Kedves HangaDóra és kiművelt lakótársak üdv mindenkinek!
csendes lett ez a topic, most belecsapnék mint nép egyszerű gyermeke (még műveletlen társasházi ügyekben)
Idén, az év elején költöztem be kb. 20 lakásos társasházunkba. Tudtommal el kellett volna fogadni a költségvetést május végig, korábbi év zárását szintúgy. Közgyűlés ebben az évben még nem volt, más hírforrások szerint 2004-ben sem. SzMSz-t azóta "kapom" a kk-tól amióta beköltöztem. Kukák hetente kétszer 3 db, fizetés létszámra. Azaz, ha nem lakik valaki a házban, eladás alatt van a lakása, v. befektetésként üresen áll stb. nekem változik a szemétdíjam. Ezért lehet h. havonta más összegeket fizetek kp-ben, nyugtára.
Kedves Hangadóra, írod van egy saját tanácsadó oldalad. Merre található??
A fentieket első nekifutásra írtam számok nélkül, a konkrétumokhoz elő kell bányásznom néhány papírt. Teendő??
Köszi, tulajdonképp rosszul tettem fel a kérdést. Nem is a kktg érdekel, hanem a rezsije mennyi szokott lenni egy átlagos állapotú 35 nm körüli panellakásnak?
Mentségére szóljon, hogy tudta, hogy én szívesen átveszem tőle eme örömteli feladatot. Tehát a tulajdonosi kontrolt nem kockáztatta egy percig sem.
Csak leírtam, mert érdekes húzás volt a kk részéről. Nemde?
De jó is, hogy tanuja voltam ennek mert legalább nem ér az ilyen intrika váratlanul.
Sajno nehéz ezt szóvá tenni mert annyira finoman és körmönfontan csinálja, hogy néha csak napokkal utána áll össze a kép. Ez a paragrafus idézgetés nagyon jó, mert nehéz utána mellébeszélni. A hétvégén nekiesek és kigyüjtögetem a tv.-ből az "alapfegyverzetet". :-)
Tízemeletes, 80 lakásos társasházban lakom. Néhány lakó - köztük én is - szeretné, ha mikrohullámú internet-szolgáltatás épülne ki a házban, egy kft. kiépítené, a tetőn a liftakna falára konzollal feltennének egy antennát, az ebből kiágazó vezetékeket pedig a lifaknában, a többi (pl. upc) kábelek mellett vezetnék el. A kérdésem: ugye elég ennek engedélyezéséhez a lakók 50%-a +1fő hozzájárulása? (A kft. embere körbejárja majd a házat az aláírásokért. A közö képviselőnk, egy bőven középkorú, maradi hölgy nagyon ágál ellene, hogy bármi változás (fejlődés) is történjen a házban. :-((( )
Köszönöm, ha valamelyikőtök tud nekem választ adni, és esetleg tanácsot, hogyan puhíthatnánk meg a közös képviselő hölgyet, aki a kerékkötője a dolognak! MaMy
Ezt így nem lehet meghatározni. Nagyon sok összetevője van a költségek alakulásának. Hol van a ház, milyen szolgáltatásokat vesztek igénybe, liftes-e, milyen a ház állaga, mennyi javítás-karbantartás szükséges, takarékoskodtok-e a várható felújításokra. csak közös költségből tartjátok fenn a házat, esteleg van a háznak bérbeadható helyisége, mekkora a lakások átlag alapterülete, amihez a közös tulajdon tartozik, mi minden van közös tulajdonban (mekkora terület, kert, udvar, gépészeti berendezések - lift, szellőző, garázskapu, stb) Hány kukával üzemeltek, Takarító van, gondnok vagy házmester, közös képviselő, társasházkezelő vagy Intézőbizottság van-e hiteltörlesztésetek, közterhek, ... ki szolgáltatja a fűtést, melegvizet, vannak-e egyéni fogyasztásmérők lakásonként és ki tudja, még mi minden jöhet szóba a házatokban. Szóval, ahhoz, hogy a kérdésedre bárki jó megközelítéssel választ tudjon adni, először a tények ismeretében el kellene készíteni egy költségvetési tervet.
szomi_szomi Elég rosszul döntött az elődöd, hisz a Ti tulajdonostokról a Ti pénzetekről van szó. Nem szabad hagyni, hogy a közös képviselő úr legyen. A nevében is benne van: KÉPVISELŐ. A feladata, hogy az érdekeitekben járjon el a legjobb tudása szerint. /Ptk 474 § (1) (2)/ Felhívhatjátok rá a figyelmét.
Azért nem adhatod el, mert nem a Te tulajdonod. Magát a helyet csak a társasház adhatja el. Te a használati jogát vásároltad meg. Ha azt át szeretnéd adni másnak úgy, hogy a lakás a tied marad, a társasház - vagyis a közgyűlés - határozata szükséges hozzá. Használhatod, birtokolhatod, de a tulajdonosi jogokat (elidegenítést is) csak a társasház gyakaorolhatja.
Nagyon aggódok, hogy a kk néhány felületes megbeszélés után simán meghirdeti a közgyűlést anélkül, hogy szólna az SZVB-nek. Márpedig mi szeretnénk vele alaposan átbeszélni a helyzetet és egyeztetni a napirendet. Az elődöm például azért mondott le mert ez a kk azt sugalta a közgyűlésen, hogy nem végzi rendesen a munkáját, mert nem egyeztetett vele. Közben a kk nem jelentkezett nála holott megígérte. Velem ezt nem fogja eljátszani az tuti, mert különben botrányt rendezek és még jónapotot is csak ajánlott-tértivevényes levélben köszönök majd neki (miután ráborítottam az asztalt természetesen).
nálunk pl. úgy van, hogy van zárt teremgarázs az épület alatt, és kinti parkolóhelyek az udvaron (az udvarra bejutáshoz at kell menni a garázson). A garázshelyek albetétesítve vannak, és rendesen tulajdonba adva, a kinti parkólohelyekre hasznélati jog van.
Mindkét típus után kell közös költséget fizetni, persze a kinti helyek után kevesebbet, mert ők csak a garázskaput veszik igénybe.
Azt nem gondolom, hogy külön nem rendelkezhetem vele. Miért ne adhatnám el a lakástól függetlenül is? Vagy ha el akarok költözni, ingyen a lakás tartozéka a következő lakástulajdonosnak???
Nagyon jól értelmezted a dolgot. Egy kis lecke a közös képviselőről: A közös képviselő választott tisztségviselő. A közgyűlés választja és bízza meg a közösség ügyeinek kezelésével, képviseletével. Megbízását szerződésbe illik foglalni. Tevékenységére a Ptk. 474 §-ában leírtak a irányadóak. (1) Megbízási szerződés alapján a megbízott köteles a rábízott ügyet ellátni. (2) A megbízást a megbízó utasításai szerint és érdekének megfelelően kell teljesíteni.
Jelen esetben megbízó a Társasház, aminek legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. Ez azt jelenti, hogy a közös képviselő köteles a legjobb tudása szerint ellátni minden olyan ügyet, amiről a megbízási szerződése szól. Szerződés hiányában (mert tudom, hogy előfordul ilyen) a Társasházi törvényben foglaltaknak megfelelően és a a közgyűlés által hozott döntéseknek megfelelően köteles eljárni.
A kk. tájékoztatási kötelezettségéről is rendelkezik a törvény. Közgyűlés előtt az általa készített beszámolókat, terveket véleményeztetnie kell az SZVB-vel. Minden lényeges kérdésről köteles a közgyűléseken beszámolni. a meghatározott feladatok elvégzéséről számot adni.
Mindent belevehettek a tértivevényes levélbe, amivel megbíztátok, éss nem teljesítette.
Ne hasson meg benneteket, ha arra hivatkozna, hogy a megbízási szerződés nem eredményszerződés, csak gondossági, ami azt jelenti, hogy a legjobb tudása szerint köteles eljárni, és a teljesítés akkor is teljesítésnek számít, ha annak nincs eredménye. Ezt az érvet csak akkor fogadjátok el, ha valóban a legjobb tudása szerint járt el, és mindent megtett az érdeketekben, mégsem járt sikerrel.
Az oldalamon az iratminták között láthatod, hogy nagyjából milyennek kell lennie egy közgyűlési jegyzőkönyvnek, egy-egy határozatnak, és a határozatokról szóló értesítéseknek. Csak addig nem gond, hogy ezek az iratok nem felelnek meg a törvényben előírtaknak, amíg nincsenek komolyabb vitás kérdések, perek. A legapróbb ügyekben is érdemes odafigyelni a törvények betartására.
Először úgy terveztem, ha elkészül a saját lapom, felhagyok a válaszolgatással minden más fórumon, de ez nem ilyen egyszerű...
A tulajdonjog nem az övé, csak a kizárólagos használat joga. Vagyis használhatja, birtokolhatja kizárólagosan, de a lakástól függetlenül nem rendelkezhet vele. A használati jogot adja tovább, ha eladja a lakást. Úgyanúgy kell szerepelnie az adásvételi szerződésben, mint amikor ő vette.
a teremgarázs xxx/yyy arányú osztatlan közös tulajdoni hányada, mely a vevőket a p parkolóhely kizárólagos használatára jogosítja?
Mert, akkor viszont, szvsz, tied a beálló, és nem csak a használat joga. Ui. ebben az esetben nevesítették az osztatlan közösből az általad használt részt.
> A használati díjat veletek az építtető előre egy összegben fizettette meg.
Na amikor ezt aláírtam, ezt igy egészen pontosan nem definiálta nekem senki.
Mi van vagy lesz, ha el szeretném adni a lakást és persze ezzel a garázsbeállót is? A lakás ugye világos, az a tulajdonom, és a garázsbeálló, ami a házé???
Hát jó, választunk elnököt és készítünk róla egy jegyzőkönyvet. Ezen ne múljon.
Tehát ha jól értem a magát a közgyűlésjegyzőkönyv másolatát nem kötelező _mindenkinek_ eljuttatni, de a határozatokról kötelező egy tájékoztatót készíteni és azt eljuttatni minden érintetnek elég szűk határidőn belül.
(Most egyébként szerintem semmilyen "forró" határozatot nem hoztunk.)
Igen, a törvényt el kéne már olvasnom.
Sajnos a kk szinte egyáltalán nem tájékoztatja az SZVB-t pláne nem a többi tulajdonost. Ha ezt szóvá tesszük akkor viszont bőszen mindent megígér. Azért tudunk a dolgokról, mert mi szaladgálunk utána. De ebből már nagyon elegünk van.
Mi is arra jutottunk, hogy írásban szólítjuk fel bizonyos dolgokra.
Ebbe az ajánlott tértivevényes levélbe olyan dolgokat is érdemes belevenni, amik nem biztos, hogy a tv.-ben benne vannak, de szóban megegyeztünk már róla? Ja mert ugye a bőszen megígért kk-SZVB megbeszélés jegyzőkönyvek se kélszültek el. Ez utóbbi gondolom szintén kötelező, ugye?
Az oldaladat már tegnap elkezdtem nézegetni. Nagyon hasznosnak tűnik. Gratulálok és sok kitartást kívánok hozzá! Az ilyenek lapok miatt van értelme az Internetnek. Természetesen nemsokára beregisztrálok hozzád.
"... a lakásingatlanhoz tartozik a ... számú fedett gépkocsibeálló kizárólagos használati joga."
A kizárólagos használati jog azt jelenti, hogy nem a Te tulajdonod, de kizárólag Te használhatod. HAsználati jogot vásároltál, és nem tulajdont szereztél. A használati jognak is van törvény által megengedett ára. Bérleti vagy használati díj. A használati díjat veletek az építtető előre egy összegben fizettette meg. Ezért is kötötte ki, hogy a továbbiakban ennek a helynek a használatáért díjat nem szedhet a Társasház. Amit a társasház kér, az viszont nem használati díj, hanem a használattal kapcsolatosan felmerülő, közösen fizetendő költségek. Úgyhogy a garázshely alapján fizetendő közös költség ellen ne tiltakozz, mert az jogos, és a mértéke is tisztességes.
2003. évi CXXXIII törvény a társasházakról 1. 51. § (3) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg.
Bár a törvény nem írja elő, de az SZVB üléseiről is jegyzőkönyvet kell vezetni.
2. 39. § (2) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.
(3) A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell.
3. Sajnos semmilyen jogi következménye nincs a kk. ilyen jellegű mulasztásainak, hacsak a Társasház pert nem indít a kk. ellen.
Határozatot akkor is meg lehet támadni, ha azt a tulajdonos a törvény által előírt határidőre nem kapta meg. A magam részéről nem sok értelmét látom csak azért megtámadni egy határozatot, mert azt nem kapták meg a tulajdonosok. Költséges módja a határozatok kicsikarásának a megtámadás. A határozatot akkor érdemes megtámadni, ha az jog-, vagy érdeksértő. Fel lehet viszont szólítani tértivevényes levélben a közös képviselőt, hogy tegyen eleget a 39. § (3) bekezdésében írt kötelezettségének. Ha többször kell ilyen és hasonló ügyekben felszólítani, akkor érdemes elgondolkodni, hogy ez a közös képviselő kell-e nektek.
Itt megtalálod a társasházi törvényt, és még néhány olyan dolgot, aminek mint SZVB-tag is hasznát veheted.
Kérdéseim a profikhoz, jogszabályt ismerőkhöz, meg a Hangadórákhoz :-)
1. Kötelező-e az SZVB-nek elnököt választania és ha van elnök akkor ezt hol kell írásban rögzíteni?
2. Kötelező-e a kk-nak a közgyűlésről a jegyzőkönyv másolatát minden tulajdonosnak eljuttatni? Van-e erre tv.-ben határidő?
3. Ha 2. -re a válasz igen , de nem kapták meg a tulajok a másolatot akkor van-e ennek valami jogi következménye? (Gondolok olyanra, hogy pl meg lehet támadi a közgyűlésen hozott határozatokat.)
Hát még Alapító Okiratot nem kaptunk, ugyhogy nem tudok erre mit mondani, de nagyon nem jó érzésem lett....
Nem értem, de nem akarlak már zarkatni az értetlenségemmel. Tulajdonképpen vettem egy "kocsihelyet", ami nem az enyém, csak használom? És még plusz fizetek a közösségnek? Akkor ez nagyon drága mulatság volt, egy nem is tulajdonért.... szóval most leesett az állam. Sajna.
Amit leírtál, abból az derül ki, hogy nem a garázshelyet, hanem csak a használati jogot vásároltátok meg. Azt viszont érdemes tisztázni, hogy a tulajdonjog a Társasházé, vagy az építteté-e. Érdekes helyzet, ha az építtető a társasház közös tulajdonának kizárólagos használati jogát adta pénzért... AZ alapító okiratból derülhet ki egyértelműen. Ha a garázshelynek római számozása van az alapító okiratban és a szintenkénti rajzon, akkor közös tulajdon. Ha arab számmal lett ellátva, akkor önálló albetét (lehet a társasház tulajdona is), az esetek többségében valakinek a külön tulajdonába tartozik.
Kedves Hibiszkusz! Amit leírtál, abból már teljesen egyértelmű, hogy a garázsgely közös tulajdon, és térítésmentes, tartós, kizárólagos használati jogot kaptatok rá.
Ahogy RadiX nagyon helyesen leírta, többlet közös költséget állapítottak meg a garázshasználóknak, az általa felsorolt fogyasztások fejében. Az összeg szerintem reális.
Az új építésű házaknál sorozatosan panaszolják a tulajdonosok, hogy az építtető jelöli ki a közös képviselőt. Ezt megteheti mindaddig, amíg nincsenek hivatalosan más tulajdonosok is a házban. A házatok jelenlegi helyzetében az össz. tulajdon legalább 1/10ével rendelkező tulajdonosok írásban kérhetik a jelenlegi közös képviselőt, hogy hívjon össze közgyűlést, melynek napirendi pontja a közös képviselő feladatainak tisztázása, a kk. megbizatásának megerősítése, vagy felmentés és új kk. választása. Hivatkozzatok a levélben a 2003. évi CXXXIII. törvény ide vonatkozó paragrafusaira. 28. § A közgyűlés határoz: b) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,
29. § (2) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti.
Természetesen, ha váltani szeretnétek, érdemes előtte alaposan körülnézni a közös képviselők között.
> Azt írod, hogy " hogy bizonyítható többlet igénybevétel alapján a garázshasználok magasabb közös költséget fizetnek." - Mit jelent, hogy többlet igénybevétel alapján?
Többlet igénybevétel a garázzsal nem rendelkezőkhöz képest. Pl. a garázs világítása, takarítása, a garázskapu áramfelvétele és karbantartása.
Az alapító okiratot még nem láttuk, mi lakók. Első közgyűlés sem volt. De a beruházó által megbízott közös képviselő júliustól már kiküldte a számlákat és azt írta, hogy 150 Ft/nméter a közös költség. Ezt még nem hagyta jóvá a közösség. Közös költséget a garázsokra is felszámolt, 1900 Ft/hó. Ezért kérdeztem Tőled, hogy mi alapján jön ez ki?
"Nem írtad le egyértelműen, hogy a garázshely a saját tulajdonotok, azt is megvásároltátok, vagy közös tulajdonba tartozik, és kizárólagos használatot kaptatok rá." - Erre a lakás adás-vételi szerződésében az áll: "... a lakásingatlanhoz tartozik a ... számú fedett gépkocsibeálló kizárólagos használati joga. A vevő a jelen szerződés aláírásával tudomásul veszi, hogy a társasházban gépkocsi-beállóhelyek kerülnek kialakításra.... a vásárlást köetően a gk.beállóhelyek használatára vonatkozó további díjfizetési kötelezettség nem a meglaakult társasház, sem annak tulajdonostársai részéről nem állapítható meg. A használat jogcímén a gk.beállóhelyek jogosultjainak semminemű fizetési kötelezettsége nincs. "
Én úgy értelmeztem, hogy nem tulajdonjogot szereztem a garázsra, hanem kizárólagos használati jogot, amiért semmiféle díjat nem kell fizetnem. Azt írod, hogy " hogy bizonyítható többlet igénybevétel alapján a garázshasználok magasabb közös költséget fizetnek." - Mit jelent, hogy többlet igénybevétel alapján?
Hibiszkusz! Értem a kérdésed. A közös költség megfizetéséről a Társasházi törvény rendelkezik. Azt írja, mindenki tulajdoni hányada arányában köteles fizetni, ha az SZMSZ másképp nem rendelkezik. A Társasház alapításánál az alapító okiratben kellett meghatározni, hogy a garázshoz, tárolóhoz, egyéb nem lakás céljára használt helyiségekhez milyen arányban kell közös tulajdoni részt rendelni. Az esetek többségében ezt a szorzót kell alkalmazni az ezekhez tartozó közös költség kiszámításánál. Garázst, tárolót, raktárakat általában 40-50 %- os szorzóval vesznek figyelembe, üzletet, magánrendelőt, ... akár 200-250 %-osan is. Más módon is számolható az ilyen területekhez tartozó közös tulajdoni rész után fizetendő közös költség. Az SZMSZ-ben kell ennek pontos számítási módját megedni. Nem írtad le egyértelműen, hogy a garázshely a saját tulajdonotok, azt is megvásároltátok, vagy közös tulajdonba tartozik, és kizárólagos használatot kaptatok rá. Érdekesebb a helyzet, ha nem külön tulajdon a garázshely, mert akkor nem is közös költséget, hanem használati, vagy bérleti díjat lehet megállapítani. Hogy ne kelljen a háznak forrásadót fizetnie, a legtöbb olyan teremgarázsos házban, ahol közös tulajdonba tartozik a garázs, abban állapodnak meg a tulajdonosok, hogy bizonyítható többlet igénybevétel alapján a garázshasználok magasabb közös költséget fizetnek. Tudok olyan új építésű házakról, ahol a teremgarázsban lévő garázshely alapján ugyanolyan mértékű közös költséget fizetnek a tulajdonosok, mint a lakáshoz tartozó közös tulajdoni részre. Sőt, van ahol a két és félszeresét, de az parkolási díj, adóköteles bevétel a társasháznak. Van, ahol 15 ezer Ft + forrásadó/hó.
Szeretném megkérdezni, hogy új építésű társasházban egy teremgarázs-hely közös költségénél milyen négyzetméterrel kell számolni. A lakás ktsg-ét 150 Ft/n2-re adták meg, de a garázsban hány négyzetméter az "enyém", azaz mennyi után fizetek? Miért nem egy közös kltsg-e van a háznak és azt osztják szét? Helyes az, ha ua. a négyzetméterár a lakás és a garázsra egyaránt? A teremgarázsban nincsenek a kocsik között falak, csak az oldalfalak, speciel az én kocsihelyem nem is fal mellett van.
Bocs, ha kicsit zavaros voltam, remélem azért érted.
Szóval hivatalosan mint tulaj, hívatlanul meg mint akár K.K. Szóval, hogy a zavaros választ valamiképpen ülepítsem. Mikor társasházba költöztünk egy 52 albetétesbe melyben 15 lakással még a önkormányzat rendelkezett (nem jellemezem ez valójában mit takar…;-) , akkor egy kicsit oda lettem , hiszen éppen a leghangoskodóbbak (egy részük ugye itt csak bérlő) voltak azok akik mindent akartak, de mikor kk emelésről volt a szó , akkor ……… << nos elköltőztünk egy 10 alabetétesbe (ebből kettő üzlet egyikben nem laknak , önkörmányzat) azt gondoltam, jaj de szép az élet ! >> Kis naiv ;-)) Nos ebben a kis közösségben minden megvolt, olyan mint egy állatorvosi ló ;-)) vagy inkább ;-((( Szerencsére utánunk egy évvel jöttek még két albetétbe és láss csodát végre elindulhattunk valamerre, ám egy ellenlábas nagyon sok<<< ettől nagyon soktól lett aztán tele a hócipőm , nem igaz nem lehet kordában tartani. Nos megnézetem át néztem egy két könyvet, majd fogtam magam elvégeztem azt a tanfolyamot, így akár lehetnék is.
Azért járok ide, hogy el ne feledjem a tanultakat, és tanuljak milyen „más” helyzetek is vannak, mi az ami eltér az elmélettől és a gyakorlattól, azaz hol és mi működik másképpen mi a megfelelő gyakorlat az elmélethez képest.
Kitudja egyszer lehet élesben is nekiugrok (a házban most lehettem volna, de egy nyugdíjastól így félévkor nem igazán akartam átvenni, meg hát amit indított pereket azt vigye végig , mert a felét nem volt értelme indítani). Lehet már megbántam ;-))