"kifejezetten kellemetlen, amikor melegváltáskor döbbenünk rá, hogy a gondosan előkészített komplett szett bizonyos elemei sajnos nem állnak rendelkezésre a következő vendég fogadásához. Ez sajnos igaz lehet az ágyneműhuzatra is, így tényleg javasolt egy olyan szett bekészítése (ágyneműtartóban eldugva) ami kifejezetten végszükség esetén ki tud minket segíteni"
Még a fiókzárat is képesek felszakítani. Saját tapasztalat... Ágyneműtartóba dugdosni ilyesmit, semmit se ér. Legjobb egy lezárható raktárrész, ahol lehetőleg a mosást is bonyolítja az ember az apartman(ok) közvetlen szomszédságában.
"Más a helyzet viszont a törölközővel. No annak se kelt még lába, de az valahogy jobban mozgatja mindenki fantáziáját, így a törölköző az egyik olyan portéka, amivel csínján kell bánni, és vagy nem a vendég közelében tárolni, vagy bizony érdemes jól eldugni vagy elzárni előlük. Mert ugye alapból adunk egy nagyot és egy kicsit, meg van a kilépő és a kéztörlő, és ha 3 napnál többre jönnek, akkor én ezekből dupla szettet készítek be, de sajnos még így is előfordult, hogy csak rábukkantak a dugi törölközőkre"
Csak az elzárás jelent megoldást. Ha nem is használják el - volt, aki 25-30-at is elhasznált egy hét alatt, pedig csak ketten szálltak meg nálam -, sokszor feltúrják a szekrényt (ki tudja, milyen megfontolásból), és összegyűrik az összes bent lévő dolgot. Kirakni nekik egy egész sor törölközőt, felejtős.
"eddig semmi problémám nem volt, természetesen a nagyobb értékeket nem tárolom a lakásban, de még most is nagyon sok holmim van a gardrób felső polcain, egy-egy fiók mélyén, itt-ott elsuvasztott dobozokban. És virtuálisan lekopogom alulról a fán, de eddig soha semmi gond nem volt, tényleg semmi nem tűnt el."
Nemcsak saját tapasztalatból, de jó pár kolléga visszajelzései alapján mondom: a hajszárító első helyen áll az elcsent dolgok listáján. Mivel azt általában a fürdőszobaszekrényben tároljuk, így a hiánya nem ötlik szembe első pillantásra. Nagyon kedveltek a jobb IKEA-s huzatok, plédek, törölközők is a "szarka" típusú vendégeknél. Tőlem több százezer Ft értékben loptak már el ágynemű-garnitúrát az évek során. Még a szárítóról is viszik. A késeket, kanalakat, tányérokat is lopják, sőt az egész étkészletet (!) is. Ajánlott mindenképp: falra szerelhető hajszárító, zárható szekrények vagy szoba, gardróbfülke.
A linkeket nézve látom, hogy keményen nyomjátok a bizniszt.
Én letöltöttem az excel-t is, de nem volt benne több, mint amennyit én józan parasztival összehoztam. Sőt javasolni szeretném az amortizációs költséget is, ami nélkül jól mutat a nyereség érték, de a lakáson egy minimum tisztaságfestés (persze más is rotyra fog ott menni) nem árt, úgy 3-5 évente, hogy a tisztelt ügyfelek ne gondolják, hogy fotosoppos képet töltöttél fel. :)
Számomra annak lett volna értelme, hogyha kitöltöd egy teljes évre, persze csak akkor ha nem csak oktatjátok hanem csináljátok/csináltátok. :)
Az oldal egyébként marketingailag teljesen ott van, aki meg tényekre kiváncsi mennyen el az elődásra, aztán vagy megkapja, vagy nem. Ha az excelt veszem alapul, akkor inkább a vagy nem.
Elnézést az őszinte véleményért.
Üdv és jó éjaszakát!
U.i.: Aztán nehogy elfelejtsétek küldeni a hirlevelet, amit az excelért cserébe be kellett vállalni. :)
Az utóbbi időben sokat hallani az "elszálló" bérleti díjakról a budapesti lakáspiacon. Sokan okolják a szálláshely-típusú lakáskiadást előretörését a hatalmas drágulásért, és egyesek már a bérleti díjak törvényben történő rögzítését követelik. Valójában azonban a drágulásban számos tényező játszott szerepet együttesen, és ugyan az Airbnb is rátett egy lapáttal, de a más városból Budapesten munkát vállalók is jelentősen hozzájárultak a dráguláshoz. Úgy tűnik ebben is kezdjük utolérni Európa nagyvárosait, ahol szintén csak nagyon nehezen és drágán lehet lakást bérelni. A magyar bérleti díjak ebben az összehasonlításban nem is igazán tűnnek olyan magasnak, még a jövedelemkülönbségeket figyelembe véve sem.
Sajnos a bérlakáspiacra vonatkozóan elég kevés adat áll rendelkezésre, sem a piac pontos nagyságát nem nagyon ismerjük, sem pedig a pontos árszinteket. De még ha a hivatalos kiadásokról lenne is valamiféle adatbázis, akkor is hiányos lenne az információ, tekintve, hogy a kiadások egy része továbbra is a fekete, vagy szürke zónában zajlik.
Az elérhető árszintekre vonatkozóan tavalyi adatokat azért lehet találni, az Otthontérkép adatai szerint a kínálati bérleti díjak két év alatt 2012 és 2014 között több mint 36 százalékkal drágultak átlagosan. Ennél nagyobb volt azonban az emelkedés mértéke a VII. kerületben, ahol több mint 52 százalékkal drágábban hirdetik a kiadó ingatlanokat. Ebben vélhetően nagy szerepet játszik, hogy a VII. kerület bulinegyed szerepe az elmúlt években folyamatosan erősödik, és ennek köszönhetően egyre felkapottabb helyszínné válik. Míg 2012-ben egy 40 négyzetméteres lakást átlagosan közel 85-95 ezer forinttért hirdettek Belső-Terézvárosban és Belső-Erzsébetvárosban, addig 2014-ben a kínálati árak már jócskán átlépték a 100 ezer forintot, előbbi esetébe 130, míg utóbbiban 110 ezer forint felett alakultak tavaly az átlagos kínálati bérleti díjak.
... összesen 17 ezerrel többen költöztek a fővárosba 2014-ben, mint ahányan elköltöztek. Érdekesség, hogy a belföldi vándorlási különbözet Budapesten kívül egyedül csak Nyugat-Magyarországon, ezen belül is Győr-Moson-Sopron, és Vas megyében pozitív, ahol szintén jellemző, hogy a bérletid díjak jelentős növekedésen vannak túl.
Tegyük hozzá, az Airbnb azért oly népszerű világszerte, mert ott lehet sumákolni. Magyarán: a nem adózó szállásadók paradicsoma. Mindjárt redukálódik egy kicsit a szám, ha az adóhatóság a körmükre néz. Amúgy jó dolog az Airbnb, a Bookinggal szemben ezt támogatnám. De az USA-ban már rég pedzegették, hogy ki kéne adatni velük a szállásadók adatait... A korrekt házigazdáknak és nagyobb szálláshelyeknek ez lenne jó, különösen az olyan hamar telítődő piacon, mint a bp.-i. Mindjárt lesznek albérletek is (jelen pillanatban hiánycikk, egyrészt a felvásárlások miatt, másfelől az egyetemi turnuson kívül már mindenki kóstolgatja a rövid távú bérbeadást).
Ugyancsak, van egy kalkulátorunk, amivel kiszámolhatod, megéri-e belevágni: Kalkulátor
DE! Július eleji adatok alapján 5200 Airbnb lakás (kiadó szobák is beleszámolva) van Budapesten, a hosteleket nem is összesítettük! Szóval lehet érdemes megfontolni a hosszútávú bérbeadást is.
Sok sikert, bárhogy is döntesz, de - ahogyan mindenki mást is, aki rövid vagy hosszútávú lakáskiadással foglalkozik - várunk szeretettel előadásainkon, tréningeinken is!
Az első kérdés, hogy hol van a lakás, ez meghatározza, érdemes-e vele airbnb-zni
A második, hogy szeretnél-e, tudsz-e vele foglalkozni annyit, amennyit kell, beleértve idegen nyelvű kommunikációt, adminisztrációt, egyéb ógyintézést, kulcsátadást, takarítást vagy annak szervezését, stb. Plusz akarsz-e a lakásba beleölni annyi pénzt, amivel kiadható állapotra pofozod ki.
Ha bármelyik pontnál kétségek merülnek föl, add ki hosszú távra, az sokkal nyugisabb
Lesz egy kiadó lakásom amin elgondolkodtam, airbnb vagy albérlet legyen.Adózni szeretnék legálisan-persze amit csak lehet elszámolnék költségként- ehhez kérnék ötleteket hogy mit lehet és mit nem(valahogy a NAV nem valami bőbeszédű ezen a téren és az ügyintézők is szűkszavúak).Nem általánosságok érdekelnek,hogy felújítás vagy bútor hanem jó kis ötletek és tapasztalat pl. valaki akit már ellenőriztek,vagy szakember és pontosan ismeri a kis okosságokat!
Érdekelne hogy mondjuk egy csak airbnb-n kiadott lakásnál, ahol minden számlára utalással jön, hogyan képzelik a pénztárgéphasználatot, hol lenne a pénztárgép egy lakásban, stb.
Már azt sem értettem, hogy minek pénztárgép egy olyan üzleti formában, ahol átalányadó van és legtöbb esetben sose lehet elérni azt a limitet, ameddig az átalányadó még alkalmazható.
Az ilyen törvényeket olyan emberek hozzák, akik életükben nem is jártak ilyen lakásban.
A belinkelt 3. lakás is tipikus: nincs jó helyen (Blaha környéke), bútor a legminimálisabb és leggagyibb. Szó szerint csak vendégágy kapott benne helyet, azaz még egy tisztességes franciaágyra sem tellett. Viszont új építésű ("újszerű") a ház, amitől a turisták legtöbbje el van ájulva. Ilyenkor akármilyen kiselejtezett műanyag széket, noname hűtőt stb. be lehet dobálni, tövig meg lesznek hatva.
Ez a szintén belinkelt apró lakás jobbnak tűnik az Operánál (tévesen írják 1. kerületinek), bár nincs konyhája, csak főzőfülkéje. Minőségibb felújításon esett át:
"Az Airbnb fotósai is bizonyára csodákra képesek :) - ezt bizonyíthatom, a házunkban a napot sose látott portásfülke úgy van megfotózva, mintha tágas és világos lenne, özönlöttek a vendégek, csak itt esett le az álluk"
Csak bepillantottam az előző cikkben emlegetett, Operaházhoz közeli lakás képgalériájába, és ugyanez érhető tetten. Viszont itt a vendégeknek tetszik a nagymamától öröklött szőttesek és a leggagyibb IKEA-s cuccok kombinációja. Üres képkeretek a falon, 500 Ft-os éjjelilámpa külön képkockán... a fotósorozat az Airbnb-vel kooperáló fényképészek ügyességét és rutinját dicséri.
A másik dolog. A zsidónegyed oké, de hogy "egy sarokra a híres Király utcától"...
Azért az a "híres" Király utca, bármilyen felkapott is újabban, nem egy nagy durranás. Két apartmannal van kapcsolatom a legeslegelejéről, ismerem jól a környéket.
Az apartman iskolapéldája annak, hogy lehet egy fillérekből feljavított, az igazi belvárostól húszperces sétára található lepukkant lakást jól "eladni", pontosabban turistáknak kiadni.
A külföldieknek történő rövid távú lakáskiadás nem szerepel külön tételként a KSH turisztikai statisztikáiban, így a valós kép egy szeletét Budapesten a kerületi jegyzőktől lehet megtudni.
A bérelhető lakásokra mostanában igen gyorsan lecsapnak, és az egyetemisták arra panaszkodnak, hogy alig találni "albit", miközben az apartmanok száma rohamosan nő Budapesten. Mint azt tavaly is megírtuk, a kínálatszűkülés egyik oka lehet az apartmanozás is, vagyis amikor szállásadó portálokon keresztül külföldieknek adják ki a hazainál jóval magasabb áron a lakásokat. (Ezzel konkurenciát teremtve a szállodáknak is.) Emiatt is van, hogy jelentősen lecsökkent a hosszú távra kiadó ingatlanok száma.
Jelenleg Budapesten háromszor annyian keresnek albérletet, mint amennyi a kiadó lakás. Vagyis a kereslet jócskán felülmúlja a kínálatot. Új tendencia, hogy már nemcsak a nagynéni felszabadult lakását adják ki turistáknak, hanem befektetési céllal bérelnek vagy vásárolnak lakásokat a piacon, a további kiadás reményében. Ennek is köszönhető, hogy a pesti albérletárak igencsak elszálltak az utóbbi 1-2 évben. A legkeresettebb 50-150 ezer forintos kategóriában minimum 20 százalékos díjemelkedés érzékelhető 2013-hoz képest.
Mit mondanak a számok?
A fővárosi apartmanoztatás pontos méretéről, növekedéséről senki sem tud semmi biztosat. A külföldieknek történő rövid távú lakáskiadás nem szerepel külön tételként a KSH turisztikai statisztikáiban, így a valós kép egy szeletét a kerületi jegyzőktől lehet megtudni Budapesten. Az apartmanoztatás ugyanis kereskedelmi szálláshelykiadásnak minősül, és 2012. január óta a jegyzőtől kell engedélyt kérni a tevékenységre.
A legfrissebb KSH statisztika mindössze annyit árul el, hogy 2014. november 30-án az országosan működő kereskedelmi szálláshelyek száma 2339 volt. Ezen belül 924 szálloda 53 ezer, 913 panzió több mint 9 ezer szobával működött. Az egyéb szálláshelyek - üdülőház, kemping, közösségi szálláshelyek - száma 502 volt.
A fennmaradó 913 feltehetően a magánlakásoké volt, de ennél csak Budapesten több helyet hirdetnek az erre szakosodott nemzetközi szállásközvetítő oldalakon. Budapesten az Airbnb-n több mint ezer (ezen belül a belvárosban 304) lakást ajánlanak, a Booking.com-on legalább 400 helyet találhatunk.
Az 5. kerületi Belváros önkormányzatától megtudtuk, hogy a bejelentett "egyéb" kategóriájú szálláshelyből 2012-2014 szeptembere között összesen 269 újat regisztráltak. Míg 2012-ben csak 59 bejelentés érkezett, addig tavaly már 112, idén pedig 158.
A központi elhelyezkedése miatt a turisták által ugyancsak kedvelt VI. kerületben 2012-ben összesen 73 egyéb szálláshelyet jelentettek be, tavaly 144-et, idén pedig alaposan megugrott a bejelentők száma 230-ra.
A külföldiek által preferált Ráday utcát is magába foglaló IX. kerületben a két év alatti aránybeli növekedés sokkal jelentősebb volt, de volumenében nem olyan jelentős, mint a másik két megkérdezett kerületé. A Ferencváros ugyanis 2012-ben még mindössze 8 ilyen szálláshelyről tudott, amely tavaly már 31-re nőtt, míg idén a legfrissebb adatok szerint 45-re duzzadt.
Nagyon megéri
A számok persze hozzávetőleges eredményeket mutatnak, mert ebben a szektorban elég magas a szürke és a fekete szereplők aránya. Bár több apartmanfoglaló rendszer (például az Airbnb) a bankszámlás utalásos fizetéssel megnehezíti a zavarosban halászók életét, ezt sem lehetetlen kijátszani, ahol pedig csak készpénzzel fizet az ügyfél, az szinte felhívás keringőre.
Egy biztos: az apartmanoztatás (belvárosi, szuperül berendezett ingatlan esetén) kétszer-háromszor nagyobb bevételt generálhat, mint a sima albérletbe kiadás. Külföldieknek, napi 10-15 ezer forinttal számolva, átlagos 20 napos foglaltság esetén havi 240-300 ezer forintos bevétel érkezhet. Albérlet esetén maximum 100-120 ezer forint. Természetesen ez után adózni is kell (lásd keretes írásunkat), de még így is jobb üzlet, mint az albérlet.
Ugyanakkor vidéken elenyésző ezen részpiac jelenléte, nemhogy a növekedése. A külföldi turisták jellemzően városi turisták, akik a pár napos, "city break" jellegű utazásokat kedvelik. Magyarországon ez szinte kizárólag a fővárosra koncentrálódik. A turisták közül egyre többen választják a hagyományos szállodák helyett az apartmanokat, magánlakásokat, lehetőleg a belvárosban. Nemcsak azért, mert ez trendi, hanem mert egy egész lakást kaphatnak egy szállodai szoba áráért. Ez nekik izgalmasabb, személyesebb, ráadásul Magyarországon az eltérő árszint miatt, más szolgáltatásokat (pl. étterem, közlekedés, fürdőbelépők, kultúra) is negyedével-harmadával olcsóbban, de gyakran magasabb színvonalon kaphatnak meg, mint hazájukban.
Budapest elsősorban ezért vonzó célpont számukra, amellett, hogy a turisták arról számolnak be: a város nyitott, az emberek kedvesek, az épületek fantasztikusan gyönyörűek.
Minden harmadik ingatlant befektetésnek vesznek
Az apartmanként üzemeltetett lakások száma tehát lényegesen megnőtt az utóbbi években Budapesten, miközben az albérletek fogyóban vannak. Az ingatlanos szakértők egy része ugyanakkor nem tartja reális veszélynek, hogy az idegenforgalmi célú lakáskiadás miatt apadna el az albérleti kínálati oldal.
A Duna House elemzési vezetője, Rutai Gábor azzal egyetért, hogy mostanában rengeteg ingatlant vesznek befektetési céllal – tapasztalataik szerint minden harmadikat –, azt azonban nem érzékelik, hogy ezek enyhítenék a bérleti piac keresleti nyomását. Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint a kínálat beszűkülése inkább csak a szűk diákszegmensre igaz, akik a ponthatárok meghirdetése utáni roham után lemaradtak az egyetemek környékén kivehető ingatlanokról.
Mindemellett a Duna House ügyfelei között is volt olyan befektető, aki egy társasház egész szintjét megvásárolta, hogy a lakásokat idegenforgalmi céllal adja ki. Ilyenkor a nagyobb volumen miatt nagyobb bevételt lehet elérni, mint egyetlen apartmannal, az üzemeltetési költségeket pedig a közeli elhelyezkedés miatt lejjebb lehet faragni, így három-négy egymás melletti ingatlannál megtérülhet a ráfordított munka.
Az Otthon Centrum elemzője úgy véli, hogy annak ellenére, hogy megnőtt a bed & breakfast jellegű ingatlanok száma Budapesten, nem lát nagy átjárhatóságot a hosszabb távú ingatlankiadás és az apartmankiadás között. Nem tartja reális veszélynek, hogy az idegenforgalmi célú lakáskiadás miatt apadna el a kínálati oldal, és a piacok így kannibalizálnák egymást.
Bár a piacon 2010 óta folyamatosan nőnek a bérleti díjak, ez inkább csak a kereslet növekedését jelenti, és nem azt, hogy elfogynának a bérlemények. A befektetési céllal vásárolt ingatlanok felől ugyanis folyamatos az utánpótlás, hiszen a jelenlegi alacsony banki kamatok miatt jelentős mértékben megnőtt a bankbetétek felől érkező pénz a befektetési céllal vásárolt ingatlanok irányába. Azokat pedig csak úgy éri meg megvásárolni, ha nem állnak üresen.
Varga is megmondta
Bár a turizmus a bruttó hazai termék (GDP) csaknem 9 százalékát adja, és az ágazat foglalkoztatja a munkavállalók több mint 11 százalékát, statisztikák hiányában, a feltehetőleg a legdinamikusabban fejlődő részpiacról, a budapesti apartmanoztatásról nincsenek pontos adatok. Részben persze azért, mert sokan feketén adják ki a lakásaikat, ám azokról sincs külön adat a KSH-nál, akik bejelentik az apartmanoztatást Budapesten.
Varga Mihály nemzetgazdasági miniszter kedden azt mondta, hogy a tavalyi év újabb rekordévet hozott a turizmusban. A legfrissebb, első 11 havi adatok szerint az ágazat teljesítménye a 2013-as után ismét két számjegyű bővülést mutat. Ha mindehhez hozzá tudnánk venni a budapesti apartmanoztatás legfrissebb számait, a turizmus növekedése még inkább lenyűgöző lenne Magyarországon.
Így kell adózni az apartmanoztatás után
Az apartmanoztatásra más (adó)szabályok vonatkoznak, mint a lakáskiadásra. Az apartmanoztatásra a jegyzőtől kell engedélyt kérni, majd adószámot igényelni az adóhatóságtól. A lakáskiadásból származó jövedelem személyijövedelemadó-köteles, mértéke egységesen 16 százalék. Kis mozgástér azonban marad: lehetőség van tételes költségelszámolásra, 10 százalékos költséghányadra vagy tételes átalányadóra (évi összege szobánként 32 ezer forint). Az apartmanoztatás után 27 százalék egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni, és nyugtát is kell adni a vendégnek.
"Az airbnb úgy indult, hogy a vendégszobádat, vagy a felfújható vendégágyadat (innen jön a név: airbed and breakfest) adod ki, némi mellékjövedelemért. Tehát a klasszikus fizetővendéglátás internetes közvetítő oldala. Mára viszont egyre többen komplett lakásokat adnak ki, amiket kifejezetten erre a célra rendeznek be, alakítanak ki. Ezt keresik a vendégek, egy szobáért (mellékhelyiségek közös használatával) ma nem sokan hajlandóak fizetni. Mindez nem keverendő a couchsurfing-gel, ami ingyenes, és elsősorban közösségépítő célzatú. Itt nem cél a magas kihasználtság, ez elvileg arra van kitalálva, hogy kb. annyi vendéget fogadjon az ember, amennyit maga is utazik. Célszerű hasonló érdeklődési körű embereket fogadni, így lehet (és szinte elvárt) közös programokat csinálni."
"Nem hiszem, hogy a társasház közösség akadályozhatna bármilyen lakáskiadást. Bár van olyan szomszédom, akinek nagyon nem tetszenek a házban a kiadott lakások (kb. a lakások felében nem a tulaj lakik), ő már közgyűlésen felvetette, hogy az alapító okiratban kellene tiltani a lakáskiadást??!! Amit a lakóközösség megtehet, hogy a nem lakásként használt ingatlanokra magasabb közös költséget vet ki. Ugyanakkor ez nem lehet visszaélésszerű, "fizessen a kőgazdag (steinreich = dúsgazdag - Afrikaans8) vállalkozó" jelszóval. Tehát amennyiben ott olyan tevékenység folyik, amely ténylegesen jobban igénybe veszi a közös erőforrásokat, pl. ha egy orvosi rendelőként használt lakásba folyamatosan lifteznek le-fel az ügyfelek, ott jogos lehet a magasabb közös költség. De egy turistáknak kiadott lakásnál ez nemigen indokolható, jellemzően a turisták is reggel elmennek, este megjönnek (legfeljebb kicsit későbbi órában)."
Az Airbnb.com, Booking.com, Homestay.com, Wimdu.com, Holidayletting.com, 9flats.com és a hasonló magánszállás-közvetítő cégek nagyon népszerűek lettek az egész világon.
Ezeknek az oldalaknak a lényege, hogy magánemberek felajánlják a szállásaikat turistáknak, a szállodai áraknál sokkal olcsóbban. Lehet külön lakást bérelni, külön szobát, de akár aludhatsz egy légtérben a szállásadóval is.
A feleket például az Airbnb (a bnb a bed’n breakfast, vagyis ágy és reggeli rövidítése, ami egy ismert szállástípus az angol nyelvterületen, az airbed jelentése pedig a matrac, azaz a vendég-pótágy = airbed 'n' breakfast) hozza össze, természetesen jutalék ellenében. A szállásadó a cégtől kapja meg a fizetést, átutalással. A booking.com-nál a vendég fizet általában készpénzzel, amikor megérkezik. Ha egyáltalán megérkezik. Mert ahol nincs előleg, ott gyakran hiába várod a “Mustafa79″ nicknevű felhasználót a megbeszélt időben.
Mivel az árak jóval alatta maradnak a szállodai szobaáraknak, a szolgáltatás egyre felkapottabb. Nemcsak a turisták, de a pénzt keresni vágyó ingatlantulajdonosok között is.
A nagy kérdés, hogy vajon megéri-e beszállni az üzletbe? Mi jövedelmezőbb, mi kényelmesebb, mi kiszámíthatóbb: kiadni a lakásomat turistáknak egy-két éjszakára, vagy inkább állandó bérlőt találni egész évre?
Néhány dolgot érdemes figyelembe venni: jó eséllyel csak Budapesten, vagy kiemelt turisztikai központban, mint például Hévízen érdemes próbálkozni. Persze Tiszaújvárosban is beeshet egy-egy ember, de azért erre nehéz üzleti modellt alapítani.
Budapesten is csak a szűken vett belvárossal vagy versenyképes, kevés turista fog Újpesten lakni, ha 8-9.000 Ft-ért komplett lakást kap a belváros szívében.
Lepukkant lakással, a nagymami 90 éves bútoraival sem leszel hosszú életű az oldalon, a véleményt alkotó turisták gyorsan le fogják húzni az értékelésedet. Ezért mindenképpen igényes környezetet kell teremtened a kiadandó lakásban. Ez pedig pénzbe kerül.
Munka hússzor-harmincszor annyi van vele, mint egy állandó bérlővel. A turisták jönnek-mennek, állandóan készen kell állnod, hogy átadhasd a kulcsokat, takaríts utánuk akár naponta, új ágyneműt húz és a többi. A vendég érkezhet hajnalban, vagy éjszaka is.
Persze megadhatod, hogy csak minimum 2-3-5 éjszakára adod ki a lakásodat, de így egyrészt kevesebb kuncsaftod lesz, másrészt több lesz az egy-két napos lyuk a két foglalás között.
A turisták sem a legjobb bérlők a világon, egy-egy merevrészeg társaság csúnyán le tudja amortizálni a lakásodat minden tekintetben, amit neked patyolattisztává kell varázsolnod, mire a következő bérlő megérkezik. A tolvajokról nem is beszélve.
A szomszédok sem biztos, hogy örülnek az esetleges állandó csatazajnak a lakásodban.
Amint látod, ez az üzlet már sokkal inkább egy teljes embert követelő vállalkozás, mintsem egy nyugis “negyedévente ránézek a bérlőre” lakáskiadás. Itt te mosol, takarítasz naponta a vendégekre és készen állsz a leglehetetlenebb időkben, hogy átadd a lakást a vendégnek, vagy megold az eldugult lefolyó problémáját, amit az előző bérlő sikeresen teletömött.
Rendes kilenctől fél hatig munkabeosztás mellett ezt nehezen tudod kivitelezni, hacsak nincs egy agilis és nyelveket beszélő nyugdíjas a családban.
Vannak rémtörténetek, hogy a beköltöző turistának esze ágában sincs kiköltözni, akár fél év is lehet, mire megszabadulsz tőle. (Egy ilyen cikk itt, de találhatsz még hasonlót.)
Mindezen hátulütők mellett megérheti-e kiadni a lakásod turistáknak az állandó bérlők helyett?
Fontos tisztán látni, hogy egyrészt a kiadás nagyon szezonális. Novembertől márciusig nem tapossák egymás sarkát a turisták Budapesten.
A konkurencia egyre nagyobb, több mint ezer lakás van fenn az Airbnb-n budapesti címmel. Sok fotón szép lakást már jóval tízezer alatt ki lehet venni, akár egy éjszakára is. Tehát kérhetsz csillió forintot, de könnyen lehet, hogy senki nem akar hozzád jönni.
(Persze évek alatt kialakulhat egy visszatérő vendégköröd, vagy a volt vendégeid ismerősei jöhetnek hozzád, de azért idáig eljutni egy pár év.)
Ha nem szeretnél az oldalakon a 47. oldal alján lenni, akkor fizetned kell az előrejutásért, de a kiemelt helyeken való megjelenés nem olcsó. Vagy fix összeget fizetsz, vagy a normál jutaléknál (ami például a booking.comnál 12%) magasabb jutalékot vállalsz be. Minél többet, annál előrébb kerülsz a listán. (Az Airbnb-nél sokat számít a pozitív értékelés is.)
Mennyi pénz folyik be a lakásod kiadásából?
Most szeptemberben még utószezon van, a nyár sokkal jobb, a késő ősz sokkal rosszabb turisták szempontjából. (Bár nyáron egyre többen adják ki a diákok miatt kiürült lakásukat, így a konkurencia is nagyobb.)
Kiválasztottam egy 9.000 Ft-os lakást a legelső oldalról és megnéztem a foglaltságot. Jövő hétre két nap szabad, a hónap többi részében másik kettő, október foglalt 23.-ig, utána (még) sok az üres hely.
Ő valószínűleg teltházzal mehet nyáron, most 24-26 napra lehet kiadva a lakása, októbertől árat csökkentett, szerintem szezonon kívül is lehet neki átlagosan 15 napra ügyfele.
Ebben a hónapban 225 ezer forint a bruttó(!!!) bevétele, rosszabb hónapokban 120 ezer forint, a nyarat sajnos nem tudjuk. (Drágábban adta-e nyáron, mint szeptemberben?)
A lakás egy egyszobás lakás egy új lakóparkban, a berendezése olcsó, de elfogadható.
A kiadásait nem ismerjük, de takarítani, ágyneműt mosni, számlákat befizetni mindenképpen pénzbe kerül.
(Vigyázz! Ebben az esetben az összes rezsit, áram, gáz, stb. te fizeted, ha bérlőt tartasz akkor meg ő! Ez nagy különbség!)
A közvetítőoldalak jutaléka is lecsíp még egy jó 10%-ot a bevételedből. Levonva a bevételéből a 25 ezer közvetítői jutalékot, mondjuk 40 ezer rezsit és további 30 ezret a mosásra és egyéb költségekre, ebben a hónapban 140 ezer forint volt a költségekkel csökkentett bevétele adózás előtt.
Egy nem kiemelt hirdetés a hatodik oldal aljáról, sokkal jobb helyen lévő ingatlan (első kerület) napi 8.900 Ft-ért, szeptemberben a hátralévő 20 napban még 5 üres nap van, az októberi hónapban pedig egy foglalás sincs.
Egy háromszobás lakás az Operánál napi 19.000 Ft-ért viszont elég jó foglalással bír, már csak két nap szabad szeptemberben és október is elég foglalt. A lakás tulajdonosa több lakást üzemeltet, legalább 5-6-ot a hirdetések alapján. Tisztán játszhat, mert még idegenforgalmi adót is von a vendégeitől.
Ja igen, adózás.
Ha csak egy lakásod van kiadó, nagy mákod van: szobánként évi 32 ezer forintos átalányadóval és egy pici EHO-val megúszod a dolgot. (Bővebben itt 5. oldal 1.2.4 pontja)
Ha már kettő vagy több lakásod van, amit kiadsz, akkor sajnos 16+27% a tarifa (ha áfamentes vagy, ha nem, akkor plusz áfa is), kivéve ha vállalkozásban csinálod (akkor kicsit kevesebb.)
Az idegenforgalmi adó a bevétel 4%-a plusz az ilyen ingatlanokra sok önkormányzat vet ki különadót, négyzetméterenként 1.500-2.000 forint körüli összeget évente, erről is érdeklődj.
Lehet adót csalni, sokan ezt csinálják, főleg az olyan oldalakon, ahol nem bankon keresztül utalnak, hanem a turista készpénzben fizet.
Azonban lebuktatni ezeket az embereket csak adóhatósági akarat kérdése, hiszen minden adatuk ismert. Még egyszerűbb az Airbnb-t megszorongatni, hogy adja ki, kinek mikor mennyi pénzt küldött. Ezt több ország adóhivatala erőlteti, egyszer úgyis megtörnek. (Emlékszel? Svájc is beadta a derekát)
Ezért ha csak egy lakásod van, fizesd be az átalányadót, mert ennyiért nem szabad adót csalni.
Ha több lakásod van, beszélj egy jó adótanácsadóval, hogyan úszod meg a legolcsóbban az adózást.
Összefoglalva: elég vegyes a kép, ha figyelembe veszem azt, hogy ez egy főállás, szerintem nem nagy a plusz haszon egy állandó bérlővel szemben. Havi bizonytalan 100-150 ezer nettó pluszért én nem állnék be főállású takarítónak és portásnak. Főleg, ha télen alig van vendég, így még ennyit sem keresek. Vigyázz, ne a nyárból indulj ki, hogy mennyi vendéged lesz, hanem az egész évet nézd egyben.
Azonban ha vállalkozásban csinálod, 10 lakással, folyamatosan hirdetve több oldalon plusz saját weboldalon, embereket felvéve a takarításra, szerintem nagyon szépen el lehet vele karistolni, főleg ha már lesznek visszatérő ügyfeleid. Ha kitanulod a szakmát, hol hogyan érdemes hirdetni és a többi, szerintem nagyon jó a megtérülése a befektetésednek. De akkor ez már kőkemény vállalkozás, százmillió feletti tőkeigénnyel.
"komolyra mindez csak akkor fordul, ha a Társasház közgyűlésén határozatot fogadnak el arról, hogy a Társasház a túlzott zaj miatt megtiltja a szálláshely-szolgáltatást"
Arra hivatkozva nem tilthatja meg, hogy a túlzott használattól elkopok a kilincs. Nálam arra hivatkozott az egyik idős lakó, hogy többek között azért ellenzik a dolgot, mert a turisták éjszaka felcsöngethetnek máshova, ha elfelejtik a kódot, elhagyják a kapunyitó bilétát, stb. Erre mondtam neki, hogy saját szabályzatom szerint éjjel-nappal hívható vagyok, pont az ilyen "vészhelyzetek" elkerülésére. Vagy ha eltörik például a vízcsapot. Volt ilyen esett, négy finn vendégnek elkezdett spriccelni a víz mindenfelé, negyedórán belül megoldottam. A szomszéd irodaházból kértem szerszámot, és elzártam a csapot. De saját belső szabályzatom tiltja a lépcsőházi zajongást is. Az, ha éjszaka bármelyik lakó halkan felsétál egy lépcsősoron, felmegy a lifttel, kinyitja a zárat, semmiképp sem minősíthető zajongásnak. Az sem, ha bármelyik lakó napjában harminckétszer ki-be jár a lakásba-lakásból. A társasháznak valami konkrét dolgot bizonyítania kell, nem lehet csak úgy megtámadni az önkormányzat által kiadott engedélyt, vagy rendőrt hívni.
A szabálysértésekről szóló 2012. évi II. törvény szerint aki lakott területen, az ott levő épületben, vagy az ahhoz tartozó telken, tömegközlekedési eszközön, természeti és védett természeti területen indokolatlanul zajt okoz – ami alkalmas mások nyugalmának, a természeti vagy a védett természeti érték zavarására –, az szabálysértést követ el.
Ekkor a rendőrség köteles intézkedni, azaz a bejelentés után járőrt küldeni. Az egyenruhás a szabálysértés észlelésekor figyelmeztethet, helyszíni bírságot szabhat ki vagy feljelentést tehet. Ha a rendőri felszólítást követően a szabálysértést tovább folytatják és ismételt bejelentést tesznek, akkor elő is állíthatók az elkövetők. Ha bizonyítani akarjuk igazunkat, érdemes dokumentálni hang- vagy videó-felvételekkel a csendháborítást, többen is összefoghatunk a környéken, s egy időben tehetünk bejelentést. Írásban is készülhet feljelentés, melyet a kormányhivatal vizsgálni ki. Ebben az esetben számolnunk kell azzal is, hogy beidézhetnek bennünket és tanúvallomást kell tennünk.
A jogszabályok meg sem kísérlik felsorolni azokat a tevékenységeket, amelyek indokolatlanul zavarhatják a szomszédok nyugalmát. Ide sorolható a túl hangos zenehallgatás napszaktól függetlenül, a hétvégi barkácsolás, a lakás-felújítás, a fűnyírás, a házibulik, a családi események.
Szó sincs arról, hogy ne lehetne vendégeket fogadni, családi eseményeket megünnepelni, hétvégén megjavítani a kerítést.
Vagyis a lakóknak adott esetben be kell jelenteniük a zavaró tényezőket, és dokumentálni azt.
Csinos lakásokkal Budapesten is vagyonokat lehet keresni az ide látogató turistákon. A szomszédság azonban keresztbe tehet a dolognak.
Csinos lakásokkal jó környéken vagyonokat lehet keresni – mondják a Budapesten viszonylag újnak számító Airbnb szolgáltatás ismerői. Mára több mint 4.500, főként budapesti szálláshelyet kínál az egyik legnagyobb közösségi közvetítő oldal, az Airbnb.
Tény, hogy a szobáztatás-lakásoztatás nagyon népszerű 21. századi megoldás mely egyszerre jó és olcsó a turistának és jó a tulajnak is. A szomszédság azonban hamar fejfájást tud okozni, és keresztbe is tehet az újfajta biznisznek. Akár közgyűlési határozatban próbálkoznak megtiltani a szállásadást, mondván, az zavarja a Társasház nyugalmát. Mit tehet, aki súlyos milliókat fektetett be az ingatlan csinosításába, és abból él, hogy turistákat fogad saját otthonában?
Magyarországon, illetve a turisták és az így az Airbnb-s lakások nagy részét felszívó Budapesten teljesen legálisan lehet ilyen gazdasági tevékenységet űzni. Ennek az az oka, hogy a hetvenes évekből megmaradt a magyar joganyagban az úgynevezett “egyéb szálláshely-szolgáltatás” mint gazdasági tevékenység, ami minden bizonnyal a Balaton környéki zimmerfrei-kultúra kifehérítéséért jött létre, ma viszont már az Airbnb-s kínálóknak is kapóra jön. Ha bele akar vágni, kezdje az engedélyeknél a hivatalokkal! Hogy milyen engedélyekre lesz szükség és hogyan kell adózni a lakás rövidtávú kiadása után, arról itt találja az információkat.
Ugyanakkor a Társasház, amiben a szálláshely szolgáltatást végzi a vállalkozó seprűnyelet tehet a küllők közé.
Mit tehetünk?
Addig, amíg csak szóban fenyegetőznek, érdemes kedves szóval megértéssel kezelni a dolgot, komolyra mindez csak akkor fordul, ha a Társasház közgyűlésén határozatot fogadnak el arról, hogy a Társasház a túlzott zaj miatt megtiltja a szálláshely-szolgáltatást.
Ebbe nem kell belenyugodnunk, bíróság előtt a Társasházi törvényben szereplő kisebbségi jogok sérelme miatt meg lehet támadni a társasház határozatát. A keresetlevelet jobb, ha ügyvéd készíti el nekünk, mert számos szabály van arra, hogy milyennek kell lennie egy szabályos közgyűlési meghívónak, milyen módon kell egy közgyűlést megtartani, és milyen feltételekkel lehet ilyen jellegű szigorítást átvezetni.
Azt például nem árt tudni az Airbnb-seknek, hogy a társasház csak a Szervezeti és Működési Szabályzatba (SZMSZ) való bevezetés során hozhat ilyen jellegű tiltást, ha az eleve nem ellentétes a ház SZMSZ-ével. A társasházak többsége erről a mozzanatról meg szokott feledkezni, és ha ez így nem szerepel a közgyűlési meghívóban, már mehet is az ügy a bíróság elé, és azt bizony a kisvállalkozó nagy eséllyel meg is fogja nyerni.
Mikor kell a Társasház engedélye?
Van olyan vállalkozástípus, amihez eleve engedélyt kell kérnünk a Társasház közgyűlésétől, ha azt a lakásunkban szeretnék folytatni. Ilyen a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően.
