2018-tól megszűnik az EHO (megszavazták! :), így csak a jövedelem után kell adózni 15%-ot. Tehát érdemes erősen megfontolni, hogy a szürkegazdaság helyett az ember kifehérítse vállalkozását! Cserébe - mint bérbeadó - nem lesz zsarolható a bérlő által, ha nézeteltérés adódik, a szomszédok is nehezebben találnak rajta fogást. Közjegyzői szerződéssel gyorsan végrehajtható a kilakoltatás, nem kell megvárni az évekig elhúzódó pert.
Amúgy jól tudom, hogy választható, hogy a felújítást értékcsökkenés címén írja le (2%), vagy egy összegben?
Ha az elején van a bérbeadásnak és nincs egyéb sara, akkor annyi előnye van egy NAV ellenőrzésnek, hogy ha valamit rosszul csinált, akkor nagyon csekély a bírság és gyorsan kiderül, hogy hogy kell a továbbiakban + ha mindent jól csinált, akkor sokáig békén hagyják.
Meg minuszbol lejon az ingatlan vasarlasi ertek 2% a kiadott honapokra aranyositva. Jelen esetben 4 honapra.
Jol szamolsz.
Az viszont, ha beirod az adobevallasba mindket osszeget, es nulla lesz az adoalap, akkor szerintem gyanus lehet es rakerdeznek.
Nekem is volt mar, hogy adott evben tobb szamla jott ossze, mint amennyi bevetelem volt, akkor inkabb kihoztam valamilyen befizetendo adot. Ha nekem be kell faradi az adohivatalba, raadasul az allando lakcim szerintihez, az nekem tobbtizezres minusz. Utazasi koltseg, szabadsag stb.
Korabban azert is valt sok esetben kette, mert adott esetben, ha banki finanszirozasbol epult a tarsashaz, akkor a finanszirozo bank a telekre jegyzett be jelzalogot. Viszont volt igy egy nehezseg, ami a lakasvasarlas adott hitelek adminisztraciojat nehezitette.
Mar most fagyasztanak be projekteket, mar kb. 6000 koruli lakasszamrol cikkeztek, mivel szukosek az epitesi kapacitasok, illetve nagyon magasra nottek a munkadijak.
Jovore valasztasok. Elkepzelheto, hogy a 19 dec 31 kinyulik, de hat jovore valasztasok, ki tudja, hogy mi lesz.
Ha jól tudom, kötelező az új építésű ingatlanoknál a telek és a felépítmény kettéválasztása. Ráadásul most a felépítmény tekintetében van a "kedvezményes" áfa, 5 %, míg a teleknél maradt a 27.
Ha a telekre ház épül, akkor azt a használatba vételi engedély után az ingatlan nyilvántartásban át kell vezetni. Így lesz a mondjuk belterületbe vont beépítetlen területből "lakóház"...
Mindenesetre ketyeg az időzített bomba az új lakások áfája körül, hiszen a "kedvezmény"' 2019 dec. 31 ig, és már sok a csúszás....
Nincs jogalkotó, ez csak egy NAV állásfoglalás, a NAV csak jogalkalmazó.
Az újabb (2008-as) adásvételi már gyakran különválasztja a vételár telek- és épületrészét. Hogy miért, azt nem tudom. Lehet, hogy adóoptimalizálás a beruházó részéről.
A bennem felmerülő kérdés, hogy ha egy építési telekre ház épül, akkor az megszűnik teleknek lenni?
Ha egy öreg th pl. lebontásra kerül, akkor a telek eladásából származó bevétel az épület tulajdonosainak tulajdoni hányada alapján lesz szétosztva, gondolom. Az új Ptk szerint bérbe is adható a telek, ilyenkor földhaszonbérlet keletkezik, de ez már nem tartozik annyira ide.
Általában a társasházi lakások , mint önnáló albetétek nem a telekhányadról szólnak, hanem az adott lakásról.
nagyon kifacsarva a lakásokhoz tartozó x/ 10000 ed, vagy egyéb tulajdoni illetőség magában foglal bizonyos telek eszmei hányadot is, de egészen bizonyos, hogy a jogalkotó nem erre gondolt.
Azt írja a NAV, hogy "Az olyan ingatlan vásárlása esetén, amikor az ingatlanhoz telek is tartozik, a telek beszerzési árát el kell különíteni, mivel a telekre értékcsökkenés nem számolható el."
Van olyan lakás, amihez nem tartozik telek? Mondjuk láttam már olyat, hogy más volt a tulajdonosa a háznak, és megint más a teleknek... Általában nem ez jellemző.
Honnan lehet megtudni, hogy a lakásom vételára tartalmaz-e telket? Földhivatali nyilvántartás? SzMSz? Alapító okirat?
Nagyon jó a beosztása, klasszul rendbe hoztad, a VII. ker. nagyon jön fel! Ahogy látom, századeleji bérház, gangos házban, cselédszobával. Szerintem ne add el, amíg reálértékben nő az ára. Aztán ha kipukkad a lufi, akkor gyorsan értékesítsd!
A 3. emeletnek van egy nagy előnye: nem járkál senki a fejed felett. A fűtés húzós tétel. Én is ezen gondolkodom, hogy hogyan kellene korszerűsíteni? A mennyezetfűtés nagyon tetszik: ideális a nagy belmagassághoz, a hőszivattyús rendszerhez (esetleg kondenzációs kazánhoz) és rögtön klíma is lesz. Az enyém is 3. emeleti, nincs felettem senki, jelenleg gátkonvektor kattog.
Szerintem kérd ki az engedélyt a jegyzőtől. Ha megadják, akkor már bármikor elkezdheted. Most olvastam, hogy az V. ker. után nemrég a VIII. is leállította az AIRBNB engedélyezését. Nyilván pillanatokon belül a többi belső kerület is követi a példát.
Bp. VII ker, koruton kivul, de relative jo adottsagokkal es ket nagy hatrannyal. Harmadik emelet, nincs lift es forgalmas utra nez. A forgalmas utat kompenzalja a 3. emelet es a 3 retegu uvegezes, diakokat jellemzoen nem zavarja.
Alkalmas lenne Airbnbre is, de nekem nincs idom ezzel foglalkozni munka mellett.
A nyari ures idoszak pont arra jo, hogy valamit megcsinaljak. Pl. ezen a nyaron volt a festes soron.
Ahogy irtam, sakkozom, hogy mi legyen. Eladjam v. koltsek ra. Esedekes a furdoszoba, a padloburkolatok, a butorok csereje is kezd erni, ami meg a legnagyobb falat a kazan es a kemeny. Ha mindent meg akarok csinalni az mar tobb millios nagysagrend.
Sok szol az eladas mellett is es sok ellene is.
Viszont van egy allatorvosis ir berlom, aki meg 2-3 evig marad, jo es megbizhato.
Most olvastam, hogy vegyesen is lehet: a nyári hónapokban fizető-vendéglátás, aztán szeptembertől júniusig bérbeadás. Lehet, hogy megpróbálom. A tiéd merre van?
Nem annyira hiba, inkább csak megfontolandó a következő:
Ez az előbb bemutatott “Nem tételes költségelszámolás”-hoz képest abban különbözik, hogy a bérbeadó nem a fix 10%-os költséggel csökkenti a bevételeit, hanem az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan ténylegesen (számlákkal és bizonylatokkal igazolható) felmerülő költségeket érvényesíti.
Ilyet nem ír az szja tv., hogy számlákkal és bizonylatokkal kell igazolni.
Ezt írja:
"3. számú melléklet az 1995. évi CXVII. törvényhez1219 Az összevont adóalap megállapításához elszámolható költségekről
A magánszemély költségként számolhatja el a bevétel megszerzésével közvetlenül összefüggő kiadásokat...korlátozott mértékű átalányban az értékcsökkenést.1221"
És ami ezután jön, ott fontos kiemelni, hogy "jellemzően, különösen". Tehát ez nem egy egzakt megfogalmazása annak, hogy mit lehet, hanem példálózó, részhalmazát leíró felsorolás. Ennél bővebb a halmaz.
I. Jellemzően előforduló költségek
Költségként elszámolható kiadások különösen a következők:1224
A főszabály az, hogy minden költség, ami a bevétel megszerzésével közvetlenül összefügg! Igazolás lehet egy közjegyző, aki hitelesen dokumentálja a felújítást. Vagy egy adás-vételi szerződés egy bútorról. Vagy egy buszjegy, amivel metróztam 1-én, amikor mentem a pénzért. Bármi, amit hitelesen tudsz bizonyítani, hogy a bevétel megszerzésével közvetlenül összefügg! Szerintem.
"Én ezt magam fizetem, nem terhelem át, viszont költségként elszámolom. Remélem, jól teszem.."
Szerintem igen.
"Bármikor kérhetsz végelszámolást a szolgáltatóval, tehát ez nem probléma."
Koszi, ezt nem tudtam. Mondjuk nekem soxor csak fel tanevre, vagy tanevre vannak berloim, nem egesz evben folyamatosan.
Mondjuk kicsit off, en azert kezdtem kiadni par eve, mert a beka segge alatt voltak az ingatlanarak es vmit csinalni akartam. Most, hogy felmentek, lehet eladom.
Most olyan netto 6% korul van kb. a hozam az ertekhez kepest, de par ev mulva kemenyfelujitas, kazancsere, meg nehany dolog esedekes lehet, ami 1-2 evi berleti dijbevetelt felemeszt. Igy lehet, hogy mostanaban kellene megvallni ettol.
Gondolkoztam garazsban is, azt konnyebb adni, venni, a hozam meg vhol hasonlo es ott nem dugul el a WC. :)
Reagálnék ill. megosztanék néhány tapasztalatot én is.
En ugy tudom, hogy a felujitasi alap reszt - ha van ilyen - nem kell fizetni a berlonek.
Én ezt magam fizetem, nem terhelem át, viszont költségként elszámolom. Remélem, jól teszem.
Ami az atalanyt illeti celszeru atalni a havi diktalosra. Mit csinalsz, ha elmegy egy berlo menetkozben?
Bármikor kérhetsz végelszámolást a szolgáltatóval, tehát ez nem probléma.
Bizonylat adása nem egy nagy feladat; én ezt a leírást követem, össze van foglalva az adattartalom, amit tartalmaznia kell. Én készpénzt kérek, mivel ez jó indok, hogy havonta egyszer lássam a lakást, a bérlőt és átbeszéljük, ha van valami (egyébként az utalás egyszerűbb lenne):
En ugy tudom, hogy a felujitasi alap reszt - ha van ilyen - nem kell fizetni a berlonek.
A kozos koltseg bejon es ki is megy, tehat nulla. En spec elkerem a teljeset es befizetem. De ha a berlok visszakernek, elbuknam.
Ami az atalanyt illeti celszeru atalni a havi diktalosra. Mit csinalsz, ha elmegy egy berlo menetkozben?
Illetve ra lehet irni a kozuzemi szamlakat a berlore. De ezzel kapcsolatban is hallottam furcsasagokat, hogy ettol meg a tulajdonos a felelos. Telefont ugye nem kotunk be a berlonek. Nem tudom, hogy van-e meg igeny vonalas telefonra.
Felmerulhet a bankkoltseg is, pl. ha egy kozos koltseg fizetesnek van dija, ha az embernek nem ingyenesek.
Ebben az alberleti kerdesben mar ideje lenne egy korrekt szabalyozasnak. Az ado oldala sokat egyszerusodott az elmult nehany evben, illetve fair iranyba mozdult el sok minden, de meg mindig hianyzik az, ami berlo es a berbeado jogait keretbe foglalna.
Amit meg lehetne, hogy ugyan a 15%-os ado mar nem tul nagy, de ezt bele kell kalkulalni adott esetben a berleti dijba. Abban az esetben, ha a berleti dij fizetese utan adokedvezmeny is jarna, akkor ez a piac is tisztulna.
Pl. mikor Irorszagban voltam berlo, ott jart vissza evi 800 euro. Bar ahogy olvasom ez eppen megszunoben. Szabalyozva volt, hogy mi szamit butorozott berlemenynek, mi a minimumkovetelmeny. Ott egy butorozott lakasba egy kiskanalat sem kellett bevinni, mert volt. Igaz anno etkeszletbol vettem, mert a szabalyozas szerint csak 4 db jart mindenbol (evoeszkoz, bogre, tanyerok stb), es ugy eleg kihasznalatlanul ment a mosogatogep :)
Normal esetben nincs se visszaigenyelendo, se befizetendo adod.
Nekem sajnos lesz, mert a gáz 11 hónapig átalány, aztán kijön az elszámoló a 12. hónapban. A bérlőim meg óraállás alapján fizetnek.
A közös költségről tudsz valamit? Teljes egészében költségszámla, vagy a felújítás része nem? Olyankor mit rakjak be a könyvelésbe? Egyáltalán az utóbbit elkérhetem a bérlőtől?
Normal esetben nincs se visszaigenyelendo, se befizetendo adod. Illetve visszaigenyelheto lehet, mert pl. azon befizetesek utan, ami utan adokedvezmeny jar - nyugdijpenztar, eu penztar, alapitvany stb. - csak a kovetkezo bevallasnal jelentkezik.
A "zaklatasok" tobb, mint tiz eve voltak. De nem akarok osszeeskuves elmeletet irni, hogy szerinem miert. A mostani cegem 2010 ota van meg, kaptam olyan leveleket, hogy "megbizhato adozo". :)
Bar ha tenyleg jelentkezik a cegautoado, akkor ki kell sakkozni, hogy megeri a megtakaritas. Ha be kell fizetni 10 ezret es elszamolok mondjuk 30 ezret gepkocsihasznalatkent, akkor csak 6 ezer az szja megtakaritas.
Nalam 200 km van az allando lakcimem es az ingatlan kozott. De szerintem eletszerultlen a havi 4-5 alkalom, hogy megerje.
Bevetelnel nincs bizonylatszam. A szamlaknal irom be a szamlaszamot.
Nekem nincs tul sok szamlam, ha a rezsiszamlakat nem szamolom max havi ketto, de sokszor semmi.
Be is scannelem a szamlakat. A fajlnev datummal kezdodik, EEEEHHNN formaban, majd a Tetelmegnevezes_Osszeg, igy ha ki kell keresni vmit pl. garanciahoz, az is igy egyszerubb.
Amit meg az excel fulon vezetek, az ertelemszeruen a bevetel es kiadas kulonbsege az adoeloleg szamitasahoz, valamint az, hogy melyik napon mennyit utaltam el.
Jó kis táblázat. A bérleti díj + rezsi utalásnál mit írsz a szöveg mezőhöz és a bizonylat számhoz?
Nekem rengeteg a számlám, folyton adminisztrálnék. Én a beírás sorrendjében lefűzöm és csak az összeget írom be. A többit ráérek akkor, ha ellenőrzést kapok.
Hát nem egyszerű, mert nálam a leolvasott mérőórák alapján fizetik a rezsit, viszont a számlák teljesen más ritmusban érkeznek. De azt gondolom, a jövedelem megállapítása a számlák/utalások ki/befizetésének/jóváírásának időpontja, valamint a számlából azt tudom elszámolni, amit a bérlő felhasznált.
Igen, ha minden negyedév végén jól fizetsz, akkor az adóbevallásnál nem lehet sem visszaigénylésed, sem befizetési kötelezettséged (már ha nincs pl. családi adókedvezmény vagy egyéb szja bevétel).
Király, amikor minden évben zaklatják a becsületes vállalkozót. Ez aztán támogató adórendszer.
Mivel a NAV-nak sincs lövése egy csomó kérdésemnél, így lehet, hogy még az elején kellene kérni egy revíziót. Akkor a büntetés sem lenne még nagy és legalább megtudnám, hogy hogy kell jogkövetően adózni. (pl. hitelkamat, értékcsökkenésnél telek, stb.)
sziasztok - en meg csak most kezdem, kerhetnek egy ilyen excelre egy peldat? eleg csak az oszlopokat.. csak h mit vegyek bele biztosan, Nektek mi valt be?
pl 1 xls-ben van a bevetel, kiadas is?
vagy kulon-kulon?
nekunk most oktober1-el van eloszor kiadva eloszor egy lakas, mikor kellene az elso negyedevet fizetnem? dec 31-ig?
Az meg tud kavarast tenni, hogy a rezsivel egyutt utaljak es azt te fizeted
Ebben az esetben a kozuzemi szamlakat is be kell tenni az excelbe.
Ami az adoeloleget illeti, ha az utolso negyedevben fizeted ki, akkor az csak teteles ellenorzeskor derul ki.
En ugy vagyok vele, hogy a mostani igen alacsony banki kamatoknal az a plusz 10-20-30 ezer forint nem oszt nem szoroz. Az az evi 2-3 ezer forint, amit meg kamatokon elbukok nekem megeri ahoz, hogy ne kelljen egy vagy ket napot felaldozni, mert eppen ellenorzes van.
Tizeneve csinaltak a vallalkozasommal, hogy szinte minden evre jutott valami. Rendben volt minden, egy forint birsagot sem kaptam, ugyanakkor kiesett 1-1 napom, vagy a konyvelonek 1-1 napja, ezzel egyutt napi soktizezres bevetel is.
