Én az egyebek témakörben szólnék. Társasház azért.... Bőven nyugdíjas korú társasházunkkal egyidős fűtési rendszere. Korához illően hullaközeli állapotban. A közösség hangyányi ellenvetéssel kicsi, de rendkívűl veszélyes munkálatot szavazott meg, mely nagyságrendekben olcsóbb, mint a komoly munka, viszont rövid távon okozza a fűtési rendszer összeomlását ( az eddig nyitott rendszer zárttá lesz téve, és a láthatóan orrán száján "vérző" hálózat ezt nem fogja elviselni, ráadásul a leírt munkaterv alapján közepesen gyenge szakértelemmel fog a kivetelezés történni. Az ismert, hogy a zárt rendszer korszerűbb a nyitottnál, de egy nyitottan megöregedett hálózat öregkorában csak egy tartálycserével nem alakítható át). Mérnökszakembert meghallgatni nem volt hajlandó a vesztébe rohanó közösség. A szokásos formula szerint, a hangos és erőszakos dominancia vitte be a lakókat az erdőbe. Azon kevesek, akik látják a problémát, nem kaptak lehetőséget, hogy egy újabb, csak szakértői beszélgetést tarthassanak a helyzet megvilágosítására. Mit lehet tenni azon lakóknak akkor, amikor a témában jártas mérnökökkel közösen tartanak a munka eredményétől, mely óriási károkat okozhat ? Nagyon valószínűsíthető, hogy milliós károk lesznek, ráadásul ha minden összejön, a leghidegebb időszakban, hogy szét is fagyjunk. Ilyenkor nyilvánvaló lesz az ellenérv: a hálózat öreg volt, az anyagi terhet közösen viseljük.... amit egy pici ésszel el lehetne kerülni.... Természetesen nem csak a pénzről van szó. Ez a teljesen agyatlan döntés egy közösséget veszélyeztet feleslegesen, télen. Szóval: mit lehet itt tenni?
megint itt vagyok a gondjaimmal. Habár az elmúlt időben ( főleg a múltkori közgyűlés után, hogy minden kistulajdonos elment a közgyűlésről )úgy éreztem feleslegesen küzdök...és még utána amikor ügyvédet akartam cserélni senkit sem érdekelt a dolog....
De most, hogy uj közgyűlés lesz, szeretnék néhány dolgot tudni.
- mint kiderült a nagytulajdonosnak nem áll szándékában közös képviselőt megválasztani. Intézőbizottságot akar december 31-ig. Találkoztam vele tegnap és azt mondta utánanézett, nem mondtam igazat a múltkor ő lehet intézőbizottsági tag. Most mire lehet hivatkozni, hogy nem. Nem igazán értem ezt a 49§ 2 pontját. Ez csak a társasház kezelői tevékenységgel kapcsolatos nemleges köztartozásra vonatkozik? És a megválasztásánál ő szavazhat saját magára??? Vagy saját személyét érinő ügyekben nem szavazhat senki?
- a számvizsgáló bizottság felállításának feltétele a 25 lakás ( ha a 25 albetét az irodával együtt van akkor már nem kötelező? ) Kellene szereznem egy szervezeti működési szabályzatot, hogy mit ír elő arra az esetre ha nincs SZB?
- lehet tagja a SZB és IB is valaki? Vagy másnak kell lenni? És a SZB-tagjainál is szavazhat valaki saját magára?
- ha az SZB felállításakor nem volt szó díjazásról, utólag megállapíthat e valaki visszamenőleg díjat?
Az intézőbizottság díjazásánál a IB tagok szavazhatnak?
Erre nincs jogszabály, hogy közös képviselő kötelező? Miért kell elfogadnunk egy társasházakhoz nem értő IB-t?
Ha ő mindig szavazhat a saját személyére akkor már tényleg nincs mit tenni...
- a jelenlegi ügyvédnek a volt kk adta a megbízást. Hogyan adhatnak a kistulajdonosok egy más ügyvédnek megbízást? Összehívjunk mi egy közgyűlést és mivel a nagytul ellen szeretnénk pert indítani az ő szavazata az ügyvéd választásnál nem számit?
- Az intézőbizottság mellet egy számvizsgáló céget akar működtetni. Ez lehetséges?
- A pincében keletkezett csőrepedés miatt a nagytul. fala vizesedett és be is ázott. Ő ezt szeretné kijavítattni a ház költségére...Az összes felső lakó folyamatosan beázik a tető miatt az ellen még nem tett semmit a ház. Miért kell az ő beázását azonnal helyrehozni? Ő szavazhat erre vonatkozólag?
Bocsánat. Képzavarban voltam a napokkal kapcsolatban, mert szerdánként van a TV ügyvédje nem hétfőnként. Azt mondták a lakók, hogy az Olimpia után az első adásban lesz szó a házról. Akkor az ma lesz remélhetőleg.
Én sem szívesen avatkozom a szomszédok közötti vitákba. Csak írásos, sk aláírt megkeresés alapján szólítok fel bárkit, és csakis írásban. A közös területre kipakolt tárgyak miatt viszont kérés nélkül is felszólítok, ha úgy látom, hogy azok másokat zavarnak, akadályoznak, vagy rendetlen miattuk a ház.
A közös képviselőtök szerintem meglehetősen hiányosan ismeri a feladatkörét. "A házirend betartása a társasház valamennyi tulajdonosára nézve kötelezô. Az ebben lévô kötelezettségek, feladatok betartásának ellenôrzése egyrészt a tulajdonostársak, másrészt a közös képviselô joga és feladata. Az abban foglaltak megszegése esetén az érintettel szemben a közös képviselô írásbeli felszólítás formájában intézkedni köteles. Ennek eredménytelensége esetén a további eljárás tekintetében a közös képviselô javaslata alapján a közgyûlés határoz." Baj, ha ez a rendelkezés nem része a házirendeteknek. Birtokháborítás ügyében (amikor valaki úgy zavar, hogy a saját lakásodban nem biztosított a nyugodt életed) Te magad is eljárhatsz az Önkormányzat birtokvédelemmel foglalkozó osztályán. Közös tulajodnban okozott kár, közös tulajdon nem előírásoknak megfelelő használata esetén a közös képviselő kötelessége a társasház jogi képviseletének ellátása. Mielőtt bármilyen jogi lépest tenne, köteles a jogorvoslat lehetőségét biztosítani, vagyis fel kell szólítania a rendbontó tulajdonost a tevékenység beszűntetésére, a kár elhárítására, tűzvédelmi előírás, házirend, önkormányzati rendeletek betartására. Csendrendelet van. Van olyan általam kezelt ház, ahol már tudja tulajdonos, hogy mibe kerül mások szükségtelen zavarása. Amikor erről megfeledkezik, elég egy mondattal emlékeztetnem... 2005 január 27-től olyan mértékben szigorodott a korábbi rendelet, hogy már nincsenek benne időkorlátok. A kiszabható bírság lehet akár 150 ezer Ft, vagy 60 nap elzárás is. (igaz, ehhez már sokszoros visszaesőnek kell lenni.) Nem javaslom a Tűzoltóság értesítését, ha valaki a menekülési útvonalon tárolja a személyes tárgyait. Ők kijönnek, ellenőrzik a bejelentést, felszólítják a Társasházat (Nem a tárgyakat kihelyező tulajdonsot!), és ha a felszólítás eredménytelen, a Társasház ellen indul eljárás, és a közösség fizeti meg a bírságot. Javaslom, hogy több tulajdonos aláírásával tájékoztassátok a közös képviselőt a közös tulajdont érintő problémáitokról, és kérjétek az intézkedését.
A közös képviselőnk nem akar ezekkel a problémákkal foglalkozni, sem írni, sem felszólítani. Azt mondja, neki a ház anyagi ügyeit, jogi képviseletét kell intéznie.
Eldönthetem, hogy magam írok-e az önkormányzatnak, tűzvédelmi hatóságnak, kihívom-e a rendőrséget. Amúgy a rendőrök is azt mondják, csendrendelet nincs (én másképp tudom), nekik ezzel semmi dolguk.
Ezek a kérdések sok házban okoznak problémát. A társasházak megalkothatják a maguk szabályzatát, házirendjét, de az azokban foglaltakat be nem tartókkal szemben semmiféle szankció alkalmazására nincs lehetőségük. Az SZMSZ-be és a Házirendbe foglalt szabályok megszegői szabálysértést követnek el. A Házirendet annyival egészítetitek ki, hogy annak megszegése esetén a tulajdonostársak, vagy sk. aláírt írásos kérés esetén a közös képviselő jogosult eljárást kezdeményezni az Önkormányzat illetéses osztályán a szabályokat megsértőkkel szemben. Fel lehet hívnia figyelmet, hogy az Önkormányzat az ügyben hozott határozatában bírságot is kiszabhat. A házirend rendelkezhet arról, hogy a közös területeken tárgyakat tárolni tilos. A kk. a tárgyak tulajdonosainak költségére intézkedhet a közös területek szabaddá tételéről. Nem árt a Házirendben hivatkozni a - tűzvédelmi előírásokra - közös területen elhelyezett tárgyak - csendrendeletre mások szükségtelen zavarása zajkeltéssel, nem megengedett időben végzett zajos tevékenységgel - önkormányzati rendeletekre 1. állattartás 2. háztartásban keletkező hulladékok tárolásáról, kihelyezéséről, elszállításáról, ...
Több tulajdonos írja le a közös képviselőnek a konkrét problémákat, sk aláírással, és kérje a kk. segítségét. Kk. írjon felszólító levelet az érintett tulajnak (bérlőjének, lakáshasználónak). A levélben pontosan idézze a Házirend vonatkozó bekezdését. Írja le részletesen, hogy a következő lépésben bejelentést tesz a Szabálysértési vagy a birtokvédelmi osztályon. Az Önkormányzat bírságolhat, ha bizonyítást nyer az elkövetett szabályszegés. Csendháborítás esetén a rendőrség hívható ki azonnal.
Közös tulajdonban okozott károk helyreállításának költségét követelheti a közösség a károkozótól.
Közös területre kihelyezett sitt, szemét, törmelék, lom elszállítása esetén a szállítási és takarítási költség szintén ráterhelhető az illető tulajdonosra, ha előzetes írásos felszólítás ellenére sem tett rendet maga körül.
Ezek macerás dolgok, csak lassan és módszeresen lehet rajtuk változtatni. (Néha még úgy sem) Nem egy olyan ház van, ahol nem is tudjuk megfogni a rongálót, szemetelőt, ....
Amikor az SZMSZ-eket és a Házirendeket készítettük, azt mondtam, ezek a szabályok annyit érnek, amennyit a közösség betart belőlük. Szerintem mindegyiknek a végére nyugodtan odaírhatnánk: Aki ezeket a szabályokat megszegi, azt sújtsa a közösség megvetése.
Sok jó tanácsot adtál már itt és egy kellemetlen témában kíváncsi lennék a véleményedre: hogyan lehet betartatni az SZMSZ-ben jól lefektetett házirendet?
1. A lakók el sem olvassák
2. Ha elmondjuk, mi áll benne, az piszkálódás és nem érdekli őket.
Mit lehet tenni, ha szombaton fúrnak, ha a lépcsőház tele van sitt-tel, ha biciklit tárolnak a közlekedőben, ha csikket, felmosóvizet öntenek ki az erkélyről? A megbeszélésen már túl vagyunk. Én hiányolom, hogy a házirendben nem szerepel: mi van akkor, ha megszegik a házirendet?
Jajj én nagyon rossz alkudozó vagyok! :-)
190cm/100kg férfiként az ilyen szituációban olyan zavarban vagyok mint egy elsőbálos kislány. Ha nem lenne mellettem egy határozott nyugdíjas közgazdász hölgy én minden pénzünket odaadnám a kk-nak. :-)
Megpróbálok erőt venni magamon.
Khmhm. Éedekes! Ez durva. Mindig tanul az ember. :) Ilyennel még nem találkoztam, hogy a könyvelés díját külön számolja fel valaki a háznak, hisz a könyvelés a közös képviselő alapfeladata. Nézz már bele az SZMSZ-etekbe, hogy a kk. feladatai között szerepel-e a számviteli szabályok szerint végzett könyvelés!
Akkor most már halálpontosan leírva: A kk díja havi bruttó 130.000 Ft, amiből 90.000 Ft a KKé és 40.000 Ft a könyvelőjé. Közvetlen a közgyűlés előtt kiküldött ajánlat 1.125 Ft/ albetét/hó volt. Na erre mondtuk mi rá, hogy ez bruttó (nettó 900 Ft + ÁFA), ami 116 albetétre (115 albetét + a teremgarázs, ami külön albetétben van az alapító okiratban) számítva 130.500 Ft lett volna, de a közgyűlésen szóban kereken 130.000 Ft-ért vállalta kk a közös képviseletet.
A 130.000 Ft bruttó 116 albetétre számolva kereken 1.120 Ft/albetét. Ami tavaly havi nettó 896 Ft/albetétnek felelt meg, az ÁFA csökkentés után pedig
933 Ft/ albetét nettót jelent. A korábbi olcsó ajánlatot még nem láttam, de állítólag 800 ft+Áfa/alb./hó volt
Teljesen életszerű: Rosszul előkészített közgyűlésen simán nemmel szavaznak a tulajok. A töketlen KK meg mutogat a tulajokra, hogy ezeknek semmi se jó. A még töketlenebb tulajok meg közönyösek vagy egyenként veszekednek a kk-val ahelyett, hogy összefognának és leváltanák. Most megpróbálok segíteni a KK-nak, hogy rendesen elő legyen készítve a közgyűlés és ha leszavazzák a költségvetést akkor legyen új közgyűlés új javaslattal és ha nem sikerül dűlőre jutni ebben az évben akkor én kezdeményezek szabályosan egy KK váltást.
Köszönöm válaszodat. A társasház valóban létezik, alapító okirattal is rendelkezik. A 4 lépcsőház együtt. Csak közös akarat nincs a lakásszövetkezettel való szerződéskötésre. Néhány figyelmetlenségre is fény derült részükről, ami szintén nem szól mellettük.
Még egy kérdés: A kezelésre mindenképpen társasházkezelőt kell kijelölni, aki a megfelelő végzettséggel rendelkezik, esetleg elegendő kijelölni egy embert, vagy mi szükséges ahhoz, hogy legálisan tudjunk működni?
Az én csőrömet is bökné, ha valaki 800 +Áfa ajánlattal előnyt szerez, és a közgyűlésen 933+Áfa ajánlattal rukkol elő.
Nekem itt valami nem tiszta! "Mi (az SZVB) ezekután javasoltuk, hogy akkor ez legyen bruttó. A KK elfogadta." A bruttó azt jelenti, hogy az Áfa-t is magában foglalja!! Mi volt az egyezkedés alapja? a Bruttó 933 Ft vagy a 933 Ft+Áfa?
Tekintettel a kialakult helyzetre az SZVB finoman javasolhatja a kk-nek, hogy az idei évben ne változtasson a képviseleti díjon, vagyis maradjon a 933 Ft+Áfa, ami azt jelentené, hogy a háznak ez 1166 Ft/lakás helyett 1120 Ft-ba kerülne havonta. Ami az ellégedetlenségetek oka, azt pedig tételesen felsorolhatjátok a közgyűlésen, jegyzőkönyvezhetitek, és szabhattok határidőket, feltételeket.
Tényleg, mi van akkor, ha a közgyűlés nem fogadja el a költségvetést? Nem életszerű a dolog, mert gondolom a gyakorlatban előbb-utóbb mindenki belátja, hogy bizonyos dolgokra kell költeni, de elvileg lehetséges, hogy 1-2 nagyobb tulajdonos "megvétózza" az egészet? Ebben az esetben hogyan lehet továbblépni?
Húha, rögtön ki kell számolni a tulajdoni hányadra vagy négyzetméterre eső részt?!
Így sose fogunk a végére érni. :-( Nem lehetne azt a közgyűlés utánra halasztani?
Egyébként az összefoglaló határozatot meg kell szavazni? Én jobbnak tartom ha igen. Ráadásul a költségvetés megszavazása után szeretnénk egy szavazást arról, hogy módosítanánk a kktg elosztásának módját. Ennek a szavazásnak a kimenetele eléggé kétséges. A jelenlegi életcélom az, hogy legyen végre egy elfogadott költségvetésünk, mert 2 év alatt ezt nem igazán sikerült elérni. :-(
Egy napirendi ponton belül annyi szavazás, határozathozatal lehetséges, ahány részkérdésre bontható a téma. Sehol nincs kikötve, hogy egy napirendi pontban csak egy határozat hozható. Nagyon jól gondolod. Nem lehet egy közgyűlésnek annyi napirendi pontja, ahány költségnem szerepel az elszámolásban, illetve a költségvetésben. Az egyes tételeket természetesen külön-külön kell megvitatni. Minden téteénél jegyzőkönyvezitek a módosítási javaslatokat, és természetesen ennek megfelelően azonnal át is kell számoli a költségvetést. A végén pedig egy összefoglaló határozatot hoztok. A közgyűlés a kk. által előterjesztett költségvetési tervet a fent leírt módosításokkal fogadta el. Ennek megfelelően ... dátumtól a közös költség hj. fizetési kötelezettség ennyi Ft/th (m2, fő, lakás) / hó. A vízórával nem rendelkező lakások tulajdonosai annyi Ft/.... /hó vízdíjhozzájásulsát kötelesek megfizetni. A parkoló autók tulajdonosai .../ Ft/hó összeggel járulnak hozzás a közös költséghez az udvar állagmegóvsa, fenntartása érdekében.
Jajj és mégegy nagyon fontos kérdés:
A közgyűlésre ugye a KK előterjeszt egy költségvetést. A lakók egyegy tételbe belekötnek, ha a többség egyetért akkor egyegy számot módosítunk a költségvetésből, amit végülis a többség elfogad. Hogyan kell ezt a közgyűlésen levezetni. Ugye ott van egyetlen napirendi pontban a következő évi költségvetés megvitatása és megszavazása. Ez egy darab szavazás ha jól gondolom.
Mi van ha egykét tételen vita alakul ki és e tételek esetleges módosítását külön meg kéne szavaztatni (persze csak ha másként nem tudunk dönteni). Én úgy tartom logikusnak, hogy először a tételek módosításáról szavazunk különkülön és aztán a megszavazott módosításokkal megszavazzuk az egész költségvetést. Remélem az nem gond, hogy a tételekről szavazás nincs benne az előzetes napirendben.
Igen, az ajánlatban nem tért ki rá, hogy bruttó vagy nettó. Mi (az SZVB) ezekután javasoltuk, hogy akkor ez legyen bruttó. A KK elfogadta.
Ok legyünk konkrétak: a tulaj állítása szerint 800ft+Áfában hó/albetét egyezet meg a kk-val, mi pedig 933 ft+Áfa/hó/albetét összeget fixáltunk.
Most a tulaj azt állítja van neki írásbeli ajánlata amin a kisebb összeg szerepel.
Továbbra is az a véleményem, hogy a közgyűlés előtti utolsó ajánlatot kellett jelen esetben alapul vennünk. De persze böki a csőröm, hogy alkudhattunk volna még ha orra alá dugjuk az eredeti alacsony ajánlatot. De a 933+Áfa se rossz ár és azért lényegesebben jobban dolgozik mint az előző KK. Mondjuk azért koránt sem vagyunk vele elégedettek...
Zita! Először tisztázni kellene, hogy valóban Társasház vagytok-e, Alapító okirattal, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve. Érthetetlen, hogy egy lakásszövetkezet hogyan vállalhatta fel legálisan egy Társasház felének a kezelését. Ezt tisztázni kellene velük. Nekem az a véleményem, hogy az nem legális, amit a szövetkezet csinál. Vagy a teljes társasház kezelését és képviseletét kellett volna ellátniuk, vagy a fél házét sem vállalhatták volna. Ilyen nincs, hogy egy Társasház két részre osztódik, és más-más kezeli -nem kezeli a neki jutó részt.
Ha valóban a 4 lépcsőház alkot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, azonos helyrajzi számon nyilvántartott egyetlen Társasházat, akkor az egész házra vonatkozóan kell közgyűlést összehívnotok, ahol többségi határozattal dönthetitek el, hogy ki legyen a közös képviselő. A közgyűlés döntése pedig mindegyik lépcsőházra kötelező érvényű, az ellen csak a határozat érvénytelenségének kimondását kérhetik a bíróságtól. Természetesen a ház gazdálkodása megosztható lépcsőházakra, ha minden költségnemben elkülöníthetők a kiadások és bevételek. Kérjetek állásfoglalást társasházi kérdésekben profi jogászoktól.
Szomi! Most vettem át egy házat, ahol a tulajdonosok úgy tudták, hogy az elődöm díja 1000 Ft/lakás volt. A trükk a dologban pedig az, hogy a +Áfa-t nem közölte a megválasztása előtt. A költségvetésben és az elszámolásban is külön sorban tüntette fel, mintha annak köze sem lenne az ő képviseleti díjához, hanem a ház által kötelezően fizetendő adóteher lenne. Az sem tűnt fel az SZVB-nek sem, hogy a háznak adószáma sincs, tehát ha adófizetési kötelezettsége keletkezne, akkor adószámot kellene kérni, és bevallásokat készíteni. Úgy gondolom, a ti kk-tök is elfelejtette előre közölni a +Áfa-t, vagy aki ajánlotta, az siklott el a +Áfa fölött. Én a helyetekben tisztáznám vele az előzményeket. Amúgy a szó elszáll...
Ma volt egy közgyűlése a TH-unknak (kb. 20 éve nem volt). Az érdekessége, hogy 1974-5 körül alakult meg a TH, 4 lépcsőházból áll. Azonban 2 egy lakásszövetkezetet bízott meg a TH kezelésével, a másik kettő pedig (mi voltunk az egyik) nem túl legálisan "van".
Néhány éve próbálkoztunk ügyvéd által kezdeményezett leválással, de visszadobták a papírokat, mivel egy a helyrajzi szám, közös a tető, stb.
Most viszont a lakásszövetkezet szeretné, ha mi is belépnénk, persze hozzájuk. Mert másképp nem működhetünk legálisan szerintük.
Ami most van, az is tarthatatlan, mivel a fűtés gázszámlája az egyik lakó, a lépcsőházi világítás számlája a másik lakó nevére érkezik. És a legtöbb dolgot feketén oldjuk meg, az adóról, járulékokról, könyvelésről nem is beszélve - ezekre pont a fentiek miatt nem is volt szükség.
Szóval mi lehet a megoldás? Tud valaki tanácsolni olyan megoldást, ami legalizálná a helyzetet? Elég a közös képviselő - akiben megbízunk - vagy szükség van mindenképp a TH-kezelőre is?