Az 1997. évi CLVII törvény 22. §-a így rendelkezett: c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság részére a felmentvény megadásáról [35. § (2) bek.],
35. § (2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja (felmentvény). A felmentvény nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást.
A 2003. évi CXXXIII pedig így:
28. § c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról [48. § (2) bekezdése],
(2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást.
Az SZVB ellenőrzéséről ugyanúgy kell a jegyzőkönyvet készíteni, ahogy a közgyűlésről. Feljegyzitek, hogy éppen milyen anyagot vizsgáltok, és a tapasztaltakat. Mindegy, hogy ki írja a jegyzőkönyvet, de mindenki írja alá, aki a vizsgálaton részt vett.
Ha meg tudtok egyezni a kk-vel, hogy legyen a felmentése és új kk. választása is napirendi pont, akkor nem szükséges az 1/10 írásos kérése. Arra vigyázzatok, hogy ha jelenlegi SZVB-tagot szeretnétek kk-nekmegválasztani, akkor legyen napirend az SZVB felmentése, új SZVB választása is!
Arlesi! Szépen jegyzőkönyvbe foglalod a feltárt hibákat, hiányosságokat. Csatolod hozzá (lehetőség szerint sorszámmal ellátva - a terhelő dokumentumok másolatait. Pl: 027/2007-es bankszámla kivonaton 150.000,- Ft átutalás xy számlájára, de számlamelléklet nincs, ami a kifizetés jogosságát alátámasztaná. 127,237,- Ft-ról szóló számla csőtörés elhárítása Valaki lakásában. - Valaki nyilatkozott, hogy az ő lakásában ilyen munka nem történt, vagy az elvégzett munka értéke meg sem közelíti a kiszámlázottat.
Az aprólékosan és precízen összeállított jegyzőkönyvvel és csatolt mellékleteivel lehetőség szerint kora délelőtt sétálsz be a helyi rendőrségre, és közlöd, hogy feljelentést szeretnél tenni XY ellen csalás, hanyag vagy hűtlen kezelés gyanúja miatt az alábbi dokumentáció alapján. Att szépen felveszik a jegyzőkönyvet, és elindul az ögy. Ne számíts gyors ügymenetre! Egyik ügyem 2004. októbere óta folyik, még mindig vizsgálati szakaszban (ki tudja hányadszor, mert újabb és újabb ügyek kapcsolódnak hozzá). A másik 2005-ben megkezdett kritikus ügyben néhány hete jártam a Vám- és Pénzügyőrségen, és adtam át a teljes időszak könyvelési anyagát. Most ott végzik a szakértést, számlahamisítás, adócsalás és egyéb gyanú alapján.
A felmentvénnyel kapcsolatban kérdeznék: most járok társasházkezelő tanfolyamra (holnap vizsgázom:)) - tehát elég friss az infó elvileg, az órán szóba került a felmentvény kérdése is, mire a tanárnő azt mondta, hogy hivatalosan megszűnt a felmentvény, ilyen már nincs.
Ez tényleg így van? Itt mindenki erről ír, mi az igazság?
Egyébként 22-én meg SZVB ellenőrzésre megyek (mint tag), hát kicsit izgulok, nekem ez lesz az első. Mire figyeljek? A jegyzőkönyvet (múltkor írtad, hogy jkv-be kell rögzíteni a tapasztalatokat) hogyan kell elkészíteni? Ki készíti el? Van meghatározott formája?
És mégegy: ha felmerül a kk leváltásának szükségessége, felvennénk a napirendi pontok közé az éves közgyűlésen. Ilyenkor is kell szted a 10%, vagy ha előre egyeztetjük, akkor bármilyen napirendi pontot fel lehet venni, ha amúgy is lesz közgyűlés, tehát nem csak emiatt hívjuk össze? Bocs, ha zavarosan fogalmaztam:)
Viszont azokat a hiányosságokat, amiért a közgyülés úgy dönt, hogy nem adja meg a felmentvényt, a közös képviselő egy következő, meg egy azt következő stb... közgyűlésen sem tudja majd pótolni, hiszen azokat az intézkedéseket, és közgyűlési határozatokat akkor kellett volna végrehajtani illetve betartani/betartatni, amikor az ideje volt. Később ezeket nem lehet pótolni. Ezért kérdeztem, hogy csak pénzügyi oka lehet-e a felmentvénynek, azaz ha csak a pénzügyi beszámolója körül valami nem stimmel, nincsenek számlák, hiány stb.?
Mert jelen esetben ez nem áll fenn, hiszen a kifizetések kizárólag kettős aláírásuak tulajdonos+ közös képviselő. Ha pedig nem történik meg a munka, akkor hiába van számla, ez nem kerülhet kifizetésre. Ha pl. a takarítás, kertgondozás nem olyan rendszereséggel történik, mint ahogy a szerződésben vállalták, akkor a szerződés szerint csak az elvégzett tényleges munka után fizetünk, hiába állítja ki a vállalkozó a havi számláját teljes összegre, nem fogadjuk be. És még van egy pár hasonló eset olyan munkákra ami egy társasház életében mondhatni rendszeres, pl. karbantartás, sófuvar (valahogy mindig kevesebb sót hoznak, mint amit kiszámláznak) stb. De ez nem a közös képviselő érdeme, hiszen ő csak évente egyszer a közgyűlés alkalmával látogatja a házat, hanem annak a kevés tulajdonosnak, akinek aláírási joga van és utána is néz a dolgoknak. A közös képviselő viszont elsőre minden számlát befogad, sőt olyant is, amelyben évközben próbálkozik pl. a takarító szolgáltatási díjat emelni. Felőle minden ki lenne fizetve, ha nem jogos, akkor is. Nyilván neki ez lenne a legkönnyebb, nem az ő pénze, minden egyéb megoldási lehetőség csak plussz feladattal járna.
Érdekes módón, nagyobb összegű beruházásnál, vagy felújítsási munkánál, az ő általa hozott ajánlat mindig lényegesen nagyobb, mint amelyeket mi bekérünk. Vagyis ő kér egy ajánlatot, amire nekünk muszály még beszerezni tőle függetlenül általában másik hármat, mert eddig minden esetben kiderült, hogy ugyanazon feltételekkel jelentősen olcsóbban megússzuk vagy többlet műszaki tartalmat kapunk.
Tehát látszólag minden rendben van, lehet egy szép beszámolót tartani, csak hogy ez nem a közös képviselő érdeme. Ezt csak az a pár tulajdonos tudja, aki ezzel foglakozik, a többi tulajdonos, főleg akik nem laknak itt és csak évente egyszer találkozunk a közgyűlésen, nem észlelik évközben.
Éppen az éves közgyűlés lenne az a hely, ahol ezek a dolgok el tudnak hangzani és jelen van általában mindenki a közös képviselőt beleértve.
Tehát az éves beszámoló napirendi pontnál, nem értem továbbra sem, hogy ha a tények ismeretében, a közösség úgy dönt, nem adja meg a felmentvényt, és teljesen egyértelmű, hogy fölösleges egy új közgyűlés, mert a közös képviselő úgy sem tudja pótolni az elmulasztott dolgokat, miért nincs joga a közgyűlésnek egyidőben arról is dönteni, hogy miképp változzon a közös képviselet a jövőben. Hiszen a közös képviselet ellátásában való változtatási kényszer a felmentvény nem megadásának a következménye. Azt előre nem lehet tudni, hogy megadja-e a közösség a felmentvény vagy sem. És ha nem adja meg? És ha nem pótólhatóak a hiányosságok egy másik közgyűléssel? Erről az esetről nem ír a törvény.
Vagy, egy ilyen esetben csak az a verzió valósulhat meg, hogy egy ejnye bejnyével a tulajdonosok részéről, sok fogadkozással a közös képviselő részéről a közgyűlésnek el kell fogadnia felmentvényt? És ha elfogadja a felmentvényt, akkor milyen alapon akarhat majd egy újabb közgyűlésen napirendi pontként közös képviselőt váltani?
Szóval nem látom ezt egyáltalán logikusnak, sem probléma megoldónak.
Köszönöm a végigolvasást, mert egy kicsit hosszúra sikerült.
Szépen leírtál sokmindent, csak épp egymásból nem következő dolgokat raktál egymásmás mellé, mintha abból következne.
A számvizsgáló bizottság is összehívhat közgyűlést,pl. ha erre a közös képviselő nem hajlandó. Azaz az, hogy a közgyűlés menti fel a közös képviselőt, nem teszi szükségszerűvé, hogy azt a közgyűlést a közös képviselő hívja össze. Ez az egyik. másik, hogy a törvény felmentésről beszél. Ez az aktus nem azonos a felmondással. Tehát a társasházi törvény nem tárgyalja a lemondást, azaz nincs ez külön szabályozva a törvény erejével, akkor csak külön megállapodásban rögzített módon lehet ezt korlátozni.
Szóval még mindig várom Tőled, hogy bizonyítsd: egy törvény által biztosított jogot implicit vonatkozásokkal korlátozni lehetne. Mert a napnál világosabb, hogy törvény által biztosított jogot, legfeljebb egy másik törvény által lehet korlátozni, vagy közös megegyezéssel. Ilyen jogkorlátozás nem szerepel a Társasházi törvényben. Amit idevonatkoztatsz, az a felmentésről szól, nem a lemondásról. A kettő nem ugyanaz, eleve feltételezhetően más a kezdeményezője egyiknek, mint a másiknak.
ezt értem, azt nem értem, hogy ha felmentjük - ami be fog következni - de felmentvényt nem kap - akkor mi az ábra? szöszmötölnie kell még az ügyekkel, miközben a másik kk dolgozik párhuzamosan?
"Súlyos mulasztás, kárt okozó hanyag kezelés esetén akár hatósági vizsgálat is kezdeményezhető, és kártérítési igénnyel léphet fel a Társasház a volt képviselővel szemben, amennyiben a jogorvoslat bíztosítása mellett nem volt hajlandó a ház számára is elfogadhatóan rendezni az ügyeket."
na, pontosan ez történt. kedves hangadóra, kifejtenéd ezt egy picit részletesebben, milyen hatósági vizsgálat? én úgy gondoltam perre kell menni, kb egy millió ft a biztos kár, ha nem találok még újabb csontvázat (ráadásul szerintem valami biztosítási csalás szaga is van a dolognak, ezt még ki kell bogoznom)
A felmentvény nem azonos a felmentéssel. A felmentvény az előző éves ügykezelő tevékenységről szóló beszámoló jóváhagyása, ami mentesíti a közös képviselőt a közgyűlés előtti további beszámolási kötelezettség alól. Hangsúlyozom, csak a közgyűlés előtt nem tartozik tovább elszámolni. A felmentvény nem mentesíti adott esetben hatóság előtti elszámolási közelezettség, és kártérítési kötelezettség alól sem.
A tisztségéből felmentett közös képviselőnek szintén fennálnak a jogi és kártérítési kötelezettségei.
Súlyos mulasztás, kárt okozó hanyag kezelés esetén akár hatósági vizsgálat is kezdeményezhető, és kártérítési igénnyel léphet fel a Társasház a volt képviselővel szemben, amennyiben a jogorvoslat bíztosítása mellett nem volt hajlandó a ház számára is elfogadhatóan rendezni az ügyeket.
Kezdhettem volna a legalacsonyabb szinten is. Emlííthettem volna a magánszemély által másik magánszemélynek adott képviseleti jogot, megbízást, meghatalmazást. Sokan nem tudják, de ezeket is törvény szabályozza. Ahogy külön törvény szabályozza a legkisebb gazdasági társaságtól a legnagyobbig a tisztségviselők választását és felmentését. Más törvény vonatkozik a köztisztviselőinkre... A legalacsonyabb szinttől a legmagasabb szintig - a magánszemély által meghatalmazott személytől a legmagasabb közjogi méltóságig - minden képviseleti jogot törvény szabályoz. Minden szinten meghatározott törvény rendelkezéseit kell figyelembe venni.
Mit is mond a 2003. évi CXXXIII társasházakról szóló törvény?
28. § A közgyűlés határoz: b) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,
Vagyis a közös képviselő felmondási szándékának közlésére, és a szándék érvényesítésére nem elég, hogy a képviselő szóban vagy írásban közli a lemondását. Össze kell hívnia a közgyűlést ezzel a napirenddel. Tekintettel arra, hogy a törvény kimondja, hogy képviselőt vagy IB-t kell választani, napirendre kell tűzni az utód választásának kérdését is. Ez alól csak a 6 lakásosnál nem nagyobb társasházak mentesülnek, amelyek úgy döntöttek, hogy nem alkotják meg az SZMSZ-t.
11. § A társasháztulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.
Azt mondod, a közös képviselő felmondásáról nem tesz említést a törvény. Így igaz, ezért a 11. § lép érvénybe, következésképpen a Ptk-ból kell a megbízásra vonatkozó rendelkezéseket alkalmazni.
Továbbra is tartom az álláspontomat, miszerint a közös képviselő önkényesen nem döntheti el, hogy tovább nem képviseli a Társasházat. Össze kell hívnia a közgyűlést. A közgyűlés döntése szükséges a felmentéséhez és az utód megválasztásához.
Mindaddig, amíg ez nem történik meg, a közös képviselő köteles a Társasház érdekének védelmében a halaszthatatlan intézkedéseket megtenni. Vagyis amíg a jogutód megválasztása, és a ház iratanyagainak és ügyeinek átadása nem történik meg, köteles a ház ügyeit megfelelően intézni, és a ház képviseletét harmadik féllel szemben ellátni.
nálunk is felmondott a kk, igaz nem is akartuk tartóztatni.
de
némi tértivevényes levelezés után nagy duzzogva ideadta a kért anyagokat, hogy átnézhessük (szvb)
a könyvelés rendben van, de az ügykezelés - na az botrány. építéshatósági felszólítások elsüllyesztve a fiókba, füle botját nem mozgatta. elintézetlen ügyek, kgy-i határozatok, amelyeket nem hogy nem hajtott végre, de meg se mozdult, biztosítási keverés-kavarás, ahová nyúlok egy csontváz dől ki a szekrényből. most mit csináljunk? ha nem kapja meg a felmentvényt, marad a nyakunkon? vagy találok olyan utódot, aki a két szép szemünkért rendbe teszi amit ez elqrt itt (nem csináltunk semmit...), ő meg veszi a kalapját és távozik?
Gergényi, ha tényleg le akart volna mondani, megtehette volna. Ezek a beépített korlátok azért vannak, mert számol a törvényhozó ezen tisztségeknél a szimbólikával. Szimbólikus jelentősége van annak, hogy egy közjogi méltóság benyújtja lemondását. Annak elfogadásának, vagy elutasításának szintén.
A közjogi méltóságok lemondásának megvannak külön a formai szabályai. S bizony tőlük sem lehet megtagadni ezt. Például a köztársasági elnök lemondását az országgyűlésnek kell visszaigazolnia. Ha megtagadja, akkor a köztársasági elnököt kérheti, álljon el a szándékától. Ha a köztársasági elnök nem áll el a lemondástól, akkor az országgyűlés alkotmányosan van kizárva abból, hogy megtagadja tőle.
Tehát ne keverd ide azokat a tisztségeket, ahol a lemondás külön törvényben (a fenti példában pl. az alkotmányban) formai követleményekhez van kötve. Ilyen a kk esetében fel sem merül.
De ha még azokat a passzusokat nézem is, amiket Te említesz is nyilvánvaló, hogy ilyenről nincs szó.
Írod:
"A 483. § (5) szerint "A felmondás jogának korlátozása vagy kizárása semmis; folyamatos megbízási jogviszonynál azonban a felek a felmondás jogának korlátozásában megállapodhatnak."
"Megállapodhatnak". Aligha kell ezt jobban magyarázni. Ha a felek nem állapodtak meg abban, hogy korlátozzák a kk ezen jogát, akkor e szerint a passzus szerint nincs korlátozva.
"Itt a felmondás jogát a 2003. évi CXXXIII törvény 28. § b) egyértelműen korlátozza, hisz kimondja, hogy a közgyűlés dönt a kk. felmentéséről."
A lemondás jogát ez a passzus nem tárgyalja, ahogy az egész Társasházi törvény sem. Igaz, a törvény külön nem említi a lemondást, mellyel megszűnik a kk megbízatása, de ha nem említi, akkor életbe lép éppen az általad idézet fenti 483/5 miatt, hogy a felmondás jogának korlátozása, vagy kizárása semmis, ha nincs külön megállapodás.
Szóval még egyszer. A közjogi méltóságok esetében vannak törvényileg, alkotmányosan szabályozottkorlátozások, de még ők sincsenek abban a kiszolgáltatott helyzetben, amibe a kk-kat akarod bezsúfolni.
Komolyra fordítva a szót. A kk. jogviszonyát a Ptk. 474-483 §-ai szabályozzák. A 483. § (5) szerint "A felmondás jogának korlátozása vagy kizárása semmis; folyamatos megbízási jogviszonynál azonban a felek a felmondás jogának korlátozásában megállapodhatnak. " Itt a felmondás jogát a 2003. évi CXXXIII törvény 28. § b) egyértelműen korlátozza, hisz kimondja, hogy a közgyűlés dönt a kk. felmentéséről. Ahogy minisztereink, közjogi méltóságaink is bejelenthetik távozási számdékukat, de távozásukról vagy maradásukról a miniszterelnök dönt. Lásd: Gergényi sem távozhatott.
"A kk. nem mondhat le, csak közgyűlést hívhat össze, amelynek napirendi pontja a felmentése is."
Mi tiltja neki? A hivatkozott passzus nem szabályozza a lemondás esetét, így aligha érthető ide. Tudsz még mondani az életből egyéb példát, hogy egy választott tisztség viselője ne mondhatna le? Ez agyrém lenne. Ha a hivatkozott passzusodat szigorúan értelmezném, akkor akár akarata ellenére egy embert örök időkig közös képviselőségre kárhoztathatna egy lakóközösség, hisz hiába hívna össze közgyűlést a kk, ha azok nem akarnák felmenteni.
A felmentvény a beszámoló jóváhagyása. Az, hogy egy közgyűlés nem adja meg a felmentvényt a közös képviselőnek, nem azt jelenti, hogy fel is mentette a tisztségéből. Amikor egy közös képviselő nem kapja meg a felmentvényt, az azt jelenti, hogy nem fogadták el a beszámolóját. Ilyen esetben egy újabb közgyűlésen kell elszámolnia a közös képviselőnek azokról a dolgokról, amiket a közgyűlés a beszámolójából nem fogadott el.
Napirendben nem szereplő kérdésben határozat nem hozható.
A közös képviselő felmentésére és új képviselő vagy IB választására újabb közgyűlést kell összehívni, aminek a napirendjében szerepel mind a két kérdéskör.
Amennyiben a közgyűlési meghívóban nem szerepel a közös képviselő leváltása napirendi pontként, de a közösség nem adja meg a közös képviselő felmentvényét, lehet-e ezen a közgyűlésen új közös képviseletet választani intéző bizottság formájában vagy olyan határozatot hozni, hogy záros határidőn belül a ház új közös képviselőt keressen, addig pedig vagy egy intézőbizottság, vagy a régi közös képviselő képvisel átmenetileg.
Azaz a közös képviselő felmentvényének a "nem megadása", vonhatja -e maga után a cserét annélkül, hogy képviselőváltásról a közgyűlési meghívóban egy szó is esne.
A felmentvény "nem megadásának" kizárólag pénzügyi okai lehetnek?
Előre is köszi.
Különben kb. év eleje óta olvasom a fórumot és a társasházinfót is, mint tulajdonos, és örömmel vettem tudomásul, hogy vannak még rendes közös képviselők a világon!
Minden közös képviselőnek gratulálok, aki veszi a fáradságot, hogy kérdezzen és válaszoljon. Mivel ez azt jelentheti, hogy ha problémája van, azt jól akarja megoldani. Természetesen mindig van egy "hangadó", jelen esetben Hangadóra, aki egy kicsivel a többiek előtt van. Remélem nem sértek meg ezzel senkit, hiszen ez így van rendjén, így természetes, ettől még senki nem kevesebb.
Annak ellenére, hogy tulajdonosként sajnálatos módón az eddigi és a jelenlegi tapasztalatok alapján a "közös képviselő" szó hallatán kiráz a hideg, azt mondom (inkább írom), hogy valahol, összeségében a tulajdonosok tehetnek róla, hogy ennyi elkergetni való közös képviselő ténykedik és "szaporodik".
Ha egy tulajdonosi közösség több mint 50%-ban nem tudatosul az, hogy a " belül rendes" saját tulajdona egy "rendetlen külső" közös tulajdonnal fabatkát sem ér, hosszútávon csak az "átverős" közös képviselőket és a hasonló gondolkodású igénytelen új tulajdonoskat vonza. Így újratermelik egymást.
A másik tulajdonosi hiba a tájékozatlanság és a tájékozódni nem akarás ("nem töltöm én ezzel a fejem, majd a közös képviselő..., hisz azért fizetjük" típusú mondatok). A társasházi jogszabályról nem is beszélve, pedig az főleg a tulajdonosoknak szólna.
Ennyi lenne röviden amit le akartam írni első benyomásként.
Szervusztok! Lenne egy kérdésem. Adott egy társasház saját gázfűtési rendszerrel. A fűtési díj a tulajdoni hányad arányában van szétosztva a közös költségbe egész évre leosztva. Néhány lakó gázártámogatást kapott. Az ő közös költségük arányosan kevesebb lesz?
Az elkészítéséhez és elfogadásához nem, de tudtommal a Földhivatal csak a jogerős használatbavételi kiadását követően végzi el az albetétesítést. (Bár most egy tulajdonos állítja, hogy az ő AO-juk már bent van, és még nincs használatbavételi)
Ellenőrizni az eredeti dokumentumokat kell. Ez különöseen érvényes a könyvelésre! Amennyiben a kk. nem tud megfelelő helyet biztosítani az ellenőrzéshez, akkor jegyzék kíséretében köteles a kért dokumentációt áradni. Minden megbízási szerződésemben szerepel, hogy iratmegőrzést nem vállalok. Tekintettel arra, hogy az összes irat a társasház tulajdonát képezi - nekem csak kezelési jogom van - minden házban kialakítunk iratmegőrzésre alkalmas helyet. Az irattárhoz az SZVB-nek van kulcsa és nekem. Negyedévente a lefűzött könyvelést főkönyvi kivonatokkal, anakitikával együtt átadom az SZVB-nek. Akkor ellenőrzik, amikor nekik jólesik, és úgy, ahogy nekik tetszik. Ellenőrzés után szignálva elhelyezik az irattárben. Oda kerülnek a kivitelezői szerződések, lerendezett levelezés, és minden olyan irat, amit feltehetően nem kell már előkapnom. Nálam csak a Társasházak alapdokumentumai, a nyitott negyedév anyaga, és az elintézetlen ügyek vannak. Ebben a rendszerben bármelyik tulajdonos akár a tudtom és beleegyezésem nélkül is betekinthet az iratanyagokba, ha az SZVB szán rá időt. Fogadóórákon - amit természetesen a házaknál tartok - tőlem is kérhet bármelyik tulajdonos, hogy betekinthessen az iratokba. Egyetlen kikötésem van: a dossziékat megbontani, azokból iratot kiszedni TILOS!
Köteles e a kk eleget tenni a szvb azon kérésének, hogy fénymásolatban részükre a ház ügykezelésével kapcsolatos - pontosan megnevezett ügyek tekintetében - levelezést, iratanyagot, illetve kivitelezői szerződést átadjon? (számlamásolatot, számlát nem kértünk)
A könnyebb érthetőség kedvéért azért merült fel ez a megoldás, mert a kk irodájában nincs mód normális ellenőrzést végezni, így inkább otthon nyálaznánk át a papírokat, ha lehet. De csak olyat szeretnénk kérni, ami alól nem tud kibújni valami csavaros jogszabályértelmezéssel, tovább akadályozva ezzel az szvb munkáját.
Milyen tárgykörben szeretnétek ellenőrzést végezni?
- Közgyűlési határozatok végrehajtása/végrehajtatása: meg kell nézni, mik voltak a határozat, és mi történt az ügyekben
- Közös költség tartozások: Tartozó tulajdonosok listája Albetétetnénti közös költség folyószámlák szabályszerűsége: Általános adattartalom (lakás, és tulajdonos beazonosíthatósága) folyószámla tartalma: elvárás - befizetés - egyenleg.
Megtett intézkedések a tartozások beszedése ügyében.
- Pénzmozgások ellenőrzése: kiadások és bevételek kimutatásait szűrópróbaszerűen beazonosítani a bankszámlákon található adatokkal. Itt fontos a számlák megléte és szabályossága A számlákat banki utalás/kifizetés esetén az értéknap bankszámlakivonatához kell csatolni (minden elődömtől úgy vettem át a könyvelést, hogy a számlák külön dossziéban voltak lefűzve, és csak a számlakivonathoz csatolás során derült ki, hogy több-kevesebb hiányzik. Házipénztárnál hasonló elven ellenőrizni. Naplófőkönyv adatai egyezzenek a banki és pénztári adatokkal.
- Műszaki munkák adminisztrációja: Bekért árajánlatok Az elfogadott ajánlatokhoz szükség szerint szerződés a kivitelezővel (200 ezer fölött). Szerződések lényeges adattartalma, különös tekintettel a garanciavállalásra!
- Határidők betartása: határozatok végrehajtása esetén közüzemi- és egyéb számlák időben történő kiegyenlítése
Az ellenőrzésről rövid, áttekinthető jegyzőkönyvet kell készíteni. A jegyzőkönyv egy példányát a közös képviselőnek megküldeni, aláírás ellenében átadni.
S ha még van kedvetek, időtök, energiétok, akkor pár mondatban meg lehet beszélni a várható fontosabb eseményeket. (közgyűlés, beruházások, javítások ütemezése, milegyen a rendszeresen tartozókkal, ...
Az ellenőrzés felépítése attól is függ, hogy milyen céllal történik: csak általános ellenőrzés, avagy célzott, mert valamilyen kérdésben gondok merültek fel.
Lenne még egy kérdésem: SZVB tag vagyok, most lenne esedékes egy SZVB-ellenőrzés. Tavaly még nem voltam tag. Egy-két dologban tudnál segíteni, hogy miket érdemes ilyenkor különösen figyelni? Mire fordítsak nagyobb hangsúlyt?
Nagyon köszönöm részletes és kimerítő válaszodat. Rengeteget tanultunk belőle. Természetesen sok részletet nem tudtam leírni az így is hosszú kérdésemben, de a lényeget úgy látom sikerült.
Alapvetően jó irányba megyünk, bár sok a teendő. Az új könyvelő cég megbízását a közös képviselő úr kötötte. Igaz, volt saját jelöltje is, azonban az SzvB több ajánlatból választva javasolta a végül megbízott céget. Úgy is lehet tekinteni, hogy a kk gondoskodott a folyamatos könyvelésről, az csak nekünk jó, így utólag különösen, hogy nem a saját javaslata szerintit, hanem az álalunk alaposabban kiválasztottat bízta meg. Alapjában véve a tulajdonosoknak is érdekük volt a váltás és hasznos is, mert az előző elszámolásaival kapcsolatban sok volt a reklamáció. Sok ajánlat alapján választottunk, személyes beszélgetésekre is sor került, ajánlásokat is kértünk és megnéztük a referenciák közül, amit tudtunk.
Sok hiányosságra felhívtad a figyelmünket. Egy nyugodt, jól gazdálkozó közösség vagyunk, az eddigi működést csak néhol a beruházóval folytatott meddő vitáink árnyalták. Az nem nyugtat meg bennünket, hogy az átlaghoz képest többet sikerült eddig elérnünk, mert mint rá is mutattál, bizony sok tisztázandó kérdés van még.
Mindezzel együtt, mint az SZB fő "nyomozója", igyekszem a lehető legtöbb információt összegyűjteni ahhoz, hogy helyesen döntsünk, ne maradjon ki szükséges lépés. Javaslataidat nemcsak megbeszéljük, hanem vélhetően be is tartjuk, minden erőnkkel az új közgyűlésre készülünk.
Köszönöm a gyors válaszát , amik újjabb kérdéseket vetnek fel a fejemben. Az alapító okirat szerint idézem :"a társasház közösség szervezetére és működésére a 2003. évi CXXXIII. törvény helyett a hivatkozott jogszabály 13.§. (3) bekezdése alapján a polgári törvénykönyvnek a közös tuladonra vonatkozó szabályait alkalmazza" . Ha mi SZMSZ-t szeretnénk létrehozni akkor nem kell modosítani az alapító okiratot? A módosításhoz a tulajdonostársak egyhangú döntésére lenne szükség ami a nálunk kialakult eddigi helyzet miatt nem leenne meg.Válaszát előre is köszönöm.
Biztosítás megkötése a 6 lakásosnál nagyobb társasházak esetében sem kötelező, de tanácsos. Ellég nehéz a Ptk. szerinti működés, nem véletlenül alkották meg a társasházakra vonatkozó külön törvényt. Ha megkötitek a biztosítást, de egyes tulajdonosok nem fizetik a részüket, csak fizetési meghagyással vagy bírósági határozattal tudjátok azt kikényszeríteni. A szárító lakás célú használatának megszűntetését is csak bírósági határozattal lehet megszüntetni. Jó lenne megalkotni azt az SZMSZ-t mind a két okból, és még számtalanból, ami csak később következhet. Mindkét ügyben kötelező érvényű lenne a közgyűlési határozat a kisebbségre nézve is, ha lenne SZMSZ, közgyűlés, és határozatok.
1. Eredménytelen írásbeli szavazást követően közgyűlést kell meghirdetni a szavazásra bocsátott kérdésben.
2003. évi CXXXIII 14. § (4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.
2. Egyre rafináltabbak a beruházók. Nem tarthatott volna egyszemélyes alakuló közgyűlést, mert azt az alapító okirat aláírást követően kell megtartani, akkor pedig általában már nem ő az egyedüli tulajdonos. 12. § "(3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik." Alakuló közgyűlést követően közgyűlési határozattal megválasztott közös képviselő vagy Intézőbizottság van, nem kényszerkezelő. Véleményem szerint a kényszerkezelésre kötött szerződés semmis. Mindaddig a megválasztott úr a közös képviselőtök, amíg őt a közgyűlés fel nem menti. Tévhit, és sok beruházó a legnagyobb határozottsággal erőszakolja a Társasházakra a maga alkotta szabályokat az alakuló közgyűlést követően is.
A közgyűlési határozattal határozott időre megválasztott közös képviselő köteles a mandátum lejárta előtt összehívni az új képviselő megválasztására vonatkozó napirendet is tartalmazó közgyűlést. Olyan nics, hogy lejárt a szerződése, megsértődik, ....
A Társasházat harmadik személlyel szemben csak a közös képviselő vagy az IB-elnök jogosult képviselni, így érvénytelen a tulajdonosok ezzel ellentétes intézkedése. (Csak zárójelben jegyzem meg, hogy a közös képviseletet is vállaló könyvelő cégnek erre a tényre fel kellett volna hívnia a figyelmeteket, és nem vállalhatta volna a megbízást közgyűlési határozat nélkül.)
A társasház üzemeltetéséről ügyviteléről a közös képviselő köteles gondoskodni, tehát, ha lejárt a szerződés a könyvelő céggel, akkor vagy maga könyvel, vagy ő kéres másik könyvelőt.
Az SZVB-vel történt találkozásokról, az SZVB által végzett ellenőrzésekről jegyzőkönyvet kell készíteni, ami alapján beszámolnak a közgyűlésen a tapasztaltakról. Amennyiben a közgyűlés napirendi pontjait is megbeszéltétek, a jegyzőkönyvnek azt is tartalmaznia kell. A tapasztalt eltérések miatt javaslom, hogy olyan képviselőt válasszatok, aki vállalja az előző időszak részleges vagy teljes ellenőrzését! Nem mellékes szempont, főleg egy új ház esetében.
Fel kell hívni a sértődött úr figyelmét, hogy mindaddig ő a közös képviselő, amíg a közgyűlés a tisztségéből fel nem menti! Addig pedig köteles a feladatát a legjobb tudása szerint, a ház érdekeinek szem előtt tartásával végezni, és mindenben megfelelni a törvéby 43-48. §-aiban foglalt rendelkezéseknek!
28. § A közgyűlés határoz: b) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,
Helyesen tette az SZVB, hogy a meghirdetett közgyűlést elnapolta, és új közgyűlést hív össze a kért napirendi pontokkal. Erre az 51. § jogosítja fel. d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
A kk. nem mondhat le, csak közgyűlést hívhat össze, amelynek napirendi pontja a felmentése is.
Az SZVB következő feladata:
- Tértivevényes levélben kell felszólítani a közös képviselőt, hogy tegyen eleget a a 2003. évi CXXXIII törvény 43-48 §-aiban foglalt kötelezettségeinek, amíg a közgyűlés a felmentésére irányuló kérelmét határozatban el nem fogadja. - A közös képviselő köteles a közgyűlést összehívni, a meghívót a törvényben leírtak szerint a tulajdonosokhoz eljuttatni, köteles a közgyűlés határozatairól 8 napon belül a tulajdonosokat értesíteni, de nem köteles részt venni a közgyűlésen!
A szerződést, amit az új képviselettel köt a társasház, a cég részéről a cég képviselője, a Társasház részéről pedig az SZVB vagy a Közgyűlés által erre külön határozatban feljogosított személyek írják alá.
Amit nem kérdeztél, de kikívánkozik belőlem: én a helyetekben alaposan körülnéznék. Nem biztos, hogy az a cég lesz a megfelelő a Társasházatok kezelésére és képviseletére, aki jogellenesen kötött veletek szerződést a könyvelésre... és nem ajánlja fel a segítségét, hogy a törvényben leírtak szerint tudjátok lebonyolítani a váltást. Attól a perctől, hogy ajánlatot teszek egy Társasháznak, figyelemmel kísérem a történéseket, igényük szerint segítem őket, még abban a tudatban is, hogy nem én vagyok az egyetlen jelölt. Az írásodból arra következtetek, hogy a könyvelést végző cég az egyetlen jelöltetek. Ha javasolhatom, ne rendezzetek szoci választást. Tudod, ez a van egy jelölt, vagy megválasztjátok, vagy megválasztjátok... Nem szeretem azokat a jelölteket, akik látatlanban tudnak árajánlatot adni, és karbatett kézzel várják, hogy ölükbe hulljon a babér. (Bocs!!!) A történtekről az a véleményem, hogy ez egyre általánosabb. Az új házak tulajdonosai sokszor évekig tűrik el a beruházó önkényes "kényszerkezelését".
Ami most még fontos feladatotok: Kérjétek a közös képviselőt, hogy készyítse el az elszámolásokat és a beszámolóz, valamint tegyen teljességi nyilatkozatot. Az elszámolás fontos elemei: - Igazolás a mérőállásokról az alakuló közgyűlés időpontjában, és a számlák ennek megfelelő rendezettségéről. - Az alakuló közgyűlést követő időszakról lakásonkénti kimutatás a közös költség elvárásról és teljesítésről, és a kettőből képződött egyenlegről havi bontásban. külön 2005. és 2006. évre vonatkozóan. A kimutatásnak első perctől valamennyi albetétet tartalmaznia kell, nem csak az eladott lakásokat!!! - Elszámolás a kifizetésekről költségnemenkénti bontásban, számlákkal vagy számlamásolatokkal alátámasztva. - A 48. §-ban foglaltak szerint elkészített beszámoló Kimutatás a rendelkezésre álló pénzeszközökről és tárgyi eszközökről. - Műszaki átadás során készített hibalista, és az azzal kapcsolatosan történt intézkedések. Javaslom, hogy a közös képviselőnek a közgyűlés ne adja meg a jóváhagyást az elszámolt időszakokra vonatkozóan, amíg szakember nem nézi át a könyvelést.
Alaposan szervezzétek meg a közgyűlést. Mindenkit mozgósítsatok. Aki nem tud megjelenni, az adjon meghatalmazást szomszédnak, barátnak, ismerősnek. A meghatalmazás mellékleteként leírhatja, hogy melyik kérdésben hogyan fooglal állást.
A közgyűlésen ne a közös képviselő legyen az elnöklő személy, és a jegyzőkönyvvezető sem.
Ügyeljetek, hogy a közgyűlés jegyzőkönyve alaki és tartalmi szempontból is megfeleljen a követelményeknek. A jegyzőkönyv tervezetét előre el lehet készíteni, és pontosan rögzíteni benne a határozati javaslatokat. Így könnyebb dolga lesz a jkv-nek a közgyűlésen.
