A jegyzőkönyvek másolatát a jelenlegi tulajdonos kérheti el, Te nem! Ugyanez vonatkozik a költségek elszámolására és a tervre is. (Ha el akarja adni a lakástát, beszerzi neked)
Alaposan nézd végig a házat, ne csak a kiszemelt lakást, kívülről, és belülről is. Beszélgess el a k-vel, hogy mik a megoldásra váró feladatok, milyen határidővel és költségekkel tervezte ezek megoldását. Milyen állapotban vannak a gépeészeti rendszerek, berendezések? Milyen a házban a fizetési morál. Milyen a tulajdonosok hozzáállása a közös területek fenntartásának felújításának költségeihez? Ha ezekre a kérdésekre nem tud határozott választ adni a kk, akkor valószínű, hogynincs kezelési terv, és nincs tervszerű, hosszútávú gazdálkodás sem. Ez elgondolkodtató a jövőtökre nézve. Vettem át ház kezelését- képviseletét, és első nekifutásra 150%-os kköltség emelést terjesztettem a tulajdonosok elé. Sokkoló volt számukra, amikor szembesültek a számokkal. Elektromos hálózat haladéktalan felújítása, körfolyosó halaszthatatlan felújítása, belső homlokzat felújítása, ereszalja veszélytelenítése, külső homlokzat, ... Havi 100 Ft/m2 felújítási alap képzéssel 15 év alatt hozzuk össze azt a pénzt, amire azonnal szüksége lenne a háznak! A lényeg, hogy 14 évig alacsony közös költség volt...
Most költözünk egy társasházba, és azt kérdezném, milyen infókat célszerű a KK-tól beszedni?
Elkérhetem-e a legutóbbi közgyűlés jegyzőkönyvét? mire érdemes rákérdezni? Biztosítás? felújítási alap? Főtávról leválás? Még mi az ami érinthet, és nem gondoltam rá?
Kérhetem-e a közös költségem részletezését? mire megy a 11000 Ft? (nincs vízóránk, ezt kb 4-5 ezer töblet- ez ok. a többi?
A gyakorlott bérlő viszont azt fogja mondani, hogy csak egyedül lakik a bérelt lakásban és hiába találsz ott még valakit arra azt fogja mondani, hogy csak épp egy hétre vendégeskedik. És képzeld el, hogy legalább harminc lakást adsz ki de csak kb 150e forintot keresel vele havonta. Mert egy KK kb ilyen helyetben van. Ja és te felmondhatsz a láthatólag simlis bérlőnek míg a KK nem tudja elküldeni a tulajt. Pont te példázod jól mennyire irreális jelenleg a társasházi szemlélet: teljesen evidensnek tartod, hogy amit egy lakásnál meg lehet csinálni azt 30-nál is ugyanolyan egyszerű.
Annyival egészíteném ki, hogy az 1000 Ft körüli fizetendő közös költség hozzájárulás akkor reálís, ha van a háznak számottevő egyéb bevétele. Bérlet, használati díj.
A közös költségeket nem lehet egymáshoz viszonyítani. Minden háznak más az adottsága, az állapota, az állaga. Minden házban más a tulajdonosi szemlélet és a tulajdonsosi igények. Minden háznak más a terve, és mások az elvégzésre váró feladatok. Azt a néhány költségnemet lehet hozzávetőlegesen meghatározni, amit felsoroltál, de hol van a többi?
- Víz- és csatornadíj: Vízórás lakásokban az átlagos fogyasztás 3-4 m3/fő/hó, ezzel szemben a vízóra nélkülikeben ez az érték sok házban 8-10 m3/fő/hó Az összes fogyasztott vízmennyiség díjának kb. 5-10 %-a mindenki által megfizetendő technikai fogyasztás, a 90-95 % a vízórával nem rendelkezők között osztandó fel. - Szemétszállítás: minden tulajdonos nagyon praktikusan helyezi el a szemetét, ha az 500 Ft/fő elég átlagosan a szemétszállításra. Ennél több az FKF rendelete szenit előírt minimális szemétszállítási díj mértéke. 3,7liter/fő/nap. (3,7l*4,3450Ft*30nap)+15 % Áfa = 555 Ft/fő/hó.
- Áram: lépcsőházvilágításra egy kis lakásszámú lépcsőházban havonta átlagosan 1000 Ft szükséges. 15.000 Ft körül, ha lift is van! - Kéményellenőrzés díja: 1000-2000 Ft/lakás/év, attól függően, hogy hány kémény tartozik a lakásokhoz, és mi azoknak a besorolása.
- Háztakarítás: nem csak heti 9* egy órát sepreget a takarító a lépcsőházban. Kihelyezi ürítésre, és beviszi az ürített tartályokat, tisztítja, fetrőrleníti azokat. Tartályürítés napján takarítja a kukák helyét kint-bent. Járdaseprés, téli hóeltakarítás, ... - Közös képviselet díja: 1000-2000 Ft/hó/lakás - Bankköltség: 2-10000 Ft/hó/ház - Épületbiztosítás díja: 400-800 Ft/lakás/hó
- Takarítószer, izzó, só - ügyviteli költségek - Egyéb anyagra ráfordítás (kulcs, lakat, zászló, ...)
- Javítások-karbantartások: az ápület állaga, a gépészeti berendezések mennyisége, állapota határozza meg. - Kötelező felülvizsgálatok: Érintésvédelem, villamos-biztonségtechnikai minősítés, tűzvédelmi minősítés, gáz alap-, és felszálló vezetékek időszakos vizsgálata, faanyagok időszakos vizsgálata, ... Liftes házban kötelező ÉMI-vizsgálatok - Felújítás, felújítási alap képzése: ház állaga határozza meg (na meg a tulajdonosok hozzáállása a közös állapotához)
- Egyéb kiadások: rovar-rágcsálóírtás, ...
Nagy vonalakban ezekből tevődik össze a ház közös költsége. Ahol túl alacsony a közös költség, ott érdemes rákérdezni a közös képviselőre, hogymire nem gondolt a fent felsoroltakból, vagy mi az, amit a tulajdonosok maguk oldanak meg.
Az 1000 Ft irreálisan alacsony közös költség, Abban a házban szerintem nincs semmilyen műszaki munka tervezve. A közös vezetékekket, gépészeti berendezéseket a tulajdonosok a saját költségükön javíttatjak, vagy tűrük az állapotokat. A 14000 Ft is l ehet reális, ha liftes épületben van a lakás, és volt vagy lesz nagy felújtás, aminek a költségét már törlesztik, vagy még csak gyűjtik. A 75 m2-es lakásban lakó egyszem öregasszony kénytelen lesz vízórát beszereltetni, ha nem akarja megfizetni mások pazarlását. EZt követően csak az első számla megérkezéséig fog átfolyni a víz a muzeális értékű WC-tartályán, mert azt is le fogja cseréltetni. A társasházi szemlélet ssajnálatos módon csak most van kialakulóban. Ha okosan akartok dönteni, azt a házat is kerüljétek el, hahol 1000 Ft most az egy lakásra jutó közös költség!
Egy bizonyos lakásszámon fölül a _gyakorlatban_ nem lehet követni, hol hányan laknak. "Mi van akkor ha egy 75 m 2-es lakásban lakik egyszem öregasszony ?" HA a néni nem bírja a nagy lakás költségeit akkor kisebb lakásba kell költöznie, vagy szereltessen fel vízórát. Ez olyan mintha valaki oda jönne hozzád és nem a lakásra ígérne bérleti díjat, hanem lakónként és minden hónapban el akarna számolni veled, hogy hányan laktak éppen ott. Ugye milyen hülyén hangzik? :-)
Ez szomorú. Senki nem indíthat helyettetek eljárást. Ebben az esetben csak az a lehetőségetek, jogy az ügyvédet noszogatjátok, hogy intézkedjen a ház nevében, amit csak lehet. Dobjátok össze a pénzt a keresetre, hogy kérhessétek a volt közös képviselő felmentésének érvénytelenítését.
Még egy nagyon fontso dolog! 3/2006. AB határozat: 1. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 42. § (1) bekezdése második mondata, amely szerint „A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.” , alkotmányellenes, ezért azt megsemmisíti. A megsemmisített rendelkezés a határozat közzétételének napján veszti hatályát. A 42. § (1) bekezdése a következő szöveggel marad hatályban: „42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.”
Orchard! Van egy nagyon fontos dolog! A határozott, magabiztos fellépés fél siker, a bizonytalanság biztos bukás! Rendre a buta, törtető, magabiztos emberek nyernek sokkal értékesebbm de szerény, bizonytalan emberekkel szemben. Rajtatok múlik, hogy megadjátok-e neki ezt a lehetőséget. Nem vagyok én biztos abban, hogy a nagytulaj olyan biztos a dolgában, mint ahogy mutatja. Látja a félelmeteket, érzi a pánikhangulatot, ezért játszik veletek macska-egér játékot. Az nevet csak igazán, aki utoljára nevet! Vissza kell vágni neki határozottan, magabiztosan. Tessék lépni!!! Az ügyvéd elindította a felszámolást? Ha nem, miért? Bent van a Bíróságon már a fizetési meghagyás? Ha nem, miért? Bement valamelyiktek a PKKB-ra és kérte a határozat érvénytelenségének kimondását és a bírói döntés meghozataláig a határozat végrehajtásának felfüggesztését? Javasoltam, hogy Ti mint kistulajdonosok, a magántulajdonotok védelme érdekében panaszt tehettek az Ügyészségen. Perelhetitek joggal való visszaéléssel okozott anygi veszteség (lakások értékcsökkenése a közös részek állapota következtében) miatt. Ezt csak magatok tehetitek meg, vagy akár néhányan összefogva, egy panaszlevél vagy per keretén belül. HA egy nyer, az precedens. Az alapján mindenki követelhet! Orchard! A félelmetekkel, az elkeseredettségetekkel saját magatokat szolgáltatjátok ki a nagytulajdnak. Természetesen írhattok panaszlevelet a műemlékvédelmi osztálynak is, amiben leírjátok, hogy a társasház évek óta tehetetlen a nyagytulaj önkényuralmával szemben, és ennek köszönhetően lepusztul a ház. Csak akkor dolgozik az idő a nagytulajnak, ha a félelmetekkel segítetet ebben. Most is azt mondom: Támadjátok meg a közgyűlési határozatot, hogy visszakerüljön a posztjára a volt közös képviselő. Ha visszakerül, állapodjon meg Erzsivel, és vegyétek ki Ti is a részeteket a szervezésből, az ügyek bonyolításából. Tessék megmutatni annak az öntelt hólyagnak, hogy nem diktátor, hanem csak résztulajdonos, és a kötelezettsége a közösséggel szemben ugyanolyan mértékű, mint a joga! Menjetek be a helyi Önkormányzat Birtokvédelmi osztályára, és ott is tegyetek panaszt, hogy a nagytulaj hogyan teszi tönkre a magántulajdonotokat is. Meg kell keresni minden létező fórumot.
Hát, most már kiderült, hogy mit szeretne a nagytul... "meghívott" valamilyen céget, hogy ajánlatot tegyen a kistujajdonosoknak, hogy megvásárolja az ingatlanunkat...persze csak akkor ha mindenki eladja. Azt hiszem ez egy tipikus 6. kerületi történet most...jön a befektető, lebombázza a házat és épít egy újat. És persze itt a nagytul. aki olyan helyzetbe kényszeríti a kicsiket, hogy jónak lássák menekülni innen...
Nem értem mit jelent, hogy a 6. kerület ezt a részét műemlékvédetté nyilvánították. Ennek ellenére tele van lebombázott házakkal és minden polgári megmozdulás ellenére ezt hagyja is az önkormányzat. Akkor mit jelent a műemlékvédelem?? Szerinted meg kellene keresnünk a műemlékvédelmi hivatalt és kérni a ház műemlék jellgűvé nyilvánítását? Az segítene? Hát ha valamikor kétségbe estem az most van. És egyáltalán kitől lehetne ez ügyben segítséget kérni??
Persze a nagytul csak nevet rajtunk amikor bíróságról beszélünk.. mondván pereskedjünk csak évekik, közben a ház még rosszabb állapotba kerül...az idő neki dolgozik...
Amennyiben nincs a helyi Önkormányzat által támogatott pályázat, a "Lakossági energia-megtakarítás" (NEP-2006-1) elnevezésű pályázaton kell indulni. A fűtési rendszerek javítását-karbantartását amúgy is a fűtési szezon befejezése után kell elvégezni. Fűtési időszakban csak sürgős beavatkozást végeztetünk.
Első és legfontosabb: a kis tulajdonosoknak össze kell fogniuk!
Második: Vissza kell hívni a volt közös képviselőt. Meg kell támadni a felmentéséről szóló közgyűlési határozatot, hivatkozva a kialakult helyzetre, és kérni a határozat végrehajtásának azonnali felfüggesztését. Részletezni kell, hogy a többségi tulajdonnal rendelkező tulajdonos visszaél a többségi tulajdonból adódó jogával. Egy személyben akarja irányítani a házat,. miközben a többéves nemfizetésével már ellehetetlenítette a ház helyzetét.
Harmadik: a volt közös képviselőt meg kell kérni, hogy legyen a segítségetekre, mert nélküle még megbízást sem adhattok szakembereknek, akik eljárhatnának az ügyetekben. Meg kell magyarázni neki, hogy nem azt várjátok tőle, hogy ő rendezze ezt a lehetetlen helyzetet, csak azt, hogy a megfelelő szakembereknek adott megbízásokkal támogasson benneteket.
Ha az ügyvéd megindította a csődeljárást, nem lehet vezető a nagytulaj. 49. § (2) - kérnetek kell, hogy mutasson be érvényes hatósági erkölcsi bizonyítványt - kérnetek kell az igazolást, hogy a vele szemben kezdeményezett csődeljárás megszűnt, a tartozás alóli mentességről hozzon igazolást - kérhetitek, hogy igazolja a társasházkezelő tevékenységhez szükséges szakképasítés meglétét (3) Ha az irodák tulajdonosa a gazdasági társaság, akkor az IB-tag sem ő, mint magánszemély lenne, hanem mint a GT képviselője, ezért a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat is köteles beszerezni.
27. § (2) ... amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
4. § (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő rendelkezésének hiányában - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre.
vagyis 25 albetétesnél nagyobb társasházaknál kötelező a SZVB.
Mivel az SZVB feladata és kötelsessége a közös képviselő, illetve az IB tevékenységének ellenőrzése, senki nem lehet egy személyben ez is, az is.
Soha senki nem szavazhat saját magára. Akiről épp a szavazás folyik, annak a tulajdoni részét figyelmen kívül kell hagyni a szavazásnál.
A közös képviselő, IB és SZVB díjázásáról csak közgyűlés határozhat, akár visszamenőleg is.
12. § (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő helyett - intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról,
Vagy ezt vagy azt választani kell. Nem kell elfogadnotok egy társasházhoz nem értő IB-t. A közgyűlés kötelezheti az IB-elnököt a szakképesítés megszerzésére. Ő sosem szavazhat a saját személyére, úgyhogy ez egy igen sajátságos helyzet. Elvileg rendes közgyűlésen nem is szavazhattok róla, mert az ő szavazata nélkül határozatképtelen a közgyűlés, azaz be kell rekeszteni. Megismételt közgyűlésen kell folytatni, ahol a részvételi aránytól független a határozatképesség.
A kistulajdonosok a Társasház nevében nem adhatnak másik ügyvédnek megbízást. De! Bármelyik kistulajdonos bízhat meg ügyvédet, és a tulajdonjogának védelme érdekében polgári pert kezdeményezhet a súlyos anyagi hátrányt okozó tulajdonsotárssal szemben. Ekkor nem a társasház áll szemben egy tulajdonossal, hanem az egyik tulajdonos a másikkal. A bíróságon tulajdoni hányadra tekintet nélkül döntenek!!!!!
Számvizsgáló céget nem működtethet! 27. § (3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk;
Perelje be a házat, a ház pedig bebizonyítja, hogy az ő felróható magatartásának köszönhetően nem volt anyagi fedezet a pincei vezeték megjavítására, tehát nem a ház okozta neki a kárt, hanem ő saját magának. Sőt azonnal viszontkeresetet indíthat vele szemben az összes felülről ázó, és lassan már folyosó hiányában kötélhágcsón közlekedő tulajdonos, anyagi károkozás, veszélyeztetés, és egyéb okok miatt. Ingatlanszakértővel bizonyíthatjátok a lakásaitok értékcsökkenését a ház állagának leromlása miatt, ami neki tudható be...
Az a baj, hogy Ti elakadtatok ott, hogy ő a többségi szavazati jogával azt csinál, amit akar, pedig ez nem így van.
11. § A társasháztulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.
Ptk. 5.§ (1) A törvény tiltja a joggal való visszaélést. (2) Joggal való visszaélésnek minősül a jog gyakorlása, ha az a jog társadalmi rendeltetésével össze nem férő célra irányul, különösen ha a nemzetgazdaság megkárosítására, a személyek zaklatására, jogaik és törvényes érdekeik csorbítására vagy illetéktelen előnyök szerzésére vezetne.
Ptk. 7.§ (1) A törvényben biztosított jogok védelme az állam minden szervének kötelessége. Érvényesítésük - ha törvény másképpen nem rendelkezik - bírósági útra tartozik.
Nehezen fognak megoldódni a dolgaitok. A legegyszerűbb, ha valamelyiktek felvállalja, hogy mint károsult magánszemély eljárást kezdeményez. Panaszlevelet lehet írni az Ügyészséghez, fel lehet jelenteni rendőrségen, be lehet perelni. Sorozatos joggal való visszaélésért be kell perelni! Mivel cégek a tulajdonosok, meg lehet keresni a cégtársakat, ha lézetnek (ha nem akkor akár gazdasági csalásért is fel lehet jelenteni)
Nem szabad várnotok, nem szabad megállnotok! Tessék összefogni. Nem csak a közös vagyonról van szó, hanem a lakásaitok értékéről is. Elmenni nem tudtok, mert ilyen helyzetben normális áron nem értékesíthetitek a lakásaitokat. Magyarázd meg a többieknek, hogy talán egy élet munkáját veszíthetik el azzal, hogy visszahúzódnak, és nem tesznek semmit.
A közgyűlésen pedig bármit lép a nagytulaj, ami ellenetek van, másnap - akár jegyzőkönyv nélkül is - irány a Bíróságra, és azonnal kérni kell a közgyálés érvénytelenségének kimondását, és a határozatok végrehajtásának felfüggesztését.
Kobbold! A mérnök szakember rövid, de mindenki számára érthető szakvéleményben fejtse ki, hogy miért veszélyes a közgyűlés által elfogadott munkálatok elvégzése. Nem árt, ha a szakvélemény kitér arra is, hogy milyen vagyoni károkat, balesetet vagy életveszélyt okozhat a nem kellően megalapozott terv kivitelezése.
Írni kell mellé egy beadványt az illetékes területi bíróságnak, amiben leírod, hogy kéred a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását, hivatkozva a a szakvéleményre.
Írni kell egy levelet a közös képviselőnek, amiben az össz tulajdoni hányadhoz viszonyított legalább 1/10 tulajdoni résszel rendelkező tulajdonosok kérik RENDKÍVÜLI KÖZGYŰLÉS összehívását, tekintettel a várható veszélyekre, a levél átvételétől számított 3 napon belül. Mindezt hivatkozva a 2003. évi CXXXIII. 33 § (2) "Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni." Tájékoztathatjátok arról is, hogy eljártok az illetékes szakhatóságopknál (Építésigazgatási osztály, gázművek, ...) a munka megkezdésének megakadályozása érdekében. (Ilyen lépést csak akkor tegyetek, ha más lehetőségetek nincs, mert a szakhatóság felszólíthat, kötelezhet, bírságolhat, a szolgáltató kirekeszthet, ...) Szólítsátok fel arra is, hogy (ha még nem tette) járjon el a helyi Önkormányzatnál annak érdekében, hogy a ház megfelelő támogatást kapjon a fűtési rendszer korszerűsítésére. A levelet személyesen kell átadni a közös képviselőnek, és kérni, hogy helyben a levél másolatán nyilatkozzon, hogy eleget tesz-e a kéréseteknek. Amennyiben ezt nem vállalja, a csatolt szakvéleménmy eredeti példámyát benyújtottátok az illetékes bírósághoz, kérve a közgyűlési határozat érvénytelenségének kimondását, valamint a határozat végrehajtásának azonnali felfüggesztését.
A Bíróságra minden iratot 3 példányban kell benyújtani (2 résztvevő+ a bíróság)
Én az egyebek témakörben szólnék. Társasház azért.... Bőven nyugdíjas korú társasházunkkal egyidős fűtési rendszere. Korához illően hullaközeli állapotban. A közösség hangyányi ellenvetéssel kicsi, de rendkívűl veszélyes munkálatot szavazott meg, mely nagyságrendekben olcsóbb, mint a komoly munka, viszont rövid távon okozza a fűtési rendszer összeomlását ( az eddig nyitott rendszer zárttá lesz téve, és a láthatóan orrán száján "vérző" hálózat ezt nem fogja elviselni, ráadásul a leírt munkaterv alapján közepesen gyenge szakértelemmel fog a kivetelezés történni. Az ismert, hogy a zárt rendszer korszerűbb a nyitottnál, de egy nyitottan megöregedett hálózat öregkorában csak egy tartálycserével nem alakítható át). Mérnökszakembert meghallgatni nem volt hajlandó a vesztébe rohanó közösség. A szokásos formula szerint, a hangos és erőszakos dominancia vitte be a lakókat az erdőbe. Azon kevesek, akik látják a problémát, nem kaptak lehetőséget, hogy egy újabb, csak szakértői beszélgetést tarthassanak a helyzet megvilágosítására. Mit lehet tenni azon lakóknak akkor, amikor a témában jártas mérnökökkel közösen tartanak a munka eredményétől, mely óriási károkat okozhat ? Nagyon valószínűsíthető, hogy milliós károk lesznek, ráadásul ha minden összejön, a leghidegebb időszakban, hogy szét is fagyjunk. Ilyenkor nyilvánvaló lesz az ellenérv: a hálózat öreg volt, az anyagi terhet közösen viseljük.... amit egy pici ésszel el lehetne kerülni.... Természetesen nem csak a pénzről van szó. Ez a teljesen agyatlan döntés egy közösséget veszélyeztet feleslegesen, télen. Szóval: mit lehet itt tenni?
megint itt vagyok a gondjaimmal. Habár az elmúlt időben ( főleg a múltkori közgyűlés után, hogy minden kistulajdonos elment a közgyűlésről )úgy éreztem feleslegesen küzdök...és még utána amikor ügyvédet akartam cserélni senkit sem érdekelt a dolog....
De most, hogy uj közgyűlés lesz, szeretnék néhány dolgot tudni.
- mint kiderült a nagytulajdonosnak nem áll szándékában közös képviselőt megválasztani. Intézőbizottságot akar december 31-ig. Találkoztam vele tegnap és azt mondta utánanézett, nem mondtam igazat a múltkor ő lehet intézőbizottsági tag. Most mire lehet hivatkozni, hogy nem. Nem igazán értem ezt a 49§ 2 pontját. Ez csak a társasház kezelői tevékenységgel kapcsolatos nemleges köztartozásra vonatkozik? És a megválasztásánál ő szavazhat saját magára??? Vagy saját személyét érinő ügyekben nem szavazhat senki?
- a számvizsgáló bizottság felállításának feltétele a 25 lakás ( ha a 25 albetét az irodával együtt van akkor már nem kötelező? ) Kellene szereznem egy szervezeti működési szabályzatot, hogy mit ír elő arra az esetre ha nincs SZB?
- lehet tagja a SZB és IB is valaki? Vagy másnak kell lenni? És a SZB-tagjainál is szavazhat valaki saját magára?
- ha az SZB felállításakor nem volt szó díjazásról, utólag megállapíthat e valaki visszamenőleg díjat?
Az intézőbizottság díjazásánál a IB tagok szavazhatnak?
Erre nincs jogszabály, hogy közös képviselő kötelező? Miért kell elfogadnunk egy társasházakhoz nem értő IB-t?
Ha ő mindig szavazhat a saját személyére akkor már tényleg nincs mit tenni...
- a jelenlegi ügyvédnek a volt kk adta a megbízást. Hogyan adhatnak a kistulajdonosok egy más ügyvédnek megbízást? Összehívjunk mi egy közgyűlést és mivel a nagytul ellen szeretnénk pert indítani az ő szavazata az ügyvéd választásnál nem számit?
- Az intézőbizottság mellet egy számvizsgáló céget akar működtetni. Ez lehetséges?
- A pincében keletkezett csőrepedés miatt a nagytul. fala vizesedett és be is ázott. Ő ezt szeretné kijavítattni a ház költségére...Az összes felső lakó folyamatosan beázik a tető miatt az ellen még nem tett semmit a ház. Miért kell az ő beázását azonnal helyrehozni? Ő szavazhat erre vonatkozólag?
Bocsánat. Képzavarban voltam a napokkal kapcsolatban, mert szerdánként van a TV ügyvédje nem hétfőnként. Azt mondták a lakók, hogy az Olimpia után az első adásban lesz szó a házról. Akkor az ma lesz remélhetőleg.
Én sem szívesen avatkozom a szomszédok közötti vitákba. Csak írásos, sk aláírt megkeresés alapján szólítok fel bárkit, és csakis írásban. A közös területre kipakolt tárgyak miatt viszont kérés nélkül is felszólítok, ha úgy látom, hogy azok másokat zavarnak, akadályoznak, vagy rendetlen miattuk a ház.
A közös képviselőtök szerintem meglehetősen hiányosan ismeri a feladatkörét. "A házirend betartása a társasház valamennyi tulajdonosára nézve kötelezô. Az ebben lévô kötelezettségek, feladatok betartásának ellenôrzése egyrészt a tulajdonostársak, másrészt a közös képviselô joga és feladata. Az abban foglaltak megszegése esetén – az érintettel szemben a közös képviselô – írásbeli felszólítás formájában – intézkedni köteles. Ennek eredménytelensége esetén a további eljárás tekintetében a közös képviselô javaslata alapján a közgyûlés határoz." Baj, ha ez a rendelkezés nem része a házirendeteknek. Birtokháborítás ügyében (amikor valaki úgy zavar, hogy a saját lakásodban nem biztosított a nyugodt életed) Te magad is eljárhatsz az Önkormányzat birtokvédelemmel foglalkozó osztályán. Közös tulajodnban okozott kár, közös tulajdon nem előírásoknak megfelelő használata esetén a közös képviselő kötelessége a társasház jogi képviseletének ellátása. Mielőtt bármilyen jogi lépest tenne, köteles a jogorvoslat lehetőségét biztosítani, vagyis fel kell szólítania a rendbontó tulajdonost a tevékenység beszűntetésére, a kár elhárítására, tűzvédelmi előírás, házirend, önkormányzati rendeletek betartására. Csendrendelet van. Van olyan általam kezelt ház, ahol már tudja tulajdonos, hogy mibe kerül mások szükségtelen zavarása. Amikor erről megfeledkezik, elég egy mondattal emlékeztetnem... 2005 január 27-től olyan mértékben szigorodott a korábbi rendelet, hogy már nincsenek benne időkorlátok. A kiszabható bírság lehet akár 150 ezer Ft, vagy 60 nap elzárás is. (igaz, ehhez már sokszoros visszaesőnek kell lenni.) Nem javaslom a Tűzoltóság értesítését, ha valaki a menekülési útvonalon tárolja a személyes tárgyait. Ők kijönnek, ellenőrzik a bejelentést, felszólítják a Társasházat (Nem a tárgyakat kihelyező tulajdonsot!), és ha a felszólítás eredménytelen, a Társasház ellen indul eljárás, és a közösség fizeti meg a bírságot. Javaslom, hogy több tulajdonos aláírásával tájékoztassátok a közös képviselőt a közös tulajdont érintő problémáitokról, és kérjétek az intézkedését.
A közös képviselőnk nem akar ezekkel a problémákkal foglalkozni, sem írni, sem felszólítani. Azt mondja, neki a ház anyagi ügyeit, jogi képviseletét kell intéznie.
Eldönthetem, hogy magam írok-e az önkormányzatnak, tűzvédelmi hatóságnak, kihívom-e a rendőrséget. Amúgy a rendőrök is azt mondják, csendrendelet nincs (én másképp tudom), nekik ezzel semmi dolguk.
Ezek a kérdések sok házban okoznak problémát. A társasházak megalkothatják a maguk szabályzatát, házirendjét, de az azokban foglaltakat be nem tartókkal szemben semmiféle szankció alkalmazására nincs lehetőségük. Az SZMSZ-be és a Házirendbe foglalt szabályok megszegői szabálysértést követnek el. A Házirendet annyival egészítetitek ki, hogy annak megszegése esetén a tulajdonostársak, vagy sk. aláírt írásos kérés esetén a közös képviselő jogosult eljárást kezdeményezni az Önkormányzat illetéses osztályán a szabályokat megsértőkkel szemben. Fel lehet hívnia figyelmet, hogy az Önkormányzat az ügyben hozott határozatában bírságot is kiszabhat. A házirend rendelkezhet arról, hogy a közös területeken tárgyakat tárolni tilos. A kk. a tárgyak tulajdonosainak költségére intézkedhet a közös területek szabaddá tételéről. Nem árt a Házirendben hivatkozni a - tűzvédelmi előírásokra - közös területen elhelyezett tárgyak - csendrendeletre mások szükségtelen zavarása zajkeltéssel, nem megengedett időben végzett zajos tevékenységgel - önkormányzati rendeletekre 1. állattartás 2. háztartásban keletkező hulladékok tárolásáról, kihelyezéséről, elszállításáról, ...
Több tulajdonos írja le a közös képviselőnek a konkrét problémákat, sk aláírással, és kérje a kk. segítségét. Kk. írjon felszólító levelet az érintett tulajnak (bérlőjének, lakáshasználónak). A levélben pontosan idézze a Házirend vonatkozó bekezdését. Írja le részletesen, hogy a következő lépésben bejelentést tesz a Szabálysértési vagy a birtokvédelmi osztályon. Az Önkormányzat bírságolhat, ha bizonyítást nyer az elkövetett szabályszegés. Csendháborítás esetén a rendőrség hívható ki azonnal.
Közös tulajdonban okozott károk helyreállításának költségét követelheti a közösség a károkozótól.
Közös területre kihelyezett sitt, szemét, törmelék, lom elszállítása esetén a szállítási és takarítási költség szintén ráterhelhető az illető tulajdonosra, ha előzetes írásos felszólítás ellenére sem tett rendet maga körül.
Ezek macerás dolgok, csak lassan és módszeresen lehet rajtuk változtatni. (Néha még úgy sem) Nem egy olyan ház van, ahol nem is tudjuk megfogni a rongálót, szemetelőt, ....
Amikor az SZMSZ-eket és a Házirendeket készítettük, azt mondtam, ezek a szabályok annyit érnek, amennyit a közösség betart belőlük. Szerintem mindegyiknek a végére nyugodtan odaírhatnánk: Aki ezeket a szabályokat megszegi, azt sújtsa a közösség megvetése.
Sok jó tanácsot adtál már itt és egy kellemetlen témában kíváncsi lennék a véleményedre: hogyan lehet betartatni az SZMSZ-ben jól lefektetett házirendet?
1. A lakók el sem olvassák
2. Ha elmondjuk, mi áll benne, az piszkálódás és nem érdekli őket.
Mit lehet tenni, ha szombaton fúrnak, ha a lépcsőház tele van sitt-tel, ha biciklit tárolnak a közlekedőben, ha csikket, felmosóvizet öntenek ki az erkélyről? A megbeszélésen már túl vagyunk. Én hiányolom, hogy a házirendben nem szerepel: mi van akkor, ha megszegik a házirendet?