Adózni csak a vételi és az eladási ár különbözete után kell.
Tehát, a Te esetedben 13 M mínusz M = 3 M Ft az adóalap, így az adó ennek a 20 %-a : 600.000 Ft.
Ha a lakást 5 évnél régebben vetted, akkor 10 %-kal csökkentheted az adóalapot.
Az 5. évtől kezdve az adóalap évenként 10 százalékponttal csökken, tehát ha legalább 15 éve van a tulajdonodban, akkor már nem kell adózni, ha eladod.
(Tehát a példánál maradva : 0 - 4 évekig 3 M Ft az adóalap,
az 5. évben 2,7 M Ft,
a 6. évben 2,4 M Ft
a 7. évben 2,1 M Ft
....
és így tovább : a 14. évben 0,3 M Ft
a 15. évben 0 Ft.)
Az ingatlan árak befektetési szempontból is érdekesek:
Ha jól tudom, akkor ha nem másik ingatlan vásárlására fordítom az ingatlan eladásból befolyt összeget, akkor 20% SZJA-t kell fizetni.
Ez alapján csak a 20%-nál nagyobb mértékű ingatlan ár növekedés termel nyereséget?
Pl. 10 mFt-ért vásárolt ingatlan eladáskor 13 mFt, ami után 2,6 mFt SZJA-t kell fizetni, és a nyereség csak 400 eFt?
Mit tudtok mondani Újpesten az Izzó lakótelepről?
Akivel beszélek, az mind jónak mondja, persze, el is akarja adni...
Egyedi gázos lakásos, elég jó árért, ezért érdekelne.
Van vele valami gáz?
Kezdenek lefelé kúszni a használt ingatlanok árai. Ez jó hír azoknak, akik venni szeretnének, és rossz hír nekem. Ugyanis befizettem egy új lakásra, és a mostani, Zuglói lakásom értékét 200/nm-rel kalkuláltam az új lakás árába (februárban), de úgy látszik most csak 180 körül lehetne eladni. Ez szívás. Szerintetek meddig folytatódik ez a tendencia? Érdemes még várni néhány hónapot az eladással vagy szabaduljak meg tőle minél hamarabb?
Vannak "relative jo" es rosszabb reszei is. De altalaban eleg lepusztult, forgalmas, sok a (regi) gyartelep, ami ma jobb esetben kis cegek telephelyei, rosszabb esetben disznool. Rengeteg a (redvas koszos) kocsma, reszegek az utcan vegzik dolgukat, sok az "orokletesen lebarnult", pl. a Reitter elejen van egy hatalmas munkasszallo, ennek minden kovetkezmenyevel..... Szoval nem egy idealis eletter. Ehhez kepest az arak azert eleg magasak itt-ott. Pl. a Rakos melletti lakotelep.....:(
Angyalföldön vannak jó helyek és gyenge helyek is. Jónak számít pl. a Tahi u.-Fiastyúk u.-Rokolya u. környéke a Röppentyűtől egész a Tatai útig.
Gyenge pl. a Reitter és környéke a Rákos patakig.
Általánosan is igaz, hogy valamennyi kerületben van jó és rossz környék, kiváló állapotú ház és nyomortanya. Egyes eladók a nyomortanya szomszédságában is annyit akarnak kérni, mint a kiváló környéken. Erre kell vigyázni!
Ahhoz kepest, hogy tole nem tul messze (Kisgomb u.) egy kb. 6-7 eves hazban 200 feletti negyzetmeterarat kertek a lakasokert, es el is keltek annyiert, nem tunik soknak a 127-167. Van a Gomb u.-ban egy szuper haz, az udvaran voltam, tiszta, rendezett. A tobbi turo......:( A XIII ezen kornyeke eleg getto, 8 honap eppen eleg volt belole egy eletre....:(
Én naponta járok a Gömb utca környékén, de egy biztos, nem szívesen járatnám a gyerekemet a közeli iskolába. Van néhány egész jó új ház, de a környező utcák borzalmasak.
USA-beli ismerősöm mondta, hogy ott pl. a közelben levő jó iskola igen erőteljes árfelhajtó tényező.
Hol van az a Gömb utca?
Ja, XIII. kerület. Az nem is annyira rossz környék. Ennyi pénzért meg főleg nem :-)
Egyébként nekem az nem világos, hogy miért nem parcelláznak földeket a külső kerületekben?
Én a XVIII. kerületben nőttem fel, tudom, hogy van ott egy csomó üres terület ( XX, XXIII ), amire tuti lenne egy csomó vevő. A kerületnek is jó lenne ( több lakos, újabb házak, frissítés, na meg a pénz. ). Miért nem parcelláznak? Gyálon, nagyon hamar elkelt az a terület, amit 2-3 éve parcelláztak, már fel is építettek ott házakat.
Tényleg nem értem.
A Gömb utcában az emberek többsége nem igazán szívesen lakna (én is közéjük tartozom). Másrészt új lakás 200/nm alatt szerintem gyanús! Ott vagy pocsék a környék, vagy valaki lenyúlja a pénzedet.
Használt lakás 200/nm felett? - hát annak igen jó helyen és/vagy igen jó állapotban kell lenni, de minimum igen jó állapotú házban.
Átlagos használt lakás szerintem a pesti oldalon ki kell jöjjön 150/nm-ből manapság (nem az Andrássy útra, de nem is a Mátyás térre gondolok).
Ez valóban így van:))))))) Mik lehetnek most a reális árak, amikor olvasom, hogy a Gömb utcában épülő lakásokat (gondolom társasház, vagy paneles?????) 127-167 eFt/nm-ért kínálják?
Nem az a lényeg, mennyit kér, hanem az, mennyit kap majd érte. Az elején minden eladó eljátsza a hattyú halálát is, de nem enged. Itt az indexen is láttam olyat, hogy valaki hosszú heteken át nyomta fel az irreális árú lakását. Ha nem lesz olyan ütődött, aki megadja a 8.5-et és tényleg el akarja adni a lakást, akkor idővel kezesbárány lesz ő is, és le fog menni oda, ahova kényszeríti a potenciális vevő.
Még a tavalyi bumban is tudtam alkudni egyik ismerősöm részére, aki megkért, hogy segítsek neki. Ott is mondott mindenfélét az eladó, hogy ha most és itt nem foglalózunk, akkor holnap a másik vevővel az irányárért megköti a szerződést. 5 nap múlva visszahívott, hogy sajnos a "komoly" vevő mégse szerződött, és tulajdonképp az alkudott ár nem is olyan rossz neki.
Persze ismerősöm közben átélt némi streszt, mert tetszett neki a hely, de végülis spórolt párszázezret. Érdemes nézni az eladó arcát, mennyire kell neki a pénz. A legtöbben nem olyan dörzsöltek, hogy jól palástolnák a pénzkényszert.
Ha Te, a 37 nm-es, sötét, szinte ablaknélküli, Alkotás utcai lakásért kért 8,5 milleres (és alkudni nem lehetett!!!!) árat csökkenésnek mondod, akkor mennyi lehetett pár hete?????
230 000 Ft/nm!!!!!! iszonyú sok! és akkor még fel is kellene újítani:(((((((másik miller!
sikerült szereznem egy expresszt. Ez alapján azt mondom, hogy tényleg csökkentek a lakásárak budán. Pesten még tartják magukat, valószínűleg ott még nem kapcsoltak az emberek ( az emelkedés is budán kezdődött )
Csak még egy megjegyzés. Amikor még komolyan tőzsdéztem akkor a többiekkel sokat bezsélgettünk egy részvény árfolyamának jövőbeni alakulásáról. Volt aki emelkedést várt volt aki nem. A lényeg hogy a legtöbb esetben minden érvre volt egy ellenérv. Amiben egyetértettünk az elvileng nem befolyásolhatta az árfolyam alakulását. Ez nincs másként az ingatlanpiaccal sem.
"A vásárlók arra várnak, hogy lejjebb menjenek az árak, állami támogatások és hitelek igénybevételét fontolgatják, az eladók viszont a nyári uborkaszezon végéig nem engednek az árakból."
Ha a vevők ezt fontolgatják akkor az "uborkaszezon" hivatalos vége után miért fontolgatnának mást hirtelen?
"Kevesebb a befektetési céllal vásárolt ingatlan, és így hirtelen esett a piaci aktivitás - mondta."
Ez nem jelent mást mint, hogy kevesebben keresik az ingatlanközvetítőket vételi szándékkal.
"A lakások harmadára még mindig igaz, hogy az inflációt meghaladó mértékben emelkednek négyzetméteráraik."
Talán csak ez az a kis rész ami korszerű, könnyen kiadható, eladható.
"Nagyon sok új lakás épül ma, lényegesen több, mint egy évvel ezelőtt. A lakásvásárlók is inkább reális árú, újonnan épített lakásokat keresnek, és a befektetők is szívesebben fektetik új lakásokba a pénzüket"
Erről beszéltem én is.
"ha többen akarnak új lakást venni, több lakás épül majd"
Ezt nem kell kommentálni.
"Az árak újabb robbanásához vezethet az is, ha a hazai befektetők és bankok a portfoliójukban nagyobb szerepet szánnak a tőzsdéhez képest biztos, de lassan megtérülő befektetésnek számító ingatlanpiacnak. Kepecs Gábor, az ÁB-Aegon Biztosító vezérigazgatója fontosnak tartja, hogy az ingatlan legyen az a "harmadik láb", amin egy befektetési csomag nyugszik."
Hát ez azért nem semmi. Az első mondat ellentétben áll az előző bekezdéssel. A befektetés és a biztos szó kizárja egymást. Befektetni csak a bizonytalanba lehet. Ha egy befektetést mindenki kisebb kockázatúnak ítél akkor csökken a befektetéssel elérhető haszon. Ez történt az ingatlanpiacon.
Kepecs Gábor vajon hány lakást vett az elmult években? Egy bank vagy biztosító használt lakásokat fog venni és kiadja azokat? Ezt nem hinném.
Szerintem a tőzsde kevésbé kockázatos mint az ingatlanpiac. A tőzsdei cégekkel kapcsolatban számtalan információhoz lehet jutni, míg az ingatlanpiacra ez nem igaz. A tőzsdei áresés a sok és könnyen hozzáférhető információ és nagy likkvidítás miatt követkett be. Nameg a tulzott várakozások miatt dehát ettől miért pont az ingatlanpiac lenne kivétel.
"Az európai uniós csatlakozás ugyancsak fokozhatja a lakásvásárlás iránti érdeklődést."
És miért? Ide akar költözni a hamburgi befektető? Nem, megveszi és majd kiadja és az előző hozzászólásomban leírtakat fogja mérlegelni. Ha fogja.
"A magyar lakásárak azonban valószínűleg hosszú ideig még a csatlakozás után sem érik utol a nyugat-európai árakat."
Igen, mert a jövedelmek sem fogják utolérni, és a kamatozó értékpapírok hozamai sem fognak látványosan tovább csökkenni. Már nincs hova.
Mindenki figyelmébe ajánlom : http://www.nepszava.hu/-frissitendo/gazdasag.htm#6
(2000. julius 6. Gazdasag rovat : Meg nem pukkadt ki a buborek.)
Nehany idezet :
"Lakáspiaci várakozások a tavalyi drágulás után
Az elmúlt év árrobbanása után újra normális árnövekedés jellemzi a lakáspiacot.
Az ingatlanügynökségek szerint nem érdemes azonban abban reménykedni, hogy
visszaállnak az egy évvel ezelőtti árak, a helyzet a közeljövőben sem fog
megváltozni, sőt később is lesznek lakásárboomok.
......
.....
Az árak újabb robbanásához vezethet az is, ha a hazai befektetők és bankok a
portfoliójukban nagyobb szerepet szánnak a tőzsdéhez képest biztos, de lassan megtérülő
befektetésnek számító ingatlanpiacnak. Kepecs Gábor, az ÁB-Aegon Biztosító
vezérigazgatója fontosnak tartja, hogy az ingatlan legyen az a "harmadik láb", amin egy
befektetési csomag nyugszik.
Az európai uniós csatlakozás ugyancsak fokozhatja a lakásvásárlás iránti érdeklődést. A
csatlakozás előtti 8 hónapra, fél évre teszik a szakemberek a következő nagyobb
árrobbanás időpontját.
....
...."
A 10 millás lakás az 10 millás lakás legyen bárhol is.
Everybody!
Ami az ingatlanpiacot illeti természetesen itt is a kereslet-kínálat határozza meg az árakat. A keresletet két részre lehet osztani:
1, azok akiknek nincs kedvük albérletben vagy a hid alatt lakni,
2, azok akik nem lakni akarják az ingatlant, hanem keresni akarnak rajta.
A mi esetünkben 2. pontban említett vevők a fontosabbak. Ök haszonra úgy tesznek szert, hogy a lakást kiadják, illetve bíznak abban, hogy magasabb áron adják el mint veszik. Tehát ha én ingatlanba fektetek úgy akkor járok jól, hogy az esedékes bérleti díjak + az eladási ár jelenértéke magasabb a vételárnál. Minél késöbb adom el a lakást annál kevésbé számít a végső eladási ár így talán külön matematikai bizonyítás nélkül is belátható, hogy a berleti díjak a fő meghatározó elem.
Eddig azt írtam le ami a részvénybefektetésekre is igaz most viszont jöjjenek az eltérések.
1. Amig a részvény "nem kér enni" addig a lakást időnként fel kell újítani ami bizony jelentős kiadás. Ezt az összegget le kell vonni a havi bérleti díjból és félretenni a felújításra. Ma Magyarországon a lakások döntő többsége igen komoly felújítást igényelne (nyílászárók, épületgépészet, sokszor csatornázás), hogy korszerűnek legyenek mondhatók. Sok ház baráti segítséggel, feketén dolgozó köművessel sok sör közbeiktatásával készült ami nem a magas minőség védjegye.
2. Fogós kérdés a bérleti díjak jövőbeni alakulása. Szokás ezt az inflációhoz vagy sokkal inkább egy devizához (leginkább DEM) kötni. Ha az ingatlanbérleti díjak ezeknél jobban emelkednek akkor célszerű a bérlőt kirúgni ha nem egyezik bele a nagyobb emelésbe ami újabb munka, újabb költség és bérleti díjak eshetnek ki. Ha viszont a bérleti díjak ennél kevésbé emelkednek akkor a bérlő fog felmondani ami szintén újabb munka, újabb költség és bérleti díjak eshetnek ki. A munka alatt célszerű azt érteni, hogy ezidő alatt a bérbeadó más munkából eredő bevételtől esik el. Persze ez sok esetben 0.
3. Mivel a bérleti díjak alakulása eléggé kiszámíthatatlan így ez tovább növeli a befektetés kockázatát. Az hogy vélhetően emelkedni fog nem jelent semmit mert lehet, hogy a bérbeadó nagyobb emelkedést várt mint ami bekövetkezett. A részvénybefektetésnél is fennál ez a kockázati tényező, de a részvény sokkal likvidebb mint az ingatlan, az eladáshoz nem kell napokat, heteket a telefon mellett ülni és fikázó vevőket győzködni. Azonkívül sok fajta részvény tartásával ez a kockázat csökkenthető.
4. Mivel az ingatlanpiac rendkívül differenciált - nincs két egyforma lakás (a mi esetünkben természetesen használt) - ezért az ingatlanpiacon az árak összehasonlítása további kockázatot jelent. Az ingatlanpiacról beszerezhető információkat (újságok hírdetései, ingatlanügynöktől kapott adatok, illetékhivatal) mind kétkedve kell kezelni.
Vegyük sorra azokat a tényezőket amik az ingatlanpiaci árak alakulását befolyásolhatják hosszú távon: fizetőképes lakosság számának alakulása (vélhetően csökken), lakásállomány alakulása (vélhetően nő), ingatlanokkal szembeni elvárások alakulása (várhatóan nő), hány olyan ingatlan van amit megvettek és üresen áll (szerintem sok) stb.
Egy 10 milliós lakás bérleti díja 8%-os alternatívaköltséggel számolva 67.000 Ft/hó lenne. Persze figyelembe véve a fenti kockázati tényezőket ma Magyarországon ennél sokkal magasabb rátával kellene számolni. Sajnos nem lehet pontosan megmondani, hogy mennyivel de a 12%-ot sem érzem túlzásnak. Ez már 100.000 Ft/hó lenne és még nem beszéltünk az esetleges felújításról.
Persze érdemes foglalkozni az 1. pontban említett vevőkkel is mert magas ingatlanárak esetén dönthet úgy is, hogy inkább albérletben lakik.
Az ingatlanáremelkedés azért következett be mert az értékpapírral elérhető hozamok jelentősen csökkentek. Az ingatlanáremelkedés szerintem jogos volt, de annak mértéke kissé eltúlzott és differenciálatlan volt. A jelenlegi lakástámogatási rendszertől várható, hogy sokan korszerű új lakáshoz juthatnak nem drágábban a jelenlegi használt ingatlanok árainál. Persze aki a 8%-os hitelt sem tudja felvenni az használt lakást sem fog venni. (Nem vagyok Fideszes.)
