2018-tól megszűnik az EHO (megszavazták! :), így csak a jövedelem után kell adózni 15%-ot. Tehát érdemes erősen megfontolni, hogy a szürkegazdaság helyett az ember kifehérítse vállalkozását! Cserébe - mint bérbeadó - nem lesz zsarolható a bérlő által, ha nézeteltérés adódik, a szomszédok is nehezebben találnak rajta fogást. Közjegyzői szerződéssel gyorsan végrehajtható a kilakoltatás, nem kell megvárni az évekig elhúzódó pert.
Nem annyira hiba, inkább csak megfontolandó a következő:
Ez az előbb bemutatott Nem tételes költségelszámolás-hoz képest abban különbözik, hogy a bérbeadó nem a fix 10%-os költséggel csökkenti a bevételeit, hanem az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan ténylegesen (számlákkal és bizonylatokkal igazolható) felmerülő költségeket érvényesíti.
Ilyet nem ír az szja tv., hogy számlákkal és bizonylatokkal kell igazolni.
Ezt írja:
"3. számú melléklet az 1995. évi CXVII. törvényhez1219 Az összevont adóalap megállapításához elszámolható költségekről
A magánszemély költségként számolhatja el a bevétel megszerzésével közvetlenül összefüggő kiadásokat...korlátozott mértékű átalányban az értékcsökkenést.1221"
És ami ezután jön, ott fontos kiemelni, hogy "jellemzően, különösen". Tehát ez nem egy egzakt megfogalmazása annak, hogy mit lehet, hanem példálózó, részhalmazát leíró felsorolás. Ennél bővebb a halmaz.
I. Jellemzően előforduló költségek
Költségként elszámolható kiadások különösen a következők:1224
A főszabály az, hogy minden költség, ami a bevétel megszerzésével közvetlenül összefügg! Igazolás lehet egy közjegyző, aki hitelesen dokumentálja a felújítást. Vagy egy adás-vételi szerződés egy bútorról. Vagy egy buszjegy, amivel metróztam 1-én, amikor mentem a pénzért. Bármi, amit hitelesen tudsz bizonyítani, hogy a bevétel megszerzésével közvetlenül összefügg! Szerintem.
"Én ezt magam fizetem, nem terhelem át, viszont költségként elszámolom. Remélem, jól teszem.."
Szerintem igen.
"Bármikor kérhetsz végelszámolást a szolgáltatóval, tehát ez nem probléma."
Koszi, ezt nem tudtam. Mondjuk nekem soxor csak fel tanevre, vagy tanevre vannak berloim, nem egesz evben folyamatosan.
Mondjuk kicsit off, en azert kezdtem kiadni par eve, mert a beka segge alatt voltak az ingatlanarak es vmit csinalni akartam. Most, hogy felmentek, lehet eladom.
Most olyan netto 6% korul van kb. a hozam az ertekhez kepest, de par ev mulva kemenyfelujitas, kazancsere, meg nehany dolog esedekes lehet, ami 1-2 evi berleti dijbevetelt felemeszt. Igy lehet, hogy mostanaban kellene megvallni ettol.
Gondolkoztam garazsban is, azt konnyebb adni, venni, a hozam meg vhol hasonlo es ott nem dugul el a WC. :)
Reagálnék ill. megosztanék néhány tapasztalatot én is.
En ugy tudom, hogy a felujitasi alap reszt - ha van ilyen - nem kell fizetni a berlonek.
Én ezt magam fizetem, nem terhelem át, viszont költségként elszámolom. Remélem, jól teszem.
Ami az atalanyt illeti celszeru atalni a havi diktalosra. Mit csinalsz, ha elmegy egy berlo menetkozben?
Bármikor kérhetsz végelszámolást a szolgáltatóval, tehát ez nem probléma.
Bizonylat adása nem egy nagy feladat; én ezt a leírást követem, össze van foglalva az adattartalom, amit tartalmaznia kell. Én készpénzt kérek, mivel ez jó indok, hogy havonta egyszer lássam a lakást, a bérlőt és átbeszéljük, ha van valami (egyébként az utalás egyszerűbb lenne):
En ugy tudom, hogy a felujitasi alap reszt - ha van ilyen - nem kell fizetni a berlonek.
A kozos koltseg bejon es ki is megy, tehat nulla. En spec elkerem a teljeset es befizetem. De ha a berlok visszakernek, elbuknam.
Ami az atalanyt illeti celszeru atalni a havi diktalosra. Mit csinalsz, ha elmegy egy berlo menetkozben?
Illetve ra lehet irni a kozuzemi szamlakat a berlore. De ezzel kapcsolatban is hallottam furcsasagokat, hogy ettol meg a tulajdonos a felelos. Telefont ugye nem kotunk be a berlonek. Nem tudom, hogy van-e meg igeny vonalas telefonra.
Felmerulhet a bankkoltseg is, pl. ha egy kozos koltseg fizetesnek van dija, ha az embernek nem ingyenesek.
Ebben az alberleti kerdesben mar ideje lenne egy korrekt szabalyozasnak. Az ado oldala sokat egyszerusodott az elmult nehany evben, illetve fair iranyba mozdult el sok minden, de meg mindig hianyzik az, ami berlo es a berbeado jogait keretbe foglalna.
Amit meg lehetne, hogy ugyan a 15%-os ado mar nem tul nagy, de ezt bele kell kalkulalni adott esetben a berleti dijba. Abban az esetben, ha a berleti dij fizetese utan adokedvezmeny is jarna, akkor ez a piac is tisztulna.
Pl. mikor Irorszagban voltam berlo, ott jart vissza evi 800 euro. Bar ahogy olvasom ez eppen megszunoben. Szabalyozva volt, hogy mi szamit butorozott berlemenynek, mi a minimumkovetelmeny. Ott egy butorozott lakasba egy kiskanalat sem kellett bevinni, mert volt. Igaz anno etkeszletbol vettem, mert a szabalyozas szerint csak 4 db jart mindenbol (evoeszkoz, bogre, tanyerok stb), es ugy eleg kihasznalatlanul ment a mosogatogep :)
Normal esetben nincs se visszaigenyelendo, se befizetendo adod.
Nekem sajnos lesz, mert a gáz 11 hónapig átalány, aztán kijön az elszámoló a 12. hónapban. A bérlőim meg óraállás alapján fizetnek.
A közös költségről tudsz valamit? Teljes egészében költségszámla, vagy a felújítás része nem? Olyankor mit rakjak be a könyvelésbe? Egyáltalán az utóbbit elkérhetem a bérlőtől?
Normal esetben nincs se visszaigenyelendo, se befizetendo adod. Illetve visszaigenyelheto lehet, mert pl. azon befizetesek utan, ami utan adokedvezmeny jar - nyugdijpenztar, eu penztar, alapitvany stb. - csak a kovetkezo bevallasnal jelentkezik.
A "zaklatasok" tobb, mint tiz eve voltak. De nem akarok osszeeskuves elmeletet irni, hogy szerinem miert. A mostani cegem 2010 ota van meg, kaptam olyan leveleket, hogy "megbizhato adozo". :)
Bar ha tenyleg jelentkezik a cegautoado, akkor ki kell sakkozni, hogy megeri a megtakaritas. Ha be kell fizetni 10 ezret es elszamolok mondjuk 30 ezret gepkocsihasznalatkent, akkor csak 6 ezer az szja megtakaritas.
Nalam 200 km van az allando lakcimem es az ingatlan kozott. De szerintem eletszerultlen a havi 4-5 alkalom, hogy megerje.
Bevetelnel nincs bizonylatszam. A szamlaknal irom be a szamlaszamot.
Nekem nincs tul sok szamlam, ha a rezsiszamlakat nem szamolom max havi ketto, de sokszor semmi.
Be is scannelem a szamlakat. A fajlnev datummal kezdodik, EEEEHHNN formaban, majd a Tetelmegnevezes_Osszeg, igy ha ki kell keresni vmit pl. garanciahoz, az is igy egyszerubb.
Amit meg az excel fulon vezetek, az ertelemszeruen a bevetel es kiadas kulonbsege az adoeloleg szamitasahoz, valamint az, hogy melyik napon mennyit utaltam el.
Jó kis táblázat. A bérleti díj + rezsi utalásnál mit írsz a szöveg mezőhöz és a bizonylat számhoz?
Nekem rengeteg a számlám, folyton adminisztrálnék. Én a beírás sorrendjében lefűzöm és csak az összeget írom be. A többit ráérek akkor, ha ellenőrzést kapok.
Hát nem egyszerű, mert nálam a leolvasott mérőórák alapján fizetik a rezsit, viszont a számlák teljesen más ritmusban érkeznek. De azt gondolom, a jövedelem megállapítása a számlák/utalások ki/befizetésének/jóváírásának időpontja, valamint a számlából azt tudom elszámolni, amit a bérlő felhasznált.
Igen, ha minden negyedév végén jól fizetsz, akkor az adóbevallásnál nem lehet sem visszaigénylésed, sem befizetési kötelezettséged (már ha nincs pl. családi adókedvezmény vagy egyéb szja bevétel).
Király, amikor minden évben zaklatják a becsületes vállalkozót. Ez aztán támogató adórendszer.
Mivel a NAV-nak sincs lövése egy csomó kérdésemnél, így lehet, hogy még az elején kellene kérni egy revíziót. Akkor a büntetés sem lenne még nagy és legalább megtudnám, hogy hogy kell jogkövetően adózni. (pl. hitelkamat, értékcsökkenésnél telek, stb.)
sziasztok - en meg csak most kezdem, kerhetnek egy ilyen excelre egy peldat? eleg csak az oszlopokat.. csak h mit vegyek bele biztosan, Nektek mi valt be?
pl 1 xls-ben van a bevetel, kiadas is?
vagy kulon-kulon?
nekunk most oktober1-el van eloszor kiadva eloszor egy lakas, mikor kellene az elso negyedevet fizetnem? dec 31-ig?
Az meg tud kavarast tenni, hogy a rezsivel egyutt utaljak es azt te fizeted
Ebben az esetben a kozuzemi szamlakat is be kell tenni az excelbe.
Ami az adoeloleget illeti, ha az utolso negyedevben fizeted ki, akkor az csak teteles ellenorzeskor derul ki.
En ugy vagyok vele, hogy a mostani igen alacsony banki kamatoknal az a plusz 10-20-30 ezer forint nem oszt nem szoroz. Az az evi 2-3 ezer forint, amit meg kamatokon elbukok nekem megeri ahoz, hogy ne kelljen egy vagy ket napot felaldozni, mert eppen ellenorzes van.
Tizeneve csinaltak a vallalkozasommal, hogy szinte minden evre jutott valami. Rendben volt minden, egy forint birsagot sem kaptam, ugyanakkor kiesett 1-1 napom, vagy a konyvelonek 1-1 napja, ezzel egyutt napi soktizezres bevetel is.
A könyvelőm szerint csak utaláskor nem kell, mert az maga a bizonylat. Amúgy elég egy darab papír is, amin szerepel az összeg, dátum, jogcím, aláírás.
Nekem is lakásom van kiadva. A lakás ára tartalmazza a telek árát is, amin a társasház található. Az egyik 2003-as új építésű lakásom szerződésében részletezve van, külön a telek és külön az épület.
Ha jól értettem, úgy bírságolnak automatikusan, hogy a következő évben amikor beadom a bevallásom és kevés lett a befizetett adóelőleg, az azt jelenti, hogy késedelmi bírságot szabnak ki. Tehát pl. minden negyedévben befizetsz 10e szja-t, aztán köv. év májusában még befizetsz 20e szja-t, az azt jelenti, hogy rosszul állapítottad meg az adóelőleget év közben.
Ha neked túlfizetésed van és bent hagyod, az okés, jól csinálod! :)
Minden fizeteskor visszaigazolom a befezetest. Lehet ez is eleg.
Nekem lakasom van kiadva, nem hazam, ott nincs telek. De vettem hazat is mar, ott sem volt megbontva, csak a garazs.
Lehet az ugyvedi koltseg es az ingatlan igen, de mint irtam, inkabb ugy tevedek, hogy nekem legyen rosszabb.
Kamat nalam nincs. Nem szoktam hitelt felvenni ingatlan vasarlasra. Persze sokszor lehulyeztek mar. De abbol a penzbol, amit megsporoltam, hogy a banknak nem fizettem ki, vettem mar autot, ingatlant.
Automatikusan nem tudnak birsagolni, hiszen bevallast csak a kovetkezo evben adsz be. Hasonloan az adokedvezmenyekhez. Azt sem kapod meg evkozben.
Nekem mindig tulfizetesem van nehany tizezer forint, amit a bevallaskor benn is szoktam hagyni. Illetve mikor aprilis, majusban bemegy a bevallas, addigra mar az elso negyedevet el kell utalni, igy mindig tobb penz van az szja soron.
Ha több számlát gyűjtesz, mint a bevételed, akkor nincs jövedelmed. Akkor miért kell fizetned adóelőleget? Vagy azt máshogy kell megállapítani? Erre nem mondja azt a NAV, hogy életszerűtlen, hogy nincs belőle semmi jövedelmed?
Az értékcsökkenésről nem kell vezetni valamilyen nyilvántartást?
Szia! Sajnos a NAV semmilyen felelősséget nem vállal azért, amit telefonon tanácsol, de egy csomó dologról lövésük sincs, így össze kell vadásznom az infókat.
Nem kell nyugtat/szamlat adni ebben a pillanatban.
Bizonylatot sem?
10. § (4) A magánszemély a jogszabályban előírt kötelezettsége teljesítéséhez, a teljesítés ellenőrzéséhez szükséges határidőig bizonylatot állít ki minden olyan gazdasági eseményről, amelynek alapján jogszabály rendelkezése szerint nyilvántartásában adat rögzítésére, módosítására vagy törlésére köteles, kivéve, ha a bizonylat kiállítására más személy kötelezett.
Az ertekcsokkentesnel az adasveteli szerzodesben rogzitett ar az alap
Ami az adásvételiben van, az a telek és az épület együttvéve. A telekre a 11. melléklet nem ír értékcsökkenést, csak az épületre. Illeték, ügyvédi költség?
hitel kamata?
Passz, szerintem nem
Idéztem az előző hsz-ben: A tárgyi eszköz beszerzéséhez egyedileg kapcsolódó járulékos kiadás (az üzembe helyezés napjáig felmerült kamat) a beszerzési ár részét képezi. Kérdés, mi számít üzembe helyezés időpontjának?
Persze ez csak a beüzemelésig. Utána meg az üzemeltetéshez muszáj fizetni a hitelt és a kamatokat, különben nem tudom működtetni az albit. Szóval lehetne az is üzemeltetési költség.
En adoelolegeket is fizetek, elvileg negyedevente kell.
Állítólag ha kevés adóelőleget fizetsz be, akkor automatikusan bírságolnak. Ha meg sokat, akkor visszaigénylésed lesz, ami alapból revízió. Erről mit tudsz?
En pl. tobb szamlat gyujtok, mint amit bevezetek, ebben benne van a konyvelesi lustasag is, illetve, ha vmit rosszul ertelmeztem, akkor meg marad.
A masik, hogy pl. mikor elromlott a mikro vagy a konyha csaptelep a kiadott lakasban, akkor otthonra vettem ujat es atvittem a pareveset. De hasonlo a helyzet pl. a felujitasi anyagszamlaval.
Nem hiszem, hogy van olyan adoellenor, aki meg tudja mondani, hogy pl. a festeket hol kented fel a falra. Az persze gyanus lehet, hogy van 200 nm-es falfeluleted es minden evben 3x-4x lefested. :)
En egyszeru excelben vezetem a bevetelt es a kiadasokat es a kulonbseg az szja alap. Ennyi. Nem kell nyugtat/szamlat adni ebben a pillanatban. Tolem volt aki kert, mert az osztondijahoz be kellett adni, igy adtam.
Nekem ez a jobb, mert tobb koltseg osszejon, mint a bevetel 10%-a. Ugye a tetelesnel ott az amortizacio is.
értékcsökkenés leírás: mi az alapja?
Az ertekcsokkentesnel az adasveteli szerzodesben rogzitett ar az alap, igy ha sok evvel ezelott nyomott aron vetted, akkor az. Erre rajohet meg a beruhazas erteke szamlakkal igazolva, tehat ha pl 20 millioert vetted es a futes korszerusitesre rakoltottet szamlasan 2 milliot, akkor 22 millio. En ezzel nem foglalkozom. Pl nyarom volt egy festes es vettem 60 ezerert anyagot az is hozzaadhato (szerintem), de jobb a bekesseg igy nem fillerbaszoskodok.
gépkocsi üzemagyag?
(szerintem) nem. Ebben az a szopas, ha mondjuk van egy ingatlanod 100 km-el arreb.
használt bútorok?
(szerintem) abban az esetben ha ingosagrol keszult adasvetelivel veszed
felújítás, értéknövelő beruházás?
Igen.
hitel kamata?
Passz, szerintem nem
telefonköltségek?
Milyen telefonkoltseg? Hogy felhivod a berlot? Ha leadminisztralod hivaslistaval lehet elmenne, de szerintem sok vele a nyug.
hirdetési költségek?
Azt en elszamolom.
postai, közjegyzői díjak (ha közjegyző előtt írtok szerződést)?
Postai dijat nem szoktam, elofordul, de most feladok egy levelet 300 forintert es megsporolok vele 45 Ft adot? Ennyiert nem irom be az excelbe. Ha meg a karacsonyi kepeslapjaidat akarod lekonyvelni, akkor meg belekothetnek.
háztartási gépek (egy összegben vagy több éven át)?
Ezeket egy osszegben szoktam de jellemzoen szazezer alattiak. Meg egy mosogep es huto is.
Egyebkent jovore mar egymillios hatar sincs, tehat a bevetel es a kiadas kulonbseget megszorszod 15%-al es annyi. Bevallasban is meg van ennek a helye. En adoelolegeket is fizetek, elvileg negyedevente kell.
Sajnos az SZJA törvény jogértelmezése túlmutat a magyar nyelv szövegértelmezésén. Sok pénz múlhat rajta, hogy a következő mondatokat hogyan fordítjuk le a gyakorlatra:
11. sz. melléklet,
II. Az értékcsökkenési leírás szabályai
2. A kizárólag üzemi célt szolgáló saját tulajdonú tárgyi eszköz, nem anyagi javak értékcsökkenésének elszámolása
c)1373Az értékcsökkenési leírás alapja a beruházási költség, az üzembe helyezésig felmerült következő kiadások nyilvántartásba vétele alapján: a tárgyi eszköz, a nem anyagi javak beszerzési ára, saját előállítás esetén pedig az anyagkiadások és a mások által végzett munka számlával/számlákkal igazolt összege. Az értékcsökkenési leírás alapjának számbavétele során a vonatkozó számlában (okmányban) szereplő és levonható áfa összegét figyelmen kívül kell hagyni. A le nem vonható áfa az értékcsökkenési leírás alapjába beszámít.
A tárgyi eszköz beszerzéséhez egyedileg kapcsolódó járulékos kiadás (szállítási, alapozási, szerelési, üzembe helyezési, valamint a beszerzéssel összefüggő közvetítői kiadások, a bizományi díj, a vám, az adók - az áfa kivételével -, az illeték, a hitel igénybevételével kapcsolatos kiadások, az üzembe helyezés napjáig felmerült kamat, biztosítás díja stb.) a beszerzési ár részét képezi.
Az ingó, ingatlan (épület, építmény) beszerzési áraként a megszerzésre fordított, igazolt kiadás vehető figyelembe. Ezt az összeget növelni kell az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt az adózó korábban költségként nem számolta el. Az ingyenesen szerzett tárgyi eszköz után értékcsökkenési leírás nem számolható el.
Sziasztok! Érdeklődnék, hogy Ti magánszemélyként hogy adóztok bérbeadás után? 10% költséghányad vagy tételes költségelszámolás a jobb? Utóbbi esetben tudni kellene, mi számolható el!
értékcsökkenés leírás: mi az alapja?
gépkocsi üzemagyag?
használt bútorok?
felújítás, értéknövelő beruházás?
hitel kamata?
telefonköltségek?
hirdetési költségek?
postai, közjegyzői díjak (ha közjegyző előtt írtok szerződést)?
háztartási gépek (egy összegben vagy több éven át)?
Másik kérdésem, hogy milyen nyilvántartásokat kell vezetni és milyen bizonylatot kell adni a bérlőnek a pénzről?
tárgyi eszköz nyilvántartás az értékcsökkenési leírás miatt?
bevétel-kiadás nyilvántartás a jövedelem és az adó megállapítása miatt?
