1. A foglaló alapból visszajár vagy a vételárba beszámítható, de akkor az utóbbiról külön kell rendelkezni.
2. Az előleg alapból beszámít a vételárba, így ott arról kell külön rendelkezni, hogy az visszajár.
A bankkal tisztázd, hogy a foglalót vagy előleget csak átmeneti finanszírozásnak szánod, valójában nincs rá pénzed, azt kölcsönkaptad, vagy akármi.
Mivel te vagy a vásárló, te hozod az ügyvédet, és te is fizeted, így nyugodtan meséld el neki az összes gondod, bajod, ő majd jogi szaknyelvre fordítja.
A foglaló azért rizikós, mert ha a szerződés meghiusúl te azt nem kapod vissza, hacsak ki nem kötöd, hogy ha a szerződés a hitel megkapása miatti bontófeltétel miatt hiusul meg, akor visszajár.
Az előleg viszont automatikusan visszajár a bontófeltétel beálltával, azaz ha a hitelt nem kapod meg.
Ez egy adásvételi szerződés, és nagyon tág a felek mozgási területe arról, miben kívánnak megállapodni.
Egyéni vállalkozóként venném fel a hitelt így a számlámom van azért pénzmozgás a minimálbéren felül.
Azzal mi is számolunk, hogy néhány százezer Ft ide-vagy oda miatt ne hiúsuljon meg a dolog. A mindenféle költségre is kb. 250-300 ezret szánunk.
eksön!
Ha a hitelösszeg megkapása esetén visszajáró foglaló, vagy visszajáró előleg címén veszed be a 10%-ot, minden további nélkül megkapod a 100% hitelt, ezt az adásvételi szerződésben kel rendezni.
Ez egy elfogadott dolog a szerződésekben? Van ennek valami "hivatalos" megfogalmazása?
A megoldás egyik része az adásvételi szerződés bontófeltétellel való megkötése. Ez általános gyakorlat. Attól ne félj, hogy elviszik előled, a piacon simán elfogadott a pár hónapos várakozás, és inkább kínálati a piac, tehát ha épp egyik nem hajlandó várni, akkor majd jön a másik.
Fogósabb kérdés a hitelösszeg. Itt kénytelen leszel a bank előzetes (őt semmire sem kötelező) becslésére támaszkodni, és a saját lehetőségeidet figyelmebe véve, óvatosan választani. azt se feledd el, hogy jó húzos illetéket kell fizetned, ha használt lakást vásárolsz, plusz a hitelfelvétel költségei mindenestül akár 100-200 eFt-ra is rúghatnak. Ezt mindeképpen tisztázd a bankkal.
Nyugaton vannak olyan cégek, akik ilyen áthidaló finanszírozást biztosítanak, de Mo-on még nincs ilyen. Léteznek áthidaló hitelek, de ekkora összegnél gyakorlatilag ugyanolyan bonyolult procedúra azt megszerezni, mint amgát a végleges hitelt. Érdemes esetleg csali/baráti körben körülnézni kölcsönért, bár szerintem a kézenfekvő megoldás a hitel megakpásához kötött bontófeltételes adásvételi szerződés.
A tulajdoni lapnak a kezedben kell lennie, de nem kell, hogy tulajdonosként be legyél jegyezve, elég, ha a tulajdonjogi igény széljegyezve van, ezzel a hitelbírálatot el fogják végezni. sőt a hitelt is folyósítják, abból az egyszerű okból kifolyólag, hogy a tulajdoni lapon tulajdonosként csak akkor jegyeznek be, ha ehhez a korábbi tulajdonos a hozzájáruló nyilatkozatát megadta, azt pedig csak a vételár kézhezvételével egyidőben teszi meg, legalábbis ha van esze. A bankok megkövetelik, hogy a nyilatkozat egy példányát ők is megkapják. Addigra abank jelzálogbejegyzési kérelmének is széljegyre kell kerülnie. Azután három hónapon belül kell hogy a széljegyek bejegyzésre kerüljenek, különben előfinanszírozási hitelként magasabb kamatot számolnak fel.
A bank igen mélyen fog vájkálni a pénzügyeiben, vállalkozótól az APEH-es jövedelmigazolást fogják kérni (minden apeh ügyfélszolgálaton fomanyomtatványon igényelhető), de ha bármi egyéb a jövedelmi viszonyaikról a tudomásukra jut, az banktitkot képez, nem adhatják tovább, és nem is érdekük, hiszen esetleg egy jó adóst veszítenének.
Ez sem így van. Egy picit gondolkodhatnál, mielőtt részben igaz, vagy teljesen téves tanácsokat osztogatsz.
Valóban adásvételi szerződés nélkül nincs hitelkérelem, de az adásvételi szerződés ilyenkor a hitel megakpásához kötöt bomtófeltételt tartalmazhatja, persze annál aki elég körültekintő. Ha a hitelösszeg megkapása esetén visszajáró foglaló, vagy visszajáró előleg címén veszed be a 10%-ot, minden további nélkül megkapod a 100% hitelt, ezt az adásvételi szerződésben kel rendezni. Ez egyféle áthidalóü finanszírozás.
Egyébként sem javaslom foglaló címén adni az összeget, legyen az előleg, ami esetleges bontófeltétel bekövetkezte esetén visszajár.
Minimálbérre egyéb jövedelem hiányába is danak simán hitelt, ha a törlesztőrészlet a háztartás összes jövedelmének a bank által meghatározott arányát nem lépi át. Ez azt jelenti, hogy vagy kis összegű hitelt veszel fel rövid futamidőre, vagy nagy összegűt, de sokkal hosszabb futamidőre.
A bank valóban megviszgálja a havi jóváírásokat is, de mint az korábban is kiderült, a múltbeli jövedelmi viszonyaid kevéssé jelentenek garanciát a jövőbeli jövedelmi viszonyaidra.
Mindkettő számít, és bármelyik hiánya kizáró ok, a te általad kardinálisnak tartott saját rész megléte vagy meg nem léte teljesen számításon kívüli.
Az ingatlanfedezet lakáscélú hitelnél alapvető bírálati szempont, és igenis számít, ehhez képest semmiylen relevanciéja nincs annak, hogy egy hitel befagyása esetén milyen módon hajtja be a bank a pénzét. természetesen az álatald felsorolt okoból (is) ezt bahjtó cégeknek adják át, kb a menekülési értéken.
Figyelj! Az OTP-hez csak akkor mehetsz hitelt kérni, hogyha már a kezedben van az adásvételi szerződés, meg a tulajdonlap
MOST LÁTOM CSAK EZT A SZÖSSZENETET!Na ez azért iszonyatos,mert hogy írhatnék alá egy szerződést úgy,hogy'majd a bank fizet egyszercsak,nekem momentán csak 1 milám van...'!Szóval ki van ez találva...JA,és a másik:eleve azt se tudom így,hogy nézhetek-e lakást 10 millióért,vagy mondjuk csak 8-ért,mert a bank csak annyit adna.Ez egy ördögi kör így,azt se tudom melyik részével kezdjem!Mert ha előbb találok lakást,rég elviszik az orrom elől,mire én végigjátszom a hitelkérelmet,a pénz viszont a fentiek szerint soha nem lesz effektíve a kezemben,hogy lecsaphassak egy jó lakásra!Hát ez rémisztően hangzik!Az ingatlanirodák vajon nem intézkednek ilyen esetben helyettünk?Vagy ez túl naív ötlet?böd
Kedves SUTRE, ELM és a többiek!Köszönöm a hozzászólásokat,próbálom megérteni és átlátni a rendszert,ami néha nem túl könnyű...
A szüleim lakása szerencsére egész sokat ér,kb.25 milliót.És a barátom számláján megy a pénzmozgás,amiből talán elhiszi a bank,hogy fizetőképesek vagyunk.De például ha ő vállalkozó,mennyire bolygatják a pénzügyeit?Milyen jövedelemigazolás kell? APEH ?!Mennyire vájkál a bank a pénzügyeinkben? böd
Ja és még valami!
Ha mondjuk 10.000.000 millió az ingatlan ára amit meg kívánsz venni, és van is hozzá megfelelő fedezetet, arra (ügyintézői duma, ide vagy oda) nem is álmondj, hogy a végén az egész összeget megkapod. Ha csak párszázezer forint híja lesz, akkor is híja lesz
Figyelj! Az OTP-hez csak akkor mehetsz hitelt kérni, hogyha már a kezedben van az adásvételi szerződés, meg a tulajdonlap!
Ha abban szerepel, hogy te már 10%-ot kifizettél, akkor nem kapsz 100%-ot, ez tuti!
Ja és minimálbérre kapsz simán hitelt! De felhívom a figyelmedet arre a rubrikára ami az után van, hogy mennyi a jövedelme, és alatta, az ,hogy mennyi az "egyéb" havi jövedelme!
Meg a Bank azt is nézi, hogy milyen pénzmozgások vannak a forintszámládon.
Szerintem meg pont fordítva kell(ene) hogy legyen. Gondolj bele, az egy dolog, hogy te most jól keresel és tudod törleszteni a hitelt. De ki garantálja, hogy 5-10-20 évig így is lesz? Ellenben a lakás ára nem fog lejjebb menni! Na jó persze minden megtörténhet, de azért annak nagyobb az esélye, hogy kirúgjanak a jólfizető állásból, nem?
Beszéltem 2 különböző OTP fiókban ügyintézővel és mind a ketten azt mondták, hogy a lakás a biztosíték, a jövedelem kevésbé érdekli őket. Ugyanis én is 2 minimálbérre szeretnék hitelt felvenni. Az OTP-nél pedig az elég.
Még egy dolog. Mi is 100%-ot szeretnénk kérni. Az ügyintézőnek elmondva a konkrét összegeket ő azt mondta, valószinűleg megkapnánk. Viszont. Ugye foglalót (10%) kell letenni. Viszont ha megkapjuk a 100%-ot, akkor valahogy meg kellene egyezni az építettővel, hogy utalja vissza nekem majd az előleget, amikor ő már megkapta a pénzt. Szerintetek ez működne?
Még egy kérdés aminek a megválaszolása szerintem az én teóriámat igazolja, de ha nem kérek engedélyt meghunyászkodni:
Miért nem adnak hitelt 50 év felettieknek szívesen, hiában van fedezet?
Privát válaszom:Mert nem úgy gondolják, hogy hát lehet, hogy agyvérzést kap, rokkant lesz, esetleg halott, de nem baj, a pénzünk megmarad, mert elárverezzük a fedezeteit.
Épp ez az! A bankot nem az ingatlanfedezet érdekli!!
Milyen reklám az, hogy az OTP elárvereztette Kis Pistáék házát, mert nem fizetett!
A bank nem ingatlanokat akar szerezni, hanem hosszú távra adóst aki egyben ügyfél is.
A bankok rettegnek attól, hogy nem fizetsz, és a behajtási hercehurcával kell foglalatoskodni, amit jó átadank behajtócégnek, hogy a nevüket ne adják hozzá, de így sem jó üzlet.
Épp ez az, hogy ez nem az ingatlanfedezetről szól, hanem a fizetőképességedről!
Hiába van neked 100%-ra ingatlanfedezeted, ha minimálbért keresel!
Ja és hiába van törvény, hogy mit hogyan mikor és mennyit adhat a bank, azt az adott intézmény határozza meg, hogy mire mit ad.
Az a baj, hogy egyáltalán nem lehet általánosítani.
Mondok egy példát:
Ahol mi vettünk lakást, ott már az ügyintéző csajszi elmondta, hogy ők az OTP-vel vannak szerződésben, és ha hitellel akarok élni oda menjek, persze ha van egyéb ingatlanfedezetem, akkor mehetek máshova is, de hogyha nincs, akkor ne is nagyon érdeklődjek más banknál.
Én azért körbekérdeztem itt-ott, és az tényleg általánosság, hogy például a lakópark építéseknél az építtetőhöz odaáll egy bank. És eszed nem eszed onnan vehetsz fel hitelt.
Persze a mindenféle kisbankok ezt hevesen cáfolják, hogy ők bármire, adnak, csak menjek hozzájuk hitelért...
Másik példa: a lakópark építtető ha az általa előnyben részesített banknál veszel fel hitelt, előbb tudja meg, hogy megkaptad, mint te saját magad. Mi mikor megkötöttük a szerződést októberben azt mondta a csajszi, hogy novemberben jelentkezik, hogy kiválasszuk a konyhabútort meg a burkolatot. Erre múlt hét csütörtökön hív fel, hogy egyeztessünk időpontot. A rákövetkező kedden meg megjött a banktól a pozitív hitelelbírálat.
Na erre varjál gombot!
A bankot a fedezet érdekli, neki az önrészből semmi haszna nincs, és az nem jelent egy fikarcnyi biztosítékot se az álatal kihelyezett pénzre, tehát nyilván az a jobb ügyfél, aki több fedezetet tud felajánlani. At önrész ebből a szempontból irreveláns, tehát se nem előny se nem hátrány.
A bank szempontjából tökéletesen irreleváns, hogy összekapartad az ingatlanfedezetet vagy kiráztad a kisujjadból, sőt az ingatlanfedezetnek nem kell a tulajdonodban lenni, mivel a dologi adós elválhat a hitelfelvevőtől. Ha elég ingatlanfedezet mutatsz fel, és a jövedelmi viszonyaid olyanok, hogy úgy ítélik meg, tudo fizetni a részleteket megkaphatod a maximális hitelösszeget.
Ha hitelt veszel fel egy banktól, akkor megkövetelik a folyószámlanyitást, de nem vitatom, hogyha volt ott előzőleg folyószámlád, akkor könnyebben ellenőrzika jövedelmi viszonyaidat, illetve azok egy részét. És természetesen, ha szerepelsz a rossz adósok nyilvántartásában nem kapsz hitelt.
De az biztos, főleg az OTP-nél, hogyha összevetjük, hogy mondjuk két ember kér 10.000.000 forintot, az egyiknek van már 3.000.000-ja, és a maradékot kéri hitelből, még a másiknak nincs egy árva petákja sem, de azért összeharácsol valami ingatlanfedezetet, szerinted kinek ad a bank szívesen?
Én ahágy ügyintézővel beszéltem, az eddig mind azt mondja, hogy te akkor vagy "kedves neked adok hitelt ügyfél" ha
-a banknál van folyószámlád, oda megy a fizetésed, nem lógtál a banknak soha
- és ha van önrészed
Ebben az esetben tutira mehetsz.
Akár az ingatlan piaci értékének 100%-ra, tehát önrész nélkül is adnak hitelt, ha megfelelő ingatlanfedezetet (kiegészítő ingatlanfedezetet) tudsz felmutatni. A megadott összeg nagysága szintén ettől függ, az ingatlanfedezet menekülési értékének 50, vagy max 60%-át adják meg szerencsés esetben. Az álatald írt 60% már a szerencsésebb eset.
Függ ezentúl még a megítélt hitel nagysága a számított törlesztőrészlet nagyságától, mivel általában a bankok nem engedik, hogy a törlesztőrészlet a havi jövedelem bizonyos %-nál több legyen.
Én pl. és sokan mások is itt megkapták a kért összeget, én pl az ingatlan vételárának 75%-át kértem, de megkaptam volna a 90%-át is, csak nem volt rá szükségem.
Használt lakásnál ha a megvásárolandó lakást akarod megterhelni akkor az értéke 60%-ra adnak hitelt, új lakásnál 70%-ra
De még így sem annyi hitelt adnak amennyit kértél, hanem párszázezer forinttal kevesebbet!
Mi 5.600.000 milliót kértünk, (az ingatlan árának a 70%át) és 5.400.000-et kaptunk.
De még így is jobban jártunk mint amennyire számítottunk, mert nekünk azt mondták, hogy 3-4-5 százezer forinttal kevesebbet adnak mint amennyit kértünk.
Mert a bankok a hitel fedezetéül kétszeres ingatlanfedezet kérnek, és az ingatlan(ok) fedezeti értékének az un. menekülési értéket fogadják el, ami mélyen apaiaci ár alatt van, helytől és ingatlanállapottól függően a piaci érték 60-85%.
Azert _kiegeszito_ ingatlanfedezet a neve. A megvsarlandora gyakorlatilag automatikusan rakerul (nehany kivetellel), es PLUSZ ingatlanfedezetet vonsz be. Es nyilvan ez akkor kell, amikor a szukseges hitel meghaladja a megveendo piaci ertekenek a 60%-at. Mert hat a vetelar 90%-at nalunk sehol nem adjak hitelbe, ha _csak_ a megveendo a fedezet.
De ez így nem logikus (ha így van akkor meg pláne nem, bár már rohadt sok nem logikus bürokratikus faszságot láttam életemben, úgyhogy már semmin sem lepődök meg)
Ha megterhelik a megvásárolandó lakást is, az ingatlanfedezet mellett, akkor minek ingatlnanfedezet?
Veszel egy lakást, és azt ajánlod fel fedezetnek. Ennyi.
En meg ugy tudom, hogy _lehetseges_, hogy a vasarlandot ne terheljek meg, foleg ha az joval nagyobb erteku, mint a kert hitel. De az altalanos az az, hogy 99%-ban megterhelik azt, amit vasarolsz, meg akkor is, ha van kiegeszito ingatlanfedezet. Ez azert logikus, mert a megvasarlando az ados neven lesz, mig a kiegeszito nem. Nyilvan az utobbiak tulajdonosat is bevonjak (kozjegyzoileg hitelesitett) zalogkotelezettnek, tehat ugyanugy eladhato a lakas a feje felol, mint az adoset, de a bankok _gyakorlata_, hogy az elobbit egyszerubb.
Bar a ket jelzalog ketszer annyi papirmunkat es tobb koltseget is jelent, viszont az az elonye megvan, hogy ido haladtaval, ha megfelelo resze mar vissza van fizetve a kolcsonnek, akkor a szuloi haz mar tisztava teheto, es csak a sajaton marad jelzalog. Masik esetben meg vegig a masik hazon lesz a jelzalog, a futamido vegeig...
Én úgy tudom, hogy lehet ingatlanfedezetre kérni kölcsönt, meg lehet a megvásárolandó lakásra is kérni a jelzálogot.
De ha van ingatlanfedezeted, akkor a megvásárolandó lakást nem terheli meg senki.
Legalábbis nekem ez jött le a tájékoztatókból, meg amit az ügyintéző elmondott.
Magyarul ha van egy értékes ingatlan amit megterhelhetsz, akkor arra kéred a hitelt, ha meg nincs akkor meg a megvásárolandó lakásra kéred.
Korulbelul mi a piaci erteke a szuleid neven levo lakasnak?
Mert ez eldonti a kerdest: gyakorlatilag minden banknal be lehet vonni kiegeszito ingatlanfedezetet. Amit megvesztek, arra rakerul a jelzalog, de a 10M erteku hazert max 6M koruli hitelt kaphattok. Vagyis meg kellene 3M, ami akkor lehetseges, ha a szuleid lakasa legalabb 6-7M piaci ertek koruli.
Szerintem ha ez stimmel, akkor hivj fel egy hitelcentert. Hogy melyik bank? Arra nincs tanacsom, esetleg olvass vissza, vagy menj el parba, es amelyik szimpatikusabb.
Ja, es kerdes, hogy a veendo lakas uj epitesu-e? Ha igen, akkor lehet, hogy erdemes lenne osszehazasodni (persze csak ezert nem feltetlenul), mert akkor felveheto a kiegeszito kamattamogatasos hitel, ami kedvezobb, mint a hasznaltakhoz felveheto.
A minimalber igazolas meg lehet problema, szvsz legalabb husz evre tudtok felvenni igy 9M-et igy, sot elkepzelheto, hogy adostarsat kernek (szoluk?), bar ezt csak a bank konkret gyakorlata donti el, elore nem lehet tudni...
Erdeklodj valamelyik banknal nyugodtan, egyaltalan nem lehetetlen a dolog.
Magyarul 9 millió kellene!
Hát ez nem egyszerű, de az én legjobb tudomásom szerint ha fedezet mellett akarsz hitelhez jutni, ha kilenc milliót akarsz felvenni, akkor a megterhelendő ingatlannak az értéke a duplája kell hogy legyen.
Kedves Olvasó! Aki lakáshitel témában járatos,kérem,segítsen. Röviden vázolva:
kb.10milliós lakást szeretnénk vásárolni,ellenben csak 1milliót tudunk felmutatni hozzá,és sajna csak minimálbérre szóló jövedelemigazolást.15 vagy 20 évre szeretnénk felvenni,és a szüleim nevén lévő lakást lehetne megterhelni jelzáloggal,ha szükséges.Hova érdemes ilyen ügyben fordulni,és egyáltalán milyen esélyekkel indulunk?Jelentene könnyítést,ha összeházasodnánk?
Előre is köszi,ha hozzá tudtok szólni.
