Bocs, figyelmetlen voltam, tényleg kihagytam belőle egy dolgot.
Ha eladsz valamilyen ingóságot (pl. a lakásban található konyhabútort, sütőt), akkor az ebből származó jövedelem adója 20%. A jövedelem pedig - és ez az, amit kihagytam - a bevétel 25%-a (ha nem állapítható meg az ingóság beszerzésére fordított összeg). Innen kezdve, remélem, nem hagytam ki semmit, tehát gyerünk tovább: Nem kell megfizetni az adónak azt a részét, amelyik a 20 ezer Ft-ot nem haladja meg. Vagyis ha a vételár nem több 400 ezer Ft-nál, akkor nem kell utána adózni, mert az adó sem lesz több 20 ezer Ft-nál. (400*0,25=100; 100*0,2=20)
Kösz az észrevételt, jogosan jár a két pont :-)
Az utolsó idézett mondatom úgy szól, hogy az ingatlan eladása utáni adónak lesz kisebb az adóalapja. Mégpedig 400 ezer Ft-tal, mivel ez nem az ingatlan, hanem az ingóságok eladásából származik.
Lakásárak jelenleg a csillagos ég felé vágtáznak, mi is most adtuk el a kérónkat, jó pénzért. Szerintem Budán 6 milláért a vázolt paraméterekkel igen nehéz dolgotok lesz
"Amit szerintem az szja-nál kavarni lehet, az a következő. Megegyeztek a vételárban (x), de ez a szerződésben úgy szerepel, hogy lakás ára=(x-400 ezer), valamint az otthagyott berendezések vételára 400 ezer. A berendezések ára után 20% lenne az adó, de ezt nem kell megfizetni, ha a 20 ezer Ft-ot nem haladja meg (márpedig ugye, jelen esetben ). És az ingatlan eladása utáni adónak is kisebb lesz az adóalapja. "
Szóval a 400ezer miért kevesebb, mint 20000?
És az uccsó mondatod: miért lesz kisebb az adóalap eladás után?
Kedves pünki,
én sajnos csak tegnap fedeztem fel ezt a topikot, de talán még figyeled, és nem késtem el a jótanácsaimmal. Sok minden elhangzott az adókötelezettségekről, de sajnos nem minden volt egészen pontos.
Először is, ha eladsz egy lakást, akkor meg kell nézni, hogy kell-e szja-t fizetned. Ezt a részét Gyuszi bá nagyon jól összefoglalta, azt a két dolgot is helyretette, hogy az adókulcs 20% (és nem 50, mint az korábban elhangzott), az adómentes eladás pedig nem 10, hanem csak 15 év elteltével lehetséges. Ezért ezt a hozzászólást csak azzal az aprósággal lehet kiegészíteni, hogy az általa említett 6, illetve 48 hónapos határidőt kérelemre az APEH meg is hosszabbíthatja 12, illetve 60 hónapra.
Más hozzászólásokhoz néhány megjegyzés:
- Nem volt egyértelmű, hogy le lehet-e vonni a bevételből a most eladott lakásért annak idején általad fizetett illetéket. Szerintem igen.
- Az újrafestés szerintem értéknövelő beruházásnak számít, ezért annak az igazolt költsége szintén levonható.
Említetted, hogy lehetne kavarni azzal, ha a szerződésben kisebb vételárat tüntettek fel, mint amennyi pénz valójában gazdát cserél. Ez az szja-t annyiban befolyásolja, hogy kisebb lesz az adóalap, mert nyilván csak a szerződésben szereplő összeg lesz az a bevétel, amiből az említett költségeket levonogathatod. Nem valószínű, hogy az APEH be tudná bizonyítani, hogy valójában többet kaptál, ezért az szja szempontjából ez nem különösebben kockázatos. Más szempontból viszont erősen meg kell gondolni az ilyen kavarást. Pl. ha a vevő valami miatt visszaköveteli az eladótól a pénzt, akkor csak a szerződésben rögzített összeg jöhet szóba, úgyhogy a vevő helyében legalábbis kb. félmillió különbözet felett én ebbe nem mennék bele. Aztán meg van a dolognak illetékvonzata is, erről majd később.
Amit szerintem az szja-nál kavarni lehet, az a következő. Megegyeztek a vételárban (x), de ez a szerződésben úgy szerepel, hogy lakás ára=(x-400 ezer), valamint az otthagyott berendezések vételára 400 ezer. A berendezések ára után 20% lenne az adó, de ezt nem kell megfizetni, ha a 20 ezer Ft-ot nem haladja meg (márpedig ugye, jelen esetben ). És az ingatlan eladása utáni adónak is kisebb lesz az adóalapja.
Másodszor pedig, ha veszel egy lakást, akkor az illetékkötelezettségre kell figyelni. Erről is sok mindent elmondtak már a Tasztaltársak. Röviden: a 4 millió alatti részre 2%, a 4 millió feletti részre pedig 6% illetéket kell fizetni lakás esetén. Az illeték alapja a forgalmi érték, és ez nem feltétlenül egyezik a szerződésben szereplő vételárral! (Erre utaltam fent: az szja-nál a szerződésből kell kiindulni, de az illetéknél nem.) Így aztán itt már lehet probléma abból, ha nagyon eltértek a szerződésben a ténylegesen fizetett összegtől, de ha büntetés esetleg nincs is, az illetéket akkor is magasabban állapítják meg, mint ahogy az a vételárból következne.
Ha +/- egy éven belül eladsz egy lakást, akkor csak a különbözet után kell illetéket fizetni (ez is elhangzott már). Vannak még egyéb kedvezmények is (pl. szocpol levonható stb.), de nem tudom, hogy ezek mennyiben alkalmazhatók nálad.
Azt is írta egy Tasztaltárs, hogy ingatlan adás-vételnél az ügyvédnek kötelező minden érintettel egy APEH-es papírt is kitölteni, amit az adás-vételi szerződés egy példányával együtt be kell küldeni a Hivatalnak. Szerintem az ügyvédnek nincs ilyen kötelezettsége. Általában azonban az ügyvéd nemcsak ellenjegyezni szokta a szerződést, hanem a földhivatalba is leadja. A földhivatal küldi át az illetékhivatalnak, az pedig az APEH-nek. Azért a végkövetkeztetés helyes marad: Innen kezdve az 'elfelejtem bevallani' egy kicsit rizikós.
A fizetésről: még az sem teljesen biztonságos, amit Pocak javasolt (mindkét fel ugyanabban a bankban nyit egy számlát, az aláíráskor együtt elmennek oda, a vevő megcsinálja az átutalást az eladó orra előtt, az eladó meg ott helyben leellenőrizheti az egyenleget). Hallottam olyan esetről, ahol a vevő úgy vágta át az eladót, hogy a fenti eljárás előtt egy órával egy másik bankfiókból átutalta a számláján lévő összes pénzt máshová. Amikor egy óra múlva az eladó ellenőrizte az egyenleget, akkor még nem könyvelték el ezt az átutalást, így az eladó azt hitte, hogy megvan a fedezet, átadta a kulcsot, de persze hiába várta, hogy a számláján a pénz megjelenjen. Tanulság: inkább vegye fel a vevő a számláról kp-ben a vételárat, az eladó meg rögtön fizesse be a sajátjára.
Petra!
Budára gondoltunk, másfél, vagy két szoba minimum, nem lerobbantat, normális szomszédokkal, esetleg parkolási lehetőséggel, cirka 6 milláért.
Küldjél emailt, ha úgy gondolod, hogy amit ajánlsz, az megközelíti az "álmainkat".
Rövi, tanulságos történet az ügynökségekről:
A mellettünk levő lakást már egy éve hírdette egy ügynökség. Senkinek sem kellett, aztán egy szép nap fiam egyik ovistársának az anyukája mesélte, hogy lakást keresnek. Szóltam, hogy van itt egy. Igenám, de megnézni csak ügynökségen keresztül lehetett. Megvették, kipucoválták és az ügynökség szakított a "közvetítésért" pár fillért.
Na, most én jól jártam, mert lett egy rendes szomszédom.....
A falu helye Zámoly, nem messze Székesfehétvártól. Mielőtt bárki is belekötne a jelzőkbe, amit a cigányokra használtam, javaslom hogy látogasson meg, elviszem megmutatni a helyet. Amennyiben ezek után sem változik a véleménye, akkor tévedtem.
üdv
ks
ks
Minek kerdezed meg, ha mar megtetted? Kulonben tok folosleges provokaciora hasznalni, szvsz epulhetett volna ott hajlektalan szallo is, vagy eromu, egy a vege:
se az onkori, se az elado nem tajekoztatta a palimadar vevojeloltet arrol, hogy mi a terulet sorsa.
Szvsz az onkorinak azt, hogy ott szocialis lakasok fognak epulni, nyilvanossagra kell hoznia. Ciganyozni tok folosleges.
Reszvetem. Most mar csak a falu nevet ird le legyszives.
Nem volt gyanusan olcso a haz?
Kar, hogy Magyarorszagon az ingatlan fejlesztes meg nem igazan mux.
Ha egy tarsasag megvesz egy nagyobb teruletet, akkor megoldhatova valna, hogy hasonlo anyagi helyzetu emberek keruljenek egymas kozelebe.
Eladok egy ikerházrészt 15 MFt-ért (remélem), és veszek egy 8 és két 3 milliót érő lakást. Egy miles marad nekem, a lakásokban elhelyezkedni. Namost, mennyi ideig húzhatom el a lakások megvásárlását, ill. mennyi adót nyel el az állam? A ház és a telek 50 %-a az enyém, azt adom el. Ezen kívül van egy lakásban is 50 % tulajdonom.
Mi egy hete vettünk házat és (remélhetőleg) néhány héten belül eladunk egy lakást, szóval néhány friss info: ingatlan adás-vételnél az ügyvédnek kötelező minden érintettel egy APEH-es papírt is kitölteni, amit az adás-vételi szerződés egy példányával együtt be kell küldeni a Hivatalnak. Innem kezdve az 'elfelejtem bevallani' egy kicsit rizikós. Ha nem veszel új lakást, akkor sem kell az értékkülönbözet (eladási - vételi ár) miatt pánikolni, a régebbi (de 10 évnél fiatalabb) ingatlanok árát valamelyest indexálják, így nem lesz olyan nagy az adóalap és az adó (kivéve ha nagyon olcsón vetted vagy nagyon drágán tudod eladni :-).
Az illeték csak olcsó (4 mFt) alatt ! 2%, a felett 6% !!!, de ez az árkülönbözetre vonatkozik, ha veszel és eladsz. (Pl. veszel 7 m-ért eladsz 4-ért, akkor 3m az alap, "csak" 60ezret fizetsz. 0 lehet az összeg, negatív -temészetesen- nem.)
Ügynökség: persze megkerülheted az ügynökséget, de amikor az ügynökség díját számolod, akkor számítsd bele, hogy az tartalmazza az ügyvédi díjat is (1-1,5%). És ne felejtd, hogy az ügynökségnek jó ügyvédei vannak...
Hali!
Elmondom a sztorimat, ami épp a napokban esett meg velem, mindenki okulására:
találtunk a környéken lévő egyik faluban egy kis házat, amit a megfelelő vizsgálatok (statikus, építész, földhiv) után le is foglalóztunk. El is kezdtünk dolgozni rajta, felujítani ezt-azt.
Pár nappal ezelőtt kiderült, hogy a 2 házzal odébb lévő telkeket megvette az országos cigány önkormányzat, hogy azon sorházat építsen a faluban lakó kb 50 oláh cigánynak. Innentől kezdve, érthető okokból a mi általunk lefoglalózott ház kb a negyedét éri, vagy még annyit sem, mert ki szeretne egy ilyen koszos büdös pereputty mellett lakni. Másik gond, hogy mivel mind a ketten dologozunk ezek után hogy merjük nappalra otthagyni a házat.
Természetesen a vásárlástól visszaléptünk, foglalót elbuktuk, noha az eladó az eladáskor már tudta ezt a dolgot, de elhallgatta. Beperelni nem lehet, mivel az nem lehet sajnos indok egy magyar bíróságon sem az értékcsökkenésre, hogy a szomszédba cigányok költöznek.
Úgyhogy vigyázzatok nagyon.
+ adalék a dologhoz, hogy az önkormányzat is mélyen hallgatott az értékesítésről (a telkek az ő tulajdonukban voltak) mivel kerülni akarták a környékbeliek felháboródását + a médiahiénák szenzációcsinálását.
Na ennyi volt a sztorim, se pénz, se ház :-(((( Ugrott a mi kis közös jövőnk egy pár évre.
üdv
ks
Köszi az eddigi segítségeket.
Még egy-két dolog felmerült, mert közben zajlanak az események:
Az illeték mindig két százalék? Ha eladom az egyiket és veszek egy drágábbat, akkor a különbözet után fizetendő ugye?
És az első kavarás: Ügynökségnek adtuk ki az eladást (vételár 3%-a), hozott is jónéhány érdeklődőt, és kiderült, hogy közülük a legkomolyabb, aki meg is venné a lakást, nem is tőlük tudta meg először, mert az egyik szomszédunk ismerőse és az szólt neki, de végülis az ügynökségen keresztül jött megnézni. Kérdésem, hogy megpróbáljunk-e az ügynökség megkerülésével üzletelni? Az általunk az ügynökségnél aláírt papír a következőket tartalmazza erről:
"Megbízó tudomásul veszi, hogy a közvetítői díj a Megbizottat időbeli korlátozás nélkül akkor is megilleti, ha annak megkerülésével, vagy a megbízás lejárta, ill. a Megbízó által visszavont megbízás után a Megbizott által megismertetett ügyféllel jön létre az ügylet".
A vevőjelölt viszont nem írt alá semmit az ügynökségnél.
Egyébként nem vagyok egy kavarógép, de az összeg nagyságrendjére és a körülményekre való tekintettel ezúttal elgondolkodtam.
1. Az eladott lakás utáni jövedelem akkor megszerzett, amikor a szerződést a földhivatalhoz benyújtottad.
2. A bevételből le lehet vonni mindazokat, amiket a Tasztaltársak említettek. Ha nem állapítható meg az összes költség, akkor max. 75%-kal lehet csökkenteni a bevltelt. Ezen felül - hadd ne soroljam fel - 6-15 év használat után egy táblázat szerint csökkenthető a maradék bevétel. 15 éve megszerzett ingatlan után nem kell adózni.
3. Ha az értékesítést megelőző 6, vagy azt követő követő 48 (!!!) hónapon belül lakást vásárolsz, a maradék jövedelmedet csökkentheted a vételárral (max. 0-ra). DE EZ NEM JELENTI AZT, HOGY NEM KELL AZ ADÓBEVALLÁSBAN SZEREPELTETNI, VAGY NEM KELL ADÓBEVALLÁST KÉSZITENED!! A 48 hónap azt jelenti, hogy pl. az idén eladod, utána adózol, majd ha 48 hónapon belül felhasználod, a befizetett adót visszaigényelheted. Ez már egy kicsit komolytalan dolog, mert az SZJA törvény idevonatkozó része soxor változott már
4. Ja, az adókulcs 20 %, a maradék összeg után.
Ha még érdekel valami, szívesen segítek adóügyekben.
Egy kis adózási összefoglaló.
1. Az eladott lakás utáni jövedelem akkor megszerzett, amikor a szerződést a földhivatalhoz benyújtottad.
2. A bevételből le lehet vonni mindazokat, amiket a Tasztaltársak említettek. Ha nem állapítható meg az összes költség, akkor max. 75%-kal lehet csökkenteni a bevltelt. Ezen felül - hadd ne soroljam fel - 6-15 év használat után egy táblázat szerint csökkenthető a maradék bevétel. 15 éve megszerzett ingatlan után nem kell adózni.
4. Ha az értékesítést megelőző 6, vagy azt követő követő 48 (!!!) hónapon belül lakást vásárolsz, a maradék jövedelmedet csökkentheted a vételárral (max. 0-ra). DE EZ NEM JELENTI AZT, HOGY NEM KELL AZ ADÓBEVALLÁSBAN SZEREPELTETNI, VAGY NEM KELL ADÓBEVALLÁST KÉSZITENED!! A 48 hónap azt jelenti, hogy pl. az idén eladod, utána adózol, majd ha 48 hónapon belül felhasználod, a befizetett adót visszaigényelheted. Ez már egy kicsit komolytalan dolog, mert az SZJA törvény idevonatkozó része soxor változott már
5. Ja, az adókulcs 20 %, a maradék összeg után.
Ha még érdekel valami, szívesen segítek adóügyekben.
Ha 48(!!) hónapon belül nem vásárolsz új lakást, akkor semmiféle kedvezményt nem kapsz.
SZJA-t kell fizetni az ingatlan eladasabol szarmazo jovedelem utan. Ez = bevetel - koltsegek. Koltsegek lehetnek az ingatlan beszerzesi ara, erteknovelo felujitasok (peldaul uj kerites). Pl. az ujrafestes nem erteknovelo beruhazas. Az atirassal kapcsolatos koltsegek is levonhatok, pl. kozjegyzo, ugyved, az illeteket nem tudom,hogy le lehet-e vonni. Ezert ezekrol mindig el kell rakni a szamlat!
Az ingatlan beszerzesi koltsegeit igazolni kell, ha lyol tevedek, most mar az APEH eleve bekeri a szerzodes masolatat, ha ilyen alapon koltsegeket von le valaki.
Tehat ha 10 even belul el akarod adni az ingatlant, akkor nem erdemes alacsonyabb arat beirni.
(SZJA 20%, illetek 2 - 5 %).
*********
Szvsz ingatlant sajat szerzodessel is el lehet adni, ha van egy jo minta (bocsanat, kedves MaCs ;-) ), kozjegyzo elott kell alairni, kb. a negyedebe - harmadaba kerul az ugy.
A foglalo vagy eloleg szerzodesbe minden reszletet bele kell irni, ami bekerulne az igazi szerzodesbe.
Nem art megallapodni arrol, hogy mi tartozik bele az ingatlan felszerelesebe, en mar jartam ugy, hogy megallapodtunk, majd a csaj kijelentette, hogy de a suto az nem marad (ilyenkor erdemes elkoszonni ;-) ).
*******
Fontos!
Eladaskor mindig rogziteni kell az ora allasokat, mindket felnek alairni, tanuk sem artanak, sot a legjobb ha mar akkor megtortenik az aranyos fizetes, utana ugyanis a T. elado hajlamos elfelejteni a fizetest.
Az eladonak sem art resen lennie, peldaul a telefont egy heten belul erdemes lemondania, ugyanis ha a vevo nem iratja at, az elado kontojara telefonalhat. Ha a vevo nem lep, es nem iratja at a sajat nevere azonnal, akkor nem kell erzekenykedni, ki kell kapcsoltatni a telefont! (mi megusztuk 7 rugoval)
******
A penz atadasa tenyleg nem megoldott, a keszpenzes az eleg veszelyes. Mit szoltok ahhoz, hogy mindket fel ugyanabban a bankban nyit egy szamlat, az alairaskor egyutt elmennek oda, a vevo megcsinalja az atutalast az elado orra elott, az elado meg ott helyben leellenorizheti az egyenleget?
Ha kevesebbet írsz a szerződésbe, annak esetleg a másik fél nem örül, ha neki ezzel adóköteles jövedelme keletkezik ld. "És ha csak eladnám a lakást és nem vennék másikat akkor be kellene pengetnem az 50%-át?".
De ez csak akkor igaz, ha 10 évnél rövidebb ideje vagy tulajdonos. Ha jól tudom, ennél régebbi tulajdonlás esetén már nem adóköteles a dolog. Meg hogy az APEH ezt mennyire képes trackelni, azt megint nem tudom. Szerintem nem nagyon, de erre nem bazíroznék.
Fontos: a megvásárolni szándékolt lakás tulajdoni lapját *feltétlenül* lássa ügyvéd!
A fizetés meg legjobb, ha biztonságos helyen történik - pl. bankban. Én nem így csináltam, és kellemetlen volt rohangálni sokmillióval, meg az eladó közölte, hogy lesz nála fegyver, mert ez az utolsó vagyona.. na persze láttam hogy nem rosszindulatú csak baromira be van szarva. És ragaszkodott hozzá hogy a lakásban, kesben történjen a tranzakció. Rendes volt, jó vétel volt, hát belementem. Nem bántam mög.
"Ha a régi lakás eladásakor keletkezett bevételt mind elköltöm az új lakásra, akkor ugye nem kell még szja-t is fizetnem utána? "
SZJA-t csak akkor fizetsz, ha plusz pénzed keletkezik, azaz ha kevesebbért veszel lakást, mint amennyiért eladtad.
"És ha csak eladnám a lakást és nem vennék másikat akkor be kellene pengetnem az 50%-át?"
Igen
"Ja és hallottam ismerősöktől, hogy nem feltétlenül annyit kel írni az adásvételire amennyi pénz valóban gazdát cserél. Nem nagyságrendileg más összeget írni persze, de néhány százezerrel, vagy egy millával kevesebbet? Erről vannak tapasztalatok? Lehetnek ennek buktatói?"
Az attól függ, hogy mennyit ér a lakás, ház. Kis értékű lakásnál nem éri meg kavarni. Nagy értékűnel (6 M felett) már lehet lecsalni egy kicsit (hivatkozva a leromlott állagra). Túl sokat nem érdemes, mert az illetékhivataloknak van egy listája, hogy az itt, meg itt lévő lakások és házak nm-e mennyibe kerül. Ha ettől nagyon eltérsz, akkor kiküldenek egy emberkét, aki felértékeli az ingatlant. Ha peched van, akkor nem hiszi el, hogy ezt már te újítottad fel, és akkor igen keményen fizetsz (illeték + bünti).
Ha a régi lakás eladásakor keletkezett bevételt mind elköltöm az új lakásra, akkor ugye nem kell még szja-t is fizetnem utána?
És ha csak eladnám a lakást és nem vennék másikat akkor be kellene pengetnem az 50%-át?
Ja és hallottam ismerősöktől, hogy nem feltétlenül annyit kel írni az adásvételire amennyi pénz valóban gazdát cserél. Nem nagyságrendileg más összeget írni persze, de néhány százezerrel, vagy egy millával kevesebbet? Erről vannak tapasztalatok? Lehetnek ennek buktatói?
Elsősorban menjél egy ügyvédhez. Nekünk egy olyan ügyvédünk volt, aki mindent elintézett (értsd ezalatt, hogy az eladóktól elkérte a nullás számlákat, ellenőrizte a tulajdonjogot, megnézte, hogy nincs-e adósság ráterhelve a lakásra stb.) Arra azért érdemes figyelni, hogy TE vigyél ügyvédet, és ne az eladó (biztos,ami biztos).
A szerződés megkötésekor kikötöttük a költözés időpontját. Amikor azt mondta az ügyvéd, hogy OK, minden papír rendben van, akkor kifizettük a vételár 20%-kát előlegnek. A többit a költözés után, amikor - szintén az ügyvédnek - bemutatták , hogy már ki is jelentkeztek, és mi átvettük a lakást (zárcsere:) )
Az ügyvéd arra is jó, hogy mi pl. letettük a teljes vételárat az ügyvédnél, így az eladó is nyugodt lehetett, hogy biztosan megkapja a pénzét.
Bocs, hogy hosszú voltam, de a lakáskeresgélés során rendgeteg tapasztalatot sikerült összeszedni.
Ja, és az a jobb, ha te adsz fel hírdetést, és nem adod ki irodának!!!
Mi is lakásvásárlás elött állunk.
Hol van a lakásod? Mekkora? Van már rá vevőd?
Az összes kérdés amit feltettél minket is érdekel!
Azt még tudom, hogy ha van a tulajdonosnak lakbér tartozása rá lehet terhelni a lakásra, ezt is meg kell nézn, hogy tiszta legyen
