Igazából jogi úton nehéz az ilyesmit megállítani...
Szerintem a következő lehetőségek vannak:
Nagyobb csendháborításkor kihívni a rendőrséget, a következőnél megint, aztán ismét...
A határon túlról érkezők ezt nem szokták szeretni
Lehet a tulajdonosoknak birtokvédelmet is kérni a jegyzőtől. (az állandó zaj is jelenthet birtokháborítást)
Ki lehet rájuk zavarni az ÁNTSZ-t is, ha olyanok a tisztasági viszonyok.
Mit közös képviselő fel lehet szólítani a tulajt hogy a bérlőivel tartassa be az együttélési zsabályokat. Gyűjteni az erre vonatkozó dokumentumokat (fényképek, jegyzőkönyvek), majd beperelni a tulajt az általa okozott nem vagyoni kárért, lakások értékcsökkenéséért.
Ezeken felül lehet még kellemetlenkedni számtalan módon jogtalan vagy nem teljesen jogos eszközzel.
Igazából az alaphelyzet nem a bérbeadás tényét érinti hanem a be nem illeszkedő lakót/lakókat, mert ugyanez lenne a felállás egy munkásemberrel is aki építőiparban dolgozik, rendszeresen befogadja a hajléktalan haverjait, nincs önkontrolja, stb.
Annyival súlyosabb a helyzet hogy hiába lesz elüldözve egy csapat, mert bármikor jöhet egy másik.
Igazából úgy látom hogy ez csak akkor tud megszűnni ha nem éri meg a tulajak ilyen problémás csapatnak kiadni a lakását.
Ez tisztán zaklatási játszma oda-vissza, a lakók zavarják a ház nyugalmát a ház pedig megpróbálja kiutálni őket. Ennek a sikere meg a gátlástalanságon múlik elsősorban.
S ami a lényeg egy ilyen szituációt annak _kell_ felvállalnia akit ez a legjobban zavar, mert a közös képviselő a jog eszközeivel többnyire tehetetlen.
A szomszédnak kell kihívni a zsarukat, feljelentést tenni, birtokvédelmet kérni, stb.
Neki kellene meglépni azokat a nem teljesen törvényes lépéseket amiket nem sorolok fel...
Persze ez nem egy békés megoldás de nem nagyon van más út, ha nem akar együttélni a helyzettel.
A "munkásszállás jellegű" használat egész pontosan azt jelenti, hogy egy 2 szobás 55 m2-es lakást 5-6 személy vesz bérbe, tönnnyire a határokon túlról érkezve, akik az építőiparban dolgoznak.
Az a tapasztalat, hogy a korabbiakban kialakult normális együttélés szabályait sem tartják be, amin nem hiszem, hogy a szabályok keményítése ÖNMAGÁBAN segíteni tud.
Mindazok a jelenségek amelyeket leírtál megvannak, amelyekből a lakótársaimnak az 1-2 hetes gyakorisággal rendezett, 12-15 fővel lebonyolított "születésnapi" házibulik a legterhesebbek.
(Természetesen a lakásban lakók létszámának bejelentésével is manipulálnak, aminek a közös víz-, csatorna- és gázfogyasztás elosztásában van szerepe)
A 8 lakásos társasházunkban már 2 ilyen lakás is van sajnos, ahol (megint sajnos) én vagyok a közös képviselő.:-((
Legtöbbet a közvetlen szomszédok szenvednek, de teljesen érthető, hogy engem is bevonnak a probléma kezelésébe.
Én nem hiszek abban, hogy egy baromi szigorú házirend megoldaná ezt a problémát, miközben azt is látom, hogy szinte lehetetlen jogilag definiálni a "munkásszállás jellegű" lakáshasználatot.
Üdv.: fougamin
Beleférni sokminden belefér. de inkább a konkrét elképzelést lehet vizsgálni.
Pár gondolat:
Definiálni kéne hogy mit is értünk "munkásszállásszerű" használatnak, úgy hogy az az egyébként normális életviteltől elkülöníthető legyen (ne hivatkozhasson a tulaj arra hogy vendég, ideiglenesen 5 napig tartózkodik itt stb.) ez nem egy egyszerű dolog...
Másik oldalról:
A házirendben sokmindent le lehet fektetni, ami a lakók normális lakáshasználatát biztosítja.
Mi az ami zavaró egy ilyen munkásszállásban?
Zaj? Kosz? Lepusztult emberkék mászkálnak a lépcsőházban? Az itt keletkező zavaró hatások ellen is lehet szabályokat életbe léptetni a célpont megjelölése nélkül.
Az albetét rendeltetése le van fektetve az alapító okiratban. Az ettől való eltérő használatot szerintem meg lehet tiltani, vagy kellően drágává lehet tenni differenciált közös költség értékkel. Persze kérdés hogy meddig megy a csak vendég a rokonaival játék :)
Szerintetek belefér-e az az új társasházi törvénybe, hogy az alapító okirat módosításával a a tulajdonos-társak többsége megakadályozza, hogy tulajdonostársaik egyike-másika a lakását "munkás-szállás" jelleggel hasznosítsa?
Itt 1-2 tulajdonosnak a tulajdonnal való rendelkezési joga ütközik a többségnek a normális lakáshasználathoz fűzödő jogával. Tudom, nehéz a kérdés.
Akinek a környezetében van ilyen jellegű lakás-hasznosítás, az jól tudja, hogy miről beszélek.
Nagy elhatározásra jutottam a minap, és készülök beiratkozni egy közös képviselői tanfolyamra (társasházkezelői pontosabban).
Persze gondolom, nem ettől a tanfolyamtól leszek okos, de most már kötelező, és gondolom azért ártani nem fog.
Szeretném felvenni a kapcsolatot a leendő kollégákkal, eszmecsere, tippek, tanácsok, segítség céljából!
Remélem megtaláltam a nyerő fórumot :-)
Magamról még annyit, hogy családi vállalkozásban dolgozom, most még csak szigorúan műszaki pályán. Kaputelefonokat szerelünk, és az ehhez tartozó apróságokkal is foglalkozunk (zárcsere, javítás, ajtóbehúzók, némi lakatos-munka, elektromos szerelések)
Szóval a műszaki háttér megvan, már csak a többiből kell felszívni magam!
Nehéz így pontos adatok nélkül jó tanácsot adni, de valahol érezni a nagy sumákságot az építtető részéről. Ha nem vagytok Th. nem kell felújítási alapot fizetni és közüzemi díjat sem (közös költséget). Esetleg bérleti díjat kérhetne, de szerintem nem ez történik. Az építtető egyszemélyes társasházat alapított az építkezés megkezdése előtt. Hiszen th-t már az építkezés megkezdése előtt meglehet alapítani. Használatba vételi engedéllyel kell rendelkeznetek máskülönben nem költözhetnétek be. Én azt mondom ne add fel a küzdelmet, keress társakat a lakók (tulajdonosok között és együttes erővel lépjetek fel. Sajnos tudom, hogy sokat vártatok az új lakásra és most itt van ez az új helyzet, amit meg kell oldanotok. Még valamit, ha van adás-vételiszerződésetek akkor a lakás a Ti tulajdonotok. Mert a jogviszony az adásvételi szerződéssel lép életbe.
De avval takaróznak, hogy még mindig az építettő a tulaj, s mi akik megvettük a lakást, csak széljegyen vagyunk! (immár 2 éve) Th-vá állítólag azért sem tudunk alakulni, mert hogy nincs végleges használatba vételi eng. (nem fejezték be az építkezést, mint lentebb írtam)
Mondhatnám úgy is, hogy kifizettem egy valag pénzt+ hitelt vettem fel, s mégsem az enyém?
Az alapító okiratot a körzeti földhivatalhoz ügyvédi ellenjegyzés mellett be kell nyújtani. Próbáljátok kikérni az eredetit, ha nincs benyújtva, akkor nincs okírat. Elfmage topicjában nagyon jól le van részletezve, de Én nem rendőrségre tennék feljelentést, hanem a kerületi ügyészségen. Az ügyészség ugyan átadja nyomozásra a rendőrségnek az ügyet, de mint felügyeleti szerv végig kiséri és esetleg gyorsítja az eljárást.
Ptk.334.§ (1-3) bekezdése értelmében, ha nincs okirat és több jogosult van akkor bár melyik tulajdonoson behajtható a tartozás. (Hiába fizettétek be a közös költséget, ha nem lett a szolgáltatás kifizetve ez várható). Ha van alapító okírat akkor jó, mert már csak SZMSZ-t kell megalkotnok Tth. alapján, melynek elfogadásához a tulajdonosok "összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapíthatja meg". Az SZMSZ-ben a tulajdonosok szervezeteit jogait és kötelezettséget, közös költség viselésének szabályai állapíthatjátok meg és természetesen még nagyon sok mindent.
Bíróságtól lehet kérni a társasházzá alakítást, s a bíróság határozata pótolja majd az alapító okiratot.
Csinbarátnak:
Amikortól társasház vagytok onnantól kezdve (hacsak nincs mentesítő közgyűlési határozat) az építtetőnek is kötelessége fizetni a rá jutó közös költséget. Perelhető, behajtható, jelzáloggal terhelhető az ingatlanja ha nem teszi.
Érdekes a dolog. :)
Ezek szerint már társasház vagytok... :)
El kéne menni a földhivatalba és kikérni a társasházra vonatkozó iratokat (az albetétek tulajdoni lapjait nem kell, de az alapító okiratból kell legyen ott is) illetve a széljegyzetekből tájékozódni hogy van-e változás az alapító okiratban.
Az alapító okirat eléggé nehezen módosítható valami, nehezen tudom elképzelni hogy a tudtotok nélkül változna.
Az eddigi adatok alapján nálam már megfogalmazódna egy rendőrségi feljelentés alapja, ugyanis a sok alapító okiratból csak 1 lehet rendben a többi hamisítvány (okirathamisítás), tudatosan megtévesztett több embert s ezzel kárt okozott (okozott kárt?) (ezt csalásnak hívják)
Mindenképpen konzultálj egy jogásszal ez ügyben is, megemlítve ezeket a gondolatokat a konkrét tényekkel együtt, s aztán hajrá...
Kérjetek egy elszámolást az általatok befizetett pénzekről, illetve az érkezett bevételekről, és az üzemeltetés során felmerült kiadásokról.
Ezekből a számokból kiderül hogy hova lett a pénzetek, s miért nem tudott mindent kifizetni.
Elvileg már az összes iratnak nálatok kéne lennie ami a társasházra vonatkozik (gondolok itt a kérdéses időszak könyvelésére).
Ha ez összeállt akkor lehet azt firtatni hogy mely tételek nem voltak indokoltak, aránytalanul magasak. (amit én keresnék: egyébként garanciális javítások a ház pénzén végeztetve, nem megszavazott/indokolatlan beruházások).
Itt szintén felmerülhetnek bűncselekmények is (sikkasztás, hűtlen kezelés).
Fel kell deríteni hogy merre van még tartozása a társasháznak. (Közüzemek, Apeh)
Én is kérdeznék tisztelettel.
Egy 12 lakásos 2 épületből álló házban vagyok közös képviselő. Nekünk sincs alapító okiratunk, mert anno még szövetkezetiként épült ('83).
Azt szeretném megtudni, hogy 10 lakó aláírásával az új trv szerint megalakulhatunk végre? Ugyanis 2 lakó évek óta akadályozta a megalakulást.
Szia!
Bocsi, de az előbb elfelejtettem egy dolgot meg említeni. Az alapító okiraton túl vagyunk, meg csinálta az építettő, de később kiderült, hogy ahogy a lakók beköltöztek, mindenkinek más tartalmú okiratot mutattak be. Ez bíróságra kerűlt, mely első fokon ideiglenesen a kezünkbe adta az üzemeltetést. Ez az ügy felkerült másodfokra, ahonnan vissza dobták azzal az indokkal, hogy az építető új alapító okiratot nyújtott be (a mi beleegyezésünk és megkérdezésünk nélkül változtatva az a.o.-t), így érvényét vesztette a mi perünk!
Szia! Ez egy nagyon jó ügy, javasolom, hogy szép sorjában kezdeményezd a dolgokat.
A tulajdonosok többségének kellene kezdeményezni a társasház alapítását. (Össze kell hivni Öket)Alakuló közgyűlést kell összehívni hiszen ha jól értettem még nincs alapító okiratotok. (Jó lenne ha egy ügyvéd is jelen lenne) A Tht. 8.§ azt mondja, hogy bármelyik tulajdonos kérheti a bíróságtól a közös tulajdon átalakítását társasházi tulajdonná. A topicodból azt szürtem le, hogy az építtető továbbra is ingyen akarja fenn tartani az ingatlanjait még el nem adja azokat. Baj az hogy addig a többi tulajdonos fizeti helyette is a költségeket, amely ellen nem sokat tudtok tenni ha nem szervezitek meg gyorsan a társasházat. Továbbá felhívom figyelmeteket a sortartásos kezességre. Egyébbként társasház már az építkezés megkezdésénél is meg alakítható.Szerezzetek be egy társasházi törvényt, sok mindent meg lehet belőle tudni és ha kell nagyon szívesen megpróbálok segíteni
Társasházunk közösen szeretné kicseréltetni a nyílászáróit.
Erre a munkára keresek megbízható szakembert.
Ha van ötleteket szívesen vennéém az ajánlatokat.
Műanyag nyílászárókra gondoltunk.
Örömmel látom, hogy létrejött ez a topic, s szeretnék csatlakozni! Bár nem vagyok közösképviselő, de gondnoka vagyok egy pest melletti község 2 Tházának, amihez tarozik egy udvari parkoló, s egy csarnokgarázs, melyet egy külön th-nak jegyeznek majd be.
Az érdekesség az, hogy mint társasház, nem vagyunk bejegyezve,a tulajdonosok még mindig széljegyen vannak (pedig vannak olyan lakók, akik immár 2,5-3 éve itt laknak. Többek között én is). Természetesen az építkezés nincs befejezve ( külső burkolás, tereprendezés, parkolók, a csarnokgarázs, stb.), de szinte minde lakás el lett adva (amiben laknak is), vhogy ilyen formában:
A.ép.: 49 albetétből 4 az építetőé
B.ép.: 69 albetétből 6 az építetőé
C.ép.: 41 albetétből 10 az építetőé ( ez a parkoló/csarnogarázs)
A gondunk az, hogy az építetőtől átvettük a B.ép. üzemeltetést ( irdatlan magas összegeket kért), az A.ép. és a parkoló/csarnok üzemeltetését viszont ő passzolta le nekünk, de azóta egy forinttal sem szállt be az ü.költségekbe és hajlandóságot se mutat az esetleges, jövőbeli rendezésre! Sőt, megpróbálja ránk hárítani azon költségeket, melyeket az ő üzemelteési ideje alatt generált, avval, hogy a tőlünk beszedett, óriási pénzekből nem fizette ki a különböző szolgáltatókat (gondolom ez nem új keletű eset).
Ha valakinek van valami jó, és járható ötlete,hogy mit lehet tenni ilyen esetben (annak fényében, hogy mivel hivatalosan még nem vagyunk Tház, a Th törvényeket nem tudjuk alkalmazni), szívesen venném a segítségét!
Általában 800Ft/albetétes áron dolgozom vállalkozásként (Bt) számlát adva.
Kokrétan a te példádhoz hasonló házban 600Ft/albetét áron láttam el 2003-ban, s most szeretném 700Ft/albetétre emeltetni.
Ez tartalmazza a könyvelést, viszont vannak költségek amiket a házra hárítok esetünkben havonta egy 3600Ft-os praktikum feltöltő kártya éves szinten pedig 20eFt-os anyag, posta, nyomtatvány, irodaszer költség is a házat terhel.
A XIII-ik kerületben dolgozom, de látok el házakat a II és III kerületben is.
El szoktam mondani hogy ez már egy kicsit távképviselet, de ha ez nektek nem okoz problémát akkor megoldható a dolog.
Javaslom nektek hogy inkább:
1. próbáljatok egy házban lakó ráérő nyugdíjast megbízni (lehetőleg mérnököt :)). A háznak is jobb meg feltételezem neki sem árt hogy fogalkoztatva van/pénzt keres.
2. jól tud működni egy intéző bizottság is ha megfelelő szakemberekkel veszi magát körül (könyvelő, jogász, 1-2 építőiparban járatos ember)
3. keresetek a környéken praktikusan működő közös képviseletet. Fontos hogy ne a könyvelésben és jogi képviseletbe merüljön ki a teljesítmény mert az az alap, amit mindenkinek meg kell csinálnia.
A tábla homlokzatra szerelése tudtommal nem építésengedélyköteles (csak egy méret felett).
A társasház engedélye kell hozzá amit a közös képviselő adhat ki.
Ha a tábla kilóg a közterületre (zászló típusú tábla, vagy a tábla egyéb tartozékai lógnak ki mint pl a világító testek) akkor az önkormányzat hozzájárulása is kell. ekkor már szoktak engedélyezési eljárást végezni, s az önk. is kiszab egy bérleti díjat.
A 60 napos határidő jogvesztő!
Azaz erre hivatkozva akkor is elutasíthatja a bíróság a keresetedet ha egyébként igazad lenne.
Meg kell nézni hogy mit is engedélyezett a ház _pontosan_ (volt-e szó benne világító testekről pl)
Mindenképpen tájékoztatni kell a közös képviselőt a problémádról, s a zavaró körülmények megszüntetését kérni.
Megpróbálok segíteni, nyolc éve vagyok a pályán és két éve van felsőfokú Ingatlan-és
társasházkezelői végzettségem. Vállakozóként dolgozom, társasházaim egy vidéki városban és Pesten (XIII. ker.)vannak így igazán van összehasonlítási alapom a kk. bérek között. Természetesen nem akarok láthatatlanul itélkezni,de Pesten tényleg nagyon sok furcsaságot lehet tapasztalni, főleg a bérezéseknél. A saját példámból kindulva bruttó 1.200,- Ft/ albetétenként,vállalok th. kezelést, természetesen ez fedezi az Én költségemet(telefon, gépkocsi, társasház könyvelése stb...)
2003. évi CXXXIII. törvény 13. § kötelezi a közgyűlést, hogy az SZMSZ-ben szabályoza vagy módosítsa a tulajdonosok egymás közötti jogviszonyát, amit a törvény nem szabályoz.
Csak hogy ne halódjon ez a topik, és az én kíváncsiságom is kielégüjön (hátha): nemrég költöztem új házba, de enyhén szólva is sokkalom a (hivatásos, ám profinak nem nevezhető) közös képviselő javadalmazását. A kérdésem az volna, hogy egy 80 lakásos társasházban kb. mennyi szokott lenni a fizu? (Tudom, hogy nincs egy átlagos 80 lakásos ház, azonban mégsem ártana, ha lenne egy kb. számom arra vonatkozóan, hogy mennyit is szoktak kérni. Magyarul: a kedves fórumtagok egy hány lakásos társasházban kb. mennyit fizetnek havonta? Csak viszonyítási alapként. Akár esetleges közös képviselő jelentkezését is várom, ha van konkrét ajánlat (XII. kerület).)
A másik kérdésem az volna, hogy a régi SZMSZ-t mennyire kell módosítani az új törvény szerint? Esetleg letölthető valahonnan egy mintaszabályzat?
Előre is köszi.
Javaslom, hogy minél előbb fordulj a közös képviselőhöz és kérdezd meg, hogy van e érvényes közgyűlési határozata, hogy szerződést kösön ilyen bérleti tevékenységre. Ha igen akkor sürgösen fordulj bírósághoz, mivel a határozat elfogadásától számított hatvan napon belűl lehet megtámadni. Megtámadásnak jogalapja a 2003. évi CXXXIII. évi törvény a társasházakról 42. § (1) bekezdése,"ha a határozat a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár,.." Továbbá meg kell nézni a kerületi építésügyi jogszabályt, hogy milyen építési engedély szükséges ilyen tábla felállításához. Egyébként minden képen javaslom az egyeszséget, de ha nem hajlandok megegyezni akkor fordulj bírósághoz kártérítésért, természetesen ezt a th-nak kell kifizetnie.
Tanácsot szeretnék kérni.
A XV-kerületben van egy lakásom ami közvettlenül főutvonalra néz.Én nem lakom a lakásban,ritkán megyek oda.Most elszeretném adni és legnagyobb megdöbbenésemre,az első emeleti lakásommal merőlegesen az erkélytől 50 cm-re felszereltek egy hagyományos oriás reklámtáblát.Olyan közel hogy kézzel megtudom érinteni az erkélyről.
A kilátást jobbra nézve teljesen eltakarja.Nem beszélve arrol hogy éjszaka 3 hatalmas nagy reflektor vilgitja meg,ami a szobába nappali fényt sugároz.A tábla a társasház elkeritett területén van.Tőlem mint tulajdonostárstol nem kértek hozzájárulást.A többiektől nem tudom,viszont csak az én lakásomat zavarja a tábla és a fény.Mit tegyek?
A közös képviselővel beszéljek?Vagy az állando reklámozoval/gondolom a tábla tulajdonosa/Aushannal?
Sajnos a vevőjelöltek mind elzárkoztak a vételtől a tábla miatt.Köszi a válaszotokat előre is.
Nagyot neztem :)
Szivesen lennek ott szamvizsgalo ennyi penzert... :)
Nem szokás egyébként ennyire megfizetni ezt a tevékenységet. Az intéző bizottság eleve a közös képviselő helyett a ház lakóiból választott "laikus" csapat akik ellátják a ház képviseletét általában csekély díjazással/költségtérítéssel.
Ezt a bizottságot olcsóbb egy profi közös képviselővel felváltani, vagy az intéző bizottság legaktívabb tagját felkérni közös képviselőnek (megtakarítás kb 2 "minimálbér").
Számvizsgálóknak meg kb ilyesmit erdemes felajánlani hogy amíg ellátják ezt a tisztséget addig az ő albetétjük (1 db) kevesebbet fizet/nem fizet közös költséget, de ez a 1kispapa által leírtak alapján tipikus társadalmi munka (havi 1-2 óra).
A minimálbért sem értem teljesen ugyanis ez nem tipikus foglalkoztatás, leginkább megbízási szerződéses módon szokott ez lenni, vagy vállalkozói alapon.
200-bol siman kijon (feltetelezem hogy ez vizoras ertek ahogy ez az uj hazakban szokas) ami a tieteknek 2,5-szerese...
Az én cégem iroda,társasház,stb...takaritással foglalkozik.Munkáink között szerepel lépcsőháztakaritás.Arra lennék kiváncsi,hogy a közös képviselők nagy része miért nem tartja fontosnak a társasházak takaritását.Az utobbi időben több közös képviselőt megkerestem a cégem ajánlatával,de mind elutasitott.Ha valakit érdekel egy korrekt, megbizhato takarito cég szabad kapacitása akkor várom a jelentkezésüket.
takarit@freestart.hu
szekelyf@axelero.hu
a Madarászban most tudtam meg, hogy 200/nm a közös költség, de ebben a kertész és a portás bére van benn. Szerintem kicsit túlzás a számvizsg. bizottsági tagok bérezése (ha nálunk ilyen lenne, akkor lincselnének az öreg nénik)
évek óta benne vagyok a számvizsgálóbizottságban (most ráadásul, mint elnök ..) és annyi a dolgom, hogy átnézem az év végén a számlákat, de gyakorlatilag a tényleges munkát a ház közös képviselője (pl. beázás, csőtörés, szakik kihívása) és a ház könyvelője végzi, akihez befutnak a számlák. 50es évekbeli 50 lakásos ház lift nélkül, kk: 86/nm a vízórásoknak, de idén emelkedni fog, mint minden az ég adta világon :)
