2018-tól megszűnik az EHO (megszavazták! :), így csak a jövedelem után kell adózni 15%-ot. Tehát érdemes erősen megfontolni, hogy a szürkegazdaság helyett az ember kifehérítse vállalkozását! Cserébe - mint bérbeadó - nem lesz zsarolható a bérlő által, ha nézeteltérés adódik, a szomszédok is nehezebben találnak rajta fogást. Közjegyzői szerződéssel gyorsan végrehajtható a kilakoltatás, nem kell megvárni az évekig elhúzódó pert.
lakást adnék ki, olvasgatom a hozzászólásokat, és végigrágtam magam a 10-es füzeten is.
Egy dolog viszont még nagyon nem világos - hogy kell az adót bevallani?
Úgy értem - ha holnaptól kiadom a lakásomat, akkor ha jól értem, nincs más teendőm, adom a bérlőnek a bizonylatokat, majd jövő májusban kitöltöm az adóbevallást (a "sima" 20SZJA formot mondjuk a weben) és csókolom? (nem kell adószám, nem kell előtte ezt bejelentenii, ha nem vagyok e.v.)
Aztán jövő évben újra hasonlóan? Mind tételes, mind átalány elszámolásnál?
És mi van az adóelőleggel? Azt hogyan kell fizetnem (és egyáltalán - mikortól?) A füzet ennyit mond:
"Abban az esetben, ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15 százalék adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie." Ha jól értem, csak akkor kell ezt fizetni, amikor tényleges bevételem volt. És mi ennek a lepapírozása?
Szerintem így van, ahogy írod, ha tételes költségelszámolást választottad és nem az átalány adózást.
Egy adóévet tekintve nem származik a tevékenységből pozitív előjelű egyenleged, azaz nem lesz jövedelmed, ami után adót (Szja) kéne fizetni. A negyedévente kötelező előleg befizetéssel egyfajta prognózist állítasz, ez alapján fizetsz x összeget, amit az adóévet lezáró bevallásban pontosítasz.
Nyilván ez akkor van így, ha magánszemélyként nincs több lakás, amit kiadsz és nem kell összeszámítani egyéb jövedelmekkel, esetleg EV tevékenységgel, stb.
Még azt szeretném megkerdezni, ha a lakás Júniustól lett kiadva, de előtte több százezer forint rá lett költve a felújításra, akkor a felújítási számlák mivel meghaladjak a tárgyévi bevételt így nem kell adóelőleget fizetni függetlenül attól hogy a számlák a bérbeadás előtti időpontra vonatkoznak?
Köszönöm a választ. Egy két garzonra felosztott ingatlanról van szó, ahol az 1. garzonban van a mindkét lakást mérő fő elműs fogyasztásmérő. A 2. garzonban van egy régi Ganz óra, ami csak a 2. garzon fogyasztását méri. (Az ingatlant hivatalosan is felosztani kb. lehetetlenség (lakógyűlés egyetértésére van szükség hozzá, ennek hiányában viszont az Elmű nem hajlandó második fogyasztásmérőt felszerelni.)
Ilyen módon az 2. garzon fogyasztása mérve van, az 1. garzon fogyasztása pedig a két óra különbsége. De így gyakorlatban problémás elszámolni vele (1. garzon lakájónak elmagyarázni a rendszert, aztán havonta valahogy megmutatni neki a másik garzonban lévő óra állását, stb.)
Félek, hogy mi nem vagyunk jogászok, így teljes bizonyossággal nem itt fogsz megfelelő választ kapni.
A rendeltetésszerű használat elvárása azonban belefoglalható a szerződésbe (a főzőlapos példát talán kezeli, a hülyeséget nyilván nem :) ), de elég vékony jég szerintem.
Az általad felsorolt tevékenységek tiltása közül a klíma kitételét megoldhatod azzal, hogy átalakítást nem végezhetnek a lakásban, de a mobil klímát így sem ki tudod kivédeni és őszintéén szólva nem is tűnik korrektnek. A bitcoin bányászat és a kapcsolódó szerverek energiaigényét nem ismerem, de az, hogy egy bérlő mit csinál a számítógépével, megint csak nem hiszem, hogy te bérbeadóként ki tudod kötni jogszerűen.
Biztosan oka van annak, hogy fix rezsit számolsz el, de a villanyórához nem gondolkoztál el feltöltős rendszer alkalmazásán? Az megodlaná az ellenőrzést és a túlzott költségek kialakulását is.
Az ertekcsokkenes lenyege eppen az, hogy ujonnan vasarolt lakas utan lehessen elszamolni. Amit 20 eve vettel es azota hasznaltad annak nyilvan mar nem lehet akkora ertekcsokkenese mint annak amit nemreg vasaroltal.
Nekem az volna a kérdésem hogy ha csak az év utolsó 3 hónapjában volt kiadva az ingatlan akkor is elszámolható a tárgyi eszköz vagy csak időarányosan mint az értékcsökkenés?
De persze, osztom, igazad van. Sok olyan dolog van a jogszabályokban, amit csak úgy tud az ember megérteni, ha nagyon-nagyon koncentrál és jól érti is a magyar nyelvet. Meg van, amit még így sem.
Ez esetben én inkább a NAV megfogalmazását tartom irányadónak, mert ők ellenőriznek :), az általuk kiadott iránymutatást adott esetben vissza lehet fordítani, ha kétségek merülnek fel.
Én a törvényt idéztem, elvileg arra a hivatkozik az információs füzet a lábjegyzetben is "Szja tv. 3. sz. melléklet I. fejezet 2. pont." ahol pedig nincs ennyire kifejtve a pontos meghatározás.
Tényleg nem lehetne úgy megírni egy törvényt, hogy azt ne lehessen akár szándékosan akár akaratlanul is többféleképpen értelmezni? :(
"a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha annak egyedi értéke a 200 ezer forintot nem haladja meg"
"a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzése, előállítására fordított költség nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha annak egyedi értéke a 200 ezer forintot nem haladja meg"
Én úgy értelmezem, hogy egyesével, azaz darabonként nem haladhatja meg a 200.000 Ft-ot.
Bár fogalmam sincs, hogy mi értelme van ennek a határnak, vagy hogy miért ennyi.
2019-es évben ingatlan bérbeadásról tételes költség elszámolással adózók, leírhatom az értékcsökkenést, illetve volt egy beruházás, kettő darab légkondicionáló lett felszerelve, erről 200 ezer forint feletti számlával rendelkezek. A kérdés, hogy ebből az összegből mennyit tudok költségként elszámolni? Maximum 200 ezer forintot, vagy mivel két eszközről van szó, így mehet az egész értéke ~340 ezer forint?
Ez ügyben a 10-es információs füzet is csak a szja tv. 3-as mellékletére hivatkozik "...a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 200 ezer forintot nem haladja meg..." (és ha meghaladja?) Ez alapján ilyen jellegű költségekre számuktól függetlenül évente 200 ezer forint számolható el az én értelmezésemben.
És érdekességnek:
"...továbbá beszerzési értékétől függetlenül a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkára fordított kiadás... " (ha ezeket a klímákat évente 1 millióért javíttatom, azt elszámolhatom korlátlanul???)
Én eredetileg a jogszabályi hátterét néztem meg, ott szerintem szó sincs az écs alapnál a szerzés értékén kívül másról. Akkor egyértelmű volt, hogy a szerzési érték az ingatlan vételárára vonatkozik.
Aztán többen -köztük rutinos könyvelők- vállalják ennek a kockázatát.
Volt, aki a NAV információs vonalán, vagy személyesen az általad leírt állásponttal ellentétes infót kapott. Ezt megtalálhatod a topikban is, pár hsz-t kell átolvasni.
A NAV által kiadott és számomra ismerős hivatalos iratok között én még nem találtam erre "elfogadó" kijelentést, iránymutatást.
Én azt javaslom, hogy nézd meg, számold ki, hogy egyáltalán ez mekkora összeget hagyna a zsebedben. Ha megéri, akkor vállald, de ha tudod helyettesíteni más költség elszámolással és nem nagy lé, akkor engedd el.
Most beszéltem egy NAV-os ügyfélszolgálatossal, aki azt mondta, hogy az illeték nem számít bele a megszerzésre fordított összegbe. Arról valaki tud hivatalos állásfoglalást mutatni, hogy ez beleszámít-e vagy sem? Nekem úgy tűnik, hogy ezt a NAV teljesen véletlenszerűen kezeli.
Ha kicsit vissza olvasol, láthatod, hogy ezen mi is dilemmáztunk már. :)
Az utolsó NAV-től jövő információ a témában a #112-es hozzászólásában olvasható.
Ki kell számolni, hogy mivel jársz jobban.
Szerintem itt két út van.
Ha a tavalyi évre érvényesítteted a kiadásokat, akkor a bevételeid után szja-t nullázod (ha jól értem, nem érte el a kiadásod összegét a bevétel), azaz nem kell 2019-re befizetni. Itt arra kell figyelni, hogy az adóévben a számlák is arról az évről szóljanak. Ez esetben nyilván lesz egy jókora tétel, ami bukást jelent.
Ha viszont hosszú távon akarod bérbe adni, akkor ki kell számolni, hogy az écs (2%) hogy alakul, ha a beruházást, mint értéknövelő tényezőt teszed rá és kvázi az écs alapját növeled.
A kettőt keverni talán úgy lenne szabályos, ha a tavalyi évre érvényesített költségeket (és ezzel a fenti szja=0 dolgot kihasználod) már nem teszed rá az értéknövelésre. Tehát elszámoloda bevétel erejéig a tavalyi költségeket, a többit meg ráteszed, mint értéknövelő és a 2020-as écs alapaj már ez a magasabb összeg lesz.
De ez már nekem is sci-fi, esetleg könyvelő, vagy NAV ügyfélszolgálat...
Szerintem az áruhitel nem téma, olyan, mintha kp-ra vetted volna. Mindkét esetben tényező marad attól. Belnkeltem kicsit lejjebb a NAV 10-es számú iránymutatását. Abban vannak érdekes dolgok, szerintem olvasd át. Pl emlékszem olyanra, hoyg max 200.000 Ft/db lehet egy háztartási gép, vagy eszköz, amit el lehet számolni tételes költségként.
Tavaly szeptemberben elköltözött a bérlőm a kiadott lakásomból. Hat évig lakott ott, és igazán lelakta a lakást.Így kénytelen voltam felújítani, kicseréltem a konyhai berendezéseket, ágyat stb. és egyúttal korszerűsítettem a fűtést.
Ez mind összesen kb. több mint 1,7 M ft.volt, ami sokkal több mint a múlt évi bérleti díj bevételem szeptemberig.A kérdésem az lenne, hogy milyen módon tudnám én ezt elszámolni? Értéknövelő beruházás? Amortizáció? Költség?
Vagy ez is az is? Van olyan háztartási gép is amit áruhitelre vettem. Azt hogy tudom elszámolni, ha csak a következő évben fizettem ki/2020/ És pl. az értéknövelő beruházás amortizációs kulcs 2% ? Háztartási gépek? Szóval egy kicsit zavaros.Kérlek benneteket hogy ha valaki tudna tanácsot adni írjon. Nagyon hálás lennék érte mert nem nyerészkedni akarok, de sokat bukni sem. Egyébként mindenről számlám van. Köszönöm előre is! Üdv.
A kérdésre adott válasz feltételezi, hogy értékcsökkentést elszámol a bérbeadó kiadásként.
Viszont ez nem feltétlenül kell hogy így legyen. Persze ez az általános, de közel se biztos, tehát:
Ha écs-t elszámolsz költségként, akkor ezek szerint nem
Ha nem számolsz écs-t, akkor szerintem továbbra is igen.
(És a NAV magyarázata sem teljesen korrekt, mert oké, hogy az ÉCS elszámolásnak a teljes vételár az alapja, azonban a tényleges bekerülés valójában a vételár és a hitel kamatával növelt összeg együttese. Ezzel pedig nem emeled meg a lakás vételárát, az elszámolás alapját)
Szóval, én továbbra is azt gondolom, hogy elméletileg a hiteltörlesztés kamata az plusz kiadás.
Pontosan az általad ajánlott információs füzet tartalmazza az alábbiakat: "9. Bérbe adott ingatlanom után fizetett lakáscélú hitelem törlesztő részletét elszámolhatom-e költségként? Mivel az értékcsökkenési leírásnak a teljes – az ingatlannak az adásvételi szerződésben szereplő, a hitel összegét is tartalmazó – vételára képezi az alapját, így a törlesztő részlet külön költségként történő elszámolása nem megengedett."
