. Órák hosszat beszélünk a semmiről és általában elég sokan feladják lakógyűlés közben és elmennek, a végére azok maradnak akik a közös képviselő szája íze szerint szavaznak.
Leszögezném, hogy nem vagyok a közös költség emelés ellen. Tisztában vagyok azzal is, hogy a házra költeni kell, így tudjuk az állagát megóvni és az értékét is így tartja. Csak jó lenne már valami pozitív változást látni magunk körül. A lakóközösséget is nehéz összefogni, mert a legtöbben úgy gondolják - talán joggal - hogy nincs értelme lakógyűlésre menni.
Mi amúgy nem budapestiek vagyunk, hanem egy vidéki nagyvárosban élünk és piaci áron vettük meg a lakásunkat.
Elmondanám, hogy én egy olyan tházban lakom (vidéken), ami valaha Önkormányzati volt. A 90-es évek elején az Önkormányzat eladogatta a lakásokat.
Akkor már folyamatban volt a ház elektromos hálózatának felújítása, amiről a terv itt van nálam. A szomszédos tházzal közös. Azt még megcsinálták. Közben itt magán tulajdonok lettek, így ezt már nem. Persze a tetőtér még akkor kelt el, mikor a ház az Önkormányzaté volt, így abból se láttunk semmit. Ennek isszuk most a levét.
Kicsi lakások, a 2 tetőtérit leszámítva a legnagyobb is 35 m2. Itt nem lehet vagyonokat elkérni a tulajdonosoktól, akik a kzdetekben mind egyedül álló, többségében nyugdíjasok voltak. A helyzet az évek alatt annyit változott, hogy az idősek szépen lassan kihaltak, mára alig maradt valaki. Jöttek helyettük a fiatalok, és hozták magukkal a modern gépeiket. Eredménye az lett, hogy a ház eddig 2* majdnem leégett a rossz elektromos hálózatnak köszönhetően.
Sajnos pénz az nincs a rendbetételére.
A tető úgy szintén borzalmas állapotban van, nem beszélve a kéményekről.
Most megszavaztuk, hogy másfél éven belül mindenki kiváltja a kéményeit, de önerőből. Nem lesz olcsó mulatság.
Aztán amlyen gyorsan csak lehet, fel kell újítani az elektromos hálózatot.
HangaDóra!
Emlékszel, kértem tanácsot kémény ügyben. Meg gondunk volt a rossz számlázással. Nos a ház azt szavazta meg, követeljük vissza a pénzünket, nekünk 50-60 ezer is soknak számít.
Majd írnék neked ezzel kapcsolatban, ha nem baj.
És a visszamenőleg beszedendő közösktg-ről, mert fogalmam nincs, hogy tudnám előírni. (Ezt is említettem már.)
Kedves Zöldövezeti! Azt a réteget, amelyik abban a "szerencsés történelmi pillanatban bagúért vette meg a lakását", akkor nem kellene sajnálni, ha korrekt tájékoztatást kaptak volna arról, hogy mit is vettek meg. Arról kellett volna az önkormányzati lakások értékesítése előtt törvényt alkotni, hogy a bagóért vett lakások x ideig nem adhatóak el szabad piaci forgalomban, hanem csak az Önkormányzatnak adható vissza. Aki tudta, mit vett, az rögtön piaci áron meg is szabadult tőle. Maradtak viszont a naív, nem túl magas értelmi szinten mozgó egyszerű munkás és nyugdíjas emberek, abban a boldog tudatban, hogy hosszú évek kemény munkája után végre nekik is van saját lakásuk. Nem bérlők, hanem végre ők is tulajdonosok. Senki nem világosította fel őket arról, hogy mibe fog kerülni nekik a roskadó körfolyosó felújítása, a tető javítása, a kémények átépítése, bélelése, a homlokzat javítása. Senki nem magyarázta el neki, hogy az a "hozzá tartozó rész a közös tulajdonból" milyen anyagi kötelezettségekkel jár a jövőben. Senki nem mondta el, hogy ezentúl nem az IKV jön ingyen javítani, ha gond van. A helyzetet az is rontotta, hogy a septében alakult társasházkezelő Kft-k csak napi üzemeltetéssel foglalkoztak, és foglalkoznak a mai napig is. Akik 10-15 éve bagóért megvették a lakásukat, vagy már piaci áron vásárolták meg az eszesebbjétől, csak pár éve kezdenek rádöbbenni a valóságra. Amikor tízezrével adták el a lakásokat, itt nem volt igazi multja, így kultúrája sem a társasházi tulajdonlásnak, és a társasházkezelésnek sem. A 90-es évek elején alakultak tömegesen a társasházak, és 1997 tavaszán meg is alkották a BM rendeletet, ami leírja, hogy milyen tudás, milyen képzettség kellene ahhoz, hogy valaki társasházkezelő legyen. A 2003-as társasházi törvény pedig már (kiskapuk hagyásával) kötelezővé is teszi a képzettség megszerzését...
nem, nem sajnáljuk őket. csak azt kéne tudomásul venni, hogy most busásan megfizetik az árát, tehát pariban vannak. és senkinek nem esik meg a szívük rajtuk, ne félj. fizetik mint a katonatiszt a felújítást. "nem volt kötelező megvenni a lakást. "
ez is állati jó duma. aki lehúzott 30 évet az életveszélyes körfolyosón, a vizesvödrök árnyékában a nappali szobában (mert a födémből folyt a víz), az nyilván azt mondhatta, hogy ja nem kell, elmegyek inkább albérletbe. ne nézzük már egymást madárnak, ez volt, ezt kapta, na ná, hogy ehhez ragaszkodott.
én meg hagy ne sajnáljam, a 8 óra munka után házat építő háztájis őstermelőt, jó? Ő is abból őstermel adómentesen a mai napig, amit a pesti prolik adóiból oda visszajuttatnak.
Tudod, nekem az a tapasztalatom. hogy Mathias1-hez hasonlóan általában azok a "honfitársaink" fröcskölődnek, akiknek mindent a feneke alá tolt az élet. Azok, akik soha fel nem mérték, hogy az olcsóbérű lakásban élő "prolik" keze munkájából származik az ő nyugodt, jó életük. Akik nem tudják, hogy itt mindennek európai ára van, csak a tisztességes munkának nem. Sosem mérte fel, hogy a segélyre, támogatásra szoruló milliónyi ember jelentős része tulajdonképpen a tőle elvett pénzből kap vissza alamizsnát, és nem másokon élősködik. Ő biztosan nem próbálkozott meg 2004-ben a havi fizetési kötelezettségek teljesítése után napi 42 Ft-ból megélni... Ő megteheti, hogy huszat letagad a nyugdíjából, hogy mások ne irigykedjenek rá...
kapóra jött a hozzászólásod, mert napok óta fenem a fogam arra, aki nekem mégegyszer azt mondja, hogy bagóért jutottak a lakáshoz, akkor tessék fizessenek.
na szóval. gázvezeték, kémény, kéményseprőjárda, tűzfal, elektromos vezeték, tető, vízvezetékek, csatorna, ereszalja, ereszcsatorna, külső homlokzat, belső homlokzat, kapu, kapubejáró, függőfolyosó, lépcsőház.
folytassam?
a mi házunkban a tulajdonosok már régen megfizették a lakásaik árát, fizetik az újak, akik piaci áron vették, és fizetik a régiek, a bagósok, tudod.
Tavaly a 350 Ft/nm közös költség mellé, befizettünk még lakásonként úgy 180 ezret, zokszó nélkül. kapisgálod?
úgyhogy nekem ne gyere azzal, hogy ki mennyiért vette meg az önkormányzattól a lakását? talán inkább vizsgálgassuk meg azt, hogy mit adott el az önkormányzat ennyi pénzért, és mit művelt az ikv 40 évig. és hogy mégis milyen lehetősége volt a benne lakónak? és nem mellékesen a lakásállomány minden kultúrállamban a nemzeti vagyon része, úgyhogy szoktak is rá költeni. mondom kultúrállamokban.
én büszke vagyok a mi házunkra, lepukkant, de a nyugdíjasok is fizetnek, mindenki úgy, ahogy tud.
Szerinted ma Magyarországon kizárólag az állami tulajdonból fillérekért privatizált társasházak állaga kritikán aluli... Nézz körül, mielőtt ilyen durva kritikával illetsz tömegeket!
Valóban lavinát indíthat el, ha most egy tulajdonosnak kifizeti a Társasház a lakásban keletkezett kárt. Még egyszer hangsúlyozom: ha valóban kizárólag a szigetelés hiánya miatt penészes a lakás, jogos a tulajdonos kárigénye a Társasházzal szemben. Mérlegelnikell az egyéb okokat is! Milyen a lakás fűtése? Megfelelő-e az égéstermék-elvezetés és a levegőutánpótlás a fűtéshez használt berendezésekhez? Vizsgálni kell a lakás egyéb szigetelését (nyílászárók szigetelése). Vizsgálni kell a szellőztetési szokásokat is.
Nem élhet kárigénnyel a földszinti tulajdonos, és nem kérheti az ajtó hangszigetelését. Azt viszont igen, hogy mások szükségtelen zavarása nélkül, csendben közlekedjen mindenki a lépcsőházban.
A dugulás rázós kérdés: A Társasház köteles gondoskodni a duguláselhárításról, ha a hiba a közös vezetékszakaszban keletkezett. A tulajdonost terhelő költség és kár az, amikor a saját ágvezetékében keletkezett a dugulás, és ez esetleg kárt is okoz. Amikor négy emelet szennyvize bugyog vissza egy földszinti lakásban, az bizony a Társasház kötelezettségmulasztásával okozott kár. Tetszik vagy sem, a Társasház időnként köteles ellenőriztetni a fel-és leszálló vezetékek állapotát, és elvégezni a szükséges állagmegóvási, karbantartási munkákat. Nem véletlenül vannak a szennyvízelvezető csöveken a tisztítónyílások. Azokat nem akkor kel lhasználni, amikor már a földszint úszik a lében, hanem azért kell használni őket időnként, hogy a földszin ne úszhasson mások levében. Tehát: ha valakinek a lakásában csak a saját vize bugyog vissza, az a saját gondj és költsége, de ha mások vizét kénytelen fogadni, az a hiba- és kárelhárítással együtt a Társasház gondja. (Csak zárójelben jegyzem meg, hogy a dugulás nem biztosítási esemény. Azt pedig teljes mértékben helytelenítem, ha az egyes tulajdonosoknak saját biztosításuk alapján kell kárt rendezni, és nincs a Társasháznak megfelelő Épületbiztosítása, ami a lakásokra is vonatkozik)
A lakás fekvéséből eredő kockázatokat és kellemetlenségeket valóban mindenkinek viselnie kell. Ez lényegesenmeghatározza az egyes lakások forgalmi értékét is! Az állagmegóvás elmulasztása viszont nem lakás fekvéséből eredő kockázat.
A közgyűlési jegyzőkönyvbe került határozatot én megnézetném szakemberrel, mert ellentmondás van benne. "betonkoszorúnál befolyik a víz"- nem hőszigetelés, hanem vízszigetelés és megfelelő vízelvezetés szükséges! "utólag kívülről kell hőszigetelni" - a lakás levegőjében levő páratartalom nem fog lecsapodni a szigetelés hiánya miatt erősen áthülő falfelületeken. A koszorú hibája miatt befolyó víz ellen nem biztos, hogy védelem.
Én nem az ellen a lakó ellen vagyok, akinek penészes a lakása. (bár többen furcsának találják, hogy az összes negyedik emeleti lakás közül egyedül nála jelentkezik ilyen erősen ez a gond).
Szerintem egyszerűen lavinát indíthat el, ha egyszer ilyesmibe belemegyünk.
Ha sarkosítva mondanám, akkor a földszinti lakó hangszigetelt lakásajtót kérhet, mert nagy a zaj.
Vagy például ha a földszinten dugulás miatt feljön a szennyvíz, az sem a társasház gondja volt eddig, hanem a lakó rendezte a lakásbiztosítása terhére.
Én eddig úgy gondoltam volna, hogy mindenkinek viselnie kell a lakása fekvéséből stb. eredő kockázatot.
A közgyűlési jkv-ben szó szerint így fogalmaztak: "a betonkoszorúnál befolyik a víz, és ezért utólag kívülről kell hőszigetelni a 4. emeleten végig körben a házat az attika fal szélességében".
Itt nem pereskedésről volt szó. A kérdező arra szeretett volna jogaszabályt találni, hogy a társasháznak nincs fizetési kötelezettsége a lakásban keletkezett kárral kapcsolatban.
Nem tudom, mennyire vagy jártas a dologban, de nem olyan egyszerű egy társasház homlokzatát veszélyteleníteni és megfelelő szigeteléssel, burkolattal ellátni. Az esetek többségében anyagilag nem egyszerű.
Nem lenne egyszerűbb renbehozni azt a házat, mint pereskedni ??
Főleg ha az illető már így vette meg -- minden -- majdnem minden - szerződésben benne van az ominózus megtekintett állapot kitétel , ezzel ki lehet bújni az ilyen dolgok alól is.
Ptk. 339.§ (1) Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. (2) A bíróság a kárért felelős személyt rendkívüli méltánylást érdemlő körülmények alapján a felelősség alól részben mentesítheti.
Ez esetben az "adott helyzetben általában elvárható" az azonnali vakolatjavítás lett volna... Bírósdági méltánylást megelőzendő a Társasház és a károsult tulajdonos peren kívül próbáljon egyezségre jutni a lakás felújítási költségének megosztásáról.
Ptk. 352.§ (1) Épület egyes részeinek lehullásából vagy az épület hiányosságaiból másra háramló kárért az épület tulajdonosa felelős, kivéve, ha bizonyítja, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértették meg, és az építkezés vagy karbantartás során a károk megelőzése érdekében úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható.
A ti esetetekben a Társasház, mint a közös tulajdoni részek tulajdonosa karbantartási kötelezettséget mulasztott.
A lakás felújításának teljes költségét viszont nem követelheti a lakástulajdonos. Meg kell állapítani, hogy mi a társasház mulasztásából eredő kár, és mi az, ami a lakás avultsága, nem rendeltetésszerű használata, illetve a lakástulajdonos karbantartási kötelezettségének esetleges elmulasztása miatt keletkezett kár.
Azt is mérlegelje valamennyi tulajdonos a döntéshozatal előtt, hogy esetleg az ő lakását határoló homlokzati részről is leomolhat a vakolat, akár évekre...
Kezdő internező vagyok, remélem, hogy amit írok meg is fog jelenni.
Segítséget szeretnék kérni.
Négyemeletes, három lépcsőházas, gázfűtéses társasházban lakom.
A legutóbbi lakógyűlésen napirendi pont volt a negyedik emeleti lakások penészedésének megszüntetése. Lakáskasszánk van ami most fog lejárni, ezt szeretnénk igénybe venni.
A közös képviselő által idézett szakértő véleménye szerint a penészedést (konkrétan egy lakásról van szó) az oldalfalak szigetelésének hiánya okozza. (A vakolat le van hullva, főleg a tető alatt kb. 1 m-re levő sávban).
Az én gondom az, hogy néhány lakó - köztük a számvizsgáló bizottság egy tagja - szerint a negyedik emeleti lakások belső felújítását (festés és lamináltpadló csere) is nekünk kell fizetni, mivel a lakás a szigetelés hiánya/rossz állapota miatt lett penészes.
Én ezt igazságtalannak tartom.
A legjobb valamilyen jogszabályi hivatkozás lenne, ha azzal tudnék érvelni lakógyűlésen. Vagy jogos lenne az ő kérésük?
Arról, hogy egy építési munka engedélyköteles-e vagy sem legbiztosabban magától az építési hatóságtól szerezhetsz információt. Ha szakemberrel végezteted a munkát, neki is tudnia kell, hogy mik azok a munkák, amikhez szakhatósági engedély(ek) szükséges(ek).
Ilyen például a kémény átépítése, új fedkővel történő ellátása, amelyről a munka megkezdése előtt értesíteni kell az illetékes Ép. Ig-ot és a területileg illetékes Kéményseprő Vállalatot (Bpesten - FŐKÉTÜSZ kerületi kirendeltsége). A munka befejezése után a Kéménysepróknek meg kell vizsgálniuk az átépített, javított kéményt és annak állapotáról, használhatóságáról szakhatósági véleményt kell kiadniuk. Elvileg csak az ő engedélyük birtokában vehető ismételten használatba a kémény.
A kémények a társasházban ugyanolyan megítélés alá esnek, mint a lakásokat elválasztó falaknak, a lakásokat kiszolgáló víz-, szennyvíz-, és villamosvezeték hállózatoknak. Vagyis: A falat alkotó téglák a köztük levő kötőanyaggal közös tulajdont képeznek, míg a burkolatuk már külön tulajdon. Az a rész, ami kizárólag egy külön tulajdonba tartotó lakás ellátását szolgálja (ágvezeték), külön tulajdon, amiről ezeket leágaztatják (több tulajdon kiszolgálására létesült), az közös. A Társasházban nem önálló (egy-egy lakás kizárólagos kiszolgálására alkalmas) kémények, hanem kéménycsoportok vannak, ezért azok közös tulajdonba Kellene, hogy tartozzanak. Csak a kémény belső részének (vakolatának, bélésének) állagmegóvása a lakástulajdonos feladata.
A kéménykérdés egyébként az utóbbi időkben sok vitára ad okot, épp a szükségessé váló bélelések kapcsán. A jogi szakemberek álláspontja is erősen eltérő ez ügyben.
A tűzfal egyértelműen közös tulajdon, ezért most is azt mondom, be kell szereznetek a tulajdonostársak 4/5-ének írásos hozzájárulását, bármilyen munkát szeretnétek rajta végezni. (A már elvégzetthez utólag).
Ez annyit jelent, hogy írtok egy egyszerű szöveget: T. Tultársak! Ekkor ezt és ezt a munkát , szeretnénk elvégezni.... Mivel a munkák társasházi közös tulajdoni részeket érintenek, kérjük hozzájárulásukat a munkák elvégzéséhez. Alá a névsor, ami mellett praktikusan négy oszlop legyen ( tulajdoni hányad, hozzájárulok, nem járulok hozzá, tartózkodom), és a tultársak a nekik szimpatikus oszlopba írhatnak alá.
Nem tiltja a törvény, hogy közös tulajdonban levő épületrészt egy vagy több tulajdonos önként, saját költségére javítson, újítson fel. Csak arról rendelkezik, hogy ehhez a tulajdonostársak hozzájárulása szükséges. Amennyiben vállaljátok az ilyen munkák elvégzését, a felelősség is benneteket terhel, nem csak a költségek.
Az elvégzett munka felelősségét utólag nem tudjátok a Társasházra hárítani. Ami kész, azért Ti feleltek. Amit ezután kell végezni, azt pedig jobb, ha maga a Ház végezteti el szakemberrel.
A túzfal fő tartószerkezet, még abban az esetben is, ha csak a legfelső téglasoráról van szó.
A javaslatom:
1. Írjátok meg ismételten az Önkormányzatnak, hogy a tűzfal tulajdonosai nem Ti vagytok, hanem a Társasház, ezért kéritek, hogy a további szükséges javítási munkák ügyében (pontos elérhetőség megjelölésével) a közös képviselőt keressék meg.
2. Hívjon a közös képviselő szakembert, és kérjen árajánlatot a tűzfal veszélytelenítési munkáinak elvégzésére. Ezt lehetőleg 3 egymástól független építési szakembertől kérje. (A rendes szakik az árajánlatot ingyen készítik a munka elnyerése reményében)
3. Létezik a Fővárosi Önkormányzatnak egy Települési Értékvédelmi Osztálya, aminek van egy Műemlékvédelmi Alapja. Ez az alap támogatási rendszert biztosít a régi építésü (nem csak műemlék!!!) épületek külső-, belső homlokzatának, körfolyosóinak veszélytelenítéséhez, felújításához. Adhat rövidtávú kamatmentes hitelt, vagy vissza nem térítendő támogatást.
Erre a támogatásra pályázni kell. Célszerű kombináltan megpályázni a támogatást, vagyis vissza nem térítendő támogatást kérni (a mi a bekerülési költség 50 %-a vagy még több is lehet. A mértékét ők határozzák meg. A vállalt önrész (a fennmaradó %) egy részének előteremtésére pedig kérhettek kamatmentes hitelt. Leírjátok, hogy mennyi pénz áll rendelkezésetekre, és a közgyűlés melyik árajánlatot fogadta el. Ebből ők eldöntik, hogy adnak-e támogatást, milyent és mennyit.
Természetesen feltételeket szab az Alap a pályázókkal szemben: Nem lehet pl. önkormányzati törlesztésben 3 havinál több tartozása egyik tulajdonosnak sem.
Nem lehet tartozás a kényszerkezelési időszakból.
Nem lehet a háznak közüzemi tartozása.
Igazolást kell bemutatni a vállalt önrész meglétéről (felújítási számla, vagy lekötött betét, lakástakarék, ...).
Mellékelni kell a munkával kapcsolatos árajánlatokat,
Közgyűlési határozatot, amiben a közösség döntötte el, hogy pályázni kíván, és felkéri (megbízza) a közös képviselőt...
A pályázatok elbírálása elég hosszú időt vesz igénybe, de megéri fáradozni.
Évek óta minden tavasszal indult Városrechabilitációs Pályázat is.
Ezekről a www.budapest.hu -n rendszeresen olcashatók friss információk.
Szóval, azt tanácsolom, hogy ne folytassátok magatok a munkát, bármilyen egyszerűnek is tűnik. A homlokzatok burkolatjavítása is egyre bonyolultabb kérdés. Az új építési szabályozások szerint pl. már hőszigetelési követelmények is vannak... Újabban egyes kerületek már a színminta előzetes bemutatását is előírják külső homlokzat festése, javítása esetén. Sőt az anyagát is meghatározhatják.
Nem biztos, hogy az Építési Hatóság utólagos véleménye is az lenne, hogy csak habarcs keverésére és felhordására volt szükség.
(Az egyik házunk külső homlokzatának felújítása azért várat magára több, mint két éve, mert az Ép. Ig. által javasolt technológiák és anyagok bekerülési költsége többszöröse a ház által tervezett kőporos vakolásénak. Igy még a pályázati támogatáshoz - ha meg is kapjuk - szükséges önrészhez is gyűjtögetnünk kell.)
Még valami!
Minden elismerésem a Tietek!
A ti történeteteket kellene olvasnia Kzt "banyái"-nak, és még sok tulajdonosnak, akiknek fogalmuk sincs a tulajdonosi szemléletről, a törvény által előírt minimális kötelezettségekről sem. Példaértékű, amit csináltok.
Köszönjük a válaszod. Ha tényleg érdekel, akkor kicsit részletesebben az eddigi fejleményekről:
2003 nyarán járt kinn egy ügyintéző az önkormányzat építési műszaki irodájáról. (Eddigre a kéményt és a felső téglasort újrarakattuk.) A szemléről nem kaptunk jegyzőkönyvet (nem kellett volna?), szóval erről még nincs papírunk, de hamarosan beszerzem.
Már akkor is csodálkoztunk rajta, de azt mondta, Őt az „megnyugtatná”, ha rabichálóval bevonnánk és bevakolnánk a felső téglasorokat.(?) (Sajnos nem vagyunk járatosak ezen a területen, de Ki – és milyen eljárás során – dönt arról, hogy egy fal veszélyes-e?)
Úgy gondoltuk, jobb mihamarabb túlesni az egészen, ígyhát megcsináltunk házilag a rabichálózást, úgy ahogy a hatóság képviselője kérte.
2003 augusztusi keltezéssel – addigra már a rabichálózást is elvégeztük – kaptuk az építési műszaki iroda vezetőjének alábbi felszólítását:
„Egyetemlegesen felszólítom Önöket, mint tulajdonosokat, hogy az XY cím alatti társasházi ingatlanon saját tulajdonukban lévő 7 számú és 8 számú lakásokra vonatkozóan tegyenek eleget az alábbiaknak:
A szomszédos ingatlanon lévő óvoda felé eső tűzfalat a kézhezvételtől számított 3 napon belül tegyék biztonságossá, ugyanis a tetején lévő téglasor megbomlott, a fal több helyen megrepedt, balesetveszélyes.
Amennyiben a fenti felszólításnak a megadott határidőn belül nem tesznek eleget, akkor kénytelen leszek a gyerekek biztonsága érdekében kötelező határozatot hozni, illetve 100.000,- Ft-ig terjedő, ismételhető pénzbírság kiszabásáról rendelkezni.”
Mivel hármunk közül augusztusban csak a szomszéd vette át a felszólítást a postán, 2004 márciusában kettőnknek ismét kézbesítették. Ekkor fényképeket készítettünk a tetőn végzett rabicálózásról és lebattyogtunk az önkoriba, ahol a következő jegyzőkönyv született:
„Fent írottak hivatalunk helyiségében előzetes értesítés nélkül megjelentek. Előadják, hogy az Ép.Hat. fenti levelében előírtakat s maguk részéről teljesítették, a tulajdonukban lévő lakóépületrész óvoda felé eső tűzfal felső téglasorát megerősítették és rabichálós bevakolás is történt. Kérik, hogy amennyiben további munkálat elvégzése is szükséges, arra az Ép.Hat. a társasházat egyetemlegesen kötelezze.
Ép.Hat. tudomásul veszi a bejelentést és felhívja figyelmünket, hogy a jókarbantartás a mindenkori tulajdonos kötelessége és felelőssége, valamint az esetlegesen idegen ingatlanban okozott kárért a polgári jog szabályai szerint felel a tulajdonos. Az Ép.Hat. helyszíni szemlén kívánja megállapítani, hogy további intézkedés szükséges-e.”
Azóta nem történt semmi. Helyszíni szemlére nem került sor – tudomásunk szerint – (Apropó, kellene minket erről értesítenie a hatóságnak?)
A múltkori felszólítást karácsony előtt kaptuk. Csak külön szépsége a dolognak, hogy összesen 1 db irat érkezett hármunknak(!) címezve. A kémény újrarakásáról eddig a hivatalos eljárásban egyetlen szó sem esett, így reméljük, nem az engedély nélküli építkezés ügyében akarnak minket bírságolni. Úgy döntöttünk, mégsem küldünk választ az önkorinak a jogi helyzet tisztázására, mert amíg nem a jó ügyféllel (azaz társasház) szemben lépnek fel, addig véleményünk szerint ránk nézve nem hozhatnak kikényszeríthető, kedvezőtlen döntést. (Jól látjuk ezt a dolgot?)
A kéményről és annak újrarakatásáról:
Társasházi alapító okirat nem rendelkezik arról, hogy az közös tulajdon lenne. Tudni kell, hogy ez egy nagyon szegény lakókkal megáldott ház, és ha az ő beleegyezésükre és hozzájárulásukra várnánk, akkor még mindig nem történt volna semmi. A kémény biztonsága számunkra megért annyit, hogy ezt a költséget mi álljuk.
Új épületszerkezet nem keletkezett és nem történt már meglévő szerkezet elbontása. Tartószerkezet megbontásról szerintünk nincs szó, mert mindössze habarccsal visszaerősítették a mozgó téglákat, kémény pedig új „fedőkövet” kapott. Sajnos ezeket a kőműveseket nem tudjuk felkeresni, hogy szakvéleményt adjanak.
Kérdezem: ha megsérül a szomszéd fele néző külső vakolat, és azt újravakolom úgy, ahogy az előtte is volt (saját magam), akkor kell-e bármilyen előzetes engedély vagy a kivitelező (jelen esetben a saját) nyilatkozatom a munka megfelelőségéről? Szerintünk előzetes engedélyről szó sem lehet, mert még felszólítást is kaptunk a munka elvégzésére. Gondot jelenthet-e hogy nincs építőipari képzettségünk, ha „csak” habarcs keverésről és annak felhordásáról van szó?
Jól értelmezitek a törvényt, csak nem a hatályban lévőt nézitek. jelenleg a 2003. évi CXXXIII. törvény érvényes és hatályos. Ne ijedj meg! A kérdésben a 2003-as ugyanúgy rendelkezok, mint a 97-es. (1. § (2) )
Az Alapító okiratot is jól értelezitek. A tűzfal közös tulajdon, vagyis javítása, karbantartása, állagmegóvása és felújítása a Társasház feladataés kötelessége.
Mi az, hogy Ti raktátok újra a kéményeteket? Tudomásom szerint a társasházakban nincs én kéményem, te kéményed, hanem közös tulajdont képező kéménycsoportok vannak. A ti Alapító okiratotok a kéményeket külön tulajdonba rendelte?
Van a házatoknak közös képviselője vagy intézőbizottsága? Ha igen, hol volt, amikor Ti kémény építettetek, tűzfalat javítottatok?
Az a gyanúm, hogy itt engedély nélküli építkezés ügyében próbál eljárni az Ép. Ig.
Sajnos a nyilatkozatot be kell nyújtanotok, ha Ti végeztettétek a munkát. A szomorú a dologban az, hogy még bírságolhatók is vagytok, ha nem a hatályban levő építési szabályozásnak megfelelően került kivitelezésre a munka. Értem ezalatt: szükséges szakhatósági engedélyek beszerzése, műszak-, statikai szakvélemény (mivel főfal, tartószerkezet megbontásáról van szó), kivitelező munkára való jogosultsága, ... Ezt kell utólag igazolnotok. A törvény nem ismerete nem mentesít... Az, hogy jóhiszeműen jártatok el, csak enyhítő körülmény. Nem nektek kellett volna nyilatkozni a kérdésben, hanem a kivitelezőnek, a kivitelezés megkezdése előtt.
Most az a legfontosabb teendőd, hogy keresd meg a kivitelezőt és szerezd be az az igazolást. Ezt egyébként kérés nélkül is ki kellett volna adnia. Minden építési szakembernek tudnia kell, hogy milyen munkák elvégzésére terjed a jogosultsága, és azokkal a munkákkal kapcsolatosan mik a törvényi kötelezettségek. Az ő esetleges jóhiszeműsége sem mentség az Ép. Ig. előtt. :(((
... ha túljutottatok az egészen, és még maradt energiátok, a tulajdonosközösség elé vihetitek a történetet azzal a kéréssel, hogy térítsék meg nektek a költségeiteket (beleértve az esetleges szakhatósági birságot is, amit a közösség majd utólag polgári peres úton próbálhat visszakövetelni a feladatát nem megfelelően végző közös képviselőtől) (jajj, de bonyolult), amit tulajdonképpen csak jóhiszeműen előlegeztetek meg a Társasháznak, veszélyhelyzet azonnali elhárítása, további állagromlás megakadályozása, ... , no és beszerezhetitek a 4/5-ös írásos hozzájárulásukat a közös tulajdont is érintő építési munkához.
Sőt, nem árt, ha a 4/5-ös hozzájárulást a kivitelezőtől beszerzett nyilatkozathoz csatolod.
Ha nem esik nehezedre, írd le kicsit részletesebben a kivitelezés történetét.
Az esetetek kapcsán elgondolkodom: Vegyes érzelmeket váltott ki, hogy a 2003-as tht kötelezővé tette a közös képviselőknek a társasházkezelői szakképesítés megszerzését. A többség felháborodással fogadta, pedig a Ti példátok is azt igazolja, hogy lassan nem csak a közös képviselők, IB-elnökök, számvizsgálók szorulnak képzésre, hanem maguk a társasházi tulajdonosok is.
Segítségre volna szükségünk!
A társasházunk szomszédságában levő óvodában kifogásolták, hogy a két telek határán levő tűzfal tetején a legfelső téglasor állékonyságát tekintve veszélyesen néz ki. Erről az óvoda vezetője (!) küldött egy felszólító levelet, hogy szűntessük meg ezt az állapotot, és még valami enyhe fenyegetés is belekerült (2003 tavasz). Mivel nem akartunk mi sem balesetet, és a kéményünket is éppen akkor rakattuk újra, megkértük a kőműveseket, hogy a legfelső téglasorokat falazzák újra. Tavaly nyáron megjelent az önkormányzat Építési Műszaki Irodájának képviselője és jegyzőkönyvbe is foglalta, hogy "szemmel láthatóan valami javítás történt, de hogy javasolja a rabichálóval történő újravakolást". Később kaptunk határozatot is (tűzfalat tegyük biztonságossá különben 100e Ft). Ez volt 2003. augusztusában. Gondoltuk, ennyi még belefér, minden építőanyagunk megvolt otthon, két délután saját kezűleg végeztünk a munkával, ahogy azt tanácsolták (költség max. 2000 Ft). Eljárási okokból 2004. márciusában újra megkaptuk a 2003. augusztusi határozatot, akkor bementünk az önkormányzathoz, hogy most mi van. Ekkor felvettek egy jegyzőkönyvet, melyben nyilatkoztunk, hogy a falat milyen módszerrel erősítettük meg. Továbbá szóba hoztuk (és ez itt számunkra a lényeg), hogy nem biztos, hogy úgy kellene eljárni az ügyben, hogy akivel leveleznek az SzaLa és XY (a párom) és ZW (a szomszéd, mert a tűzfal ezen az oldalán kettőnk lakása van), hanem a társasház lehet az ügyfél.
Később utánanéztünk és itt azt kérdezném, hogy szerintetek jól értelmezzük-e ezt a dolgot:
a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény
3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.
16. § (1) Közös tulajdonba tartozik az az épületrész, épület-berendezés, nem lakás célú helyiség és lakás, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem jelöl meg. Ha a földrészlet nem képezi harmadik személy tulajdonát, közös tulajdonba tartozik.
A társasházi alapító okirat így rendelkezik:
Közös tulajdon:
"A tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonában maradnak az ingatlannak mindazon részei, amelyek nincsenek külön tulajdonban, nevezetesen a mellékelt tervrajzon és műszaki leírásban feltűntetett és alább felsorolt telek, építményrészek és berendezések.
I. A telek: X m2
II. Épületszerkezetek:
- alap, fő és válaszfalak, külső vakolattal…"
Külön tulajdon:
itt a ránk vonatkozó rész: "a lakás és a közös tulajdonból x hányad"
Most újra aktuális az ügy mert kaptunk egy felszólítást, hogy 15 napon belül nyújtsuk be "a fal veszélytelenítése során végzett építési munka felelős műszaki vezetőjének nyilatkozatát az elvégzett munka szakszerűségéről, műszaki megfelelőségéről". Mindez a legutolsó eljárási lépés után több mint nyolc hónappal, kézhez véve karácsony előtt egy héttel.
Véleményünk szerint az önkormányzat szempontjából az ügyfél nem a két lakás három tulajdonosa, hanem az egész társasház. (Önkorinak a jogi helyzet tisztázásáról levél megy.) Jól gondoljuk? Szerintetek mit tegyünk?
A szomszédunkban parkolóház épült. A levegőelszívó felénk jön. Már mindent megpróbáltunk (önkorményzat, stb). Volt már valakinek hasonló esete amit meg tudott nyerni?
Lenne egy kérdésem. Egy extra kiadásként motorizált, távirányitós keritéskaput és egy bejaró aszfaltozást, hogyan kellene fizetni, azon kivül az alapitó okirat szerint tulajdoni hányad alapján fizetjük a közös költséget. Ugyan van egy szóbeli megállapodás a házban, hogy tulajdoni hányad alapján csak olyat fizetünk ami a ház vagy telek értékét növeli ill. ennek fenntartását, mást (pl szerszámok, kerti szék) egyenlő arányban. Most viszont a nagy lakások azt mondják, hogy a kaput és a bejárót egyenlő arányban használjuk és igy is kellene fizetnünk.
Vélemény? Nem szeretnék összeveszni a lakótársakkal, de nem lehet mindenben egyenlősdi.
A társasházunk bejárati kapuja kb. 4-5 m magas kb. 2 m széles.
Van rajta egy elektromos zár (FEB rátét-zár), de az a problémánk vele, hogy valamilyen módon ki lehet akasztani és akkor az jön be, aki nem akar.
Nem megy tönkre, mert utána meg valahogy vissza lehet állítani. Külsérelmi nyomok nincsenek a záron, tehát valahogy a logikáját veszik célba a "rongálók".
Nem tudtok egy er?s, robosztus zárszerkezetet ajánlani, amit maximum kalapáccsal vagy fúróval lehet tönkretenni ?
Ha egyedi lenne az lenne a legjobb, mert azt nehezebb kiismerni.
Lenne egy kérdésem, ti hátha tudjátok rá a választ:
Szerintetek egy 14 lakásos sarok-(társas)házban a lakóknak kell a ház két oldala mellett futó járdán a lehullott leveleket összeszedni, és az utcát söpörni? (jogászként tudom, hogy törvény ilyet nem mond ki, de elképzelhető, hogy egy Zuglói önkormányzati rendelet ilyet a házakra testálna?)
A szomszédnéni tegnap beszólt nekem, hogy takarítsam a járdát, mert azt a lakóknak kell. Szerintem ez baromság, de azért remélem, hogy nem ő tudja jól a dolgot.
Valószínűleg át kéne ütemezni a ház dolgait.
Én (nem ismerve a belső viszonyokat) átkonvertálnám a gáz hátralékot csatornadíj hátralékra (az nem lehet elzárni) azaz a csatornadíj be nem fizetéséből pótolnám azt a pénzt, amit a gázdíjra be kell fizetni. (természetesen amit lehet ki kell fizetni a csatornadíjat is, mert ha elkezdik behajtani akkor meg azért nem lesz pénz a gázszámlára, meg másra sem).
Sürgősen költségeket kell csökkenteni,
vagy pedig emelni a közös költséget/fűtésdíjat.
A behajtás lassú, viszont egy folyamatos forrást jelent majd pl felújításhoz.
A ki-, bekapcsolgatás nagyon komoly igénybevételt jelent nem csak a kazánnak hanem a falban lévő csővezetékhálózatnak is (folyamatos hőtágulások miatt). Számítani lehet később csőtörésekre, beázásokra ha tovább folytatja a kk az elzárogatást.
