A beépítés vagy a ráépítés jogát kaphatják meg a beruházók, és a használatbavételi engedély kiadását követően jegyezhető be tulajdonjog az új lakásokra, de csak az új lakásra, és soha nem a tetőtérre. A tetőtérbeépítés főbb lépései: A közgyűlés határozatban dönt a tetőtér beépítéséről, ráépítésről. Önálló albetétbe emelik ki a beépítendő részt, és ezt a határozatot a Földhivatalnál bejegyeztetik. Ennek az a lényege, hogy a már létező lakásokhoz tartozó közös tulajdoni rész aránya változatlan marad, mert közös tulajdonban van a kijelölt albetét. Mivel az önálló albetét közös tulajdonban marad, elég a 2/3-os hozzájárulás, és ez a tény az inyt-ba bejegyezhető. 4/5-ös többséggel alapít a társasház elidegenítési jogot. Ez most sem azt jelenti, hogy magát a tetőteret kapja meg a beruházó. Mindössze annyit jelent, hogy építkezhet, és a felépülő lakások tulajdonjogát szerezheti majd meg, ha a feltételeket teljesíti. Ezt a határozatot is be kell jegyeztetni. A tetőtér még mindig a társasházé. Az utolsó lépés a feketeleves! Hiába van legalább 2/3-os határozat az önálló albetét kialakításáról, hiába alapított 4/5-ös többséággel elidegenítési jogot a Társasház, ha a használatbavételi engedély kiadása után az összes tulajdonos, és feljegyzett joggal rendelkező személy nem járul hozzá az új tulajdonos tulajdonjogának bejegyzéséhez, akkor azt nem jegyzik be. Ebben a lépésben változik meg minden az Alapító okiratban, és ennek megfelelően az ingatlan-nyilvántartásban. Az új alapítóban az eddig tetőtérként jelölt rész most közös tulajdonba tartozó köztes födémmé minősül át, és közös tulajdonban marad. Megszűnik részben vagy egészben a padlástér, vagy egy szinttel feljebb alakul ki új padlástér. Létrejönnek az új albetétek (lakások), ezeknek a tulajdonjogát kapják meg az új tulajdonosok. Azért van szükség minden tulajdonos, és bejegyzett joggal rendelkező írásos nyilatkozatára, mert ebben a lépésben változik meg minden egyes tulajdoni lapon a lakáshoz tartozó közös tulajdoni hányad, és ebben a lépésben módosul a közös tulajdonba tartozó épületrészek berendezések felsorolása is.
Élő példa egy ismerősöm, aki 6 éve közgyűlési határozattal ajándékba kapott meg egy tetőteret. Ezt szépen be is építette. Új tetőt is épített a lakása fölé a korábbi roskadozó helyett. Mire megkapta a használatbavételit, az egyik lakásnak új tulajdonosa lett, aki nem írja alá a hozzájárulást a bejegyzéshez. Így az ismerősömnek 6 éve van egy saját pénzén épített lakása, amire a mai napig sem jegyezték be a tulajdonjogát. Nem tudja hivatalosan eladni, nem vehet fel rá jelzáloghitelt, ... Ráadásul arról sem álmodozhat, hogy 10 év után bejegyeztethetné a tulajdonszerzést elbirtoklás címén, mert Társasházi közös tulajdon esetében nem létezik elbirtoklás.
A beruházónak megéri milliókat adni a beépítés vagy ráépítés jogáért, viszont nem mindegyik érzi kötelességének végigvinni a tulajdonszerzési procedúrát. Ennek következménye, hogy számtalan olyan tetőtéri lakás van, aminek évek óta rendezetlen a tulajdonjoga.
"az annak idején (ki tudja miért) nem megvásárolt maradék pici padlásrészt szeretném most megvenni," Annak idején sem volt megvásárolható a padlástér, ezért szerezhetted meg a tulajdonjogot csak a lakásodra. Most sem szerezheted meg a padlástér tulajdonjogát, csak ha újabb területre építhetsz rá, akkor a ráépített érték tulajdonjogát szerzed meg. Most is ugyanaz a jogszabály van érvényben. Hiába adja el neked papíron a ház a maradék padlásteret, hiába találsz ügyvédet, aki ezt papíron is elrendezi, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnél fennakad az ügy a rostán, és nem lesz tied továbbra sem a padlástér tulajdonjoga. Praktikusabb megoldás az SZMSZ-be foglalt kizárólagos használati jog.
Csak jelzem az is problema pl. egyedi futes eseten, ha a tamogatasra jogosult csak lako es nem tulajdonos, kozos futes eseten ez a helyzet meg ujabb "bonyolito" faktor. Mintahogy a sarki egyeni vallakozo cipeszt sem kerdeztek meg mi a velemenye az elektronikus adobevallasrol, engem azert nem lepett meg, hogy nem jott "kerdoiv"...
Mindenestre abbol ami kiszivargott nem tudni hogyan gondoljak a vegrehajtast, de nyilvantartas szinten, vagy eleve olyan softverrel dolgozol ami letudja kezelni ezt a felosztast is, vagy egy ujabb sheet a tablazat kezeloben.
Szamomra a logikus az lenne ha a szolgaltatot kiktatnak ebbol a jatekbol, nehezen tudom elkepzelni, hogy pl. a viznel hasznalt almero/fomero rendszerben havonta "oraallas" bejelentes - melyik lakora mennyi fogyasztas es kedvezmeny jut -, nem beszelve arrol, hogy a jovedelem es a raszorultsag dinamikusan valtozhat barmikor.
Ha jol vettem ki a hirekbol az onkormanyzat kezebe tennek a bonyolitast/ellenorzest ebbol kovetkezoleg az lenne az egyszeru megoldas ha a visszateritest is ok rendeznek szvsz felesleges a szolgaltatot es/vagy a szolgaltato ugyviteli rendszeret is "belekeverni". Pl. minden lako/tulajdonos kap egy fizetesi eloirast (bizonylatot) havonta, ahol gaz/m3-ben kivan fejezve a rajuto resz akkor eltud jarni az onkormanyzatnal.
köszi, ezekkel tisztában vagyok, egy tetőtéri lakásban lakom és az annak idején (ki tudja miért) nem megvásárolt maradék pici padlásrészt szeretném most megvenni, amihez rajtam kívül nincs senkinek hozzájutása. a ház már döntött, a határozat a kezemben, az alapító módosítás épp ahhoz kell, hogy ki kell venni a közös tulajdonból és nekem eladni.
tehát még egyszer:
sziasztok,
segítségre lenne szükségem!
tudnátok olyan ügyvédet javasolni (pesten), aki olcsó és korrekt, és foglalkozik társasházi ügyekkel? a társasháztól megveszek egy ici-pici padlásrészt és úgy szól a határozat, hogy a kapcsolódó alapító módosítást is én fizetem, meg persze az adásvétel jogi költségeit is.
Még lenne néhány kérdésem, ha nem gond.Remélem azokra egyszerűbb lesz válaszolni.
Sajnos még nem volt időm visszaolvasni, úgyhogy ha már volt téma ,akkor elnézést kérek érte.
Szóval adva van egy alakulóban lévő 38 lakásos társasház( építő közösségi formában épült elvileg), a pinceszinten tárolók és kocsibeállók. A tárolók külön albetétbe kerülnek, a kocsibeállók pedig osztoznak a teljes pinceszint területen, kivéve persze a tárolók területét.
Így az jön ki, hogy pl egy kocsibeálló tulajdoni hányada kb 500/ 100.000, míg egy (legkisebb) lakás kb 1200/100.000. Ami szerintem sem pénzértékben, sem használati értékben nem arányos egészen.
Kezdeményeztem(mint lakó), hogy a nem lakáscéljára szolgáló helyiségeknél ( a kocsibeállónál különösen, hiszen az osztatlan közös tulajdonban az összes közlekedőút- a tárolókhoz vezető is- természetesen benne van ), máshol látott gyakorlatnak megfelelően indexáljuk (pontosabban csökkentsük %-osan) a m2 -eket, azaz a tulajdoni hányadokat.
Amikor már a többedik egyeztetés volt, akkor az ideiglenes kk azt mondta, hogy hagyjuk az egészet a fenébe, maradjon minden úgy ahogy van, csak írjuk bele az AO-ba, hogy a közös költség számítása a tárolók és a kocsibeállók esetében legyen tisztán költségalapú és csak a lakásoknál számítsuk a tulajdoni hányad alapján.
Bele is nyugodtam ebbe, csak most , hogy beleolvastam a topicba , úgy tűnik mégsem biztos, hogy jó ez így. A későbbiekben - ha csak nem rendelkezik erről is az alapító okirat- akkor a beruházások, felújítások költségelosztásának alapja nem a tulajdoni hányad? Mert ha így marad és nem pontosítjuk, akkor a későbbiekben ebből fura dolgok jöhetnek ki. Nem?
Az is furcsa volt nekem, hogy a ház éves biztosítási díjának -szerintem aránytalanul nagy részét (talán felét, de meg kell néznem) a kocsibeállókra terhelte a tervezetben, mondván a biztosítás x millió Ft-ig / autó vonatkozik az autókra is . Mégis a pinceszint, mint szerkezet, az összes épületszerkezet, gépészet, közös kazán , lift, tető , szigetelések stb mégiscsak arányaiban jelentősebbek szerintem. Illetve, lehet, hogy a gk biztosításom eleve biztosítja is ugyanezt. Máshol is így csinálják ezt?
Az az igazság, hogy nem szeretnék feleslegesen aggályoskodni sem, de azt sem szeretném, ha olyan megoldatlan dolgok maradnának az alapító okiratban, amelyek később még viták forrása lehet. A többség már nem akar ezzel foglalkozni, hanem le akarják zárni. Egyelőre viszont még nincs használatbavételi engedély, úgyhogy szerintem még van egy kevés időnk.
Vagy minden jó így, ahogy van?
Bocsánat ezért a hosszú hsz-ért, de rövidebben nem tudtam.
A vízdíj /fő vagy /m2 alapú felosztását a közös képviselő végezte a nyilvántartása szerint. Nézzük a szociális alapú gázár támogatást:
Első verzió
1. lépés: minden fogyasztó hiteles dokumentációval igazolja a szolgáltató felé a támogatásra jogosultságát. 2. lépés: a közös képviselő megküldi a szolgáltatónak az SZMSZ-ben foglalt rendelkezést a hődíj felosztásáról. 3. lépés: a szolgáltató a mért értéket a lapján, a ház szabályainak figyelembevételével felosztja, megállapítja az egyes fogyasztók támogatottságát, majd ily módon kiszámítja a Társasház által fizetendő támogatott gázdíjat. 4. lépés: a kiszámlázott gázdíjat a közös képviselő a gázművek által adott támogatási lista szerint osztja fel a tulajdonosok között. Ha nem stimmel az eredmény, akkor valaki valamit elkapált.
Második verzió:
Minden Társasház megfizeti a támogatás nélküli gázdíjat, és ezt követően a tulajdonosok a közös képviselőtől kapott igazolás és a jövedelemigazolás birtokában egyenként igénylik vissza a szolgáltatótól a támogatást.
Nem tudom, T. Kormányunk megkérdezte-e a szolgáltatót (és a közös képviselőket), hogy van-e fedezete megfelelő apparátus fenntartására, vagy az új apparátus fenntartását újabb gázáremelésből tudja csak finanszírozni.
No, találtam még egy bekezdést a "leválás" problémához - alapvetően távfűtéses házhoz kapcsolódik:
"Számos esetben igényként felmerült a központi fűtésből való kiválás és egyedi fűtés kialakítása. Ez jogilag nem egyértelműen rendezett. Műszakilag, mint azt több tanulmányban kimutatták, nem engedhető meg a kiválás. Ennek több oka van. A fűtési berendezés egységes rendszert képez az épülettel. A belső hőáramlás mértéke a hazai (elsősorban panel-) épületeknél igen nagy, és kiválásnál ez a bennmaradók költségterhelését fokozza. Ezt tényadatok bizonyítják. A fűtési hálózat a kilépések számának növekedésével egyre rosszabbul látja el feladatát. Elsősorban a központi rendszerelemek válnak "túlméretezetté". Zajproblémák jelentkeznek, a korszerűsítés az üzemvitel miatt is szükségessé válik. A kiválás egy folyamat. Ha egy lakó kiválhat, akkor bárkinek meg kell ezt engedni, és végül a csekély bennmaradó helyzete teljesen ellehetetlenül. A jogszabályok lényegében kizárják a távfűtött lakás kiválását a központi fűtésből, így egyedi fűtés nem valósítható meg."
A kérdésedre csak a ház műszaki állapotának ismeretében, konkrét kezelési terv alapján lehet választ adni. A 12/2001. Korm rendelet 16 § (2) b) pontja szerint állami kamattámogatásos hitel igényléséhez minimálisan "a lakóépület használatbavételét, illetőleg a felújítását követő 16. évtől a lakóépület felújításáig, illetőleg ismételt felújításáig; felvonó nélküli lakóépület lakásainál 10 Ft/m2-nél, felvonóval rendelkező lakóépület lakásainál 12 Ft/m2-nél" nem lehet kevesebb a felújítási alap képzésére szánt havi kötelezettség, és ezt minimálisan 4 éven keresztül kell teljesíteni. Nézzük meg, mit lehet tenni ekkora összegből? Egy 30 lakásból álló Társasházban 1500 m2 a lakások összes alapterülete. A rendelet szerint havi 1500*10 Ft, azaz 15.000 Ft, éves szinten 180.000,- Ft a szükséges felújítási alap képzése, ha állami kamattámogatást szeretne kapni a Társasház. Mit lehet ekkora összegből csinálni? Éves szinten egy 3 szintes épület esetében ez az összeg nem elegendő egyetlen strangcserére. Jó esetben 10 év alatt összejön egy lapostető mai szabvány szerinti hő-, és vízszigetelése, ha közben még zárcserére sem költ a ház. Kb. 30 év alatt ilyen teljesítés mellett összegyűjthető a külső homlokzat és végfalak mai szabvány szerinti szigeteléséhez szükséges összeg. Egy gáz- alap és felszállóvezeték teljes cseréjének bekerülési költsége nagyjából 10-15 év alatt gyűjthető így össze. 40 év alatta "fehér arany"-ból készült elektromos hálózat is leamortizálódott... újabb 2-3 millió a teljes felújítás és szabványosítás... Lépcsőházat még nem is festettünk. Rá sem néztünk a közös nyílászárókra, korlátokra, lépcsőkre, lépcsőházi padozatokra.... Ha lift is van a házban, az a +2 Ft több, mint közröhely.
Ezekből az adatokból azt tudom mondani, hogy ha a 40 éves házban a jelenlegi 30-50 Ft/m2 reállértéknek megfelelő felújítási alap képzése történt, és jól karbantartották a házat, akkor most sincs szükség ennél nagyobb megtakarításra. Ellenkező esetben pótolni kell a korábbi évtizedek mulasztását. Így a felújítási alap képzésére szánt összeg elérheti vagy meghaladhatja a 150-200 Ft/m2/hó összeget is.
Garázstulajdonosoktól nem kérhetnek havidíjat. Az alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányad szerint az SZMSZ-ben meghatározott módon terheli őket közös költség fizetési kötelezettség.
Új számla nyitásához közgyűlési határozat szükséges. Ha már létezik felújítás-, megtakarítási-, vagy lekötött számla, minden további nélkül elvárható a közös képviselőtől, hogy a felújításra szánt összeg elkülönítéséről megfelelően gondoskodjon.
Nyilvantartas es felosztas kerdese szvsz, semmivel nem rosszabb helyzet mint pl. egy olyan hazban ahol van vizora, per lako es per m2 vizfogyasztas elszamolas. Az pedig egy poszt-komcsi utopia az allam rendezi a cehhet a nepek helyett... ; ] Mellesleg maga a vezir akarja megvedeni az orszagot az ilyen pijos vetitesektol... :D
Van itt valakinek fogalma arról, hogy miként lehet majd a januártól megpendített szociális alapú, jövedelemfüggő gázártámogatást érvényesíteni egy 100 akárhány ( de tulajdonképpen akárhány) lakásos társasházban ???? Ahol nem egyszer üzletek, irodák, lakások vannak együtt. Hogy lehet ezt megoldani, ha tényleg bevezetik?
Félek, hogy csak rosszul járhatunk. Úgy tudom, hogy most az Alapító Okirat szerinti lakásszámmal osztják el a fogyasztást, így elég egyértelmű, hogy melyik sávba mennyi kerül.
off :Szomi szomi szerintem nem fogtok csalódni. Üdv neked külön is. on:
A Fővárosi Közigazgatási Hivatal vezetője a padlásterek ügyében bírósághoz is fordult és egy konkrét peres ügyben a Legfelsőbb Bíróság határozatot hozott. A legfelsőbb Bíróság határozata a Bírósági Határozatok című kiadványban jelent meg 201/1988 számon és a következőket mondta ki: "A padlástér a tetőzet és a padlásfödém által körülhatárolt terület, amely nem tekinthető a nem lakás céljára szolgáló helyiségnek, hanem a közös tulajdont képező épületszerkezeti elemnek, így annak önálló értékesítésére nem kerülhetett volna sor." Az 1988-ban megjelent Legfelsőbb Bírósági határozatot követően a társasházi alapító okiratoknak azon részét, mely a padlástereket külön tulajdonként tartalmazza, jogszabályba ütközönek és ezért semmisnek kellett tekinteni.
Beépítésre vagy ráépítésre adhatják a tulajdonosok a hozzájárulásukat, és ahhoz, hogy amit oda építesz, annak a tulajdonjoga lesz a tied.
milyen módszerek vannak arra, hogy a fűtési költségosztásnál figyelembe lehessen venni a lakás/helyiségek házon belüli helyeztét...
mármint olyan esetek helyett, ahol általánosan m2 arányosan megállapítva, ugye?
Szerintem a lakás elhelyezkedésénél jóval fontosabbak a fűtési szokások, de ezeket egyedi mérő hiányában nem lehet figyelembe venni.
Most én is - nyilván - ha elmegyek több napra, eszembe sem jut letekerni a radiátorokat, hogy aztán hidegbe érkezzek haza, amit aztán sokáig vissza sem tudok rendesen fűteni, mert ugye ott csak a központilag beszabályozott, a szinten tartáshoz elegedően meleg víz kering.
Azokat az agyament állatokat, akik ezeket engedték a 90-es években...
Nem is tudom, villanyóra minek van, azt is lehetne közösen...
tudnátok olyan ügyvédet javasolni, aki olcsó és korrekt, és foglalkozik társasházi ügyekkel? a társasháztól megveszek egy ici-pici padlásrészt és úgy szól a határozat, hogy a kapcsolódó alapító módosítást is én fizetem, meg persze az adásvétel jogi költségeit is.
Igen, ahogy látom a legtöbb alapító okiratban két irányból állapítják meg a közös tulajdont, egyrészt egy felsorolással másrészt meg egy "minden ami nem külön tulajdon" című általános megfogalmazással. Nálunk is van hasonló betoldás, kábé hasonlóan ködös.Ilyen esetben vita esetén gondolom a bíróság "bölcs mérlegelésére van bízva". Megjegyzem a szerződésjogoknál sem segít ha mindennel teletömködöm a szerződést, hogy legyen "benne minden -baj nem lehet" felkiáltás, mert ezek egymással ellentmondó kitételek. Egy tételes és nem példálózó felsorolás a közös tulajdonra vonatkozóan kellő alap lehet, akár egy megállapítási perre is, ha megegyezéssel nem megy a dolog. Abban amit írtál végül is a "közös cél" értelmezése lehet vitatható. Mert mondjuk egy eresz nyilvánvalóan ilyen közös cél, hiába lakik valaki alatta, vagy éppen öt emelettel lentebb, de az, hogy engem akaratom ellenére benne tartsanak egy fogyasztási közösségbe az nem. Mert mondjuk mindenkinek joga van megfagyni, vagy víz nélkül élni, vagy hasonló. Szerintem a háznál a fűtés esetén a közös cél az az, hogy mindenki részesüljön belőle ha akar, hogy maga a lehetőség adott legyen. Természetesen itt a leválásról beszélek, és nem a karbantartási és egyéb, amúgy ténylegesen is közös költségekről.
Nekem sajnos nincsenek illúzióim a 4/5-ös hozzájárulási nyilatkozattal kapcsolatban, mivel ismerem ezt az országot és sok kedves lakóját ( T. lakótársak:)
Most eltekintenék attól, hogy az egyedi mérés hiánya valóban rossz, mert nem vet gátat a pazarlásnak. Tehát tételezzük fel, hogy van egyedi mérő a lakásokban és így akarsz leválni. Eddig fizetted a hőveszteséget, meg a fűtést, de a fűtésed kevesebb volt, mert hozzáadódott a hőveszteség nagy része, hisz a legfelső lakásban vagy. Most kiszállsz és csak a fűtést fizeted. A hőveszteség nem változik és továbbra is fűti a lakásodat, csak te most már nem akarsz fizetni érte. Nem azt mondom, hogy feltétlenül nekem van igazam, de legalább olyan logikusan érvelek mint te. :-)
Nem olyan rég olvastam (na jó, azt is korrektúráztam) egy cikket arról, hogy milyen módszerek vannak arra, hogy a fűtési költségosztásnál figyelembe lehessen venni a lakás/helyiségek házon belüli helyeztét... Tehát van rá számítási mód - persze az is a cikkben volt, hogy ezt gyakorlatban itthon nem alkalmazzák... De érdekes. Persze csak arról az "egyszerű" helyzetről szólt, ha közös a kazán/hőszolgáltató.
Ez így igaz, nekem is volt szomszédtalan időszakom (régebben máshol), ami jóval drágább volt, de szerintem ettől még nem kéne érdemben beszállni a ház gázszámlájába, hiszen ez a jelenség az adott (szomszédos) lakás fűtési módjától függetlenül fennáll... Ha cirkó van, ha központi, akármi...
Ha pl. a szomszéd elutazik és letekeri a radiátorokat, akkor kellemetlen.
Persze valójában senki nem tekeri soha le, mert nincs egyedi mérés, pont ezért ilyen irdatlan a gázszámla (illetve a közös ktg.)
Panelokban hogy oldották meg a távfűtésről való leválást...?
Hát remélem nem fogtunk mellé. Valóban nem voltál jelölt, de ez nem a te hibád. Egyszerűen a melletünk lévő tök ugyanolyan ház közösképviselőjének annyira meggyőző volt a referenciája, hogy más nem tudott mellette labdába rúgni. (Ugyanaz a beruházó, ugyanaz a kivitelező, ugyanaz a beruházó által megbízott KK, aki náluk is majdnem csődbe vitte a társasházat, vannak olyan problémás tulajdonosok akik nála is tulajdonosok és mindent rendberakott, a ház szépen fejlődik, ráadásul ott lakik helyben).
Gratulálok a váltáshoz. Remélem, alapos mérlegelés után döntöttetek az új kk. személyéről. Azt se mulaszd el megemlíteni, hogy jelölt sem voltam a választáson. A hődíj kérdésében teljesen igazad van, és a többiek is jól látják a dolgokat, csak mindezt SUMSZ-ben kell szabályozni.
Hát lehet, hogy tévedek, de nem csak a közeli csövek fűtenek téged, hanem az alattad lévő lakások is. Nekem amikor egy télen nem laktak alattam jóval többet kellett fűtenem. Szóval szerintem a technikai hőveszteségbe illene beszálnod. Meg ott van a gáz alapdíj. Ha a gázmű a leválásoddal nem csökkenti azt a háznak akkor szerintem azt is fizetned kéne tulajdoni hányad arányában.
