3 emeletes, társasházról van szó. Gondnok nincs. A lakások saját tulajdonokban vannak. A közös képviseletet 1 személy látja el, aki nem ott lakik, hanem mint "cég" dolgozik.
Sziasztok! Bocsánat hogy ilyesmivel zaklatlak titeket, de nem tudom hova fordulhatnék.
Történt, hogy a szellőzőakna (amibe a fürdőszoba, és a wc szellőzője is be van kötve) szépen eláztatta falakat.Földszinti lakásban élek, és a felettem lakónak semmi problémája nincs. Felkerestem a közös képviselőt, gondolván az akna nem magán tulajdon, hogy értesítsem a beázásról, és hogy megoldást találjunk a problémára. Megkeresésemre ezt az egy mondatot válaszolta:"Közös képviseleti bevatkozást nem igényel." Ez már nem az első alkalom, hogy lesöpri magáról a feladatot. Azt szeretném tudni, hogy tényleg nem az ő dolga ezt kivizsgálni, vagy ismét csak a munka elől húzódik jó messzire? Ha az ő dolga lenne, akkor van erre valamilyen jogi, vagy egyébb szabály, ami alapján kérdőre lehetne vonni hogy miért nem teszi a dolgát? Köszönöm szépen előre is aki válaszol!
Több külön vizsgálandó kérdést feszegetsz. Az első a felelősség kérdése. A vezető a szövetkezetnek okozott kárért a Ptk szerint felel. A vezető tisztségviselő megválasztása, felmentése, ellene kártérítési per indítása vagy büntető feljelentés megtétele a közgyűlés ileltve ha van, a küldöttgyűlés hatásköre az alapszabálytól függően.
A túlárazottságot és a szándékos károkozást bizonyítani kell. Nem lehetetlen, de nem lesz könnyű. Célszerű, ha megszerzed hozzá a felügyelő bizottság támogatását, ugyanis bármely ügyet megvizsgálhatnak, az iratokba betekinthetnek. De ettől még csak a tényeket fogod ismerni, az, hogy én megcsináltam volna fele annyiért, az még kevés lesz a bizonyításhoz. Olcsón megrendelni valamit egy eldobós cégtől sem szerencsés.
A hiány és a vagyon messze nem azonos fogalmak. Sőt, a vagyon sem feltétlen bankszámlán üldögélő forintokat jelent, hanem pl. valamilyen még nullára le nem írt tárgyi eszközben lévő vagyont. Pl. benne lehet egy hét éven belül elvégzett tetőszigetelés felújításának az aktuális értéke. De ugyanígy az eszközállományban szerepelnek a kintlévőségek is. Próbálj meg vele kifizetni egy MVM számlát. Attól, hogy van vagyon, még lehet az előző gazdálkodási év veszteséges. Ezt a veszteséget rendezni kell, egyik módja a pótbefizetés, másik módja a korábbi évek eredménytartalékainak felélése. Hogy milyen gazdasági környezetben (pl. elég likvid-e a szövetkezet) melyik a jó döntés, az változó. És persze elkülönítetten kell kezelni a vállalkozási meg az üzemeltetési tevékenységet.
A kiválás részletesen le van szabályozva a törvényben, lépcsőháznak nincs rá lehetősége, csak műszakilag elkülönült épületnek. Azonban megfontolandó, hogy egy sok (olykor több ezer) lakásos szövetkezet esetében mekkora kiadás hárul egy egy lakás tulajdonosára egy váratlan kiadás esetén, és hogyan néz ki ugyanez néhány 10 tulajdonossal. És egy hétköznapi válóper esetén is nagy cirkusz tud lenni a vagyonmegosztás, hát még ebben az esetben.
"Arról van tudomásunk, hogy a kezelésükben lévő más lépcsőházak mínuszosok."
.
..."hogy rábökjenek ez a mi házunké......."
.
Most akkor lépcsőház, vagy külön épület?
Azt lehet tudni, az üzemeltetést, vagy legalább a felújítási alapot mennyire tartják nyilván elkülönítve az egyes egységek szerint?
Az a gond, ha itt akadna is olyan valaki, aki tisztában lenne a jogi (tulajdonviszonyok, alapszabályzatok, stb.) helyzettel, a pontos körülmények ismerete nélkül szerintem ő sem szívesen nyilatkozik, vagy csak nagy általánosságokban.
De ha pénzt akarnak gyűjteni, akkor a miénk is csak számok a papíron.
Úgy van a koncepció,hogy ne válhassunk ki, hogy pl. egy bringatároló egy városrésszel arrébb lévő társashát tulajdonában van.
Amúgy tényleg a lakszövök sérthetetlenek? Vagy tegyek feljelentést költségvetési csalás miatt? De annyi minbdig van a számlájukon, hogy rábökjenek ez a mi házunké............
Mit lehet csinálni egy nem dolgozó, csak pénz lehúzó lakszövvel? Van nekik felügyeleti szervük? Azt olvastam, hogy a Cégbíróság az.
Konkrét problémánk, hogy a szükséges munkákat szemtelenül túlárazva csináltatják meg. Az elnök nem elérhető, az iroda agresszív , fröcsögő és válaszra sem méltatnak, csak kiosztják az embereket.
A legutóbbi közgyűlésen az egyik küldöttel határozatban akarták elfogadtatni, hogy legyen pótbefizetés a költségvetési hiány csökkentésére. Mire fel, amikor a társasház vagyona több 10 millió forint.
Arról van tudomásunk, hogy a kezelésükben lévő más lépcsőházak mínuszosok. Talán erre akarnak pént gyűjteni?
Kilépésre állítólag nincs lehetőség, mert a közös tároló helyiségek más társasház tulajdonában vannak. Gondolom nem véletlenül.
Normális házakban ez nem igy működik. Én minden begyedéves zárás után éppen most áprilisban,fogom a babankszámlakivonatokat,a hozzátűzött számlákat időrendi sorrendben lefűzve., viszem az előírás teljesirés túlfizetés hátralék kimutatatással. Ez kényelmesen elfér egy Aldi táskában. Következő héten megyek érte. Aláírva minden rendben. A közgyűlés előtt csak az utolsó negyedévet nézi át,és összeveti az éves elszámolással. Nincs káosz kapkodás fejetlenség. A bizottság aláírásával kapják meg az elszámolásokat . 30 éve nem háborog senki.
Elnézést, hogy ide posztolom a kérdésemet, de úgy látom, hogy itt sok kompetens társasházi szakember van jelen. A társasházunkban egy földszinti lakás (önkormányzati tulajdon) kéménye beomlott, a hosszak szakértői vizsgálatsorozat azt állapította meg, hogy az átjárhatóságot akadályozó törmelék az 1. és a 2. második emeleti lakás közötti födémnél van. Az önkormányzat, mint a földszinti lakás tulajdonosa, a társasházi törvényre hivatkozva kötelez bennünket (az első és második emeleti lakás tulajdonosait), hogy tűrjük a falbontást. Nálunk az első emeleti lakásban a fürdőszoba érintett, a második elemeit lakásnál a kamra. A közös képviselőnk nem nagyon akar részt venni ebben az egész folyamatban, gyakorlatilag az önkormányzat képviselőjével kommunikálunk.
A kérdésem az lenne, hogy ilyen esetben milyen szintű helyreállítási kötelezettsége van a munkálatokat végzőnek, illetve hogy mire kell figyelnünk mielőtt engedélyezzük a bontást.
A Számvizsgáló Bizottságnak szerintem úgy kell végeznie az ellenőrzést, ahogyan azt a leghatékonyabbnak látja ahhoz, hogy teljesítse a feladatát: a társasház működésének, gazdálkodásának a törvényességét és gazdaságosságát.
Ahhoz, hogy minden kifizetett forint jogosságát ellenőrizni tudja, nyilván meg kell néznie minden kifizetést, hogy mi alapján történt, és mire fizették ki, az adott munkát valóban elvégezték-e stb.
Ezt meg nyilván nem lehet a közgyűlés előtti napon elvégezni, a működés figyelemmel kísérése egész évben folyamatos feladat... kellene legyen.
Ha igazán követni akarják a folyamatokat, a közös képviselőtől meg kellene kapniuk email-ben vagy a valóságban a társasház folyószámlájának havi bankszámla kivonatát, és a kifizetésekhez tartozó számlák másolatait.
Hogy a végén mit hova könyvelnek el, az már csak a ráadás, nem is biztos, hogy egy számvizsgálónak megválasztott egy-három stb. lakónak értenie kell ilyen mélységig a könyvelési költségnemekhez.
Lényeg, hogy ne legyen kifizetés el nem végzett munka, vagy nem teljesített szolgáltatás után, a munkák megfelelő minőségben legyenek elvégezve, és mindez az előző közgyűlésen elfogadott tervezet szerint történjen, a váratlan kiadásokat meg még alaposabban meg kell nézni, hogy jogosak voltak-e, és a társasházi közgyűlést tájékoztatni erről.
Az a módszer, ha a közös képviselő csak a közgyűlés előtt ömleszti oda a cuccot, számlákat a számvizsgáló bizottság elé, nem hiszem, hogy túl hatékony lenne, a pénzmozgások év közben folyamatosan kísérhetők figyelemmel a legkönnyebben, leghatékonyabban.
Az előző témához kapcsolódóan (is) van egy kérdésem a Számvizsgáló Bizottság tényleges szerepéről:
Az éves Beszámoló ellenőrzésénél a közös képviselő által átadott könyvelést a számvizsgálóknak teljes egészében kötelességük minden részletében megvizsgálni?
Vagy a feladatuk kimerül annyiban, hogy szúrópróbaszerűen megnéznek pl. egy-egy költségnem sort és hozzánézik a számlákat is?
Vagy ezt az egyes házakban meglévő SzMSz alapján végzik?
A számvizsgálók pontos feladatkörének meghatározását nem találtam ilyen konkrétan a társasházi törvényben. (51. §)
"20740 kozépső sorában írta hogy a szervezeti műkődési szabályzatban meghatározva "
.
""a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenkéntés a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében""
.
1. Ez a rész szerintem a költségviselők személye (csoportjai) szerinti bontást jelenti, vagyis erre vonatkozik:
"a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban"
(Magyarul: hogyan osztódik fel a közösköltség a tulajdopnosok között, az alapító okirat, illetve a szervezeti-működési szabályzat szerint)
.
2. Ez a költségnemenkénti bontást:
"a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként"
.
A költségnemek:
- Anyagköltség, - igénybe vett szolgáltatások értéke, - egyéb szolg.értéke, - bérköltség, - személyi jellegü kifizetések, - bérjárulékok, - értékcsökkenési leirás, - aktivált saját teljesitményel értéke, - költségnem átveztési számla.
.
3. Ez pedig a fentieken belüli további részletezésre vonatkozik:
"ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében"
.
Ahol az elvégzett munkák részletezése nyilván a karbantartásokra és a felújításokra vonatkozik, az üzemeltetési kiadásoknál pedig értelemszerűen lehet közös áram összesen adott évre, szemátszállítás ugyanígy, gondnok vállalkozási díja, házkezelő/közösképviselő éves díja stb.
* * * * * *
Na most az 1. pontot másként nem tudom értelmezni, csak úgy, hogy fel kell tüntetni egy pontban, hogy az egyes tulajdonosok (vagy tulajdonos csoportok) az előző év kiadásaiból mennyit viseltek a közösköltség viselésének szabályai szerint, illetve mennyit fognak viselni a következő évre tervezett kiadásokból ugyanígy.
Ez gyakorlatilag a közösköltség ismertetése lakók (egyénileg vagy azonos tulajdoni hányadok össz. csoportosításban) szerint.
.
A 2. pont az szerintem egyértelműen egy összesített csoportosítás, úgy mint például
anyagköltség volt ennyi összesen, bérköltség volt ennyi stb. (tervezetnél meg ugyanez a jövőre vonatkoztatva).
.
A 3. pont pedig részletezi a dolgokat, ebből derül ki, hogy mennyi volt az éves közös áram kiadás, vagy éppen mennyibe került a kapu újraüvegezése, stb.
48. § (1) * A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
Tehát a törvényi kötelezettség arra a megbontásra vonatkozik, ami alapján csoportosítani lehet a bevételeket és kiadásokat.
Pl. -Karbantartás, -Munkabér, -Villany stb. stb.
Ezeken belül az egyes konkrét tételek felsorolására nem vonatkozik a kötelezettség? Mondjuk, ha van 15 db különböző karbantartási számla ill. munka tétel, azokat már nem kell felsorolni, ugye?
(Elnézést , ha félreérthető vagyok a kérdésemmel.)
A Társasházi törvény 48. § (1)a) pontja írja elő a költségnemenkénti kiadások és bevételek kötelező felsorolását, amit a Beszámolóban ki kell mutatnia egy közös képviselőnek.
Ez egy tételes felsorolást jelent, vagy ennek csak egy kumulatív végösszegnek kell lennie, ami költségnemenként csak 1-1 szummát tartalmaz?
Törvénytelen dolgot ne javasolj. Megütheti a bokáját ha a néninél zárlatos lesz valami, vagy tűz üt ki és nem tudják áramtalanítani a lakást mert a te javaslatodra a szomszéd lezárta a villanyóra szekrényt. Ennyire már ne legyél túlbuzgó.
Mennyiben releváns, hogy a néninek milyen tartozása van? Semmilyen! A közös költségen kívül, semmilyen más szolgáltatónál lévő tartozáshoz senkinek semmi köze. Aztán meg mit ér vele a károsult ha ne'adj isten a szolgáltató valamelyik ügyintézője teljesen szabálytalanul kiadja az információt. Semmit. Attól még a néni simán továbbra is leáztatja.
Sok mindent nem tehet a szerencsétlen károsult, max a jegyzőhöz fordul birtokvédelemért - ami sajnos tojt sem ér - vagy elköltözik.
- Érdekes, ezt a villanyóra trükköt már többen is javasolták! Mi lehet ebben a hatásosság, eredmény? (A néni 76 éves)
- Melyik szervezet, hatóság kötelezheti a nénit, hogy tegye vízzáróvá (szigetelje le) a lakás azon részeit, ahonnan a leázások történnek? A lakás az eredeti retró állapotban van, a panel felújítás kivételével minden belső rész eredeti. Volt olyan erősségű leázás, hogy a beázás helyétől a harmadik szoba mennyezetéből is folyt a víz a beépített szekrénybe, felpúposodtak a tapéták. Nincs járólapos burkolás a néninél.
- Most újból megkíséreltem a biztosítóknál bejelenteni a kárt. Kiderült, hogy a ház biztosítása csak a közös tulajdonra vonatkozik. Mi tartozik a közös tulajdonba? Főfalak, közös használatú helyiségek, lift, de például a nyílászárók? (az ablakokra gondolok, és a lépcsőházi bejárati ajtóra, belső falakra)
A lakásunk biztosításáról kiderült, hogy csak a vagyontárgyakra vonatkozik, így a belső falakra-falburkolatokra, festésre nem vonatkozik. A közös képviselet korábban úgy tájékoztatott, hogy "teljes körű" a biztosítás, ezért csak a vagyontárgyainkra kötöttük meg a saját biztosításunkat.
Például tűz esetén, amikor egy panellakás teljesen kiég, melyik biztosító, és milyen kárt térít?!!!
Ezt sokan félre értelmezik, de itt az ideje, hogy biztosítót váltsanak, vagy kiegészítsék a meglévő biztosításukat illetve felülvizsgálják a biztosítóknál a szerződéseiket, most mi kiterjesztettük a teljes lakásra. (Nem vagyok alkusz!)
1. a néninek holtig tartó haszonélvezeti joga van bejegyezve a tulajdoni lapra,
2. a három gyerek között 1/3, 1/3, 1/3 részben mint tulajdonosok van elosztva az ingatlan, a három gyerek (jó középkorúak) lakcímük részben ismert, de egyiknek gondozotti lakcím van megadva, másik ugyan ide van bejelentve de címe ismeretlen mert mint említettem külföldön él életvitelszerűen. A harmadik címe ismert, mozgássérült és nem beszél a nénivel, állítólag nehéz vele szót érteni.
3. van egy jelzálog bejegyzés az ingatlanra közel egy millió forint erejéig a Szoc. és Gyermek. Véd. Főig. mint jogosult részére , 2017-től, majd 2022 ig térítési díj nem fizetése címen. (ez a gondnokolt egyik gyermek térítési díjhátraléka)
Szombaton este fél tízkor ismét, már hetedszer is újból leáztatott a néni.
Csengetésre, kopogásra, nem adott életjelet a néni, így hívtam a segélykérő telefonszámát. Mentő, Tűzoltó, Rendőr érkezett a helyszínre.
Nem nyitott ajtót a néni, így a tűzoltók bekopogtak. Arra hivatkozott, hogy elaludt. Folyt a víz mindenhol.
Egyenlőre ennyi, most leveleket fogalmazok, de ennek ellenére szívesen veszem a további segítő tanácsokat.
A rendőrség addig nem száll ki amig vér nem folyik.
Csak rugdosd a közös képviselőt. Eleve fizet e közös költséget? Úgye nem tulajdonos,nem kellene. Nézd meg a lakás tulajdoni lapját. Azon rajta van a tulajdonosok elérhetősége. Nem hiszem el hogy a közös képviselőnek nincs kapcsolata a fiaival,legalább egyikükkel. Nézd meg a társasházi beszámolót,tartozik e a néni?
A biztosításodat mondd fel, még a hónap végéig megteheted és köss másikat, de kegészítő vízkár biztosítással!
.
De először a néni státuszát derítsd ki. Haszonélvező?