Olvasván a fórumot úgy látom mindenkinek tusz valami hasznosat mondani, hátha nekem is.
Leírom dióhéjban a sztorit is, csak hogy világos legyen a helyzet, meg talán mások okulására. 95-ben építőközösség alakult, több lakás még nincs lekötve.
Az 1millás Kft kivitelező 96-ban némi alibi építés után kiszállt (jó adag behajthatatlan befizetett előleget hátrahagyva). A szervező ügyvéd sajnálkozott(a vén róka), de jogilag fogást nem lehetett találni, rosszhiszeműség, megfontolt átverési szándék nem bizonyítható. Ekkor az elárvult(és teljesen impotens) társaság képviselőjévé avanzsáltam(így maradtam botcsinálta kk), sikerült egy másik kivitelezőt találni, aki megkapta a lekötetlen részek értékesítési jogát, de behozta a saját ügyvédjét az ügymenetbe. A ház két ütemben megépült (a tervek többszöri átdolgozása után), szépen szállíngóztak az új vevők is menet közben, szerkezetkész átadás(erre szólt a kivitelezési szerződés) 99 tavaszán volt. Mindenki ráfeküdt a saját részének befejezésére, a használatbavételit is rendben megkaptuk.
Az alapító okirat az igéret ellenére nem lett megalkotva, pláne beadva. A kivitelező ügyvédje eltűnt(a rossznyelvek szerint vmiért leültették), a tulajdoni lapon hiánypótlás miatt - a felszólítások az ügyvédnek mentek - a széljegyek már százával sorakoztak. Hozzátartozik, hogy az átadáskor a kivitelező adott egy táblázatot a önálló területek felsorolásával nm és th megadásával (állítólag a megkötött adás-vételik alapján), mint kiderült ez még köszönőviszonyban sincs a valósággal, de az önkormányzathoz beadott megvalósulási tervben megadott méretek is csak távoli rokonok.
Pereskedni hosszadalmas és bizonytalan, meneküljünk előre - mondtam egy közgyűlésen, és ajánlásra megbíztunk egy ügyvédet az AO elkészítésével. Én a jogban nemigen jártas elfogadtam, hogy a felosztás alapja a széljegyen figyelő tulajdoni hányadok legyenek( nehogy a Földhivatal ellentmondást találjon). Megírtuk, beadtuk, sikerült a töménytelen széljegyet is szép lassan - vagy két év alatt - bedarálni.
Az AO persze vissza lett vágva, valami adás-vétel kapcsán a Földhivatal is tudta, hogy nem a valóságot fedik az adatok, mindez már 2005-ben. Nincs mit tenni, felfogadtuk a házban lakó ép.mérnök kollégát, jutányos áron század pontossággal fel is mérte az egészet (nem túl nagy ház 26 lakás + 7 üzlet az utcafronton + teremgarázs). Átszerkesztettem az AO-t, kiszámoltam a valós tul.hányadokat.
Mondanom sem kell, hogy a végeredmény majdnem mindenhol negatív hozadékkal bír. Volt olyan lakás, ahol az építési költségben amúgy finanszírozott lépcsőházi öt négyzetmétert is hozzácsapták a lakás méretéhez.
Mindenki szomorúan bólogatott, de hát a tények makacs dolgok, aláírták az új AO-t, kivéve két balf...zt. És hát itt jön a kérdésem, mert mindkettő a felmérés módszertanával kötözködik. Józan paraszti ésszel a nettó terület a lakást alkotó helységek nettó területének az összege. Az egyik azt kifogásolja, hogy miért nincsenek beleszámolva a küszöbök előttí kb 3X60 cm csíkocskák, a másik szerint meg ha ő fél méteres közfalakat épít(lakáson belül ugye azt csinál amit akar), attól az ő lakása má mér lenne kissebb, ergó a tartófalak által határolt részt kell mérni.
A szomorú az, hogy felforgattam a jogtárat, felhívtam a Földhivatalt, az Építész Kamarát- nulla eredménnyel. Sehol nem találtam azt, hogy mi a nettó terület, és főleg hogy kell mérni.
Segítsetek, mert felrobbanok, hogy két hülye miatt nem tudjuk ezt az ügyet lezárni.
1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
39. § (3) Nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés alapjául szolgáló okirat, és a bejegyzési kérelmet el kell utasítani a kérelem eredeti rangsorában, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen,
d) a szerződő, jogosult, illetőleg kötelezett felek bármelyikének az aláírását kellene utólag pótolni,
Következésképpen: El lehet készíteni/készíttetni az Alapító okiratot és a vázrajzot. Az Okirat Záró rendelkezésében érdemes feltűntethi, hogy az Okirítban hrsz/A/albetétszám jelöléssel ellátott ingatlanrész tulajdonosa huzamos ideje ismeretlen helyen tartózkodik, nem lelhető fel, ezért az Okiratot aláíró tulajdonosok hivatkozva a 2003. évi CXXXIII törvény 8. § (1)-re, kérik a területileg illetékes Bíróságot, hogy a fenti okirat szerint rendelje el a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását.
Az okiratot az összes fellelhető tulajdonos, jogosult és kötelezett írja alá az ingatlannyilvántartási bejegyzéshez szükséges valamennyi adatának feltűntetésével.
Az Okiratot vagy ügyvéddel kell észíttetni vagy ellenjegyeztetni (10. §)
Az így elkészített és aláírt okiratot - a szükséges példányszámban - egy kérelem kíséretében kell benyújtani a területileg illetékes Bírósághoz, hivatkozva a záró rendelkezésben feltűntetettekre, és kérni a társasházzá alakítás elrendelését a mellékelt Okirat szerint.
Társasház alapítására nem vonatkozik a 4/5-ös szabály. 5. § (2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.
Ha nincs meg az összes tulajdonos, és feljegyzett joggal (haszonélvező) rendelkező írásos hozzájárulása, akkor a 8. § (1) - "A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja." - lép életbe.
Földhivatal bármit befogad csak pecsét legyen rajta és ellenjegyzés... A biróság tudtommal nem értesiti a földhivatalt. A felperes aki megtamadja 30 napon belül, meg 3-6 hónap múlva kap egy végzést, 8 napon belül csatolja x példányban: a közös képviselő értesitési cimét 30 napnal nem réggebi tulajdoni lapot nyilatkozatot a mediálásról nyilatkozatot erről/arról pár tetszőleges dokumentumot: közgyülési jegyzőkönyvek, közgyülési meghatalmazások, jelenléti iv, eredeti alapitó okirat, stb Ha esetleg ezen túl jutna kb. újabb 3-6 hónap az első tárgyalás. Igy hirtelen kb. ennyi kéne több információ a határozatról és meghozatalának körülményeiről.
Köszönöm a választ. Mivel a víz a fürdőszobán keresztül lepte el a lakást, annak is lehet esélye, hogy dugulás van... Semmiképpen nem örömteli helyzet...
Jogilag éleg "nehéz" eset, bizonyitani kell tudni, hogy a téged ért kár közös tulajdonban lévő berendezés hibájából keletkezett, ebben az esetben az eredeti állapot helyreállitása az összes tulajdonost terheli, tulajdoni hányaduk alapján. Mai viszonyok között ez kb. 3-4 év biróságon, és mint felperest téged terhel a bizonyitási kényszer. Tapasztalataim szerint általános (sajnos) az a szemlélet, hogy a házak aljában lévő gépészeti és szerkezeti problémák kizárolag az alagsori tulajdonosok sara, ugyanakor pl. a tető már "közös". Nagyon sok múlik a tulajdonosi közösségen, én megropálnám az egyeztetést elöbb a közgyülésen. És mindenképpen javasolnám az épület biztositást
A számlát legfeljebb az időjárásnak nyújthatod be. A múlt heti monszuneső hatalmas károkat okozott olyan épületek alagsorában, pincéjében, sőt emeleti lakásokban is, ahol minden a legszabályosabban épült. Ott is öntötte el víz a pincét, ahol visszacsapó szeleppel ellátott szennyvízelvezető van. Amit nem vitt el a csatorna. az folyt be ajtón, ablakon, minden lehetséges résen és nyíláson. Ezért egyik tulajdonostársad sem tehető felelőssé. A biztosítást viszont sürgősen fontolja meg a Közgyűlés.
Van egy másfél szobás gellérthegyi (eladó soban lévő, lakatlan) alagsori lakásunk, amelyet a napokban távollétünkben elöntött a víz, a fürdőszobai lefolyón keresztül. A parketta felpuposodott, a falak vizfoltosak, penészesedni kezdenek. A lehetséges ok, hogy hiányzik (nem lett beépítve) egy víz-visszatorlódást gátló szelep. Se a lakásra, se a hétlakásos társasházra nincs biztosítás.
Szeretnénk, ha a tulajdonostársak arányos részt vállalnának (a további kármegelőzésen kívül) a helyreállítás költségeiből. Jogilag helytálló ez az igény? Mi a menetrend? Szerintetek mire számíthatunk? (Holnap közgyűlés lesz, más okból.)
Ne lepődjél meg... Csak a szokásos "Gulasch" köztársaság tüneteivel szembesültél... Általánosan is, de társas házak esetén abszolút bázis szabálynak tekintendő: "Amit egy csókkal és/vagy kellő vastagságú borítékkal és/vagy két pár pofonnal nem tudsz megoldani azt jobb ha elfelejted..."
A "csúcsok csúcsa" parkolót a minap láttam a Palóc utca 5-ben. A parkoló egyik részének a közepén 7 emelet magas, teljesen nyitott tetejű légakna van, emeletenként körfolyosóval, ahonnan bármi lecsepeghet, lepotyoghat... Nem tudom, hogy aki a légakna alatti 2 db parkolóhelyet megvásárolta, a vásárlás pillanatában tisztában volt-e ezzel a ténnyel, és azzal, hogy télen a fél kocsiját hó borítja majd, és mielőtt meg akarja közelíteni az autót, eltakaríthatja, vagy eltakaríttathatja a havat a kocsija mellől... merthogy két parkolóhely úgy helyezkedik el, hogy csak a fele fölött van fedél. Mindez szabályszerű építési engedéllyel! Félig nyitott tetejű parkoló... vagy nem is tudom minek nevezzem. Ebben az épületben a másik érdekesség a vízszintes rácsozású korlát az összes emeleti körfolyosón! Szintén hatósági engedéllyel. Szerintem tedd fel a kérdésed a jogi fórumban . Engem is érdekel a jogi szakértők véleménye.
exy! Kösz szépen a megerősítést. A közelmúltban ezermester Lacika elfoglaltsága miatt a 24 órás készenléti ügyeletest kértem sürgősségi elhárításra. Kedves szaki közölte, egy 10-es+Áfa a kiszállás és a hibakeresés, de ha legközelebb valamelyik tulajnak vagy lakónak pajkoskodni támad kedve, és ismételten elállítgatja a lépcsőházi időkapcsolót, és nemes egyszerűséggel lekapcsolja a pincei világítás főkapcsolóját (amikor mindenki ott lomtalanítana éppen) , akkor neki is játszadozni támad kedve, és a szokásos 10+Áfa mellé odabiggyeszthet 10 perc játszadozás után még egy-két 10-est...
Ügyviteli és kapcsolat rendszer (rendelkezésre álló szakemberek) no meg tapasztalat és szervező készség kérdése alapvetően, hogy 2-3 személy (társasház kezelő) milyen albetét számot tud korrektül kiszolgálni, és ez döntően befolyásolja a költség hatékonyságot is.
A problémák jellege és/vagy a lakóközösség úgyis meghatározzák mi az alkalmazható optimális megoldás. Pl. kitudok küldeni az 1. kerületből a 17.-be egy full profi villanyszerelőt akinek még a munkalapja is dombornyomott és minden levegő vételt ISO szerint külön számláz, egy lépcsőházi villany kapcsoló megjavításához, de hatékonyabb szólni a helyi Laci Bácsinak vagy a helyben rendelkezésre álló iparosnak hogy harcolja le a problémát. Azonos műszaki tartalom mellett időben és pénzben is jobban jön ki a Társasház.
Elfogadom persze azt, hogy a "foglalt" telefon ügyfél-frusztratív de egyáltalán nem biztos, hogy front desk-es nagymellű szőke cuncimókus "Igen uram azonnal intézkedünk!" búgása gyorsabb megoldást eredményez....
Sziasztok! A segítségeteket szeretném kérni. Újépítésű társaháznál az építtető olyan szűkre csináltatta a mélygarázs lehajtó rámpáját (kb. 3 m átlagosan, ívekkel!), hogy a kombi autónkkal meg sem merem a lehajtást. Jogszabályt, előírást, szabványt, bármit merre találhatok? köszi Ronaldinhogaucho
amúgy - nehogy félreértés legyen - semmi bajom a kétszemélyes bt-kkel, csak ha nincsenek bejáratott emberei kertészeti munkára, elérhetősége egy folyton foglalt vezetékes telefonra korlátozódik, akkor 200-300 lakást és több ezer négyzetmétert nehezen fog karban tartani. most leginkább a kicsiből közepesre kinövő cégek a szimpatikusak, jóval olcsóbbak, és megbízhatónak tűnnek.
de persze további javaslatokat és észervételeket is szívesen látok!
Pár hozzászólást visszaolvasva azt tenném hozzá a vitához, hogy rossz KK esetén a közgyűlés úgy működik mint egy népgyűlés. A pillanatnyi hangulat dönt amit a leghatározottab és leghangosabb résztvevő befolyásol a szerinte legjobb irányba. A mi házunkban a legutóbbi közgyűlésen például én voltam ez a bizonyos leghangosabb és leghatározottabb és minden úgy lett megszavazva ahogy én szerettem volna. :-) (Más kérdés, hogy előtte 2 hónapot agyaltam többedmagammal, hogy hogy lenne a legjobb a háznak. De volt olyan közgyűlésünk (nem is egy) amikor egy-egy tulajdonos a saját érdekében vitte félre a közgyűlést és emiatt sokat szívtunk/szívunk.) Kösz Hangadórának a sok hasznos tanácsot!
Nálunk itt van egy nagy cég, aki általában a tház kezelésekkel, közös képviselettel, könyveléssel foglalkozik. Melyik tháznak, mivel.
Pár hónapja beszélgettünk egy másik tházban lakóval, aki sokallotta ennek a cégnek fizetendő havi összeget, utána is járt, mire fizetnek annyit. Nos kiderült. Cég székházának fentartására, portás bére, alkalmazott jutalma stb. stb.
Most sorozatban hallom, hogy a tházak hogy vállnak meg ettől a cégtől és keresnek kisebb Bt-t, egyéni vállalkozót...
Egyáltalán nem mindegy a lakók szempontjából, hogy mire és mennyit fizetnek. Nekünk is van kapcsoaltunk 1-2 vállalkozóval, aki ha kell jön és elvégzi a munkát.
Nem vagyok biztos benne, hogy a kétszemélyes Bt, vagy az egyszemélyes vállalkozó alacsonyabb színvonalon szolgáltat, mint a magukat prodinak nevező, saját műszaki háttérrel rendelkező nagy cégek. Példaként ajánlhatom figyelmedbe itt a topicok közül pl. a Királyhágósok történetét, akik hosszas vajúdás után léptek a nagy profitól a kis Bt. irányába. Az ezermester Lacik is igen értékes emberek. Minőségi munkát végeznek, elfogadható áron, mert holnap is számítanak újabb megbízásra. Míg a nagy cég műszaki háttere annyi pénzért a munkát felmérni sem vonul ki, amennyiért egy-egy ezermester, házmester a hibát is elhárítja. A komoly épületgépészeti rendszerekhez pedig szerződött karbantartók tartoznak (kazán, lift, ...) HangaDóra
Sajnos a tulajdonosok felfogásán véleményem szerint akkor lehet változtatni, ha folyamatosan közli valaki velük a társasház állapotát a a társasház folyamatos működéséhez szükséges tudnivalókat, még akkor is ha a kk, vagy kképviselet lépten nyomon abba ütközik: de már így is sok a közös költség. Szerintem evvel kellene rendszeresen foglalkozni. Szerintem valami csodavárás van a társasházban, hogy itt baj nem történhet. Addig szerintem nem is fog semmi érdemleges történni, ameddig pl. le nem áll egyszerre mind a két lift. És hetekig nem jár. Még arra sem volt idáig igény, ha a szükség nem hozta, csak egy közgyűlés volt évekig.
Lakóparkunk egy új közös képviselőt keres, aki teljes körűen vinné a társasház ügyeit. Észak-Pest, nagy alapterület, kb 300 albetét. Elég nagy kert, amit gondozni kellene, még nem teljesen lerendezett átadás (2003-2005 közötti lakásátadások), bár nagyobb gáz nincs.
Keresgéltem a neten, de sajna a legtöbb társasházkezelő kétszemélyes könyvelő bt-vel egyenlő, aki ha baj van, kiküldi az ezermester LAcit, hátha meg tudja csinálni.
Tudnátok ajánlani ennél valamivel profeszionálisabb céget, aminek esetleg nagyobb átrsasházak üzemeltetésével is vannak tapasztalatai?
Dehogy haragszom. Ráadásul nem én vagyok szigorú, hanem a jogrendszerünk, aminek első és legfontosabb kitétele, ami mindenkire nézve kötelező érvényű: "A törvény nemtudása nem mentesít a jogkövetkezmények alól." (Szerintem pedig nem vagy sem tudatlan, sem illetlen, sem pedig primitív" Legfeljebb nem vallunk azonos nézeteket) Némi sértődést érzek a soraidban, pedig távol álljon tőlem, hogy bántani akarjalak bármiért. Ráadásul előnyben vagyok veled szemben, mert számtalan dolgot tudok Olvasófiú házának működéséről, amitől valóban kinyílik a bicska a zsebemben. Sajnos, náluk nem a tulajdonosokból álló közgyűlés a legfőbb döntéshozó szerv. Ők csak legfőbb bólogató szervnek nevezhetők, olvasófiú pedig a kk. és hívei szerint egyszerűen anarchista.
