2018-tól megszűnik az EHO (megszavazták! :), így csak a jövedelem után kell adózni 15%-ot. Tehát érdemes erősen megfontolni, hogy a szürkegazdaság helyett az ember kifehérítse vállalkozását! Cserébe - mint bérbeadó - nem lesz zsarolható a bérlő által, ha nézeteltérés adódik, a szomszédok is nehezebben találnak rajta fogást. Közjegyzői szerződéssel gyorsan végrehajtható a kilakoltatás, nem kell megvárni az évekig elhúzódó pert.
"a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha annak egyedi értéke a 200 ezer forintot nem haladja meg"
"a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzése, előállítására fordított költség nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha annak egyedi értéke a 200 ezer forintot nem haladja meg"
Én úgy értelmezem, hogy egyesével, azaz darabonként nem haladhatja meg a 200.000 Ft-ot.
Bár fogalmam sincs, hogy mi értelme van ennek a határnak, vagy hogy miért ennyi.
2019-es évben ingatlan bérbeadásról tételes költség elszámolással adózók, leírhatom az értékcsökkenést, illetve volt egy beruházás, kettő darab légkondicionáló lett felszerelve, erről 200 ezer forint feletti számlával rendelkezek. A kérdés, hogy ebből az összegből mennyit tudok költségként elszámolni? Maximum 200 ezer forintot, vagy mivel két eszközről van szó, így mehet az egész értéke ~340 ezer forint?
Ez ügyben a 10-es információs füzet is csak a szja tv. 3-as mellékletére hivatkozik "...a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 200 ezer forintot nem haladja meg..." (és ha meghaladja?) Ez alapján ilyen jellegű költségekre számuktól függetlenül évente 200 ezer forint számolható el az én értelmezésemben.
És érdekességnek:
"...továbbá beszerzési értékétől függetlenül a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkára fordított kiadás... " (ha ezeket a klímákat évente 1 millióért javíttatom, azt elszámolhatom korlátlanul???)
Én eredetileg a jogszabályi hátterét néztem meg, ott szerintem szó sincs az écs alapnál a szerzés értékén kívül másról. Akkor egyértelmű volt, hogy a szerzési érték az ingatlan vételárára vonatkozik.
Aztán többen -köztük rutinos könyvelők- vállalják ennek a kockázatát.
Volt, aki a NAV információs vonalán, vagy személyesen az általad leírt állásponttal ellentétes infót kapott. Ezt megtalálhatod a topikban is, pár hsz-t kell átolvasni.
A NAV által kiadott és számomra ismerős hivatalos iratok között én még nem találtam erre "elfogadó" kijelentést, iránymutatást.
Én azt javaslom, hogy nézd meg, számold ki, hogy egyáltalán ez mekkora összeget hagyna a zsebedben. Ha megéri, akkor vállald, de ha tudod helyettesíteni más költség elszámolással és nem nagy lé, akkor engedd el.
Most beszéltem egy NAV-os ügyfélszolgálatossal, aki azt mondta, hogy az illeték nem számít bele a megszerzésre fordított összegbe. Arról valaki tud hivatalos állásfoglalást mutatni, hogy ez beleszámít-e vagy sem? Nekem úgy tűnik, hogy ezt a NAV teljesen véletlenszerűen kezeli.
Ha kicsit vissza olvasol, láthatod, hogy ezen mi is dilemmáztunk már. :)
Az utolsó NAV-től jövő információ a témában a #112-es hozzászólásában olvasható.
Ki kell számolni, hogy mivel jársz jobban.
Szerintem itt két út van.
Ha a tavalyi évre érvényesítteted a kiadásokat, akkor a bevételeid után szja-t nullázod (ha jól értem, nem érte el a kiadásod összegét a bevétel), azaz nem kell 2019-re befizetni. Itt arra kell figyelni, hogy az adóévben a számlák is arról az évről szóljanak. Ez esetben nyilván lesz egy jókora tétel, ami bukást jelent.
Ha viszont hosszú távon akarod bérbe adni, akkor ki kell számolni, hogy az écs (2%) hogy alakul, ha a beruházást, mint értéknövelő tényezőt teszed rá és kvázi az écs alapját növeled.
A kettőt keverni talán úgy lenne szabályos, ha a tavalyi évre érvényesített költségeket (és ezzel a fenti szja=0 dolgot kihasználod) már nem teszed rá az értéknövelésre. Tehát elszámoloda bevétel erejéig a tavalyi költségeket, a többit meg ráteszed, mint értéknövelő és a 2020-as écs alapaj már ez a magasabb összeg lesz.
De ez már nekem is sci-fi, esetleg könyvelő, vagy NAV ügyfélszolgálat...
Szerintem az áruhitel nem téma, olyan, mintha kp-ra vetted volna. Mindkét esetben tényező marad attól. Belnkeltem kicsit lejjebb a NAV 10-es számú iránymutatását. Abban vannak érdekes dolgok, szerintem olvasd át. Pl emlékszem olyanra, hoyg max 200.000 Ft/db lehet egy háztartási gép, vagy eszköz, amit el lehet számolni tételes költségként.
Tavaly szeptemberben elköltözött a bérlőm a kiadott lakásomból. Hat évig lakott ott, és igazán lelakta a lakást.Így kénytelen voltam felújítani, kicseréltem a konyhai berendezéseket, ágyat stb. és egyúttal korszerűsítettem a fűtést.
Ez mind összesen kb. több mint 1,7 M ft.volt, ami sokkal több mint a múlt évi bérleti díj bevételem szeptemberig.A kérdésem az lenne, hogy milyen módon tudnám én ezt elszámolni? Értéknövelő beruházás? Amortizáció? Költség?
Vagy ez is az is? Van olyan háztartási gép is amit áruhitelre vettem. Azt hogy tudom elszámolni, ha csak a következő évben fizettem ki/2020/ És pl. az értéknövelő beruházás amortizációs kulcs 2% ? Háztartási gépek? Szóval egy kicsit zavaros.Kérlek benneteket hogy ha valaki tudna tanácsot adni írjon. Nagyon hálás lennék érte mert nem nyerészkedni akarok, de sokat bukni sem. Egyébként mindenről számlám van. Köszönöm előre is! Üdv.
A kérdésre adott válasz feltételezi, hogy értékcsökkentést elszámol a bérbeadó kiadásként.
Viszont ez nem feltétlenül kell hogy így legyen. Persze ez az általános, de közel se biztos, tehát:
Ha écs-t elszámolsz költségként, akkor ezek szerint nem
Ha nem számolsz écs-t, akkor szerintem továbbra is igen.
(És a NAV magyarázata sem teljesen korrekt, mert oké, hogy az ÉCS elszámolásnak a teljes vételár az alapja, azonban a tényleges bekerülés valójában a vételár és a hitel kamatával növelt összeg együttese. Ezzel pedig nem emeled meg a lakás vételárát, az elszámolás alapját)
Szóval, én továbbra is azt gondolom, hogy elméletileg a hiteltörlesztés kamata az plusz kiadás.
Pontosan az általad ajánlott információs füzet tartalmazza az alábbiakat: "9. Bérbe adott ingatlanom után fizetett lakáscélú hitelem törlesztő részletét elszámolhatom-e költségként? Mivel az értékcsökkenési leírásnak a teljes – az ingatlannak az adásvételi szerződésben szereplő, a hitel összegét is tartalmazó – vételára képezi az alapját, így a törlesztő részlet külön költségként történő elszámolása nem megengedett."
Igazan nincs mit. Nos, nekem is furcsa volt, mert azert azt hinne az ember legalabb az ilyen kvazi egyszeru/egyertelmu (vagy legalabbis annak kellene hogy legyen) dolgok feketen es feheren le vannak irva 'valahol'. De ugy tunik 2020-ban is itt tartunk, mindenki ahogy ertelmezi es/vagy legjobb belatasa szerint.
Akkor legyen igy, bar ahogy elnezem nem csak nekem maradtak kerdojelek..
Nem tudom masnak ez mennyit segit, de megosztanam egy nehany perccel ezelotti NAV-val toltott telefon informacio tartalmat.
Hatter: tavaly vasarolt lakas amire tobb szazezer Ft-t koltottem ugy mond komfortfokozat novelendo.
Viszont az ingatlan csak iden januarban lett kiadva, igy sajnos nem lehet a tavalyi szamlakat iden elszamolni (teteles adozas) mint bevetel csokkento koltsegeket.
A kerdesem a NAV ugyfelszolgalat fele az volt hogy ezeket esetleg ervenyesithetnem mint erteknovelo beruhazas, tehat a belefektetett osszeg legalabb mint megnovelt amortizacios koltsegkent elszamolhato legyen majd az adozas soran.
Az amugy kedves es segitokesz ugyfelszolgalatos holgy azt mondta hogy a jogszabaly NEM tiltja hogy ezt tegyem. Hmm, kicsit fura mert en inkabb jobban orultem volna hogy ha a kapcsolodo hivatalos dokumentumokra (pl. 10-es NAV-os fuzet mint "Ingatlan bérbeadásának, egyéb hasznosításának adózása", stb.) hivaj fel a figyelmem, ahol az ilyen szituaciokat egyertelmuen elmagyarazzak. De akkor kovetem az "ami nem tilos az szabad' elvet es elszamolom igy.. ;)
Többségében itt bérbeadók vagyunk, szinte magunk között.
Fel vagytok készülve arra, ha a bérlő a korona vírus miatt kialakult helyzetre hivatkozva fizetésképtelenséget jelent? Akár hónapokig....
Sok munkáltató kénytelen leállni, gyárak jelentenek szüntet, bizonytalan munkajogi és jövedelmi környezetet teremtve...Bennem komoly aggályokat szül a dolog, pedig rendelkezem tartalékokkal. Mindegyik kiadott lakásomhoz itt van "zsebben" a két havi kaució...
Nyilván emberségesen kell közelíteni a dolgot, de mégis csak üzletről van szó.
Vékony a határ.....
Ha van kedvetek, vagy ha érint Titeket, akkor beszéljünk róla.
Nekem ez az adjuk hozzá a szerzési értékhez a ráfordításokat és az lesz az ÉCs alapja, nekem sánta.
(ennyi erővel akkor a levésett csempe, a kiszerelt régi nyílászáró, stb. értékét meg le kéne vonni az alap szerzési értékből hiszen azzal együtt volt anno a lakás értéke annyi, amennyi. A logikát követve az volna korrekt, ha a "csökkentett" szerzési értékhez adnád hozzá az újat, de hagyjuk, ez már lassan perverz :)
Biztosan túl gondolom, de ez csak az én véleményem, ha így látod szabályosnak, akkor add hozzá.
Nem tudom ,hogy melyikkel jársz jobban, ki kell számolni, hogy a kiadásra szánt időtartam alatti, évi 2% ÉCS növelés a jobb, vagy ha ebben az évben levonod. Nyilván sok tényezőtől függ.
ahogy irtad csak vissza kellett olvasnom amit anno beirtam:
". Ezt az összeget növelni kell az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással (például: járólap, csempe, tapétázás, bejárati és beltéri ajtó, ablak, beépített konyhabútor, beépített előszobabútor, csapok) feltéve, hogy azt korábban költségként nem számolta el.""
tehat akkor vagy elszamoljuk adott evben, vagy hozzaadjuk az alapba .
Az szja tv a szerzési értéket említi, mint ÉCS alapja, de ugye a NAV-tól pont Te tudtad meg, hogy hozzá lehet számolni a szerzéssel kapcsolatos más költségeket is (ügyvéd, ingatlanos, földhivatal, illeték, stb).
Na, ez a költség szerintem nem sorolható ide.
Én egy ilyen típusú költséget inkább az adott adóévben kiadásként leírnám.
Ha csempeztetek vagy uj csempet kap a lakas, akkor ennek a számláját hozzáadhatom a lakás árához amibol utana ecst szamolok ugye? es ez egesz evre maradhat es a jovore nezve is ugye?
Szerintem nem lehet, pont beszéltünk ilyesmiről korábban.
Azt gondolom, hogy egyetlen jó megoldás az, hogy valami vállalható módon az ingatlant felújított állapotában felértékelteted (hivatalos szakértővel) és az amortizációt már azzal az értékkel érvényesíted a jövő évtől a bérbeadás alatt minden évben, nem pedig a szerzési értékkel.
Ez várhatóan a szerzési érték+felújítás díja fölött lesz kicsivel.
Esetleg azt lehetne még, hogy ha tervezed a gépesítést (klíma, mosógép, szárítógép, beépíthető hűtőszekrény, beépíthető mikro, stb), akkor azt áttolni az új évre, de ehhez rugalmas bérlő kell.
Idén vásároltam kiadásra szánt ingatlant (Panel, Bp.), melynél majd tételes elszámolást kívánok alkalmazni. Az ingatlanon komoly felújítások szükségesek (víz, villany, festés, burkolás), mely több milliós tétel lesz. Ha év közepétől bére is adom, akkor is minimum duplája lesz a kiadásra fordított, számlával igazolt összeg, amit ha jól értem költségként elszámolhatok az bérbeadásból származó jövedelemmel szemben.
A kérdés: ennek a kiadásoknak egy részét "átvihetem" valahogy 2021-re, hogy az akkori szja-mat is csökkenthessem?
