Üdv!
A társasházakról szóló jogszabályok módosítása nyomán a társasházunknak szüksége lesz egy Szervezeti Működési SZabályzatra (SzMSz). Mivel alapvetően fogalmunk sincs arról, hogy pontosan mit is kéne tartalmaznia, ezért ha valakinek van infója ilyesmiről, ne tartsa magában!
Úgy vélem, nem csak a mi házunk jár hasonló cipőben, szóval valszeg sokunk okulására szolgálnak a vélemények/információk.
MaMy! Nem a békesség kedvéért kell előre fizetned. A fizetési határidőt az SZMSZ-ben kellett megszabni, és ehhez köteles mindenki igazodni. A legtöbb SZMSZ úgy rendelkezik, hogy a közös költség tárgyhó 10-15-ig esedékes. Ennek oka az, hogy a különféle szolgáltatásokat más más módon kell megfizetni. pl. Kéményellenőrzés díja: az ellenőrzés hónapjában tárgyévre fizetendő meg. Azaz, előfordulhat, hogy már januárban az egész évre esedékes díjat meg kell fizetni. Biztosítási díj, tárgyhó 10-ig esedékes Áramdíj, ha nem havi leolvasás történik, tárgyhóban esedékes Szemétszállítás díja tágyhóban esedékes Takarító, közös képviselő, gondnok, ... díjazása tárgyhó 25-ét követően esedékes. vízdíj, ha átalányt fizetünk, tárgyhóban esedékes. Ha leolvasás alapján, akkor a leolvasást követő hónap első napjaiban. Ebből láthatod, hogy ha a tulajdonosok utólag fizetik a közös költséghez a hozzájárulásukat, akkor a Társasház az aktuális számlákat csak késedelmesen tudja kiegyenlíteni. Ennek következménye, hogy a Szolgáltató az esedékesség első napjától könyörtelenül kiszabja a késedelmi kamatot.
Késedelmi kamat kiszabása a közös költség tartozására: nem csak bíróság szabhatja ki. Hivatkozva a Ptk 301 §-ra, bármilyen tartozásra peres eljárás nélkül felszámítható a késedelmi kamat. Pénztartozás esetében a szerzõdésszegés miatti késedelmi kamat (ha a felek eltérõen nem állapodnak meg) 301.§ (1) bek. jelenlegi mértéke 2005. 07. 01-től 7 %
Fizess tárgyhóban, mert ez a szabály, és jobb a békesség.
akireko! Először tisztázni kell egy fontos alapelvet! A tetőtér nem adható el! A legfelsőbb Bíróság határozata a Bírósági Határozatok című kiadványban jelent meg 201/1988 számon és a következőket mondta ki: "A padlástér a tetőzet és a padlásfödém által körülhatárolt terület, amely nem tekinthető a nem lakás céljára szolgáló helyiségnek, hanem a közös tulajdont képező épületszerkezeti elemnek, így annak önálló értékesítésére nem kerülhetett volna sor."
Ez a határozat a mai napig érvényes, hisz a társasházi törvény is kimondja, hogy az épületszerkezeti elemek akkor is a közösbe tartoznak, ha azok a külön tulajdonon belül helyezkednek el.
Az akadékoskodókat több módon lehet megkörnyékezni. 1. Biztosítani kell az elővásárlás lehetőségét. Az akadékoskodó tulajdonostárs vásárolja meg a tetőtér beépítési jogát olyan összegért, amennyiért a jelentkező beruházók vásárolnák meg. Ez esetben boldogan nézheti az érintetlen tetőteret, és a ház felújítható az általa fizetett összegből. 2. Ha nincs alapos indoka, és ellenérve, amiért nem járul hozzá a beépítéshez, ráépítéshez, akkor megemlíthető neki a joggal való visszaélés, amivel jelentős anyagi kárt okoz a közösségnek, amit ugyebár a törvény büntet. 3. Meg kell magyarázni neki, hogy a lakásához tartozo közös tulajdoni rész számszerűen csokken, anyagi értékben viszont jelentősen növekszik, ami az ő lakásának értéknövekedését is jelenti. Egy ráépítés, beépítés során mennyiségben és minőségben is gyarapszik a lakásokhoz tartozó közös rész. Csak az arányszám csokken, mivel több lakás közt öosztják fel a lényegesen nagyobb értéket. 4. A másik érv a meggyőzésre, hogy a teherviselése az új felosztásnak köszönhetően arányaiban csökken. 5. Olyan beruházót kell választani, akinek rutinja van abban, hogy az akadékoskodók milyen (anyagi) érvekkel győzhetők meg.
Nem szabad belevágni úgy a beépítésbe, hogy az új alapító okirathoz, és az új tulajdonjogok bejegyzéséhez nincs meg a 100 %-os írásos hozzájárulás. Nem egy olyan esetet ismerek, ahol a 4/5-ös hozzájárulással megépítették az új lakásokat, el is adták, de az új tulajdonosok tulajdonjoga nem kerül bejegyzésre. Sőt, ismerek olyan esetet, ahol 100 %-os hozzájárulással épült az új lakás a tetőtérben, de az új alapító nem készült el az építkezés megkezdése előtt. Az éíptkezés során tulajdonosváltás történt egy lakásban, és az új tulaj nem járul hozzá az alapító módosításához, és az új lakás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. Az ismerősőmnek 5 éve van saját pénzén lakása, aminek a tulajdonjoga a mai napig sincs bejegyezve.
Amíg nincs a Társasháznak SZMSZ-e, amiben a tulajdoni hányadtól eltérő költségviselésről rendelkezik - a költségnem és a felosztás módjának pontos meghatározásával -, addig kizárólag tulajdoni hányad szerinti felosztás lehetséges minden költségnemben.
Sziasztok! 80 lakásos társasházban lakom, ahol félévente van vízóra-leolvasás, amikor is mindig kiderül, hogy tartozom 6-7-8ezer forinttal, mindig ennyivel, mert előre kérik a lóvét (tehát már július 10-ig vizessem ki a júliusi vízfogyasztásomat), én viszont utólag fizetek (tehát aug. 10-ig rendezem a júliusi fogyasztást). Nem tudom, kinek van igaza, a kérdés nem is ez. Havonta fizetek természetesen, ezért ez a "tartozás" állandóan (6-7-8ezer forint).
Most viszont az egyik intézőbizottsági tag küldött nekem egy cetlit, melyben azt írja, rendezzem a tartozásom, melynek összege 7445 forint, és fizessek még 496 forint késedelmi kamatot! ????? Megteheti ezt? Abban a tév(?)hitben éltem eddig, hogy késedelmi kamatot ilyen esetben csak bíróság szabhat ki. Mit csináljak (azon túl, hogy ezentúl fizessek előre, mert jobb a békesség)?
Azt szeretném megkérdezni, hogy sikerült-e valakinek aladni a tetőteret annak ellenére, hogy nem minden lakó járult hozzá? A mi esetünkben ez tűnne az egyetlen járható útnak, hogy fel tudjuk újítani a házat, befektető is lenne, de sajnos a 24 tulajdonosból kettő ellenzi. Tulajdoni hányadot illetően még kisebb lenne a beleszólásuk, mert mindkettő kicsi lakásban lakik.
A takarítás költségét hogyan kell megosztani, tulajdoni hányad vagy albetét szám alapján? Vagy az SZMSZ-nek kellen szabályozni? Az nekünk sajnos még mindig nincs.
Kívülről nehéz megítélni, hogy egy házban reális-e a közös költség. Elmúlt az az idő, amikor a szomszéd házéhoz igazították a maguk közös költségét a házak. Arányaiban nézve liftes házban a 130 Ft/m2 viszonylag alacsonynak tűnik. Nem lepődnék meg, ha egyszer rádöbbennének, hogy a dupláját kell fizetni ahhoz, hogy egy halaszthatatlan felújítást elvégezzenek. Az üzemeltetés, fenntartás nem olcsó mulatság. Véleményem szerint ma a házak nagyságától, korától és állagától függően minimálisan 20-50 Ft/m2-es felújítási alap képzésre is szükség van . Azt el sem tudom képzelni, hogy a 29 m2-es lakás 1000 Ft-jából mire futja, mert szerintem nagyjából ennyi a havi szemétszállítási díja. Szabály szerint kell kerekíteni. 0,5-ig lefelő 0,5 fölött felfelé.
A három magántulajdonos közösen írjon egy levelet az IKV-nak. A levélben kérni kell közgyűlés összehívávátKérni kell, hogy a közgyűlésen minden rendezetlen kérdést tisztázzanak. A magántulajdonosok nem értesültek a közgyűlésről, így nem is véleményezhették az elszámolást és az új költségvetést. Tisztázni kell a tulajdonviszonyokat, ennek megfelelően pontosítani a nyilvántartást, és rendezni a közös költségeket. Tisztázni kell az 1242 tulajdoni hányadot is. Félő, hogy az Önkormányzat a tetőteret vagy a pincét tartotta meg magának. Kérni kell egy Alapító okiratot, amiből minden pontosan kiderül. A 2006. május 17-én megállapított - előző időszakra vonatkozó - tartozást az eladónak kell megfizetnie. A közös költség tartozásra a törvény mentességet szavatol. Nem kell attól tartani, hogy az Önkormányzat többségi tulajdona miatt az IKV nem adja át a házat magán vagy cég társasházkezelőnek. Az Önkormányzatok tisztában vannak azzal a ténnyel, hogy egy egyéni vállalkozó közös képviselő alacsonyabb díjazásért is vállalja a ház kezelését, képviseletét. Azt is tudják, hogy a magánszférából sokkal olcsóbban, versenyképes kivitelezőkkel tudjak javíttatni, felújíttatni. A legfőbb érv pedig az, hogy a lakbér mértékét nem a közös költség határozza meg. Gyakran fordul elő, hogy egy lakás közös költsége magasabb, mint a bérlő által fizetendő lakbér. Ebből is következik, hogy az Önkorményzatnak nem érdeke, hogy a drágább és gyengébben működő IKV kezelésében hagyja a házat. Udvarias, de nagyon határozott hangvételű levélben érdemes közölni az IKV-val a magántulajdonosok elképzelését a ház további kezeléséről.
A levélben, amit ma délután megkaptam, ez szerepel:
" Az IKV 2006 május 17-én elkészítette a hátralékokkal rendelkező lakások listáját. Az önök házának 123653 ft tartozása van. Ezek a kezelésből és a takarításből tevődnek össze. Ezt az összeget csak célbefizetéssel tudjuk rendezni. Kérem a kiszámolt összeget befizetni augusztus 07-ig"
Majd ezután 8 részre osztva szerepel átlag 15-16 ezer forint, illetve az egyik lakónak akik két lakást nyitottak össze 25ezer és 9717ft. Egyébként ezt több mint tíz éve nyitották össze engedéllyel, minden bejelentéssel együtt, mégis nem egy, hanem két lakásként szedik tőle azóta is a közös ktg-t. Szerepel még itt egy üresnek jelölt önkormányzati lakás 1242 tulajdoni hányaddal együtt, ami a gyakorlatban nem létezik.(Igencsak meglepődne az, akinek kiadnák, mert itt nincs üres lakás!) Szerintem valami zűr van ezen a téren is. Az önkormi azonban fizeti ezután rendesen a díjat, és emiatt ő van többségben. A közgyűlésen két fő volt jelen. Az egyik az önkormányzati képviselő, a másik az IKV képviselője. Természetesen mindent egyhangúlag elfogadtak :) :(( Ezenkívül kijavították az én lakásomnak a négyzetméterét, amit már korábban jeleztem, bár ez csak 15ft-al jelent kevesebbet, nem többet, és ez a felújítási alap.
Én úgy tudom, hogy mindenki befizette a közös költséget velem együtt, és ezért furcsállják, hogy most ujabb 15 ezer körüli összeget kell fizetni. Ha ez tényleg a takarítás, és a kezelés költsége, akkor ez azt jelenti, hogy az IKV rosszul állapította meg a közös költség díját, és most kompenzál. Vagy rosszul gondolom? A mellékelt táblázatban egyébként továbbra is ugyanennyit szed. Ebben a táblázatban még a lakásom régi tulaja szerepel, pedig a junius közepi váltást időben bejelentettem. Ez szerintem a Májusi dátummal lehet összefüggésben, márpedig akkor nem én tartozom, hanem az előző lakó. Illetve mégis én, merthogy jogfolytonos vagyok? Nem értem :(
A főmérő-mellékmérő kérdéshez nem tudok hozzászólni. Nekem a lakók mondták, hogy itt minden lakásban főmérők vannak. Én igazából nem értek hozzájuk.
Sejtettem, hogy itt csak a tulajdonosoknak van beleszólásuk, márpedig akkor a három tulajdonos szerintem nem sokat tud tenni, hiszen az önkormányzat nagyobb részben tulajdonos mint mi, és természetes, hogy a saját cégével könyveltet, nem egy kivülállóval, és a felmerülő plusaz költségeket áthárítja a bérlőire. Mindenesetre a másik két tulajjal beszélek majd a továbbiakról, bár nem igazán tudom mit tehetünk. A közgyűlést azonban jó lenne összehívni ujra, úgy hogy mindhárman ott legyünk az önkormányzat és az IKV mellett. Szerintem van mit megbeszélnünk!
A közös költséget mindenki köteles megfizetni, ha azt a kezelő közgyűlési határozattal elfogadott költségvetés alapján terhelte ki. Aki a közgyűlési határozattal megállapított közös költséget nem fizeti meg, attól a Társasház bírósági úton behajtathatja, illetve végrehajtást kérhet, jelzáloggal terhelheti meg az ingatlant. Nagyon helytelen, ha bárki egyszerűen kijelenti, hogy magas a közös költség, és nem hajlandó fizetni. Csak viszonyításnént említem meg, hogy én kezelek olyan házat, ahol 62 db minigarzon van, és 260 Ft!m2 a közös kültség, azaz egy 25m2-es lakás tulajdonosa 6500 Ft-ot fizet havonta. Ott is háborognak néhányan, hogy nagyon sok, de kénytelenek megfizetni. Nem csodálom, hogy nem csináltak semmit. Ha a 6 lakás alapterülete összesen 300 m2, akkor 18000 azaz Tizennyolcezer Ft jön össze évente. Kb. 10 évig kell ilyen ütemben gyűjtögetni, hogy egy főnyomó vagy egy szennyvízelvezető csövet kicserélhessenek. Az IKV-tól semmilyen számla kifizetése nem várható el. A Társasház pénzét elkülönítetten kell kezelni, és csak abból gazdálkodhat a ház. Ha nincs annyi pénze, amennyibe a kapucsere kerül, akkor nincs miből kifizetni. A Társasház valóban csak számla ellenében fizethet ki bármit. Itt is 1600 Ft körüli összeg jut egy-egy lakásra a szemétszállításra. A kéményseprés díjánál érdemes utánajárni, hogy valóban kétszeres fizetésről van szó, vagy a kéményseprő zsebpénzt szed. A Társasházban a kéményellenőrzés díját nem egyedileg lakásokra számlázza a vállalat. A 2500 Ft+Áfa kezelési díj nem mondható túlságosan durvának egy kis lakásszámú háznál, ha becsülettel ellátják a kezelését és a képviseletét. A közel 500 Ft/fő is arányos bankköltség, szintén a kis lakásszám miatt. Az 1000 Ft-os takarítót le lehet mondani, ha vállalják a tulajdonosok a járdatakarítást. Havi 6000 Ft-ért nem sok munka várható el, valóban érdemesebb egymás között beosztani, hogy melyik hétem melyik lakás a soros. 5 Ft/m2 felújítási alap? Abból mit akarnak csinálni? Nehezen hihető, hogy minden lakásnak külön főmérője van. Ez csak abban az esetben lehetséges, ha a Társasház nem egy belépési ponton keresztül kapja a vizet, hanem minden lakás külön csatlakkozik az utcai gerincvezetékhez. A vízművek csak a becsatlakozási ponthoz szerel főmérőt, azon túl minden felszerelt mérő csak költségmegosztó almérő. A főmérőn mért mennyiség és a mellékmérőkön mért mennyiség különbözetét a Társasház fizeti meg, és mindig van eltérés a két érték között. Minél régebbiek a lakásokban a mérők, annál nagyobb az eltérés. A 15-20 ezer Ft-ot akkor kell megfizetni, ha arról érvényes közgyűlési határozat van. Feltételezem, hogy van, ha az önkormányzat képviseltette magát azon a közgyűlésen, amiről a magántulajdonosok nem is értesültek. Ez ellen írásban kell panaszt emelni. Szükség esetén bíróságtól lehet kérni a határozat érvénytelenségének kimondását. Ez sajnos nem kis költség. A közgyűlés jegyzőkönyvéről bármelyik tulajdonos kérhet másolatot (másolási költség ellenében). A 15-20 ezer Ft esetében vizsgálni kell azt is, hogy ez célbefizetés vagy pótbefizetés. A célbefizetés az, amit egy tervezett, halaszthatatlan munkára hagy jóvá a közgyűlés. A pótbefizetés pedig az, amikor valamit nem tudott megfizetni a Társasház, és utólag kell a számlát kiegyenlíteni. Ebben az esetben vizsgálni kell, hogy az adott időszakban ki volt a tulajdonos, mert neki kell megfizetnie, nem az új tulajdonosnak. A társasházban nem a lakások darabszáma a döntő, hanem a hozzájuk tartozó közös tulajdoni hányad, hisz szavazati joga mindenkinek a tulajdoni hányada arányában van. Azt kell megnézni, hogy a magán-, vagy az önkormányzati tulajdonrészhez tartozik-e nagyobb rész a közösből. Körül kell nézni a környező társasházakban, hogy melyiknek milyen közös képviselője van, és akit jónak ítélnek a tulajdonosok, azzal beszélni kell, hogy vállalná-e a házat, és mennyiért. Ha van jelölt, aki vállalná a házat, akkor össze kell hívni egy közgyűlést a régi képviselő felmentésére, és új közös képviselő választására. A közgyűlés összehívását írásban kell kérni a jelenlegi képviselőtől, aki köteles azt 15 napon belül teljesíteni.
Elnézést kérek, ha netalán rossz topikban tenném fel a kérdést, de a kereső ezt a topikot adta ki nekem.
Junius közepén költöztem egy szegedi 6 lakásos társasházba, egy 31 m2-es tulajdoni lakásba. A közös költség rendkívül magas, több mint 6ezer forint, amit nem vagyok hajlandó elfogadni. Ma megtudtam, hogy a többiek sem. A lényeg az, hogy ebben a társasházban van 3 önkormányzati (tehát IKV-s kezelésű), és 3 tulajdonosi lakás. Az egész házat az IKV kezeli rendkívül drágán. Amikor beköltöztem, bejelentettem az IKV-nak is, akik nagy nehezen adtak egy kimutatást arról, hogy mitől ilyen magas ez az összeg. Nos benne van a szemétdíj ami 1680 forint. Bár ezt is sokallom, pláne, hogy egyedülállóként úgy két hetente gyűlik össze egy kis szemeteszsáknyi szemét, node ez ugye önkormányzati rendelet. Aztán van benne közös víz, közös villany, közös anyámtyúkja, ami a villanyt kivéve elég érthetetlen minden lakó számára, mert mindenkinek külön víz, gáz, stb órája van méghozzá főmérő mind és nem mellékmérő. Az udvaron vagy valahol máshol nincs egyetlen csap vagy bármi sem, így például az udvari dísznövényeket is csak vödörből tudjuk locsolni. Van még benne kéményseprés, ami azért durva, mert ha jön a kéményseprő, akkor az ugyanúgy elszedi a kéményseprés díját, tehát úgy néz ki ez is jogtalan. De a durvább részek ezután jönnek: a kezelésért több mint 2500ft+áfát kér azt mondják ez azért ilyen magas, mert kevés a lakó a házban :-o Azért, mert az IKV-nak van egy Raiffeisenes bankszámlája minden lakótól beszed közel 500ft-ot. Ráadásul ez olyan, hogy csekket nem küld, nekünk kell elmenni a város tulsó részén levő bankba be akarjuk fizetni a közös költséget. Aztán van benne 1000ft körüli összegért egy takarítás nevű dolog, ami úgy néz ki, hogy hetente egyszer hétfőn vagy kedden hajnalban megjelenik egy takarító és max. fél perc alatt lesöpri a ház előtti járdát. A minősége tehát nem valami első osztályú, ezért azt is mi lakók szoktuk általában lesöpreni. Az udvart nem sepri össze, a füvet nem nyírja le, a virágokat nem gondozza, télen a havat nem takarítja el, a kukákat nem húzza ki, így ezeket is mi szoktuk megoldani. Van még benne felújítási alap, ami m2-ként 5 forint, bár semmiféle felújítást nem végeztek már itt több éve. A kapunk pl nagyon rosz, szeretnénk megcsinálni, de nem lehet, mert az IKV nem engedi, illetve csak akkor, ha számlával, mesterrel csináltatunk új kaput, és még akkor sem biztos hogy hajlandó lesz kifizetni az árát....
A lényeg az, hogy most utolsó cseppként mindenkire rá akarnak terhelni 15-20 ezer forintot a közös ktg-n felül, aminek a jogalapjával senki nincs tisztában, és ez már azért sok volt. Egyrészt ezt senki sem hajlandó befizetni, pláne hétfőig, amikor mikor mindenki 10-e körül kap fizetést, másrészt erről még eddig csak egy lakó kapott levelet, a többi eddig nem, bár várjuk, hogy talán ma vagy holnap megkapjuk. Ez jellemző, hiszen pl. én a mult héten kedden délután kaptam levelet az IKV-tól (egyedüliként a házból!), hogy hétfőn, azaz egy nappal korábban lakógyűlés lesz a város tulsó végén, de ha nem lesz ott elég lakó, akkor majd másnap délelőtt megismétlik. Nem semmi ugye?
A lakók fel vannak háborodva, ki akarnak lépni az IKV fennhatósága alól. A kérdésem annyi, hogy megtehetjük-e ezt? Hogyan? Amint írtam is, 3 tulajdoni és 3 önkormányzati (tehát IKV-s) lakás van a házban. Félő, hogy ez utóbbiak miatt ezt nem lehet..:-( Legalábbis az IKV-nál valahogy igy magyarázták nekem. Bár azt is mondták, hogy ők örülnének a legjobban, ha kilépnénk, mertt végre egy házzal kevesebb gondjuk lenne :-o
Köszönöm a választ, én is valami ilyesmit sejtettem. Bár az írásomból nem derült ki, én most már gyakorlatilag csak kívülállóként figyelem a dolgokat, miután nemsokára elköltözöm innét. Igazad lehet, valószínűleg nincs még új jelölt, az egész partizántevékenység névtelenül zajlik, azt se tudom, kit kereshetnék meg a tanácsaimmal - egy kb. 240 lakásos társasházban (4 panelház összevonva).
Hivatkozva a 2003. évi CXXXIII törvény 35 § (2)-re nincs joga elutasítani a kérést, köteles a közgyűlést összehívni. Amennyiben ezt nem teszi meg 15 napon belül, ahogy a "nagykönyvben" meg van írva, akkor ti magatok is összehívhatjátok a közgyűlést a levélben kért napirendi pontokkal, vagy felkérhettek egy hozzá értő személyt, hogy legyen a segítségetekre a közgyűlés szabályszerű összehívásában és lebonyolításában. Nevetséges a képviselőtök kifogása. Amennyiben mégis meg szeretne győződni arról, hogy valóban tulajdonosok írták alá a levelet, és több, mint 1/10-nyi a tulajdonosok aláírása, vonuljon be a helyrajzi számmal a Földhivatalba, és egy-két órás sorban állás után ingyen-bérmentve megnézheti a számítógépen az ingatlan-nyilvántartási adatokat. Ha nem teszi, elégedjen meg azzal, hogy mindenki felelősséget vállal a saját aláírása jogosságáért, mint ahogy ez történik minden közgyűlésen. Az aláírások hitelessége ellen egyébként a közgyűlés megválasztott levezető elnöke és jegyzőkönyvvezetője tehet kifogást, a közös képviselő nem. A jelenlét és a hitelesség ellenőrzése az ő feladatuk. Ilyen kérdések láttán azért elgondolkodom: Amelyik ház a közös képviselő felmentését fontolgatja, vagy már kéri is írásban a napirend kitűzését, annak gondolkodnia, gondoskodnia kell a megfelelő utódról is. Ilyen helyzetben a jelölttől az lenne a legtermészetesebb, ha a szüksége tanácsokkal, iratmintákkal ellátná a tulajdonosokat, hogy a közgyűlés jegyzőkönyve és egyetlen határozat sem legyen alaki vagy tartalmi hiba miatt támadható. Egyáltalán nem vagyok biztos benne, hogy megfelelő az a jelölt, aki ölbe tett kézzel várja az eredményhirdetést.
Le akarjuk váltani a közös képviselőnket, aki, miután megkapta a közgyűlés összehívására vonatkozó beadványt, azzal utasította el azt, hogy az "átláthatatlan tulajdonosi viszonyok" miatt a beadványhoz minimumként előírt 1/10 tulajdoni hányad csak frissen kikért tulajdoni lapokkal bizonyítható. (Ennyi erővel persze minden közgyűlés előtt is kikérhetnénk azt.) A törvény persze ilyet nem ír elő, illetve ő mindenképpen értesül minden adásvételről amúgy is. Ti mit tennétek?
Szia gini74! Egyszer mindenki volt kezdő. :) Ügyesen csinálod. Szóval: Antenna elhelyezése a közös tulajdon részét képező tetőn, és kébel elhelyezése a szintén közös tulajdont képező falakon: mind a kettő közös tulajdont érintő építkezésnek minősül, így a tulajdonosok 4/5-ének írásos hozzájárulása szükséges. Nem kell mást tenned, mint nagyon pontosan leírni, hogy hol, kivel és mit szeretnél csináltatni. Pl: a lapostető saját lakásom fölött elhelyezkedő részére a UPC szakemberei a műszaki előírások betatása mellett xxx méretű parabolaantennát helyeznek el. A műszaki előírások betartása nem csak az antenna szerelésére vonatkozik, hanem a tető állagának megóvására, a keletkezett sérülések javítására, ... (ebből még évek múltán is adódhat vita) Kábel elhelyezésénél a technológiai utasítások betartása mellett ügyelnek a fal esztétikus küllemének megőrzésére, ... Kéred a T. tulajdonostársakat, aláírásukkal járuljanak hozzá, hogy elvégeztethesd a tervezett munkálatokat. Kérsz a közös képviselőtől egy friss tulajdonosi listát. Ezután nincs más dolgod, mint addig kilincselni, amíg meg nem kaptad a 4/5-ös hozzájárulást. A tetőre szereléshez feltétlenül szükséges annak a tulajdonosnak a hozzájárulása, akit közvetlenül érint a szerelés, ha nem a saját lakásod fölé kerül az antenna. A kábel elhelyezésénél is figyelni kell arra, hogy feltétlenül járuljon hozzá az a szomszédod, akinek a lakása falát érinti a vezeték. Ha mindez kész, a közös képviselőnek nincs más feladata, mint megszámolni, hogy valóban megszületett-e a 4/5-ös jozzájárulás, és aláírásával ezt a tényt igazolni. (Tehát nem a közös képviselő ad engedélyt a szerelésre. Ő csak aláírásával igazolja, hogy kellő számban megkaptad a t-i hozzájárulást!) Őszintén megmondom, és sem örülök a lapostetőre szerelt antennáknak, paraboláknak. Rengeteg jogvitára ad okot. A szerelést végeztető tulajdonos soha nem tudja bebizonyítani, hogy a tető nem akkor sérült, amikor a szerelést végeztette. Nem az ő szakemberei csörtetttek vaddisznók módján az amúgy már elöregedett kátránypapíron... Ha van mód más vételi lehetőségre, szerintem a saját nyugalmad érdekében is válaszd azt!
Sziasztok! Új vagyok, ezért előre is elnézést kérek a kezdeti bénázásokért.
Éppen a társasházak szabályzatára kerestem rá, amikor a kereső ezt a forumot is behozta, így elkezdtem olvasgatni. Egész nap azután kutattam, hogy valóban kötelességem-e bejelenteni a közös képviselőnek, ha én szeretném bevezettetni a UPC-t? Igaz, nálam -úgy,mint a szomszédnál- nem lehet a ház falára szerelni, mivel egy nagy fa leárnyékolja a parabolát, így a tetőre(lapos) szerelnék fel, de ezt a közös képviselő nem engedélyezi. Szerinte közgyűlésen a lakók döntsék el, hogy megtehetem-e ezt vagy sem. Hozzáteszem, hogy soha nem jön el a fele sem a lakóknak a gyűlésekre. Mit tehetnék? A szomszéd parabolájáról a ház falán egy kábellel átvezetheti-e a UPC munkatársa hozzám az adást? Vagy arra is a közös képviselőt kell megkérdeznem és szavazásra bocsájtani a problémát?
Valóban így van. A tetőtér önálló albetétté nyilvánításáról az összes tulajdoni hányadhoz viszonyított legalább 2/3-os többség dönthet. Valemennyi tulajdonos 4/5-ének a hozzájárulása szükséges az elidegenítási jog bejegyzéséhez. A tulajdonjog bejegyzéshez viszont valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges, hisz a változás minden albetétet érint.
Annyit szépít a dolgon a 2003-as törvény, hogy az első 2 határozat megléte esetén bármelyik tulajdonos (kizárólag tulajdonos!!!!) keresettel kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszűntetését az adott épületrészre.
Nálunk is volt tetőtér eladási ügy, itt a szomszédban. Konkrétan mi vettük volna meg. Kicsi tház, 5 lakással. Egy tulajdonos kivételével mindenki hozzájárult az eladáshoz, mégsem tudtuk megvenni, mert az alapító okírat módosításához 100% kell. :((((
nálunk is hasonló a helyzet, aztán most amikor már sok a baj, elkezdődött a kapkodás, adjuk el a tetőteret. ez sok tulajdonosnak nagyon kecsegtető mert költeni nem akar a házra, így meg úgy gondolja, kolbászból lesz a kerítés. én viszont félek, egyrészt a ház műszaki állapota, másrészt a sok szélhámos miatt.
Egyáltalán hogy megy egy ilyen tetőtéreladás? tényleg elég 80 % igen szavazata? és honnan tudjuk hogy a befektető ott tényleg lakásokat fog kialakítani, és nem pedig szétdúlt tetővel itthagy minket? van erre garancia? mi van ha pl. födémcsere szükséges, azt nekem mint felső tulajdonosnak tűrni kell?
xtlight! Milyen jogszabály rendelkezik erről? Én több alkalommal vettem részt közgyűlésen meghatalmazottként úgy, hogy a meghatalmazó is jelen volt, de nekem a meghatalmazásban csak hozzászólási jogot biztosított, a szavazati jogot megtartotta magának.
Sikerült az ügylet, a tulajdonos távollétében lehet csak jelen a meghatalmazott. Morgolódtak ugyan, de ezzel sikerült távoltartani az illetőt. :) Köszi a segítséget.
Ismerni kellene a Meghatalmazás pontos tartalmat. Amennyiben a meghatalmazás arról szól, hogy a meghatalmazó távollétében, vagy akadályoztatása esetén járhat el a meghatalmazott, akkor együtt nem vehetnek részt a közgyűlésen. A tulajdonost nem utasíthatjátok ki a közgyűlésről. A meghatalmazott jelenlétéről dönthetne a közgyűlés, de ez is kijátszható. Ha a tulajdonos olyan meghatalmazást ad, hogy a hozzászólási jogot adja meg a meghatalmazottnak, a szavazati jogot viszont megtartja magának, akkor mind a ketten jelen lehetnek.
Sziasztok! Látogatja valaki ezt a topikot? Az lenne a kérdésem, talán ti tudjátok a választ, hogy a közgyűlésen megjelenhet-e a tulajdonos, és az általános meghatalmazással rendelkező képviselője egyidejűleg, illetve kell-e ilyenkor szavazni arról, hogy hpzzájárul-e a közgyűlés valamelyikük jelenlétéhez? Van-e hozzászólási joga mindkettőjüknek, és kell-e jegyzőkönyvezni a hozzászólásaikat? Azért fontos a kérdés, mert egy problémás tulajdonos problémás meghatalmazottjáról van szó, és nem ártana, ha minél kevesebb lenne jelen közülük.
Ilyen előírással még nem találkoztam, de egy házat jól működtetni csak úgy lehet, ha rövid- és hosszabb távra is tervezünk.
Amikor mint közös képviselők átveszönk egy házat, nem csak a dokumentációkat kell átvenni és átnézni, hanem magát az épületet is. Az állapotfelmérést követően praktikus egy kezelési tervet készíteni.
A kezelési terv tartalmazza az általunk készített állapotleírást az átvétel időpontjában: Hibák, hiányosságok, azonnali beavatkozást igénylő javítási-, felújítási munkák, ... későbbre halasztható feladatok...
Az épület szemrevételezésén kívül nem árt az iratanyagból kigyűjteni a kötelező ellenőrzésekre, felülvizsgálatokra vonatkozó jegyzőkönyveket (érintésvédelmi, tűzvédelmi, villamos biztonságtechnikai, faanyagvédelmi)... Átnézni, hogy végrehajtották-e a leltárban felsorolt hibák elhárítását, a kötelezően előírt felújításokat, mikor esedékes a következő ellenőrzés...
Az így összegyűjtött információk segítségével lehet egy hosszabb távra szóló tervet készíteni, amiben előirányozzuk a várható feladatokat és az elvégzésükhöz szükséges ráfordítások nagyságrendjét.
Csak így tudunk a feladatok közt rangsorolni, és elkerülni azt, hogy mindent egyszerre kelljen elvégeztetnünk.
Az átvett társasházak mindegyikénél az a legnagyobb probléma, hogy csak egy évre terveztek (mert azt kötelezően előírta a törvény). Mindenhol csak a tűzoltómunkákat végezték el (vagy még azt sem), nem tartották be az ellenőrzésekre vonatkozó előírásokat...
Példaként tudom felhozni azt a házat, amiben magam is lakom: Az elmúlt 10 évben semmiféle felújítás nem történt. Csak az égetően szükséges hibaelhárítások történtek meg. Most kellene rohamtempóban kicserélni a teljes víz- és szennyvízhálózatot, elvégezni a teljes külső- és belső homlokzat veszélytelenítését, végrehajtani a két évvel ezelőtt készült villamos biztosnságtechnikai és érintésvédelmi vizsgálatról szóló minősítő íratban 30 napos határidővel kötelezően előírt teljes elektromos gerincvezetékcserét, a szabványnak megfelelő érintésvédelem kialakítását ... és sorolhatnám.
Duplájára emelt közös költséggel és minden számításba vehető pályázati támogatással együtt sem tudjuk az üzemelés mellett hat évnél rövidebb idő alatt elvégezni azokat a feladatokat, amiket az elmúlt 10 évben már el kellett volna végezni.
Aki ezeket a dolgokat átgondolja, belátja, hogy nem elég egy-egy évben gondolkodni.
Tényleg van valami ajánlás, vagy kötelező dolog, hogy a társasház részére (praktikusan a közös képviselőnek) valamilyen x évre előre szóló "project" tervet kell készítenie, nem csak az éves költségvetési tervet?
Egy másik topicban régebben már leírtam, töredelmesen bevallom, hogy most csak átmásolom. :)) Figyelmesen olvasd végig!
"Az SZMSZ nem szorul közokirati formára vagy ügyvédi ellenjegyzésre."
Ez a mondat a Fővárosi Önkormányzat álta kiadott "Közös képviselők kalauza" című kiadványból származik, de maga a th. törvény is egyértelműen ezt írja le.
DE!!!!!
Mindenképpen kell ügyvédi ellenjegyzés, csak nem magát az SZMSZ-t kell ellenjegyeztetni, hanem azt a dokumentumot, amely az Alapító okirat módosításáról szól.
Megpróbálom röviden leírni az SZMSZ létrehozásának lényegét és szerintem legegyszerűbb módját:
1. Van egy 2003. évi CXXXIII. törvényünk, amely rendelkezik az SZMSZ létrehozásáról, az SZMSZ kötelező és javasolt tartalmáról,
2. Van egy alapító okiratunk.
3. a kettő segítségével létre kell hoznunk egy harmadik dokumentumot, vagyis az SZMSZ-t az alábbiak szerint:
a) Az alapító okirat szervezetre és működésre vonatkozó bekezdéseit begépeljük a számítógépünkbe.
b) Minden egyes bekezdéséhez megkeressük a th. törvény oda vonatkozó rendelkezését, és bemásoljuka bekezdés alá (más színnel, más betűtipussal, esetleg változások mentésével)
c) Összedugjuk a fejünket a Számvizsgálókkal, hogy nekik mi a véleményük, miről hogyan rendelkezzünk a törvény adta keretek közt és a ház szokásainak figyelembevételével.
d) Az így elkészült SZMSZ-t (és a mellékletét képező Házirendet!!!!) minden tulajdonosnak eljuttatjuk, majd min. 15 nappal késöbbre meghirdetett közgyűlésen megvitatjuk, módosítgatjuk, és elfogadtatjuk a törvényben leírtaknak megfelelően.
e) Az Alapító okiratot, az elfogadott SZMSZ-t és az elfogadásról szóló közgyűlési jegyzőlönyvet minden mellékletével (jelenléti ív, meghatalmazások) visszük az ügyvédhez, aki természetesen alaposan átnézi mind a három iratcsomagot, megállapítja, hogy az SZMSZ tartalma nem ütközik a törvénybe, a határozat tartalma és az alfogadás körülményei megfeleltek az előírtaknak, és ezt követően ellenjegyzi az Alapító okiratban történt változásokat tartalmazó okiratot. (én magába az SZMSZ-be foglaltam bele, hogy az SZMSZ hatálybalépésével az alapító okirat melyik fejezete veszti hatályát, ezért az én esetemben az ügyvád az SZMSZ-t is és a közgyűlési határozatot is ellenjegyezte.) (Az alapító okirat kivételével mindent 3 példányban kell átadni ellenjegyzésre!!)
A történet lényege, hogy az SZMSZ létrehozása az Alapító okirat módosítása a törvény rendelkezései szerint, ezért nem kerülhető meg az ellenjegyzés.
Semmilyen szankciót nem helyez kilátásba a törvény, azt viszont leírja, hogy a 2004. dec. 31-ig illetékmentes az SZMSZ-ek Földhivatalhoz történő benyújtása. A január 01-től fizetendő illeték mértékéről eddig senki érdemben nem nyilatkozott. Bízzatok benne, hogy valóban az egyszeri iratbenyújtásra vonatkozó 2000 Ft-ot kell megfizetni.
Az egyik, hogy valóban igaz-e az, hogy az szmsz-hez nem kell ügyvéd - a rádióban hallottuk a minap.
A másik, hogy mi lekéstük a határidőt - jó esetben februárban fogjuk tudni leadni az szmsz-t. Meddig lehet/szabad ezt húzni, milyen retorziókra kell számítani?
Azt hallottam, rengeteg ház van késésben, és a földhivatalban sem tudtak igazából konkrét választ adni.