Amennyiben a közgyűlési meghívóban nem szerepel a közös képviselő leváltása napirendi pontként, de a közösség nem adja meg a közös képviselő felmentvényét, lehet-e ezen a közgyűlésen új közös képviseletet választani intéző bizottság formájában vagy olyan határozatot hozni, hogy záros határidőn belül a ház új közös képviselőt keressen, addig pedig vagy egy intézőbizottság, vagy a régi közös képviselő képvisel átmenetileg.
Azaz a közös képviselő felmentvényének a "nem megadása", vonhatja -e maga után a cserét annélkül, hogy képviselőváltásról a közgyűlési meghívóban egy szó is esne.
A felmentvény "nem megadásának" kizárólag pénzügyi okai lehetnek?
Előre is köszi.
Különben kb. év eleje óta olvasom a fórumot és a társasházinfót is, mint tulajdonos, és örömmel vettem tudomásul, hogy vannak még rendes közös képviselők a világon!
Minden közös képviselőnek gratulálok, aki veszi a fáradságot, hogy kérdezzen és válaszoljon. Mivel ez azt jelentheti, hogy ha problémája van, azt jól akarja megoldani. Természetesen mindig van egy "hangadó", jelen esetben Hangadóra, aki egy kicsivel a többiek előtt van. Remélem nem sértek meg ezzel senkit, hiszen ez így van rendjén, így természetes, ettől még senki nem kevesebb.
Annak ellenére, hogy tulajdonosként sajnálatos módón az eddigi és a jelenlegi tapasztalatok alapján a "közös képviselő" szó hallatán kiráz a hideg, azt mondom (inkább írom), hogy valahol, összeségében a tulajdonosok tehetnek róla, hogy ennyi elkergetni való közös képviselő ténykedik és "szaporodik".
Ha egy tulajdonosi közösség több mint 50%-ban nem tudatosul az, hogy a " belül rendes" saját tulajdona egy "rendetlen külső" közös tulajdonnal fabatkát sem ér, hosszútávon csak az "átverős" közös képviselőket és a hasonló gondolkodású igénytelen új tulajdonoskat vonza. Így újratermelik egymást.
A másik tulajdonosi hiba a tájékozatlanság és a tájékozódni nem akarás ("nem töltöm én ezzel a fejem, majd a közös képviselő..., hisz azért fizetjük" típusú mondatok). A társasházi jogszabályról nem is beszélve, pedig az főleg a tulajdonosoknak szólna.
Ennyi lenne röviden amit le akartam írni első benyomásként.
Szervusztok! Lenne egy kérdésem. Adott egy társasház saját gázfűtési rendszerrel. A fűtési díj a tulajdoni hányad arányában van szétosztva a közös költségbe egész évre leosztva. Néhány lakó gázártámogatást kapott. Az ő közös költségük arányosan kevesebb lesz?
Az elkészítéséhez és elfogadásához nem, de tudtommal a Földhivatal csak a jogerős használatbavételi kiadását követően végzi el az albetétesítést. (Bár most egy tulajdonos állítja, hogy az ő AO-juk már bent van, és még nincs használatbavételi)
Ellenőrizni az eredeti dokumentumokat kell. Ez különöseen érvényes a könyvelésre! Amennyiben a kk. nem tud megfelelő helyet biztosítani az ellenőrzéshez, akkor jegyzék kíséretében köteles a kért dokumentációt áradni. Minden megbízási szerződésemben szerepel, hogy iratmegőrzést nem vállalok. Tekintettel arra, hogy az összes irat a társasház tulajdonát képezi - nekem csak kezelési jogom van - minden házban kialakítunk iratmegőrzésre alkalmas helyet. Az irattárhoz az SZVB-nek van kulcsa és nekem. Negyedévente a lefűzött könyvelést főkönyvi kivonatokkal, anakitikával együtt átadom az SZVB-nek. Akkor ellenőrzik, amikor nekik jólesik, és úgy, ahogy nekik tetszik. Ellenőrzés után szignálva elhelyezik az irattárben. Oda kerülnek a kivitelezői szerződések, lerendezett levelezés, és minden olyan irat, amit feltehetően nem kell már előkapnom. Nálam csak a Társasházak alapdokumentumai, a nyitott negyedév anyaga, és az elintézetlen ügyek vannak. Ebben a rendszerben bármelyik tulajdonos akár a tudtom és beleegyezésem nélkül is betekinthet az iratanyagokba, ha az SZVB szán rá időt. Fogadóórákon - amit természetesen a házaknál tartok - tőlem is kérhet bármelyik tulajdonos, hogy betekinthessen az iratokba. Egyetlen kikötésem van: a dossziékat megbontani, azokból iratot kiszedni TILOS!
Köteles e a kk eleget tenni a szvb azon kérésének, hogy fénymásolatban részükre a ház ügykezelésével kapcsolatos - pontosan megnevezett ügyek tekintetében - levelezést, iratanyagot, illetve kivitelezői szerződést átadjon? (számlamásolatot, számlát nem kértünk)
A könnyebb érthetőség kedvéért azért merült fel ez a megoldás, mert a kk irodájában nincs mód normális ellenőrzést végezni, így inkább otthon nyálaznánk át a papírokat, ha lehet. De csak olyat szeretnénk kérni, ami alól nem tud kibújni valami csavaros jogszabályértelmezéssel, tovább akadályozva ezzel az szvb munkáját.
Milyen tárgykörben szeretnétek ellenőrzést végezni?
- Közgyűlési határozatok végrehajtása/végrehajtatása: meg kell nézni, mik voltak a határozat, és mi történt az ügyekben
- Közös költség tartozások: Tartozó tulajdonosok listája Albetétetnénti közös költség folyószámlák szabályszerűsége: Általános adattartalom (lakás, és tulajdonos beazonosíthatósága) folyószámla tartalma: elvárás - befizetés - egyenleg.
Megtett intézkedések a tartozások beszedése ügyében.
- Pénzmozgások ellenőrzése: kiadások és bevételek kimutatásait szűrópróbaszerűen beazonosítani a bankszámlákon található adatokkal. Itt fontos a számlák megléte és szabályossága A számlákat banki utalás/kifizetés esetén az értéknap bankszámlakivonatához kell csatolni (minden elődömtől úgy vettem át a könyvelést, hogy a számlák külön dossziéban voltak lefűzve, és csak a számlakivonathoz csatolás során derült ki, hogy több-kevesebb hiányzik. Házipénztárnál hasonló elven ellenőrizni. Naplófőkönyv adatai egyezzenek a banki és pénztári adatokkal.
- Műszaki munkák adminisztrációja: Bekért árajánlatok Az elfogadott ajánlatokhoz szükség szerint szerződés a kivitelezővel (200 ezer fölött). Szerződések lényeges adattartalma, különös tekintettel a garanciavállalásra!
- Határidők betartása: határozatok végrehajtása esetén közüzemi- és egyéb számlák időben történő kiegyenlítése
Az ellenőrzésről rövid, áttekinthető jegyzőkönyvet kell készíteni. A jegyzőkönyv egy példányát a közös képviselőnek megküldeni, aláírás ellenében átadni.
S ha még van kedvetek, időtök, energiétok, akkor pár mondatban meg lehet beszélni a várható fontosabb eseményeket. (közgyűlés, beruházások, javítások ütemezése, milegyen a rendszeresen tartozókkal, ...
Az ellenőrzés felépítése attól is függ, hogy milyen céllal történik: csak általános ellenőrzés, avagy célzott, mert valamilyen kérdésben gondok merültek fel.
Lenne még egy kérdésem: SZVB tag vagyok, most lenne esedékes egy SZVB-ellenőrzés. Tavaly még nem voltam tag. Egy-két dologban tudnál segíteni, hogy miket érdemes ilyenkor különösen figyelni? Mire fordítsak nagyobb hangsúlyt?
Nagyon köszönöm részletes és kimerítő válaszodat. Rengeteget tanultunk belőle. Természetesen sok részletet nem tudtam leírni az így is hosszú kérdésemben, de a lényeget úgy látom sikerült.
Alapvetően jó irányba megyünk, bár sok a teendő. Az új könyvelő cég megbízását a közös képviselő úr kötötte. Igaz, volt saját jelöltje is, azonban az SzvB több ajánlatból választva javasolta a végül megbízott céget. Úgy is lehet tekinteni, hogy a kk gondoskodott a folyamatos könyvelésről, az csak nekünk jó, így utólag különösen, hogy nem a saját javaslata szerintit, hanem az álalunk alaposabban kiválasztottat bízta meg. Alapjában véve a tulajdonosoknak is érdekük volt a váltás és hasznos is, mert az előző elszámolásaival kapcsolatban sok volt a reklamáció. Sok ajánlat alapján választottunk, személyes beszélgetésekre is sor került, ajánlásokat is kértünk és megnéztük a referenciák közül, amit tudtunk.
Sok hiányosságra felhívtad a figyelmünket. Egy nyugodt, jól gazdálkozó közösség vagyunk, az eddigi működést csak néhol a beruházóval folytatott meddő vitáink árnyalták. Az nem nyugtat meg bennünket, hogy az átlaghoz képest többet sikerült eddig elérnünk, mert mint rá is mutattál, bizony sok tisztázandó kérdés van még.
Mindezzel együtt, mint az SZB fő "nyomozója", igyekszem a lehető legtöbb információt összegyűjteni ahhoz, hogy helyesen döntsünk, ne maradjon ki szükséges lépés. Javaslataidat nemcsak megbeszéljük, hanem vélhetően be is tartjuk, minden erőnkkel az új közgyűlésre készülünk.
Köszönöm a gyors válaszát , amik újjabb kérdéseket vetnek fel a fejemben. Az alapító okirat szerint idézem :"a társasház közösség szervezetére és működésére a 2003. évi CXXXIII. törvény helyett a hivatkozott jogszabály 13.§. (3) bekezdése alapján a polgári törvénykönyvnek a közös tuladonra vonatkozó szabályait alkalmazza" . Ha mi SZMSZ-t szeretnénk létrehozni akkor nem kell modosítani az alapító okiratot? A módosításhoz a tulajdonostársak egyhangú döntésére lenne szükség ami a nálunk kialakult eddigi helyzet miatt nem leenne meg.Válaszát előre is köszönöm.
Biztosítás megkötése a 6 lakásosnál nagyobb társasházak esetében sem kötelező, de tanácsos. Ellég nehéz a Ptk. szerinti működés, nem véletlenül alkották meg a társasházakra vonatkozó külön törvényt. Ha megkötitek a biztosítást, de egyes tulajdonosok nem fizetik a részüket, csak fizetési meghagyással vagy bírósági határozattal tudjátok azt kikényszeríteni. A szárító lakás célú használatának megszűntetését is csak bírósági határozattal lehet megszüntetni. Jó lenne megalkotni azt az SZMSZ-t mind a két okból, és még számtalanból, ami csak később következhet. Mindkét ügyben kötelező érvényű lenne a közgyűlési határozat a kisebbségre nézve is, ha lenne SZMSZ, közgyűlés, és határozatok.
1. Eredménytelen írásbeli szavazást követően közgyűlést kell meghirdetni a szavazásra bocsátott kérdésben.
2003. évi CXXXIII 14. § (4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.
2. Egyre rafináltabbak a beruházók. Nem tarthatott volna egyszemélyes alakuló közgyűlést, mert azt az alapító okirat aláírást követően kell megtartani, akkor pedig általában már nem ő az egyedüli tulajdonos. 12. § "(3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik." Alakuló közgyűlést követően közgyűlési határozattal megválasztott közös képviselő vagy Intézőbizottság van, nem kényszerkezelő. Véleményem szerint a kényszerkezelésre kötött szerződés semmis. Mindaddig a megválasztott úr a közös képviselőtök, amíg őt a közgyűlés fel nem menti. Tévhit, és sok beruházó a legnagyobb határozottsággal erőszakolja a Társasházakra a maga alkotta szabályokat az alakuló közgyűlést követően is.
A közgyűlési határozattal határozott időre megválasztott közös képviselő köteles a mandátum lejárta előtt összehívni az új képviselő megválasztására vonatkozó napirendet is tartalmazó közgyűlést. Olyan nics, hogy lejárt a szerződése, megsértődik, ....
A Társasházat harmadik személlyel szemben csak a közös képviselő vagy az IB-elnök jogosult képviselni, így érvénytelen a tulajdonosok ezzel ellentétes intézkedése. (Csak zárójelben jegyzem meg, hogy a közös képviseletet is vállaló könyvelő cégnek erre a tényre fel kellett volna hívnia a figyelmeteket, és nem vállalhatta volna a megbízást közgyűlési határozat nélkül.)
A társasház üzemeltetéséről ügyviteléről a közös képviselő köteles gondoskodni, tehát, ha lejárt a szerződés a könyvelő céggel, akkor vagy maga könyvel, vagy ő kéres másik könyvelőt.
Az SZVB-vel történt találkozásokról, az SZVB által végzett ellenőrzésekről jegyzőkönyvet kell készíteni, ami alapján beszámolnak a közgyűlésen a tapasztaltakról. Amennyiben a közgyűlés napirendi pontjait is megbeszéltétek, a jegyzőkönyvnek azt is tartalmaznia kell. A tapasztalt eltérések miatt javaslom, hogy olyan képviselőt válasszatok, aki vállalja az előző időszak részleges vagy teljes ellenőrzését! Nem mellékes szempont, főleg egy új ház esetében.
Fel kell hívni a sértődött úr figyelmét, hogy mindaddig ő a közös képviselő, amíg a közgyűlés a tisztségéből fel nem menti! Addig pedig köteles a feladatát a legjobb tudása szerint, a ház érdekeinek szem előtt tartásával végezni, és mindenben megfelelni a törvéby 43-48. §-aiban foglalt rendelkezéseknek!
28. § A közgyűlés határoz: b) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,
Helyesen tette az SZVB, hogy a meghirdetett közgyűlést elnapolta, és új közgyűlést hív össze a kért napirendi pontokkal. Erre az 51. § jogosítja fel. d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
A kk. nem mondhat le, csak közgyűlést hívhat össze, amelynek napirendi pontja a felmentése is.
Az SZVB következő feladata:
- Tértivevényes levélben kell felszólítani a közös képviselőt, hogy tegyen eleget a a 2003. évi CXXXIII törvény 43-48 §-aiban foglalt kötelezettségeinek, amíg a közgyűlés a felmentésére irányuló kérelmét határozatban el nem fogadja. - A közös képviselő köteles a közgyűlést összehívni, a meghívót a törvényben leírtak szerint a tulajdonosokhoz eljuttatni, köteles a közgyűlés határozatairól 8 napon belül a tulajdonosokat értesíteni, de nem köteles részt venni a közgyűlésen!
A szerződést, amit az új képviselettel köt a társasház, a cég részéről a cég képviselője, a Társasház részéről pedig az SZVB vagy a Közgyűlés által erre külön határozatban feljogosított személyek írják alá.
Amit nem kérdeztél, de kikívánkozik belőlem: én a helyetekben alaposan körülnéznék. Nem biztos, hogy az a cég lesz a megfelelő a Társasházatok kezelésére és képviseletére, aki jogellenesen kötött veletek szerződést a könyvelésre... és nem ajánlja fel a segítségét, hogy a törvényben leírtak szerint tudjátok lebonyolítani a váltást. Attól a perctől, hogy ajánlatot teszek egy Társasháznak, figyelemmel kísérem a történéseket, igényük szerint segítem őket, még abban a tudatban is, hogy nem én vagyok az egyetlen jelölt. Az írásodból arra következtetek, hogy a könyvelést végző cég az egyetlen jelöltetek. Ha javasolhatom, ne rendezzetek szoci választást. Tudod, ez a van egy jelölt, vagy megválasztjátok, vagy megválasztjátok... Nem szeretem azokat a jelölteket, akik látatlanban tudnak árajánlatot adni, és karbatett kézzel várják, hogy ölükbe hulljon a babér. (Bocs!!!) A történtekről az a véleményem, hogy ez egyre általánosabb. Az új házak tulajdonosai sokszor évekig tűrik el a beruházó önkényes "kényszerkezelését".
Ami most még fontos feladatotok: Kérjétek a közös képviselőt, hogy készyítse el az elszámolásokat és a beszámolóz, valamint tegyen teljességi nyilatkozatot. Az elszámolás fontos elemei: - Igazolás a mérőállásokról az alakuló közgyűlés időpontjában, és a számlák ennek megfelelő rendezettségéről. - Az alakuló közgyűlést követő időszakról lakásonkénti kimutatás a közös költség elvárásról és teljesítésről, és a kettőből képződött egyenlegről havi bontásban. külön 2005. és 2006. évre vonatkozóan. A kimutatásnak első perctől valamennyi albetétet tartalmaznia kell, nem csak az eladott lakásokat!!! - Elszámolás a kifizetésekről költségnemenkénti bontásban, számlákkal vagy számlamásolatokkal alátámasztva. - A 48. §-ban foglaltak szerint elkészített beszámoló Kimutatás a rendelkezésre álló pénzeszközökről és tárgyi eszközökről. - Műszaki átadás során készített hibalista, és az azzal kapcsolatosan történt intézkedések. Javaslom, hogy a közös képviselőnek a közgyűlés ne adja meg a jóváhagyást az elszámolt időszakokra vonatkozóan, amíg szakember nem nézi át a könyvelést.
Alaposan szervezzétek meg a közgyűlést. Mindenkit mozgósítsatok. Aki nem tud megjelenni, az adjon meghatalmazást szomszédnak, barátnak, ismerősnek. A meghatalmazás mellékleteként leírhatja, hogy melyik kérdésben hogyan fooglal állást.
A közgyűlésen ne a közös képviselő legyen az elnöklő személy, és a jegyzőkönyvvezető sem.
Ügyeljetek, hogy a közgyűlés jegyzőkönyve alaki és tartalmi szempontból is megfeleljen a követelményeknek. A jegyzőkönyv tervezetét előre el lehet készíteni, és pontosan rögzíteni benne a határozati javaslatokat. Így könnyebb dolga lesz a jkv-nek a közgyűlésen.
Bérleti és használati díj forrásadó köteles bevétel. Mértéke: a bruttó díj 25 %-áa. Ha cég a bérlő, akkor köteles levonni és átutalni az adót az APEH számlájára. A Társashűz csak a nettó díjat kapja meg. Magánszemély esetén a Társasház a bruttó díjat kapja meg, és a következő hónap 12-ig köteles átutaln a forrásadót.
Iparűzési adó A nettó bevétel 2 %-a: Az általam kezelt házak nem fizetnek, mert kevés a bevétel és azt maradéktalanul felújítási munkákra költsjük, így a nettó bevételünk nulla. Néhány Önkormányzatnál építményadó fizetési kötelezettség is fennáll a bérbeadható helyiségek alapterülete alapján.
6 albetétes társasházunk szervezetére és működésére a 2003. évi CXXXIII. törvény helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazza.Kérdésem az lenne hogyan lehet így a társasházra tömb biztosítást kötni, ha nem minden tulajdonos társ egyezik bele.Ha megkötnénk a biztosítást hogyan lehet fizetésre kötelezni a kissebbségi tulajdonostársakat.Más jelegü kérdésem is lenne , társasházunk külön tulajdonában lévő szárító helyiségében illegális lakáskialakitás történt , az építésügyi hatoságnak jelentettük az ügyet ,határozatot is hoztak hogy ha nem szünteti meg a lakáscélú tovább építést akkor megbüntetik a tulajt.Ennek ellenére a tulajdonos beköltözött a száritó helyiségbe.Az építésügyi hatóság szerint nehéz bizonyittani hogy a szárítót lakásként használja igy ők nem tudnak semmit tenni az eltérő funkcióju használat ellen.Kérem segítsenek mit tegyünk!
Ha időd engedi, két külön kérdésben várom véleményed: 1. Társasházunkban az SZMSZ módosítására tettünk kísérletet, de az írásbeli szavazásra nem érkezett megfelelő számú érvényes szavazat. (50% alatt). Mit javasolsz? Addig szavaztassunk, amíg a tulajdonostársak kötelességüknek érzik és egyszer összejön? Van valami módja annak, hogyha már társasház egy ház, a tulajdonos bizonyos dolgokat köteles legyen megtenni? (közgyűlésen való megjelenés vagy meghatalmazás, ill. írásbeli szavazásra válasz)
2. Időrendi sorrendben írok néhány tényt, ahogy történtek a dolgok, azt szeretném kérdezni, van-e speciális javasolt teendőnk?
Társasház 2005 feb-ban alakult. Könyvelés, üzemeltetés a kivitelező cég, közös képviselő egy, az általuk megbízott személy, aki ugyan társasházkezelői jogosítvánnyal nem rendelkezik, de nagy gyakorlattal igen. Volt alakuló közgyűlés, még a lakók nélkül, SZMSZ, földhivatal, alapító okirat, társasház bejegyzés minden korrektnek tűnik. Közgyűlési határozatok könyvében benne van. Lakók kezdeményezésére volt 2005-ös első közgyűlés, ahol SZB-t is választottunk. 2006-ban a kivitelezőnek lejárt a társasházzal kötött un. kényszerkezelésre vonatkozó szerződése, ezért a társasház kénytelen volt az üzemeltetéssel más céget megbízni. Pont májusban járt le, nem jelezték időben, de megoldottuk a kérdést, a közgyúlést is a törvény szerinti utolsó pillanatban lehetett megtartani. A könyvelést év végéig tovább vállalták, és ezzel együtt a Közös képviseletet is. Le nem írva de magától értetődően ezt úgy gondoltuk, hogy a 2006-os évet záró 2007 évi első közgyűlésig tart. 2006 decemberében azonban a kivitelező közölte, hogy a könyvelést december 31 után nem csinálja, mivel a szerződésük lejár. Kerestünk, találtunk másik könyvelő céget, akik közös képviseletet is vállalnak, több ajánlatból választottuk őket, a közös képviselőt megkértük, kösse meg velük a szerződést könyvelésre. A közös képviselettel új céget/embert csak a közgyűlés határozatával lehet megbízni, így is terveztük.
Eddig simán mentek a dolgok. A közgyűlésre készülvén a közös képviselő az SZB-vel többször találkozott ugyan, számolásunk azonban eltért. A történetből is világos, és a közös képviselővel is többször megbeszéltük, hogy milyen napirendi pontokkal készülünk a közgyűlésre. Természetesen a közös képviselő választását napirendre kívántuk tűzni, hiszen azért választottuk az új könyvelő céget, mert ők kéviselhetnek is, a jelenlegi pedig hivatalosan nem is vállalhatna, sőt, mivel a kivitelező bízta meg, nem mindenkinek a bizalmát élvezte. A közös képviselő úr azonban a közgyűlést úgy hirdette meg, hogy kifelejtett napirendi pontokat, így a kk választást is, valamint a 2007 évi végleges tervszámokat sem egyeztette az SZB-vel (bár kifejezetten kértük).
Mit tehettünk? Kértük a kk-t, hogy halassza el a közgyűlést és új napirendi pontokkal, ellenőrzött számokkal hirdesse újra. Azonban ehelyett megsértődött - pedig tisztelettel kértük - és írásban kijelentette, hogy lemond, ő minden kötelességét teljesítette, innen a mi teendőnk minden.
Mit tehettünk? Az SZB nevében kihirdettük, hogy a közgyűlést elnapoljuk, újat új tartalommal hirdetünk.
Addig, - gyakorlatilag az SZB a közös képviselő? - a lemondott kk-nem nem lenne kötelessége eljönnie az általunk meghirdetendő közgyűlésre a 2006 évi beszámoló miatt és annak felmentvénye miatt? - a szerződést, amelyet majd a megbízandó új közös képviselő céggel köt a ház, kk hiányában a ház nevében az SZB írja alá?
Mi a váleményed a történtekről? Van olyan teendőnk szerinted kedves HangaDóra, amit itt nem soroltam fel?
Lenne egy kérdésem: ha egy társasház bérbead bármit (mondjuk pl. 1-2 parkolóhelyet) akkor az aktuális jogszabályok szerint milyen és mekkora mértékű adó(ka)t kell utána fizetnie? Forrásadó, iparűzési?
Válaszodat előre is köszönöm.
És egyébként csak annyit mondanék, hogy engem személy szerint lenyűgözöl a tudásoddal:)
A 28 ezres fűtésszámla tavaszias télben erre az állapotra engedett következtetni.
"Mert!!! A közös képviselőnk főnöke az építtető ezt mondta."
Mi pedig azt mondjuk, hogy van két remekbe szabott törvényünk, ami kisértetiesen egyformán rendelkezik a közös tulajdonba tartozó részek terheinek viseléséről.
A 2003. évi CXXXIII társasházakról szóló törvény 3. § szerint (3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.
Amennyiben a beruházó arra hivatkozik, hogy még nincs meg a használatbavételi, éezért nem társasházként működik a közös tulajdon, akkkor a Ptk-t szabad emlegetni.
Ptk. 141.§ A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is.
Menjünk lépésről lépésre:
A beruházó - mint egyszemélyi alapító - egy adott földrészlet tulajdoni lapjára feljegyezteti az általa alapított társasházat. Ekkor ő 100 %-ban tulajdonos, és minden költség őt terheli. Felépül a ház, és megkezdődik a lakások eladása. A 100 %-os tulajdonosból tulajdonostárs lesz. Ettől a pillanattól kezdve bármelyik törvényből indulunk ki, a közös tulajdon terheit a tulajdonostársak között a tulajdoni hányaduk arányában kell felosztani. Tehát, amikor a lakások 20 %-a került eladásra, és átvételre, akkor a magántulajdonosok a közös tulajdon fenntartásával kapcsolato sköltségek 20 %-át viselok, a maradék 80 %-ot pedig a beruházó, mint többségi tulajdonos. 70-30-as eladási aránynál ,ár a magántulajdonosok között oszlik meg a 70 % költésge, az eladásra váró 30 %hoz tartozó költségrész pedig továbbra is a beruházó köteles viselni.
A könyvelésben ez hogyan jelentkezik? A beruházó (mint 100 %-os tulajdonos) által választott képviselő (kényszerkezelő) nyit egy 157 albetétes Társasház esetén 157 db tulajdonosi folyószámlát. Minden egyes folyószámlára felvezeti az adott albetét számát, a hozzá tartozó közös tulajdoni részt és a tulajdonos nevét, valamint a tulajdoni rész arányában megállapított havi fizetési kötelezettséget, valamint a teljesített befizetést. A kényszerkezelés kezdő időpontjában mind a 157 db tulajdoosi folyószámlán a beruházó a tulajdonos, tehát a közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos költségek őt terhelik. Jönnek a magántulajdonosok, akik megvették az egyes albetéteket. Egyre több tulajdonosi folyószámla lesz a magántulajdonosok nevén, és ugyanennyivel kevesebb marad a beruházó nevén, és természetesen mindenki fizeti a költségek rá eső részét. Több ütemben épülő társasháznál az egyes ütemek közös költségét külön-külön kell megállapítani, amíg a teljes társasház átadásra nem kerül. A felosztást is ennek megfelelően kell végezni. Csak az adott ütem közös költsége a kiindulási alap, és azt a teljes ütem (épület vagy lépcsőház) tulajdonosai között kell a tulajdonrészek arányában felosztani és megfizetni. A kész ütemben még eladatlan albetétekhez rendelt közös költséget a beruházó ugyanúgy köteles megfizetni, mint a magántulajdonosok.
Én a teljes közös költség fizetését megtagadnám mindaddig, amig a képviselő nem igazolja, hogy a költséget valamennyi tulajdonos (beleértve a beruházót is!) között, tulajdoni hányadok arányában osztotta fel.
Mindig azt mondom, hogy a közgyűlési határozattal megállapított közös költséget minden tulajdonos köteles megfizetni akkor is, ha annak összegével nem ért egyet. Ez viszont más helyzet. Amíg nincs közgyűlési határozat, ami egyértelműen kimondja, hogy valamennyi tulajdonos (beleértve a beruházót is) arányosan viseli a megállapított közös költséget, addig fizetési kötelezettség sincs. A közgyűlési határozatot meg lehet támadni bíróságon, ha az jogszabályba ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekeit sérti. Ha a közös költség fizetési kötelezettség mértékét megállapító határozatot még a beruházó hozta, amikor egyszemélyi, avagy többségi tulajdonos volt, és ez jog- vagy érdeksértő, akkor meg kell támadni a határozatot a bíróságon, ha a beruházó nem hajlandó visszamenőleges hatállyal a kérdés jogszerű rendezésére.
Bár írtam mail-t, itt még feltennék számomra fontos kérdést. Azt mondta, hogy a közös költséget a még el nem adott lakásokra is le kell osztani. Erre rá is kérdeztem és kiderült, hogy nem így számolták. Mert!!! A közös képviselőnk főnöke az építtető ezt mondta. Tudna nekem erről valami törvényt vagy bármilyen írott dolgot ajánlani, amit lobogtatva a kezemben a nagyfőnök számonkérését megtehetném. Jövő héten kedden találkoznék vele.
A másik, hogy kiderült nem fizették ki a gázszámlát, mert a korábban megállapított befizetendő rezsiköltségből még mindig nem jött össze a pénz. A fizetési határidő lejárt. Bár azt mondta a kk, hogy nem lesz gond, azért már kezdek kétségbe esni. Ez azt is jelenti, hogy a folyamatosan érkező víz és csatronaszámlák sem lesznek kiegyenlítve. Mit tehetünk???
Mint írtam a mail-ben is, még sincs bejegyezve a társasház, mert a kk nem tudja mi a különbség a fel és bejegyzés között. Tehát még mindig rá vagyunk utalva. De így bankszámlája sincs a társasháznak, ahol legalább a felújítási alapot kellene kamatoztatni, így ennek megfizetését jövő hónaptól megtagadtam. Remélem jól tettem. Viszont visszamenőleg ki kell ezt majd fizetnem? Vagy felújítási alapot csak társasház esetén kell fizetni?
Igy már sokkal tisztább a kép. 12. § (3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.
Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés megtörtént, és meg is tatottátok az alakuló közgyűlést, ettől kezdve működő Társasház vagytok, és a kivitelező által a nyakatokba varrt személy a közös képviselőtök, addig, amíg úgy nem határoztok, hogy mással szeretnétek kezeltetni a házatokat.
Van SZMSZ-ünk és van Alapító Okiratunk is. Bejegyezve és Földhivatal által elfogadva. Azt hiszem volt alakuló közgyűlésünk is, mert mint írtam összegyűltek a lakók az építtetőkkel. De mivel senki nincs jogilag a helyzet magaslatán, ezért konkrétumokról senki nem kérdezett. Csak általános kérdések lettek föltéve. De igaz, hogy nem emlékszem olyanra, hogy akár kézfeltartással, akár írásban kineveztünk volna közös képviselőt. Egyszerűen azt mondta az építtető, hogy az egyik alkalmazottja lesz, akivel amúgy is napi kapcsolatban vagyunk, mert az irodája az építési területen van. És mivel nincs használatbavételi nincs is más választásunk. Ezek szerint hülyeséget csináltunk azzal hogy mindenre rábólintottunk, bár remélem nagy veszteség nem ért minket.
2+tetőtér szintes a lakópark, tehát nincs felvonó.
Igen, bátran kérdezd meg. (Felvonó nélküli a házatok, hogy 6 Ft/nm-t fizettek?)
Miért képeztek felújítási alapot, ha még nem volt alakuló közgyűlés, és nincs a Társasháznak SZMSZ-e, ami a felújítási alap képzéséről határoz?
Hivatkozz a 2003. évi társasházakról szóló törvény 13. § (2) b) pontjára " (2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell: b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül - a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, - felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására, ... vonatkozó részletes szabályokat. "
A 12/2001 Korm rendelet az állami kamattámogatásról rendelkezik arról, hogy a megtakarítás mikor monősül felújítási alap képzésnek.
12/2001 Korm rendelet 16. § (3) "b) a társasház, illetőleg a lakásfenntartó szövetkezet az első közgyűlésétől, vagy ha az épület használatbavétele későbbi időpontra esik úgy ettől, illetőleg az értékesítés céljára épített lakóépület birtokbavételétől számított 90 napon belül..."
16. § (1) "A felújítási alapképzés (2) bekezdésben előírt mértékű teljesítése és hitelintézetnél elhelyezése esetén ..."
Biztos vagyok benne, hogy még nem bejegyezve, hanem csak feljegyezve van a Társasházatok. Feljegyzett Társasházként lesztek mindaddig nyilvántartva, amíg a mindenki által aláírt Alapító okiratot el nem fogadja a Földhivatal. Ez tudomásom szerint a használatbavételi engedély kiadásához is kötött.
Ha mégis bejegyezve vagytok, akkor viszont kérdezz rá bátran arra is, hogy hol az alakuló közgyűlés!
Alakuló közgyűlés 2003. évi CXXXIII 12. § (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett - intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a bankszámla megnyitásáról. (2) Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhatja össze. (3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.
Tehát, ha már aláírtátok az Alapító okiratot, akkor kérhetitek, vagy akár magatok is megszervezhetitek az alakuló közgyűlést.
Akkor még egy, hogy biztos kérdéseket tudjak föltenni az építtetőnek.
Én úgy tudom, hogy a társasház már be van jegyezve. Ezt többször is megkérdeztem. Viszont tény, hogy egy konkrét összeget (6 Ft/m2) kérnek tőlünk felújítási alapra. Amit valóban nem egyeztettek velünk. Volt egy közgyűlés szerű találkozónk az építtetővel, de mivel hivatalosan sok közünk még nincs a társasházhoz, semmilyen konkrét összegről nem esett szó (meg amúgy sem tudtak semmit mondani) Tehát, ha már egyszer fizetünk, akkor kérdezzem meg a felújítási alapra befizetett részt hova teszik?
Az építtetőnek is hozzá kell járulnia a jelenlegi kezelő díjazásához, és azoknak a magántulajdonosoknak is, akik átvették már a lakásukat. Arra kell figyelnetek, hogy a költségek ne csak az eladott lakások között legyenek felosztva.
Ha az alakuló közgyűlésen nem sikerül közös képviselőt választani, akkor Intézőbizottságot kell választanotok magatok közül, avagy kénytelenek vagytok meghosszabbítani a beruházó által választott kezelő mandátumát. Képviselet nélkül nem maradhat a Társasház. Kaphat az építtető akár ezer ajánlatot is, ha már Ti vagytok többségben, és köszönitek, nem kértek a jelöltjeiből.
Igyekezzetek jelölteket keresni az alakuló közgyűlésig. Ismerkedjetek-barátkozzatok egymással. Egy Társasháznál a jó indulás sokat hozhat a konyhára, ezért érdemes összefognotok, és értelmesen együttgondolkodnotok.
Örömmel tapasztalom, hogy hónapról hónapra egyre fejlettebb a tulajdonosi szemlélet már az új házaknál is. Ügyesek vagytok, és nagyon jó, hogy az első pillanattól a kezetekbe akarjátok venni az irámyítást.
Attól a pillanattól, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa van, mindegyik tulajdonos köteles a tulajdoni hányada arányában viselni a terheket. Jogos az, hogy a kényszerkezelő díjazásához is hozzá kell járulnotok. A felújítási alap képzése viszont meglep. Felújíítási alap képzéséröl az SZMSZ-ben rendelkezik a társasház, a mértékét pedig a közgyűlés határozza meg. A befizetett összeget a Társasház nevére szóló hitelintézeti számlán kell elhelyezni. Meglepne, ha a beruházó AO nélkül tudott volna a Társasház nevére bankszámlát nyitni. Ha valóban fizettek felújítási alap képzésre is, akkor az átadás-átvételnél figyeljetek oda, hogy ezt az összeget a kamataival együtt adja át a beruházó a Társasháznak!
A kérdésedre a választ csak a beruházó vagy a Földhivatal tudja megadni. Ahogy írtad is, két lehetőség van. Egy telken lesz két önálló helyrajzi számmal rendelkező társasház, avagy lesz egy helyrajzi szám alatt egyetlen két épületből álló társasház. A beruházó tudja, hogyan jegyeztette fel a társasházat a Földhivatalnál.
Az új építésű tárrsasház az alakuló közgyűlésig úgynevezett feljegyzett társasház. Megnyitja a Földhivatal a törzslapot, de nincsenek még tulajdoni lapok a külön tulajdonba kerülő lakásokra. Ezek az építési terv és az alapító okirat alapján kerülnek megnyitásra a használatbavételi kiadását követően. Próbáljatok kérni a beruházótól egy AO-tervezetet.
A közös költségről akkor még annyit, hogy abban benne van a közös képviselő díjazása. De ha ő hivatalosan nem is közös képviselő, hanem ahogy írtad kényszerkezeléssel megbízott képviselő, akkor őt nem az építtetőnek kellene kifizetnie?
Ha az alakuló közgyűlésen nem sikerül közös képviselőt választani, akkor mi történik. Van olyan, hogy míg nem találunk valakit, addig nincs kk? Vagy marad az eddigi? Mint megtudtam, az építtető folyamatosan kap ajánlatokat társasházkezelő cégektől. Ezt nem kötelessége felénk is eljuttania, hogy eldönthessük melyik jó nekünk. Vagy majd az alakuló közgyűlésen a kezünkbe nyomja, hogy olvassuk.
Az áramszolgáltatóval megköthettük a szerződést, de a víz-és csatornázási művekkel nem lehet addig, amíg nincs használatbavételi engedély. Ezért nem is kaphatjuk lakossági áron.
Szerencsére a további építkezéshez külön mérőóráik vannak az építtetőnek. Ezzel nincs probléma.
Félreértettél. Nem a közművek díjának szedéséről van szó. Az természetes. Hanem a közös költségről, amiben ugye olyanok vannak, hogy közös képviselő díjazása, felújítási alap stb.
