Jajj én nagyon rossz alkudozó vagyok! :-)
190cm/100kg férfiként az ilyen szituációban olyan zavarban vagyok mint egy elsőbálos kislány. Ha nem lenne mellettem egy határozott nyugdíjas közgazdász hölgy én minden pénzünket odaadnám a kk-nak. :-)
Megpróbálok erőt venni magamon.
Khmhm. Éedekes! Ez durva. Mindig tanul az ember. :) Ilyennel még nem találkoztam, hogy a könyvelés díját külön számolja fel valaki a háznak, hisz a könyvelés a közös képviselő alapfeladata. Nézz már bele az SZMSZ-etekbe, hogy a kk. feladatai között szerepel-e a számviteli szabályok szerint végzett könyvelés!
Akkor most már halálpontosan leírva: A kk díja havi bruttó 130.000 Ft, amiből 90.000 Ft a KKé és 40.000 Ft a könyvelőjé. Közvetlen a közgyűlés előtt kiküldött ajánlat 1.125 Ft/ albetét/hó volt. Na erre mondtuk mi rá, hogy ez bruttó (nettó 900 Ft + ÁFA), ami 116 albetétre (115 albetét + a teremgarázs, ami külön albetétben van az alapító okiratban) számítva 130.500 Ft lett volna, de a közgyűlésen szóban kereken 130.000 Ft-ért vállalta kk a közös képviseletet.
A 130.000 Ft bruttó 116 albetétre számolva kereken 1.120 Ft/albetét. Ami tavaly havi nettó 896 Ft/albetétnek felelt meg, az ÁFA csökkentés után pedig
933 Ft/ albetét nettót jelent. A korábbi olcsó ajánlatot még nem láttam, de állítólag 800 ft+Áfa/alb./hó volt
Teljesen életszerű: Rosszul előkészített közgyűlésen simán nemmel szavaznak a tulajok. A töketlen KK meg mutogat a tulajokra, hogy ezeknek semmi se jó. A még töketlenebb tulajok meg közönyösek vagy egyenként veszekednek a kk-val ahelyett, hogy összefognának és leváltanák. Most megpróbálok segíteni a KK-nak, hogy rendesen elő legyen készítve a közgyűlés és ha leszavazzák a költségvetést akkor legyen új közgyűlés új javaslattal és ha nem sikerül dűlőre jutni ebben az évben akkor én kezdeményezek szabályosan egy KK váltást.
Köszönöm válaszodat. A társasház valóban létezik, alapító okirattal is rendelkezik. A 4 lépcsőház együtt. Csak közös akarat nincs a lakásszövetkezettel való szerződéskötésre. Néhány figyelmetlenségre is fény derült részükről, ami szintén nem szól mellettük.
Még egy kérdés: A kezelésre mindenképpen társasházkezelőt kell kijelölni, aki a megfelelő végzettséggel rendelkezik, esetleg elegendő kijelölni egy embert, vagy mi szükséges ahhoz, hogy legálisan tudjunk működni?
Az én csőrömet is bökné, ha valaki 800 +Áfa ajánlattal előnyt szerez, és a közgyűlésen 933+Áfa ajánlattal rukkol elő.
Nekem itt valami nem tiszta! "Mi (az SZVB) ezekután javasoltuk, hogy akkor ez legyen bruttó. A KK elfogadta." A bruttó azt jelenti, hogy az Áfa-t is magában foglalja!! Mi volt az egyezkedés alapja? a Bruttó 933 Ft vagy a 933 Ft+Áfa?
Tekintettel a kialakult helyzetre az SZVB finoman javasolhatja a kk-nek, hogy az idei évben ne változtasson a képviseleti díjon, vagyis maradjon a 933 Ft+Áfa, ami azt jelentené, hogy a háznak ez 1166 Ft/lakás helyett 1120 Ft-ba kerülne havonta. Ami az ellégedetlenségetek oka, azt pedig tételesen felsorolhatjátok a közgyűlésen, jegyzőkönyvezhetitek, és szabhattok határidőket, feltételeket.
Tényleg, mi van akkor, ha a közgyűlés nem fogadja el a költségvetést? Nem életszerű a dolog, mert gondolom a gyakorlatban előbb-utóbb mindenki belátja, hogy bizonyos dolgokra kell költeni, de elvileg lehetséges, hogy 1-2 nagyobb tulajdonos "megvétózza" az egészet? Ebben az esetben hogyan lehet továbblépni?
Húha, rögtön ki kell számolni a tulajdoni hányadra vagy négyzetméterre eső részt?!
Így sose fogunk a végére érni. :-( Nem lehetne azt a közgyűlés utánra halasztani?
Egyébként az összefoglaló határozatot meg kell szavazni? Én jobbnak tartom ha igen. Ráadásul a költségvetés megszavazása után szeretnénk egy szavazást arról, hogy módosítanánk a kktg elosztásának módját. Ennek a szavazásnak a kimenetele eléggé kétséges. A jelenlegi életcélom az, hogy legyen végre egy elfogadott költségvetésünk, mert 2 év alatt ezt nem igazán sikerült elérni. :-(
Egy napirendi ponton belül annyi szavazás, határozathozatal lehetséges, ahány részkérdésre bontható a téma. Sehol nincs kikötve, hogy egy napirendi pontban csak egy határozat hozható. Nagyon jól gondolod. Nem lehet egy közgyűlésnek annyi napirendi pontja, ahány költségnem szerepel az elszámolásban, illetve a költségvetésben. Az egyes tételeket természetesen külön-külön kell megvitatni. Minden téteénél jegyzőkönyvezitek a módosítási javaslatokat, és természetesen ennek megfelelően azonnal át is kell számoli a költségvetést. A végén pedig egy összefoglaló határozatot hoztok. A közgyűlés a kk. által előterjesztett költségvetési tervet a fent leírt módosításokkal fogadta el. Ennek megfelelően ... dátumtól a közös költség hj. fizetési kötelezettség ennyi Ft/th (m2, fő, lakás) / hó. A vízórával nem rendelkező lakások tulajdonosai annyi Ft/.... /hó vízdíjhozzájásulsát kötelesek megfizetni. A parkoló autók tulajdonosai .../ Ft/hó összeggel járulnak hozzás a közös költséghez az udvar állagmegóvsa, fenntartása érdekében.
Jajj és mégegy nagyon fontos kérdés:
A közgyűlésre ugye a KK előterjeszt egy költségvetést. A lakók egyegy tételbe belekötnek, ha a többség egyetért akkor egyegy számot módosítunk a költségvetésből, amit végülis a többség elfogad. Hogyan kell ezt a közgyűlésen levezetni. Ugye ott van egyetlen napirendi pontban a következő évi költségvetés megvitatása és megszavazása. Ez egy darab szavazás ha jól gondolom.
Mi van ha egykét tételen vita alakul ki és e tételek esetleges módosítását külön meg kéne szavaztatni (persze csak ha másként nem tudunk dönteni). Én úgy tartom logikusnak, hogy először a tételek módosításáról szavazunk különkülön és aztán a megszavazott módosításokkal megszavazzuk az egész költségvetést. Remélem az nem gond, hogy a tételekről szavazás nincs benne az előzetes napirendben.
Igen, az ajánlatban nem tért ki rá, hogy bruttó vagy nettó. Mi (az SZVB) ezekután javasoltuk, hogy akkor ez legyen bruttó. A KK elfogadta.
Ok legyünk konkrétak: a tulaj állítása szerint 800ft+Áfában hó/albetét egyezet meg a kk-val, mi pedig 933 ft+Áfa/hó/albetét összeget fixáltunk.
Most a tulaj azt állítja van neki írásbeli ajánlata amin a kisebb összeg szerepel.
Továbbra is az a véleményem, hogy a közgyűlés előtti utolsó ajánlatot kellett jelen esetben alapul vennünk. De persze böki a csőröm, hogy alkudhattunk volna még ha orra alá dugjuk az eredeti alacsony ajánlatot. De a 933+Áfa se rossz ár és azért lényegesebben jobban dolgozik mint az előző KK. Mondjuk azért koránt sem vagyunk vele elégedettek...
Zita! Először tisztázni kellene, hogy valóban Társasház vagytok-e, Alapító okirattal, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve. Érthetetlen, hogy egy lakásszövetkezet hogyan vállalhatta fel legálisan egy Társasház felének a kezelését. Ezt tisztázni kellene velük. Nekem az a véleményem, hogy az nem legális, amit a szövetkezet csinál. Vagy a teljes társasház kezelését és képviseletét kellett volna ellátniuk, vagy a fél házét sem vállalhatták volna. Ilyen nincs, hogy egy Társasház két részre osztódik, és más-más kezeli -nem kezeli a neki jutó részt.
Ha valóban a 4 lépcsőház alkot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, azonos helyrajzi számon nyilvántartott egyetlen Társasházat, akkor az egész házra vonatkozóan kell közgyűlést összehívnotok, ahol többségi határozattal dönthetitek el, hogy ki legyen a közös képviselő. A közgyűlés döntése pedig mindegyik lépcsőházra kötelező érvényű, az ellen csak a határozat érvénytelenségének kimondását kérhetik a bíróságtól. Természetesen a ház gazdálkodása megosztható lépcsőházakra, ha minden költségnemben elkülöníthetők a kiadások és bevételek. Kérjetek állásfoglalást társasházi kérdésekben profi jogászoktól.
Szomi! Most vettem át egy házat, ahol a tulajdonosok úgy tudták, hogy az elődöm díja 1000 Ft/lakás volt. A trükk a dologban pedig az, hogy a +Áfa-t nem közölte a megválasztása előtt. A költségvetésben és az elszámolásban is külön sorban tüntette fel, mintha annak köze sem lenne az ő képviseleti díjához, hanem a ház által kötelezően fizetendő adóteher lenne. Az sem tűnt fel az SZVB-nek sem, hogy a háznak adószáma sincs, tehát ha adófizetési kötelezettsége keletkezne, akkor adószámot kellene kérni, és bevallásokat készíteni. Úgy gondolom, a ti kk-tök is elfelejtette előre közölni a +Áfa-t, vagy aki ajánlotta, az siklott el a +Áfa fölött. Én a helyetekben tisztáznám vele az előzményeket. Amúgy a szó elszáll...
Ma volt egy közgyűlése a TH-unknak (kb. 20 éve nem volt). Az érdekessége, hogy 1974-5 körül alakult meg a TH, 4 lépcsőházból áll. Azonban 2 egy lakásszövetkezetet bízott meg a TH kezelésével, a másik kettő pedig (mi voltunk az egyik) nem túl legálisan "van".
Néhány éve próbálkoztunk ügyvéd által kezdeményezett leválással, de visszadobták a papírokat, mivel egy a helyrajzi szám, közös a tető, stb.
Most viszont a lakásszövetkezet szeretné, ha mi is belépnénk, persze hozzájuk. Mert másképp nem működhetünk legálisan szerintük.
Ami most van, az is tarthatatlan, mivel a fűtés gázszámlája az egyik lakó, a lépcsőházi világítás számlája a másik lakó nevére érkezik. És a legtöbb dolgot feketén oldjuk meg, az adóról, járulékokról, könyvelésről nem is beszélve - ezekre pont a fentiek miatt nem is volt szükség.
Szóval mi lehet a megoldás? Tud valaki tanácsolni olyan megoldást, ami legalizálná a helyzetet? Elég a közös képviselő - akiben megbízunk - vagy szükség van mindenképp a TH-kezelőre is?
Közben kiderült mi a tulaj problémája: Ő hozta az új KK-t és amikor egyezkedtek, akkor kisebb díjban egyezett meg vele. De aztán ez a KK jelölt a közgyűlés előtt amin megválasztották egy valamivel magasabb összeget tüntetett fel az ajánlatában. Ez a magasabb összeg a közgyűlésen is elhangzott mielőtt megválasztották, de valamiért nem került bele a jegyzőkönyvbe. Mi mint SZVB a közgyűlés után leültünk megállapodni a díjban és azt az összeget vettük ami alapján a lakók szavaztak és bő fél éve ezt is fizetjük. Most a költségvetés szavazása előtt a tulaj úgy gondolja, hogy az az összeg érvényes amiben ő állapodott meg a KK-val és amit eddig fizettünk az tévedés volt. Úgy tűnik valamiért nem kapta meg a közgyűlés előtti tájékoztatót és nem tudott a magasabb összegről (bár szerintem a közgyűlésen ott volt, tehát hallania kellett a kb 10 perces árvitát).
Hát szerintem az SZVB-nek azaz nekünk van igazunk. :-)
Szóljatok, ha nem így van, mert most elviszem a tulajnak az emlegetett tájékoztatót megmutatni és szeretném ezzel lezárni a vitát.
Orchard! Nagyon jól teszed, hogy kérdezel. Szerintem ezzel sokat segíthetsz az egész háznak.
2003. évi CXXXIII törvény 51 § (2) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók. Vagyis a Számvizsgáló bizottságra is vonatkoznak a feltételek.
27. § (3) A legalább egy elnökből és két tagból álló Intézőbizottságot, illetőleg a Számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.
3 Tagból álló IB-t kell választanotok, ha nem lesz közös képviselőtök.
27. § (2) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
Nem tudom, mekkora a ázatok. Ha kisebb 25 lakásosnél, akkor nek kötelező a számvizsgáló bizottság választása, de a Szervezeti és működési szabályzatban rendelkezni kell az ellenőrzési jogkörről.
13. § f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.
Ha nincs SZVB, meg kell valakit bízni közgyűlési határozattal az ellenőrzési jogkör gyakorlására.
IB-t akkor kell választani, ha nincs közös képviselőjelölt. Ilyenkor az IB látja el a közös képviselői feladatokat. Akkor kellett volna már IB-t választani, amikor a régi közös képviselő felmentéséről döntöttetek.
Ilyenről még nem hallottam, hogy az SZVB a tevékenységét szüneteltetné. Nem is értem, miért akartok erről dönteni, főleg 11 napra.
Azt javaslom, hogy az itt megvitatott dolgokat szedd össze egy dokumentumba, a kérdést is és a választ is. A törvény rendelkezéseit. Nyomtasd ki és dobd be a tulajdonosoknak, hogy a közgyűlésre mindenki felkészülten mehessen, és ezekben a fontos kérdésekben ne lehessen őket férevezetni. Ebből talán azt is tudni fogják, hogy nem a nagytulaj pártját fogod. Elég szomorú, ha erről a helyzetről az eladó nem tájékoztatott előre. Hisz a társasházi lakás árában benne foglaltatik a hozzá tartozó közös tulajdoni rész értéke is. Itt pedig nem kis gondok vannak.
ne haragudj, hogy bombázlak a kérdéseimmel...de eddig vidéken éltem / családi házban semmi tapasztalatom nincs .. most pedig nem vagyok könnyű helyzetben a lakókkal sem mert új vagyok és a múltkori közgyűlésen már megjegyezték, hogy nem ismernek így nem tudják milyen kapcsolatban vagyok a nagytulajjal.....
Szóval:
- van e valami előírás, hogy hány tagja van az intézőbizottságnak és ki lehet az elnöke?
- a febr. 20-ra kiírt közgyűlás egyik napirendi pontja:
" a számvizsgáló bizottság tevékenységének ideiglenes szüneteltetése 2006.03.01-ig." Lehet szüneteltetni?
Ha a számvizsgáló bizottság tagjaira is az vonatkozik ami az intézőbizottságéra, abban az esetben a nagytul. nem is lehetett volna most a szvb tagja.
Ebben a kérdésben a jogások állásfoglalása sem egyértelmű. A törvény így szól: 2003. évi CXXXIII. 37. § (2) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető.
Itt olvashatsz két jogi állsáfoglalást: http://www.radio.hu/index.php?cikk_id=77820 http://www.radio.hu/index.php?cikk_id=113507
Szia! Az intézőbizottság tagjai csak tulajdonosok lehetnek. A kizáró okokat a 2003. évi CXXXIII törvény 49 §-a írja elő. Itt találod a törvényt. Bármelyik tulajdonos hozhat közös képviselő jelöltet, és a közgyűlés dönt, hogy ki legyyen a képviselő. Sajnos a nagy tulajdonnal rendelkező is hozhat jelöltdt, és a szavazati jogát is érvényesítheti. A (2) bekezdés alapjána nagy tuléajdonnal rendelkező nem lehet Intézőbizottság tagja, mert ha jól értettem, ellene folyik a végrehajtási eljárás, nem tudja a mentességét igazolni. Ha a nagytulajdonos hoz jelöltet, és ő lesz megválasztva, sajnos csak bíróságon támadhatjátok meg, de ez nagyon nehéz dolog, mert bizonyítanotok kell, hogy azért hozta, hogy az ő érdekében járjon el a kisebbségben maradt többség jogos érdekeinek sérelmére. Most is azt tanácsolom, hogy keressetek ügyvédet, mert ebből a helyzetből magatok nem tudtok kikerülni. Vissza fog élni a nagy tulajdonnal rendelkező a szavazati jogával a saját érdekében. Hívd fel az Önkormányzatot, és kérdezd meg, hogy hol van a kerületetekben a közös képviselőknek szervezete. Ott van ingyenes jogi tanácsadás is.
Még pár kérdés...mert 20-án lesz közgyűlés és akkor lesz megválasztva az intézőbitottság.
- Kik lehetnek / vagy mi a feltétele az intézőbitottsági tagságnak?
- Az új közös képviselő megválasztása hogyan történik...ki hozza a jelölteket? Hány % szükséges a döntéshes? Ha elég 50% akkor kell tartanunk attól a kk-től akit a nagytul. hoz?
Egyébként érdekesen alakult az SZVB tagságom. Szinte semmit se láttam a könyvelésből mert azt a másik két SZVB tag (egy könyvelő meg egy közgazdász) tisztességesen ellenőrzi. Én futkosok a tulajok a kk meg a gondnok között vagy telefonálgatok/emailezek. Mindenkit jól meghallgatok, mindenkivel jól megbeszélem a problémákat, jól elmagyarázom a tulajoknak az aktuális helyzetet meg, hogy mi miért van, nyugtatom a kedélyeket, befizetésre buzdítok, telefonálgatok a kk-nak ha úgy érzem valami fontos dolog elsikkadt, véleményt mondok a megbeszéléseken. Kicsit ugyan zavarban vagyok ha néha konkrét számokat kérdeznek tőlem, de mindig találok valakit aki tudja a választ. :-)