ATV Hazai turizmus jo kepet ad merre a fejlodes. Jo lehetosegek vannak csak meg kell talalni es nagy toket betenni, ami kb. 7- 12 ev alatt terul meg. A jo hely, aktivitas es managerek megtalalasa kulcs. A Nyugat Dunantul mar teljesen osztrak influence ala kerult, azaz visszakerult, az egyik Mo-n levo golf club Zsiran, csak nemetul nyomja a WEB sitetot, se angol se magyar nyelvu kiadas nincs, nem is listazzak mint magyar golf club. A tagok 100%-a osztrak, de a Buki golf club is jol megy. A 86-os autopalya otlete egyre jobb, mert nem csak az Adria kikotok teherforgalomat, hanem nagy turista forgalmat is bonyolitana nemcsak az Adriara, hanem a kornyekre is. A 84-es strada sem tunik rossznak. Ez is ugy van mint minden, eloszor le kell gyartanod az arut, majd kirakni a kirakatba hogy megvegyek. Eloszor meg kell epiteni az utat, azutan no meg a forgalom rajta. A Nyugatdunantuli siman elbir 2-3 hasonlo golf temat mint a buki. Termalviz-wellness plusz golf a nyugati hatas kozelebe nyer. Zalakaros is konnyen elbir egy golf applikaciot egybeepitve a vizzel, mint Bukon.
Idealis, ahol kombinacio van, mint Buk-ben, heviz, plusz golf = vilaghiru destination. Fertod: itt van a nagy nosztalgia kastely, ami onmagaban eleg egy hotelnak, de a nagy kert idealis egy golf palyanak, igy meg elbit egy Haydn muzikhaus duplikaciot mint hotel es par appartman sort, amit a becsi golfozok vesznek meg, mert Becstol egy ora autoval. De nem olyat mint Zsiran, hanem neobarokk epuletekkel. Kellene egypar furast csinalni, hatha van kis melegviz valahol a kozelben, amit oda lehetne vezetni, nem kell gyogyviz jo a forro viz is, es egy furdot csinalni mert ez a furdo dolog hatarozottan mukodik. Fertod egyesitett onkormanyzat a 3 mellette levo faluval, kozepiskola megvan, a varoska osztrak quality, meg egy gyara is van. A 3 Si ugy, Epleny es a 2 Matra mutatja hogy eletkepes a sizes Mo-n, 60-70 nap szezon el tudja tartani az uzletet, nagy elonye hogy nem kell 8-10 orat utazni, hanem csak kettot, a termekvilagban igy mondtuk, importot takarit meg.
Van egy ket idealis pont Mo-n, ahol ki lehet alakitani a biztos nyero turista destinationt, ahol a 3 aktivitast egyhelyre lehet suriteni, es meg egy kisvaros is van ott, ami kulon elony. Ilyen pl. Paszto, Mátra 700-800 méteres hegykoszorúi határolják, Termálvize a nyári hónapokban kellemes fürdőzést nyújt. A 3 aktivitast kellene egy szladi blokkba rakni, hosport, 2-3 km-re a szladitol a felvono idealis, termalfurdo-wellness, plusz golfpalya, a szladicsoport korul. Mivel telen nyaron uzemel, csak a tavasz-osz a gyenge, 80%-t tud hozni egy szladi. Ez jobbara hazai clienseknek keszul, ami miatt a golfnak kell meg 10-15 ev hogy elerjek pl a buki forgalmat, mert ott 80%-ban az osztrakok dominalnak. De ez egy buk-2, plusz sizessel idealis hely belenyomni toket, ami itt kb 100 millio euro egy kisebb komplex kiepitese. Aztan ugy 10-15 ev mulva megindulnak a szlovak latogatok a hegyekbol.
Jo lenne az M2 mellett, Bp-tol mondjuk 70 perc autoval egy telepulest talalni amely mellett lehetne egy Epleny fele, import kivalto si applikaciot osszehozni. Ott par fokkal hidegebb van, ami eleg egy hosszabb szezonra.
The Market. A hotel business Az egyik legjobb piacvizsgalati modszer, nagy, multinacionalis cegek vizsgalata, minden teruleten a gazdasagnak, mar persze ahol operalnak ezek a balnak. Minden market segment kulonbozik, a hotel businessben vannak orias multik, es szobakiado neni, $8 milliard evi beveteltol a $400 evi bevetelig minden elofordul. A kicsiknel minden profit/veszteseg kombi elofordul, bar a trendek ott is hatnak, csak nagyon nehez oket merni. Az oriasok viselkedese pontosan koveti a nagy piaci trendeket. Accor egy nagy ceg, 4 szam eleg az egesz hotel business jellemzesere. Bevetel: 7839 millio Euro bevetel, Bevetel kiadas = profit, a legfontosabb jellemzo egy ceg eseten: 875 millio Euro. (Itt lenne az ideje az Euronak is talalni egy simbolumot, mint a $-nak es a Fontnak van, pl egy nagy C betu (stilizalt E) ket vonallal athuzva, vagy O betu athuzva) es bevezetni a computer vilagba!) 11% profit, orias cegeknel ez magasnak szamit. ROCE: return of Capital Employed, dividend fele, magyarul osztalek, 14% Ez mutatja, hogy a piac erosen novekvo stadiumban van, keresleti piac egy befektetes 7 ev alatt megterul. 4000 hotel, 500 ezer szoba az egesz foldon, 150 ezer alkalmazott, 28 ezer szoba novekedes 2008ban, 40 ezer uj szoba novekedes 2009-ben. A szam jol meri a vilaggazdasagot is, a szladi szoba nem disznohus fogyasztas hanem luxusfogyasztas.
Egy masik ceg, ennek a partnere, Akfen Group irja, a nagy vilaggazdasagi "bugyi valsag" kozepen: Increasing stability and sound economic development in Turkey triggers the requirement for luxurious houses, shopping centers, modern Office buildings and hotel complexes. The real estate sector enters into a new development phase.
Budapesten ugyanez, csak nem maximum sebesseggel van a hullam lovagolva. Az irodapiac 15%-al nott, ez kb. OK, rsc is kb jo, de ket szegmens kinalata nem no eleg gyorsan, a lakas es a szalloda, itt kell dolgoztatni a maximum toket.
PS: az atlagos hotel/szoba arany 125 szoba/hotel, jo tudni.
Budavari Palota legujabb Eddig nem lett megtalalva legjobb megoldas. A Szechnenyi konyvtar epulete 110x46 meter es az alja megy tovabb. A Palota ut-Lovarda utcai reszt teljesen kiszedjuk, varfalostol, egeszen a varszinhazig, melysegben amennyit lehet, 10 meter lenne az idealis, 14m meg jobb es 3-4 szintes melygarazs megy oda, majd a Konyvtar epulete 15m tavolsagban az eredetitol duplazodik, majd ugyanez az epulet, vagy kicsit hosszabb, mint foepulet, esetleg meg egy emelet rajta, plusz torony, kupola, majd megint a konyvtar. A Foepulet lesz a resort foepulete, recepcio stb. A Palota-lovarda utrol is be lehet menni a garazsokba, sot csak itt lehet megoldani az anyagcseret, supply itt tud bemenni es a szemet itt tud kijonni, ezert a garazs elso emelete nagyreszt szladi operacio, raktarak, mosodak es utak, osszekotve a regi epuletek pince reszeivel. A Budai oldal felol meg jobban fog kinezni az egesz mint a Duna felol. A Kozt palota meg kap egy emeletet, igy az a ket epulet eleg jol megy a Kiralyi palotahoz. VBI.
Grassalkovich-Godollo: Itt is rateszunk egy lapattal, mert jol eladhato a theme, nagy epulet, 17ezer m2, de keves szobat lehetne kialakitani, a support helysegek elbirnak egy nagyobb csak vendegszoba blokkot. Ez a combo 3 hasonlo negyzet-tornacos blokkot adna hozza, 3 esetleg 4 emeleteset, a ket vegehez egy 39x48m es egy nagyot kozepre, 110x39 meter, ez epuletszelesseg, mint a tobbi. A stilus, ugy kell epiteni mintha maga a grof epitette volna 150 evvel ezelott. Ket sinpar es ut fut mellette, egy zaro kerites eleg, de eppen a ket sint le is lehetne sullyeszteni. Bonyolult hotel design applikacio mind a ketto.
Varostervezes csak interaktivan megy, mert meg nagyon az elejen vagyunk ennek a tudomanynak, sok a hiba, gyorsan valtozik az elet es tonna mennyisegu infot kell az embernek az agyaba tuszkolni egy varosrol ami evekbe kerul.
A megallapitas: oreg europai varosok nem tudnak a varos turizmus hullamon lovagolni, mert nincs jo hely szallodak epitesere. Las Vegas termeszetes uton fejlodott, a sivatagban nehez volt a megelhetes, valahogy megengedtek a szerencsejatekot, es ez lett a szerencsejuk. De pl. New Yorkban mar nincs hely uj belvar szladik epitesere, ezert melle epitettek egy turista-szorakoztato varost, Atlantic City-t, a legkozelebbi ures helyre, 140 km tavolsagban, autoval kenyelmesen elerheto kb. 20 millio embernek. Nekunk maradt meg egy totalisan ures blokkunk, kozvetlenul az V-ik kerulet mellett, a Vaci-Lehel ut es a Podmano kozotti blokk. Fekves: kozvetlenul a Bel-Belvar mellett van, Belvarnak szamit tulikepp, 2 metro megallo, a sarka osszeer a Varosliget blokkal, a Planet Las Vegassal, az uj Sanzelize sugarut mellett fekszik, a Dozsa koti ossze a Hosok terevel, ket blokknyira. Az eddigi combok nagyon gyengere sikerultek, mert az utmania elvakitotta az urbanistat. Az Uj sanzelize nyomvonala rosszul volt kijelolve, pedig nagyon egyszeru. A Podmano az uj sanzelize, de nincs kozepen VAP.
A Podmano 2x4 (inkabb 2x5) savval indul, kozepen lehet 2 meter zoldsav, 2x3 v. 2x4 eleg a forgalomnak egy sav a lampas fordulasoke, van sok U turn is, mert a turista mindig elteved. Nyilvan szepen ki van stafirozva az utca, nevrol kesobb, a stripen atnevezzuk az utcakat, a tajekozodast segito utcanevekre, mert a turistanak nincs ideje tanulni, max 3-4 utcanevet kepes megjegyezni, annak pedig egyszerunek, konnyen megjegyezhetonek es kifejezonek kell lenni. Pl. Via Hadrianus, mert ott a Hadrian villa, mindenki meg tudja azonnal jegyezni es kiejteni.
A Nyupu teruletet 3 blokkra osztjuk, harom orias blokk meg Las Vegas meretekben is. Az Elso blokk, a Korut-Ferdinand hid, 550x150 = 82,500m2 (LV Venetian 40 ezerm2 csak) 2-ik blokk az orias: 430x360m = 154,800 m2 3-ik blokk Volan pu, 240x430meter= 100 ezer m2 ez is. 3 nagy blokk, Las Vegas standard alapjan is, ide elefer minden, 2000 szobas szladikat is lehet epiteni, mert parkolo amennyi koll. A Homlokzatok a Podmanora neznek, igy tenyleg egy attraktive utca lesz, 3 nagy Planet van rajta. A vegen a Podmano szepen felkanyarodik a vasuti hidra es annyi. A Ferdinand hid elbontodik, 2x3-as keresztutca van helyette. A Szabolcs utca korhazblokk lakasokka ujul. A Vagany utcai resz nagy kerdes: tudnank tenni a egy replica 6 emeletes palotasort hogy emeljuk az attraktivitast, vagy ugyhagyjuk, es 40 ev mulva, amikor meg mindig kellene jo hely szallodaknak, lebuldozerezzuk a lakotelepet a kovetkezo planetnak. Ha most odarakunk egy replikat, akkor mar nem lehet mert nem lehet kifizetni. Marad a masodik verzio, szepen beparkositjuk a Mav kerites es ut kozotti szabad reszt. A Lehel ut Szabolcs utca blokkot lefagyasztjuk, sem uj epites, sem felujitas nem lehet, amig nem latjuk a 3 nagy Planet terveit. Az egesz Kiskorut-Nagykorut kozotti reszt a Duna es az Andrassy kozott fokozott tempoban manikurozzuk ki, Belvarossa tesszuk, sok offstreet parkoloval, hogy lehessen az utcakon kozlekedni. Az eddig combokhoz kepest nagy VBI.
A Keleti-t sem kapkodjuk TESCO sitani, de nem is rohanunk oda tenni egy Planetet. A turizmus szervesen fejlodik, a legattraktivabb helyeket kell eloszor beepiteni, hogy jojjon a tomeg, majd a tomeg tomeget vonz elven, johet a masodik vonal. Megint: Szent Istvan teren, Bazilika, az a kornyezet idegen irodahaz. A EU Min, ha kivonul felszabadul egy irodahaz, ami marad irodahaz. Ennek ugyis szetverjuk a homlokzatat, az aljara meg kell egy etterem blokk, hogy teritse a nagy teret nyaron, a ter ala parkolo teheto, (ami nagyon ertekes dolog ott) akkor mar erdemes atkoltoztetni az iroda operaciot a EM epuletbe ezt meg kis 3-4* csillaf szladiva pofozni. Nagyon attraktiv a ter, idealis szladinak.
Bp 1848: marad a Varoshaza Most hogy sokat foglalkoztam szalloda speckoval, DArtagnan, Gyorskocsi, Marko, jott az otlet, hogy a Varoshazat nem is kell lebontani, mert eleg nagy a belso udvar egy melygarazsnak, ezenkivul van a kornyeken meg par juk, ahol parkolot lehet epiteni, a szladi vendegeknek boven eleg a helyi, a Varoshaza alatt, jut meg a bejovoknek is. A bejovoknek parkolot a Kiraly utca kornyeken meg lehet epiteni, sokkal olcsobban mint lebontani a Varoshazat. Masreszt ott a metro, a Nyugatinal egy nagy parkolo, 7 perc alatt at lehet erni onnan.
Az epulet nem a legszebb, de csak epites kerdese hogy szebbe tedd. Tehat marad a kulso epuletsor, csak a belsok bontodnak le, (10 millio dollarral olcsobb) es ott epulet a 2-3 szintes melygarazs. Kicsit bonyolult lesz epiteni, nehogy beomoljon az egesz. Igy kisebb lesz a garazs, de eleg. A Barcy es a Gerlocy utcan vegig kimegy az 3 emeletes epuletsor, az eleje meg kap egy attraktivabbat. Kerdes hova tesszuk az attrium tetot igy, a 2-ik emeltre vagy a 3-ikra. Es onnan no ki a hotel test, ami lehet Bella forma, de lehet a harmas, Y combo is mert jobban jon ki, a negyzetre jobban passzol, a 200x200m keves egy hosszabb epuletnek.
Ludovika Szobor:
A Ludovika terrol el lett felejtve egy 3-as huszar szoborcsoport. Sokat szamit hogy hogyan nez ki a hotel front kepe az Interneten. Sok nagyon gyenge, szuk mellekutcakban keszult meredek foto van. Nagy hotelek aldoznak a front dekoraciora, a legjobb a Bellagio szokokutja, vagy a Venetian front dekoracio. Tudatosan kell kialakitani egy attraktive front-façade fotot, mert elad.
A Gyorskocsi ele a terre is kell valami hasonlo, a thematol fugg pl. egy nagy 4-5 meteres Monte Cristo, Marco Polo szobor es a ter is nyilvan atnevezodik a theme nevere. Marco Polo egy jo tema es nev, mind a szallodanak mind a ternek. A Lipot mezo hasonlo, oda is teszunk valami jo nagy szep szobrot a szladi ele, meg egy dekorative kiralyi parkot. . Gyorskocsi es a Marko is jo pelda, Bp 5-ik szerencseje, mert ezeket a nagy bortonoket a legtobb nagyvarosbol mar regen kivittek a periferiara es helyukre irodahaz epult. Mi most latjuk, hogy nem jo dolog tul sok iroda a kozpontban, viszont szladi meg nagyon jo dolog, ezert inkabb arra csereljuk le a ket monster epuletet.
Ors vezer ter metro hosszabitas: idaig nem lett megtalalva a jo ut, pedig a Godollo egy fontos vasutallomas lesz, lenyegeben a Keleti forgalmanak jo reszet ez venne at, de a HwH es a HsH forgalom es megy meg Godollorol, Volan busz is ont oda boven. A megoldas: a Keleti VAP elviszi a Kerepesi ut forgalmanak nagy reszet, (Jozsefvarosi putol a Naplas to alatt az M0-ig) a kozeli KorVAP pedig a varosreszek kozotti koruti forgalmat. Igy a helyi forgalom mar megszakithato lampaval, igy a kifele jovo hernyo megall a mostani megalloban, es lampanal megy tovabb, a befele jovo metro meg megall a mostani HEV megalloban es lampanal megy tovabb, keresztbe a teren a felszinen. Nyilvan elobb meg kell epiteni a KorVap-ot meg a Keleti VAP-ot, amit mar most lehetne inditani epiteni. Ha megis tul nagy lenne a torlodas, akkor egy szimpla feluljaro a Kerepen vagy a Koruton mehet, de nem valoszinu, mert gyer helyi forgalom marad csak ott. 10 millio euroval olcsobb
Vegleges verzio: Soho: atnezve a Bp hoteleket, Hotel Charles meseli: The second boom of hotel building in Hungary began in 1999.
A problema hogy nem allt rendelkezesre jo LOCATION nagy hotelek epitesere, meg eleg toke, foleg hazai, a 2-ik hotel building boom idejen 1999-ben, es azota sincs termeszetesen mert a belvar mar foglalt, a jo epuletekben muzeum, konyvtar, kormanyhivatal van, a kultura OVERSUPPLY viszi a penzt. A penztermelo hotelek meg rossz helyeken epultek, dragan, es kicsik. A varos nem talalta meg az elorevezeto utat, a hoteldzsungelnak nincs jo helye noni, nem tudunk a turizmus novekedes hullamon lovagolni. A tobbi europai nagyvaros sem tud, mert ugyanez a helyzet vagy meg rosszabb, nincs jo hely szallodakat epiteni, mar elfoglaltak a magas epuletek a belvart. Plusz a kozlekedes sem bir tobbet.
London fejlodesebol latjuk a 3-as problemat: kozlekedes, keves iroda es lakas epul, ehhez hozza kell adnunk a 4-iket, az unios nagyvarosok nem tudnak lepest tartani a turizmus fejlodesevel, keves szallodat epitenek, ezert az arak itt is magasak. Bp-n mind a 4 problema meg fokozottabban jelentkezik.
Itt belvarosi, nagykapacitasu, 4*-osbol sokat el lehet adni. Egy 10-15K szoba novekedest hamar felzabal a keresleti piac.
Gyorskocsi utcai legujabb combo: Location: 10-es, maximalis, beszamoljuk a b-stripbe. Van meg 3 nagy elonye, a Nagy ter ala ketszintes parkolo rakhato, ott van mogotte a thermal viz, a Kiraly furdo, 500 eves furdo vize, es meg kuriozomkent ott is furodhet a t. vendeg egyet, 300m a Metro allomas, ami a repterre visz 25 perc alatt, meg a be a Deak terre, 4 perc alatt.
A kozepso osszekoto reszt kiszedjuk, a Duna feloli epulet kozepere ra tudunk tenni egy 20x40meter magas tornyot, ugy 10 emeletig, ami a fo szladi resz, plusz szobak korbe-korbe. Talan felmehet 700-900 szobara is a komplex. A Nagy terre nezo homlokzat nagy attraktivitast kap. Nagy entrance ter kepezheto ki belul. A felemelet foldszint befedheto attriumosra, lenyegeben ugyanaz lenne mint a tobbi, ket emelet lenne befedve, muegboltosra, ettermek, beleertve fastfood-t is, es mas retail dolgok, meg a kornyekrol is jonnek oda enni, mert sok irodaepulet operal ott, van boven lakas is. Az alagsorba elfernek az operacio helyisegek, meg egy thermal furdo resz, 90x90meter, jo nagy epulet. A tetore meg egy nyari uszoda megy. A nagysag megenged meg egy nagy casinot is. A theme? Pl. Monte Cristo, Marco Polo, Venetian.
Ludovika: Ez is 4* hotelnak a legjobb, mert eleg attraktiv, jo helyen van, 300 meter a metro, es foleg van egy nagy park, igy parkolo lehet amennyi koll. Kaszino ide talan nem megy, mert nem akkora, de a tulajtol fugg, eppen tehet ide is. Megcsinalhato attriumosra, az elso 2 szint befedesevel, de a tetoszinten is be lehetne fedni egy uvegtetovel. A 3-ik kisepulet meg pont megnagyobithato ugyanakkorara mint a 2-ik, es mogotte fel lehetne sunyitani egy parkolo hazat ha koll. Theme: a Debreceni Hotel Obester tema nem rossz, ez katonai celra epult, mehet a magyar huszar tema, mivel a huszar szo elegge ismert (ez meg a paprika) Huszar Obester nev talan beszelobb, jobban szemet szur. Egy kis military kiallitoterem, a hadtorteneti muzeum anyagabol, harci festmenyek, es par viaszhuszar a disztermekben. A kornyeket erosen rendbe kell tenni, sok a rozsda arrafele, de egy nagyon attraktive resz epitheto ki, az egesz teruleten, mert jo alany, nagy park, szep irodanegyed es egyetemi resz fejlodik a mellette. Par attraktiv, replika epulettel levaltjuk a romokat a kornyeken.
Lipot mezo: Sokkal rosszabb helyeken jol operalnak, sokkal gyengebb hotelek, meg most is 40-50 Euroert kinaljak a szobakat. A location itt nem tul jo, de a nagy park, az erdo, a nyari mountain bike lehetoseg, nyaron megtelne egy 4* hotel, de a maradek 9 honapban is tud hozni egy 40%-t. Mindenre van hely, attraktiv epuletblokk. A theme kerdes, a kaiser epitette, de a lipot nev nem tul jo, mert a dilihazhoz kapcsolodik, de a Kaiser Palace tema nem tul rossz, ha nincs jobb talalva, meg talan nevnek is elmegy. Kaiser Garden???? Egy reszet appartmentosra epitjuk, kb. 40%-at, es ha nem jol megy az elso evekben, akkor kap bujtatott allami tamogatast, par szaz koleszost rakunk be.
Tobb szaz nagy, nemzetkozi szallodlanc nincs meg jelen Bp-n, mind akar noni, mind keres jo LOCATION-t es jo epuletet. Eleg konnyunek tunik eladni ezt a harmat, plane ha jo ar, es 3 ev fizetesi kedvezmenny van ajanlva.
Ismetles a tudas anyja, miutan befejeztem Bp2100 munkalatait, most ujraolvasom az egeszet, beleertve a London gyjtemenyt:
The result of growth has been: increased difficulties in travelling around London, with heavy traffic and slow and unreliable journey times upward pressure on business costs, made worse by a shortage of appropriate office space, leading to some of the highest office rents in the world acute housing shortages resulting in rapidly rising house prices, reducing real living standards, disadvantaging people on modest and low incomes, and creating a destabilising factor in the UK macro-economy
Kozlekedesi problemak plusz iroda hely (jo elerhetosegu) es lakas hiany. Bp-n ugyanez fejlodik ki. A megoldasokat a Bp2100 tartalmazza
A piac annyiban hasonlit a tozsde mukodesehez hogy allandoan esest josolnak a szaklapok. Soros szerint egy tozsdei visszaesest legabb 10 szer megjosolnak rosszul.
A cikkbol:
2005-os arak
Az eladásnál nehézséget jelent, hogy a régi (50100 éves) épületek mûszaki állapota sokszor riasztó. A házfelújítás milliós terheit a társasházak nem tudják vállalni, így a leromlott mûszaki állapot hosszú távon fennmarad. Az újabb (20-30 éves) épületek jelentõs része városi panel, mely nemcsak a mûszaki állapot miatt, de a magas rezsi következményeként a használtlakás-piac legkevésbé keresett lakástípusává változott. Mivel a használtlakás- árak a fõvárosban meghaladják a 200 ezer Ft/m2-t, könnyen érthetõ, hogy a vevõk inkább az új lakásokat (240 ezer Ft/m2-tõl már kaphatók a fõvárosban is) részesítik elônyben.
A cikk csodot josol 2005-brn. 2009-re a 200 eft/m2 hasznalt lakas 270 eft/m2 Az uj lakasoke 300 eft/m2 Az aremelkedes jol lathato. A migracio van kifelejtve mint eros kereslet felhajto tenyezo. Atmeneti areses mindig johet, mert az eladok mindig a maximumon kinaljak az ingatlanokat, vagy inkabb afolott. Bar meg nincs Bp-n a legforrobb piacokra jellemzo, aukcios eladas, az elado meghirdeti, majd a vevok licitalnak. Es hol jellemzo ez hot market behavior: a sivatagban, Las Vegasban. Bp elkezdi nyomni a piacra lux, nosztalgia es az attraktive Las Vegas style hoteleket, meg tovabb no a lakaskereslet. Tomeg tomeget vonz, igaz ez a torveny az embertomegekre is.
Ingatlanpiac mukodese III fazis Tehat, Del -California es Bp kozott a hasonlosag, nagy a bevandorlas, Ca-ban a jo ido es a jo kereseti lehetosegek, Bp-en, mint minden Fovarosban (kivetel pl. Washington) nagy a felvandorlas, mert ott a legjobb az elet az orszagban. Tehat allapot #1: porgott a S-Ca ingatlan piac, mint a bolond, evi 15% arnovekedes, a az uj hazakat lotto sorsolassal arultak. Allapot #2: egyszer csak megallt az egesz, es 30% areses jott be. Ennek okat is tudjuk, egy nagy spending vagas tortent, Reagen nagy penzt pumpalt S-Ca military iparba, a Su bukasaval ezt hirtelen levagtak es okozott egy ingatlan crasht. Sok aresesrol tudunk, London is volt egy nagy, 30% koruli bukfenc. Na, lement a hazam ara $200,000-re par het alatt es ugy eltunk vagy 6-8 honapig. Egyszer csak elindult felfele ugy a 90 evek vegen. 2006-ra a 200 ezer dollaros haz erteke kozel 4szeresere, 800,000 dollarra ment fel. Az OK, migracio. Sokan akarnak koltozni ide. Bp lakasarai most kb. harmada pl. Parizsenak. A koltozes nyomja felfele az arakat. A legjobban ugy tudjuk kihasznalni, meglovagolni ezt a hullamot, hogy kielegitjuk a keresletet. Azt gyartasz, amit az emberek fogyasztanak, nagy kontributora a fejlodesnek.
A Ingatlanpiac mukodese: II-ik resz A VALSAG: A bekoltozes utan ugy tiz honappal beutott a krakk S-Californiaba, elkezdtek zuhanni az arak. Rovid 4-5 honap alatt a $300 ezres haz erteke lezuhant $200 ezerre.
A penzugyi merleg konnyen kiszamithato: elment 60-ezer downpayment, es tartozom a banknak 240-ezerrel, ezutan fizetem a torlesztest, amikor az egesz csak 200 ezret er. Sok ember toltott ki csodeljarast, bedobta a torolkozot, bukott $60 ezret, de sporolt legalabb 40 ezret. Egy haz epitese ugy 12-18 honap, a valsagkor is leptek piacra az uj hazak, mert mar benne volt a toke, 70-90%-ban, meg mindig job befejezni, es visszakapni egy reszet, mint abbahagyni, es bukja a beruhazo az osszeset. Plusz ott a telek ara, abban is all a penz, sokszor tobb mint a hazaara. Egy csaladi haznal, a telekar sokszor 2-5-szor tobb mint a haz epitesi ara!!! Tehat valsag eseten nem lehet megallni, be kell fejezni es piacra dobni, amennyiert lehet. Ekkor lesz tele az egesz ingatlan piac ilyen hirdetesekkel: Bp-re konvertalva: Elado, vadi uj lakas, 1 millio Ft ar csokkentes, azonnal koltozheto, 6 honap fizetesi kedvezmeny. Ez utobbi azert, hogy legyen idod eladni a regi lakasod! Tehat megint: a valsag legtipikusabb jele: AZONNAL KOLTOZHETO UJ LAKASOK nagy tomege a piacon, jelentos arengedmennyel.
A mai Bp-i lakashelyzet: Egyik fazisba se fer bele, a jellemzo: Hyper crazy, ultrabolond, vad novekedes, oriasi kereslet, kb. a duplaja a kinalatnak. Lehetetlen kiszamolni. Tehat normalis, novekedo viszonyok kozott is, az uj lakast is ugy adjak veszik mint az osszes tobbi arut: itt a penz, add a kulcsot. Az autot se akkor fizeted amikor a robotok elkezdik heggeszteni a karosszeriat.
Miert veszik az emberek az uj lakasokat amelyek masfel ev mulva lesznek kesz, amikor ott a tomenytelen elado hasznalt lakas. A valasz, vilagon mindenutt egyforma, tobbet kapsz a penzedert. Az azonnal bekoltozheto lakas, ha meg hasznalt is, dragabb.
Tudni kell, hogy a beruhazonak is van onresze, legalabb 20% ott is, nagyon ritka, hogy a bank finanszirozza az osszeset.
A Pomaz Paradiso project: Ezt egy izraeli ceg csinalja, ugy 4 eve kezdtek, amikor meg volt a piacon nehany, azonnal koltozheto, vadi uj lakas. Mire felepitettek az elso epuletet, azonnal elkelt az osszes. Nosza azonnal kezdtek a masodikat stb. Ilyen helyzetben, amikor 12-20 honappal elobb el lehet adni a lakasokat, sok kis befekteto ceg probal nagy profitot csinalni a piacon. Egy haz project akkor indul, ha elore el van adva 50%, mutatja, hogy tavasszal tobb projected akarnak inditani, mint az onresz tokejuk engedi, es probaljak beszedni ezt a toket a vevoktol. Ha el van adva a fele, sok penz erkezett bele, akkor a bank hajlando letenni a tobbit. A feltetelekbol latszik, hogy ugy 50-60%-ot finanszirozna a bank
Ingatlanpiac mukjodese: I resz Atolvasva tobb szaz uj lakas vasarlas postingot az Indexen, tobb tanulsagot sikerult leszurnom. Az egyik a budapestiek, nem tudjak hogyan mukodik az ingatlanpiac. Megeszik ezt a valsag dumat. Az ingatlanpiac mukodeset 2 fazisra osztjuk: Vagy nonek az arak Vagy csokkennek az arak Ekkor van a valsag. Van meg az atmeneti fazis. A Bp-I lakosok nem tudjak milyen a valsag, mert meg nem ertek meg piaci arcsokkentest Bp-n, mert ilyen meg nem volt a haboru ota. 1945 ota az arak folyamatosan emelkednek, csak a sebessegben van kulonbseg, pl. a rendszervaltasnal volt egy roved idoszak stagnalas. En itt Californiaban ateltem mind a harom tipust. Ca hasonlo ebbol a szempontbol Bp-hez, mert sokan koltoznek (vagy koltoznenek ide a clima miatt), bp-re meg sok a felkoltozes videkrol.
A novekedes fazis: amikor az arak nonek, mert a kereslet nagyobb a kinalatnal. Bp-n az ingatlan arak 8-15%-al nonnek evente, helytol fuggoen. A normalis piaci mukodes ebben a stadiumban, uj lakasok eseten: A beruhazo mindig maga finanszirozza az egesz epitkezest, tipikusan egy bankkal egyutt. A lakast felepitik, koppanasig, keszre. Az eladasi folyamat altalaban egy 6-8 honappal a vegso befejezes utan kezdodik. A vevok jonnek, es lefoglaljak. Van olyan hogy olyan sok a vevo, akkor lottohuzast tartanak. Tehat megvan a vevo, aki megveszi. Alairja az adasveteli szerzodest, es leteszi az eloleget, kb. 5000 dollart. De nem az eladonak, hanem egy ESCROW (bizalom) cegnek (internet vasarlasnal lehet ilyesmiket latni). A befejezes elott ugy 3 honappal szolnak, hogy valassz burkolatot, es megmondjak hogy 90 nap mulva lehet koltozni. Ekkor keresel egy bankot, aki leteszi, legtobbszor a 80%-at az ingatlannak. Te beteszed a 20%-t az Escrow cegbe, alairod a hitelt, es a bank bekuldi a penzt az Escrow cegnek. Te egy fillert nem latsz a 80%-bol. Amikor bent van a penz az Escroba, akkor mesz kulcsot atvenni. Atnezel mindent, kijavittatod a hibakat, es alairod a kulcsatvetelt es bekoltozol. Bekoltozesi engedelyt az elado intezi. Az elado bekuldi az Escrowba a kulcsatadast, es az Escrow kuldi a penzt neki azonnal. Pelda: en kerek 300 ezer dollarert vettem egy csaladi hazat. 60 ezer kp. 240 ezer bankhitel
travoltha irja: Többek közt a nyugalom is szempont volt a lakásválasztásnál (jelenleg a keleti pu mögött, egy ugyancsak "újépítésűben" lakunk, kb. 3éves), amivel szemben most húznak fel egy másikat.
A keleti mogott? Ott nincs hely lakoparkozni? Talan mellette a Shopping Center mellett vannak meg telkek?
De a kerdesem inkabb az lenne, hogy eladsz egy 3 eves hazat? Inkabb fizeted az eladast, atirast? Ez nagy koltseg. Vagy volt akkora aremelkedes, hogy ezt mar kompenzalja?
mi is visszaléptünk. további 3 hónappal tolták ki a vevőtoborzást s ezzel együtt az épitkezés kezdetét, mert lényegében nem nőtt a vevők száma az elműlt bő egy hónap alatt...
Nekünk sajnos vissza kellett lépnünk:-(! Amúgy nagyon korrekt a cég,visszakaptuk a foglaló teljes összegét+az ügyvédi díjat is>amire nem is számítottunk!Mostanában kell,hogy küldjenek egy papírt,amivel majd az Apeh-ba kel bemennünk,hogy visszakapjuk az illetéket.
Valakinél vmi előrelépés? Kb 3 hete voltunk az ügyvédi irodában, de azóta semmi. Értékesítő Sándorunk próbált némi infót kicsikarni telefonon, de nem sikerült neki. Nem telefontéma!!!
Kalkulációm szerint (az internetes oldal alapján) a C és az E épületben 25-26 lakást adtak el vagy foglaltak le, tehát ennyi embernek (párnak, családnak) ajánlanak majd lakást a D-ben 1. számú alternatívaként. Elvileg a D-ben nagyjából ugyanennyi szabad lakás van még; és kb 8-10 lakást kellene "értékesíteni" a felépítéshez. Én ezt nem látom rossz aránynak. Tehát ha a C és E épület eddigi vevői közül majdnem a fele (vagy akár már a harmada + esetleg beszáll az új vevő is) elfogadja az alternatív lakást, akkor már biztosnak tűnik az építkezés, ami jó hír. Érdemes meggondolni az alternatív lakást a D-ben.
Másfelől: ha a pénzvisszafizetést választjuk, mi lesz az APEH-nek befizetett illetékkel (amit nekünk tavaly ősszel már ki is küldtek 15 napos fizetési határidővel), illetve menniyre biztos, hogy az ügyvédi díjjat is visszakapjuk? Kkf2, Neked ezt "megígérték"?
Új lakás vásárlási szándékkal vezérve csatlakozm a fórumhoz , hoszú távu információ csere reményében :) Mai napon jártam az értékesítési irodábn érdeklődtem a II ütem felől, beszéltem az értékesítő hölggyel, aki elmondta nekem, hogy a II. ütem építése csak a D épülettel fog kezdődni.... Ajánlott nekem egy lakást, és közben megtekintettem személyesen az I. ütemeben még meglévő lakásokat. Tetszett nekem a lakópark, és a kivitelezésben sem láttam nagy kivetni valót, így bizalommal állok a dolgokhoz. A gazdasági helyzet az igaz, hogy olyan amilyen, de én úgy gondolom, hogy jelenleg is inkább ingatlanban álljon a pénz, bár nekünk igazából saját lakásra van szükségünk,én ezt tartom szem előtt! Elmondta nekem az értkesítő hölgy, hogy az építkezés akkor fog elkezdődni, ha az 50%-os értékesítést eléri, ezért látogattam fel a fórumra, hogy lássam, a régi vevők, hogy állnak hozzá a dologhoz?! Tehát a D épületben van 35 db lakás, és az 50% az 17 lakás. Mivel már most jelenleg 23 % van "eladva"akkor még kb 9 lakást kell értékesíteniük, hogy az építkezés megkezdődhessen. Mivel én is egy jelentkező vagyok, vagyis érdeklődő, ezért kiváncsi vagyok, hogy hány érdeklődő van még rajtunk kívül.. Végül is ha mi pozitívan döntünk, akkor már csak 8 lakás vár gazdára,( ha jól értelmeztem a hölgy szavait..) Azt is mondta a hölgy, hogy a beruházó lehet, hogy nem fog ragaszkodni az 50 %-hoz, és lehet, hogy már 40-45 %-nál elkezdi az építkezést, ami még növeli az esélyeket, vagyis akkor már csak kb 5 lakás vár gazdára! Vagyis ez jó hírnek tűnik! A férjem az építő iparban tevékenykedik hasonló beruházások körében. Ugyan ő ma nem tartott velem, de bíztatott, hogy ha a kivitelezés profi módon zajlik akkor kis csúszással ugyan, de az épület igenis belátható időn belül elkészülhet. Hamarosan vele is felkeresem a lakóparkot, hogy szakértői szemmel is megnézzük az első ütemet... Szóval ha tudnátok segíteni abban, hogy biztosan lássam az aktuális érdeklődők számát,akkor én is tisztábban látnám a helyzetet.. Előre is köszönöm... I.
Nyilván egyikünk sem nyereség szerzés céljából vágott bele ebbe az ügyletbe, viszont azt ne felejtsd el, hogy ha valami miatt te nem fogod tudni teljesíteni a szerződés rád eső részét, ők ugyanúgy kő keményen élni fognak a szerződés biztosította jogaikkal, szóval én miért ne tehetném azt? Egyébként én sem vagyok híve a pereskedéseknek, és tudom, hogy manapság már az is csoda, ha az ember hiánytalanul visszakapja azt, amit belefektetett, mindezek ellenére én azt gondolom, korrekt áralkuról akkor beszélhetünk, ha az új ár megegyezik a listaár foglalóval csökkentett értékével, mivel ha az Eladó nem teljesít, ennyit kell fizetnie büntetésképp. Mondom ezt azért is, mert végre a média is elkezdte szellőztetni, hogy azért csak elkezdtek az ingatlan árak esni, másrészt meg ebben a káoszban lényegesen alacsonyabb a hajlandóság a még csak tervező asztalon létező lakások vásárlása iránt. Ha megnézegetted mostanában az ingatlanpiacot látod, hogy már szerkezetkészen félbehagyottan is értékesítenek társasházakat. A jó referencián kívül (1. ütem) aztán tényleg semmi nem szól amellett, hogy a továbbiakban is a Paradiso-ban akarjak lakást vásárolni, és azt gondolnám, hogy ezzel a többség így van. Ennek ellenére, mint már említettem, ha tudnak olyan árat kínálni, ami megéri a kockázatot és a tortúrát, akkor én is maradnék, bár én a hitel feltételekkel kapcsolatban nem vagyok ilyen derűlátó. Dicséretes az optimizmusod, és kívánom neked, hogy a próféta szóljon belőled, de egy olyan gazdasági helyzetben, ahol euro milliárdosok hetek alatt lenullázták magukat, azt gondolom az optimizmus veszélyes luxus. Na, mindegy, rosszabb már nem lehet...vagy igen? :)
Én tegnap voltam beszélgetésen az ügyvédi irodában, így már én is hozzádtudok szólni az előttem szólókhoz.
Nekem is felvázolták, hogy elsődlegesen a D épületet fogják építeni.:( Az én lakásom, ami lett volna, az a C épületben volt. Sajnos annak építési ideje bizonytalan lett. :( Így megkaptam a lehetőségeket, hogy mely lakásokból tudnék választani. Megmondom őszintén, nekem amit felajánlottak, tetszik, csak kissé drágább, de megnyugtattak a felől, hogy az ár alkuképes. Ez jó hír, hisz én lakást szeretnék, és Pomázon! Természetesen ott a helyszínen, nem mondtam azonnal igent, de azóta is jár az agyam, hogy hogyan döntsek? Megnéztem más környékbeli lakóparkot, ahol szintén ez a séma, bizonytalan időben majd folytatják az építkezést! Tehát ezzel sem lettem előrébb! Ráadásul, az nem is néz ki ilyen jól, mint ez! Az első ütemből a nővérem barátai vettek már lakást, és ők dicsérték nagyon. Azt mondják, hogy minsőégileg korrekt, és ha vannak is kisebb hibák, akkor a cég próbál azonnal segíteni. Én nem azért raktam be a pénzem ebbe a lakóparkba, mert kamatokat, vagy nyereséget akartam itt, hanem azért, mert lakást szeretnék ezen a környéken, egy igényes épületben. Ezért, én képes vagyok választani a felajánlottakból, főleg, ha most kedvezményt is adnak, és a belső részét, még mindig alakíthatom úgy, ahogy majd megfelel nekem, ahogy eképzeltem! Én nem vagyok híve a pereskedéseknek, és a véleményem az, ha valakinek nem felel meg a helyzet ebben a nehéz gazdasági válságban akkor fogja a pénzt, és fusson! Csak végig kell nézni a többi fórumot, és akkor lehet látni, hogy más cégek a befizetett pénzt sem akarják visszaadni!
Az idő csak dolgozik nekem, hátha másfél két év múlva, mire a hitelt fel kell vennem, csak jobb lesz a helyzet. Én reménykedek!
Hát, ahogy elnézem, sztem is elég rossz a szitu, és az elemzők szerint ez még jövőre sem lesz sokkal jobb, de ha egyszer az ember saját lakást akar, és nem tudja saját pénzből finanszírozni, akkor muszáj kockáztatni. Elvégre nem vagyunk mi németek, hogy albérletben éljünk :) Én még futok egy kört velük, hátha sikerül egy olyan áralkut kötnöm, ami után azt mondom, hogy megéri azt a sok tortúrát, ami még rám várna, mielőtt mindenféle szomszédos építkezésektől mentes, letisztult idilli környezet alakulhatna ki. Sajna nagyon a szívemhez nőtt Pomáz, és most nem látok semmilyen alternatív projektet ott, de persze nem minden áron akarok én oda menni. Izgalmasabb kérdés, hogy mi lesz a pénzünkkel. Mármint alapvetően két opciót látok: 1. Kölcsönös megegyezéssel felbontani a szerződést, hogy csak azt a pénzt (esetleg a kamatait is) kapjuk vissza, amit már befizettünk, vagy 2. Van az az izgalmas 20-as pont, miszerint ha nem teljesítenek szerződésszerűen, akkor bizony minden vissza jár, a foglaló pedig duplán. Itt csak az a probléma, hogy így elég sokáig tarthatják vissza a pénzt, mivel ugye csak dec. 30-tól ketyeg az óra, ki fognak várni a végsőkig, és fogalmam sincs, mi az az időpont, ami után megállapítható jogilag, hogy az Eladónak esze ágában sincs teljesíteni, tehát kimondható a szerződésszegés ténye, és követelhetők a szankcionált összegek. Nyilván az Eladó egyelőre nem fogja hivatalosan közzétenni, hogy nem szándékszik építeni, mivel nem áll érdekében. Itt megjegyezném, hogy valaki vihetne magával diktafont, ha értitek, mire gondolok :) Ebben a 2. esetben szerintem még hosszan elnyúló pereskedéssel is lehet számolni, szóval aki inkább gyorsan akarna máshol vásárolni, az valószínűleg ezt elfelejtheti. Ha szörcshonda bajtárs úgyis már ráengedte az ügyvédjét a szerződésre, esetleg megírhatná nekünk, milyen lehetőségek vannak. Előre is köszi neki! :)
Lesz második kör vagy le is zártátok a dolgot? A mi lakásunk 50-60nm közötti. A honlap szerint még van hasonló alapterületű kecó a D-ben. A kérdés persze az, hogy milyen sűrűn frissítik az oldalt és hányan fogadták már el a "válasszon másikat" verziót?!
Nyilvánvalóan nem kötelezhetnek arra, hogy másikat válasszak, és az is egyértelmű, hogy nem az én hibámból következik be a "nem teljesítés".
Továbbá én úgy gondolom, hogy nem is feltétlenül az ingatlan árán van a hangsúly. Attól, hogy egy ingatlan ára vmivel olcsóbb lesz, a hiteligénylési feltételek nem lesznek jobbak a jelenlegi helyzetben. Azt meg senki nem tudja, hogy ez meddig fog tartani. Van rá esély, hogy ez az egész válság túlszárnyalja az egy évet és amikor majd igényelni kell a hitelt akkor még nyakig fogunk ülni a válságban, tehát a banki feltételek ugyanolyan kakik lesznek, mint most vagy talán mégrosszabbak.
Nincs jó recepet.
Lehet, hogy érdemes kiszállni és továbbra is nyitott szemmel járni, hátha egyszercsak jobbak lesznek a feltételek.
Azért mind a két másik épületet ne nézd, mert csak a D-t építik meg :) Aki ugye ráadásul kis lakást vett a C-ben, mint én, az irtózatosan nagyot szívott, mivel a D-ben már csak 2db ilyen van. Végezetül ne felejtsük el, ha itt majd később különböző ütemekben mégiscsak felhúzzák a maradék két épületet, az embernek nem lesz egy nyugodt hétvégéje hosszú hónapokon keresztül, és a levegő tele lesz porral, kosszal. Megér ez az egész így ennyi pénzt? :(
a rossz hír hozóját nem szokták szeretni :))) mi a c-ben vásároltunk :( mi ügyvéddel fogunk menni, már vizsgálja a szerződést. átnézzük a másik két épületet, de elég valószínű, hogy a jobbakat már elvitték
Akkor én vállalom tisztemül, hogy megvigyem a rossz hírt. Szóval akik a D épületre neveztek, azok most mehetnek a pezsgőért a hűtőbe, a C és E-sek pedig készítsék a defibrillátort, mivel e két épület megépítése bizonytalan ideig tolódik (gondolnám, hogy idén már tutira nem kezdenek bele). Fontos, hogy a D is csak akkor épül meg, ha megvan az 50%-os értékesítettség. Jelenleg ez 23%-on van. Fel fogják minden C és E-snek ajánlani, hogy válasszanak a maradék D-s lakásokból, jó esetben már árban közel megegyező alternatívákat is adnak kézhez, szóval C-sek és E-sek, már most érdemes nézegetni a Paradiso honlapját. Akik abban reménykednek, hogy a pangó ingatlan piac miatt alacsonyabb áron kínálják a lakásokat, csalódni fognak, mivel nem sokára folytatódik az értékesítés, mégpedig tavalyi árakon. Én azért alku szagot érzek :) Az építkezés május elején kezdődik, és a magyarok Istenére is megesküsznek, hogy max. 15 hónapot fog igénybe venni :) Kérdeztem, mi van, ha nem találok alternatívát, azt mondták, akkor visszakapom a pénzem (elvileg az ügyvédi költséget is). A szerződéstől való elállás miatt törvényben meghatározott szankciók behajtását nem feszegettem inkább, hiszen az ember manapság örül, ha egy ilyen után a pénzénél marad. Hát kb. ennyi lenne. Én mondjuk maximálisan boldogtalan vagyok, mivel nincs épp sok kis lakás a D-ben :(
69 nm-es a lakásunk és jelenleg az egyik szobát nem fűtjük, így volt a januári fűtésünk 26e (úgy hogy hetekig volt -10), december csak 16e volt. A melegvíz 1m3=1600 Ft (mi ketten 3-4 et használunk kb. egy hónapban), a hideg víz 1m3=607 Ft, abból nálunk 4-5 fogy.
ma reggel felhívtak az ügyvédi irodából, hogy tegyük már át a holnapi találkozót, mert az ügyvéd úrnak dolga akadt, így mi is köv héten megyünk, csütörtökön...