Lassan már túl leszünk a telekvásárláson...
A házépítés költségeit számítgatva természetesen különböző megoldások különböző (elég magas) eredményt adnak.
A minap az egyik kivitelező weboldalán bruttó 130 ezer/négyzetméter áron kínál kulcsrakész megoldást, míg egy magazinban a hagyományos építkezés költségeinél egy 100 négyzetméteres lakóterületre bruttó 35 millió jött ki.
Tudom, hogy a különböző anyagok nagyban befolyásolják az árat. Kíváncsi vagyok, hogy kinek mi a tapasztalata a kivitelezés költségeit (tervezett és tényleges) illetően. Valamint milyen problémákba ütköztetek a finanszírozás terén (hitel, számlagyűjtés stb.)
Előre is köszönöm, hogy megosztjátok a tapasztalaitokat!
Tanácsotokat szeretném kérni a teraszainkkal kapcsolatosan. Új építésű ház a belső szint kb 25cm-el magasabban lesz mint a teraszé (ami egyszerre lett betonozva a fogadószinttel).
A teraszok mindenképpen le lesznek szigetelve GV45-el, tehát mindenképpen fog még betonréteget kapni.
Most jön amin gondolkodok, nem tudom melyik lehetőség lenne számunkra a legcélravezetőbb.
A terasz burkolata járólap lesz (bár a variációknál elgondolkodom a térkövön is).
- a terasz szintjét megemelem 20cm-el (ez volt az eredeti terv), ebben az esetben szükség van számomra szigetelésre? Megmondom őszintén gondolkodom egy 5cm lépésálló hungarocellen. Mivel kültérre lesz jó az? XPS az igen drága azt hanyagolnám első körben, bár ha minden kötél szakad. Vagy csak legyen beton? A tetején feltétlenül fog egy 5-ös betonhálót kapni (fogadószintben 8-as van már).
- kapjon egy 10cm-es sima betont
- telibe lesz a terasz szigetelve, a fal mellé minden esetbe 12-es XPS fog kerülni
-térkő nem fagyna fel, nem tudom, hogy mi lenne a metódus, hogy a széle ne dőljön ki, bár a járólap sokkal szebb, az tiszta sor, hogy a térkő alá kavics menne, de szebb lenne a járólap.
Az ingatlanos tuti hogy tul jo ar/ertek aranyut bedob, hogy felhivd, kint van evekig es fogja az uj madarakat (ha teged nem is, mast megingat a "van egy majdnem ugyanolyan/jobb eppen most, tegnap esett be" vagy hasonlo szoveg).
Igen sajnos. Az építészeknek is lehetnek "zsengéik", illetve sokszor ők "viszik el a balhét", hisz a központi akarat azért erős tud/tudott lenni, illetve el lehet gyengülni a nagy szavaktól, kitüntetésektől, dícséretektől, jutalmaktól...
A magánosokban pedig nyilván ami jó állapotú és árában is van, azt nem is igen kell hírdetni, hamar elkél, de tényleg szinte pár nap alatt, sokszor még meghírdetés előtt is akár (ismerősök, szomszédok rokonok révén).
Ilyenben egyben jártunk, mire mentünk volna egyezkedni (pár nap), már elkelt...:(
De volt amit mire felhívtunk, hogy látjuk a hírdetést (pár órás), mondták, hogy már el is kelt, mondjuk ingatlanos volt, lehet kamuzott, mert rögtön ajánlkozott, hogy tud mutatni helyette...
Voltak azért abban az időben is komolyabb építkezések csak a közhiedelem lehúzza azokat.
És ha már a témánál. Azért a középítkezésben voltak legalább ennyi melléfogások, ha nem többek, mint a magánépítkezéseknél.
Néhány példa : az híres pécsi torony, az híres belvárosi spenótház, az híres bevárosi fekete torony a Kossuth Lajos utca környékén és még sorolható. Ezekt is büszke építészek tervezték és 20 év után mentek a süllyesztőbe, elbontották.
Ja nehogy kífelejtsem a Kossuth téri hatalmas épületet a metró bejáratnál. Éppen most végeztek az eltakarítással. Abban székelt a MTESz, de lehet már azt is eltakarították.
azok OK-k...én a 60-70-80-as években alkotott háznak látszó toldozott-foltozott eredetileg koczka ojjektumokra, illetve 80-90-es évek 2-3 szintes hombárenergiafalóira gondoltam...errefelé ezek vannak többségben az eladóak közt.....
Minden építő ezt gondolja. Csakhogy egy jó ház áll 100 + évet, aki építette az meg elpatkol 20 év múlva.
Most egy 1931 -ben épített házban lakom , némileg átszabva. Van egy 1890 -ben épített házban is egy lakásom, az is némileg átszabva, de alapvetően az építéskori szerkezeteik vannak.
Lényege mind a kettőnek, hogy extra jó helyen vannak..
az új ház is egyedileg megépített, és semmi sem garantálja, hogy működni fog ugyanúgy, mint a mellette lévő elvileg pont ugyanolyan. Mivel ezek telepített dolgok, ezért más lehet a benapozottság pl., a hőmérséklet és légmozgás viszonyok stb. ami miatt az egyik szuperül működik, a másik meg nem.
Arról nem is beszélve, hogy ha a járműiparban is az építkezéseken megszokott minőségbiztosítás lenne elvárva, akkor 10-ből 9,99 selejt lenne.
Szerintem itt a pénztárca játszik szerepet, továbbá, hogy a használt eladóak nagyon lutrik, mivel az emberek legtöbbje a múltban is kényszerből, és hitelből építkezett, a legolcsóbb "megoldásokkal", melyek műszaki tartalma mai szemmel leginkább a "dózert neki" kategória....több éve keresgetünk családi házat, láttam már sokmindent, sokszor értetlenül áltunk egy-egy megoldást látva, szavakat keresve, hogy ne essen sértődés, máskor pedig udvariasan menekültünk a helyszínről.
igazad van, ne keveredjen. Viszont ők maguk keverik, mikor telefonálok, megkérdezem elvben vállalják-e, igent mondanak, időpontot egyeztetünk. Ott viszont már -természetesen- a saját futószalagukra próbálnak feltenni, behúzni a "megoldjuk" "nem gond" "persze picit eltérhetünk" elejtett mázakkal miközben elhangzanak a "nem így szoktuk" "az felesleges" "sose térülne meg" "aljzat felé alig megy el hő" stb. kifejezések is. Egyébként emiatt is az előre kinyomtatott általános műszaki tartalmak, és a szóban leginkább általam elhangzottak nemigen vannak köszönőviszonyban. Én nyílván úgy gondolom, az elhangzottak számítanak, illetve az, hogy az általam kifejtett óhajok miatt kb. 10% drágulással kalkulálhatok, de persze majd ha komolyan leülünk, akkor lehet majd ezt részletesen kalkulálni.
Az látszik viszont, hogy amit adnak műszaki tartalmak pedig a mai jogszabályi előírásoknak éppen megfelelő minimál szerkezetet írnak le. Azt pedig a jelen állás szerint 2020-ig lesz érvényben. Utána már az én mostani igényeim lesznek az "alap" igények.
Lehet várnom kellene az építkezéssel, hisz 3 év múlva a jelenlegi extra ár lesz az alapár....
Az igazi világban az van, hogy tőkeerős befektetők megvesznek telkeket és arra különféle házakat építenek, majd amikor készen van piacra dobják. Ez lehet cs. házaknál és lehet többemeletes házaknál. Csak amagyar gondolja , hogy ő mindenkinél okosabb az ő háza lesz a legjobb.
askár az autót, az sem terveztet egyénileg senki. megvásárolja a neki tetszőt a piacról.
Aztán persze lehet tuningolni a végtelenségig.
Aki építkezik bizonyos szempontból képtelen a választásra. Hatalmas a kínálat, csak fantázia kell a megfelelő kiválasztására.
Az építkező nem tud választani ezért gondolja , hogy majd ő. De az esetek 50 % -ában hatalmas a csalódás.
Egyébként ne keveredjen össze a (generál)kivitelező által "kész" termékként árult ház épít(tet)ése és a ház építése.
Mert előbbi esetben a vevőnek igazából szinte csak rálátása van a tervekre kivitelezésre, és egy két apróságon kívül semmibe nincs joga beleszólni, persze lehet okoskodni amit a vállalkozó majd plusz költségért természetesen változtat és megcsinál, de ez is csak az ő érdekeit szolgálja (gördülékenység, építés alatti jó kapcsolat, ház kifizetése).
Egy építtető esetében az a valódi ház építés amikor ő maga dönti el hogy mit hogyan és kivel szeretne elvégeztetni. Meghatározza a műszaki tartalmat egyéni igények, vonatkozó előírások, pénztárca egyebek alapján, majd alapanyagokat, termékeket keres, választ, árakat néz, tervezőt/tervezőket, kivitelezőket/kivitelezőket keres és versenyeztet... meghozza a döntéseket.... na ekkor építkezik az illető. Ekkor van ráhatása mindenre és mindenkire, itt ő diktál.
Ha sikerul me'g valaha epitkezni (bar sztem felujitasra is igaz), en legeslegelso korben egy szerzodesben kikotnem, hogy a kovetkezo ket szofordulat (mondat) nem hangozhat el: "Jo lesz az ugy!" illetve "Igy szoktuk!". Nem, nem lesz jo "valahogy", ugy lesz jo ahogy a terven/leirasban/stb. van. Es nem erdekel hogy szoktak, csinalni viszont a szakma jelenlegi szabalyai (ill. adott anyag beepitesi/felhasznalasi utmutatoja) szerint csinaljak.
És azt látom, hogy a kivitelezők azt szeretik, szeretnék elérni, hogy a megrendelő ne sokat variáljon, gondolkozzon. Alaprajzot maximum lehet (picit) variálni (leginkább a kivitelezővel együttműködésben lévő tervezővel, aki ismeri a bevált megoldásokat), de egyéb dolgokban a vevő ne v ariáljon. És ezt meg is magyarázzák. Túl vagyok pár "megbeszélésen", "egyeztetésen", ahol lényegében egy diktátumot közöltek, hogy mit hogyan szoktak, nekem mi lenne a dolgom, melyik bankkal fogunk szerződni, képek az elkészült és építkezés közbeni állapotról referencia építkezéseken, ahol a többi vevő által elfogadott általuk alkalmazott műszaki megoldások voltak stb. És a végén egy négyzetméter ár. Természetesen a bruttó ár/bruttó nm-re külön kell rákérdezni, had gondolja a kuncsaft, hogy bruttó ár/nettó nm-el számolhat. Ugye nem mindegy, hogy bruttó 90nm, vagy 72nm-el kell beszorozni a 160eHUF/nm-árat...
És természetesen nem zárkóznak el az általam elmesélt kívánalmakról (szigetelés vastagabb, dugaljak, gépészet), de nem ajánlják, és szívesen leülnek velem, hogy gazdasági számításokkal igazolják, hogy hülyeséget akarok.
Nos, lehet, hogy ez működik azok számára, akik befektetést építenek, de én meg családi házat szeretnék a családomnak.
Annak idején, mikor felvettük az EUR hitelt, akkor is rákérdeztem, hogy mi lesz, ha 300HUF fölé megy az EUR?...jött a válasz: olyan nem lesz, emrt akkor már nagy baj lesz a világban is, és 5 éven belül nálunk is EUR lesz. Miundez volt 2005-ben. Azóta volt baj a világgazdaságban, és nem lett EUR.
A hitelt meg szerencsére visszapréseltük valahogy szülői vissza nem térítendőkből, meg devizavégtörlesztéssel....
Szóval észnél kell lenni.
Aki elfogadja a diktátumokat, elcsábul, az könnyen egy drágán kivitelezett rossz házban találja magát. Ami addig nem baj, amíg csak befektetés, és a környéken uralkodó nm árakat nézi, meg a könnyű eladhatóságot.
Még nem tudom, hogy a kulcsrakész mit takar, de gondolom a használatba vételire felkészített házat. Ahhoz pedig a lépcsőre vonatkozó OTÉK előírásoknak teljesülnie kell. Tehát valószínű kell korlátnak lennie. És szerintem erre hivatkozhatnak.
Bár ha tényleg több a pénzük mint az eszük, akkor már csak azt sajnálom, hogy íly módon felverik az árakat, és elkényeztetik a kivitelezőket.
De azt is megértem, hogy ők végül is nem akarnak a részletekbe belemászni, megrendeltek egy házat, kapjanak egy házat a pénzükért. Ha meg közben hallgatnak a pálya széléről bekiabálókra (tehát mégis kicsit bele akarnak mászni a részletekbe), az sem baj, csak akkor annak tényleg ára van, hiszen ezt az elején kellett volna tisztázniuk, és akkor a kivitelező is eleve máshogy áll hozzá.
Azért írtam le az esetet, hogy más ne sétáljon bele az ilyen csapdákba.
" de aki vevő/megrendelő-ként az alább leírtak szerint áll a dolgokhoz az nyugodtan magára vessen."
valahogy így.
De sokan hajlamosak a nagy lelkesedésben elcsábulni/nem figyelni.
Még az elején volt említve nekik , hogy kellene azért itt ott terv is, meg költségvetés is.
Mi volt a válasz ?
Az hogy ma már nem kell. Igen nem kell bizonyos esetekben engedélyezési terv, néha nem kell pl. egyszerűbb munkáknál kidolgozott kiviteli terv. De úgy általában terv az kell az egyértelműség miatt. És nem azért mert a törvény írja elő, hanem azért mert a jó terv az egyértelművé teszi a feladatot.
Amúgy ők is és itt a fórumon is a terven majd mindig csak az alaprajzot értik. Azon el lehet órákat tökölni, számtalan variációval, aztán figyelem másra már nemigen jut.
Költségvetés helyett kaptak egy un. műszaki tartalom nevű valamit, ami kb. 4 oldalas és ahogy haladunk a vége felé egyre jobban elnagyolt. Pl a második feleében a lépcsőről ez van írva : lépcső - helyszínem öntött vb. lépcső. Már jól az építkezés dzsungelében jártak és rákérdezek ennyi ?
Néznek tágra nyílt szemekkel és végén kioktatnak, hogy tudja az építő azt.
Nem akarok semmiféle vállalkozót védeni, de aki vevő/megrendelő-ként az alább leírtak szerint áll a dolgokhoz az nyugodtan magára vessen. Az embert a saját butaságától tudatlanságától nem lehet megmenteni. Azt meg senki ne várja el hogy egy vállalkozó jótékonysági intézményként nonprofit módon működjön. Kinek mi fér bele. Van aki pár ezer/tízezer forintért is utánajár megcsinálja maga és van akit meg több millió/tízmillió forint plusz sem izgat igazán. (ha tényleg izgatná foglalkozna vele, hogy ne legyen!)
Sziasztok! Szeretném kérdezni a szakembereket, vagy akiknek már van ilyen kerítése, hogy mit gondoltok az előre gyártott, anyagában színezett KERÍTÉSKöVEKRŐL?
PL. Semmelrock Rivago család. Arra vagyok kíváncsi, hogy 53m kerítés esetén ezen elemekből felrakott (pl.2-3 sor) kerítés vajon drágábbra jön-e ki, ha normál zsalukővel rakom fel ugyanazt a magasságot, majd vakolás,színezés,stb.... A felépítmény mindkét típus esetén ugyanaz. Köszönöm tapasztalataitokat! (mondjuk,hogy szaki készíti mindkét esetben és nem én magam).
Van Mo.-on legalább 2 -3 ezer Bau -val végződő építőipari vállalkozás. Az első szó egyébként nem stimmel. Lehet pl. Simicsk.. -Bau kft is , habár az ilyen piti építkezésekkel aligha foglakozik.
Kereskedőknél volt a Baumax, van még a Bauhaus meg sok ezer társa.
Mint írtam rálátok a projektre. /Egyik testvérem gyerekéről és annak házastársáról van szó - olyan unoka öcs -unoka húg szitu /. Az elején tavaly nyár derekán még a testvérem jött némi tanácsért, akkor mondtam mi sem egyszerűbb , mint ők küldik e.mailen a kérdéseket, problémát, majd én válaszolok ha tudok. Így lett.
Én mint valamikori csőszer tervező- millió kilométer cső stb tervezése beépítés, rajtam ragadt ,hogy értek ehhez.
Nos kikérték a véleményemet, még talán a pápáét is , de azért mentek a fejük után a dzsumbujba.
A képlet egyszerű. Van egy, nevezzük Simlis - Bau kft. nek, amely vásárol egy teleket, arra a saját megbízott tervezőjével terveztet egy, esetünkbe ikerházat, azt annak rendje szerint benyújtja most már nem engedélyezésre hanem un. bejelentésre - azaz készít un. bejelentési tervet, aztán kezdi az építést és látvány tervek alapján árulja az elkezdett valamit.
A látványtervek valami csodás dolgot mutatnak. A rokon gyereke és párja rá is haraptak, majd 3 héttel később a leendő ikertársuk is. Ekkor a ráharapásnál kerültem én is képbe. Beszélgetünk a testvéremmel, hogy mit is vettek meg a fiatalok, hirtelen ők sem tudták. Majd kiokosodtunk, hogy ők egy fél - harmadkész építkezést és egy ígérvényt vettek meg.
Tehát a Simlis - Bau kft tulajdonából átszált a két fiatal pár tulajdonába ez a félkész - harmadkész projekt.
Persze a Sim. B folytatta az építkezést. Az ő csapata, az ő tervezője volt továbbra is a tevékenykedő. Rávették a fiatalokat, hogy terv se kell, mert már olyan kegyes a jogalkotó, hogy ez nem kell. Ők bevették. Persze simlisnek stikában azért volt terve. Csak azt nem kötötték a jobbra érdemes fiatalok orrára.
Ugyan ezt csinálták a költségvetéssel is. Mondták az nem kell, minek. Bevették.
Lett helyette un. műszaki tartalom leírás.
Pl. egy a sokból, ami később menetközben kibukott.
A csodás látványterven még üvegkorlát kellette magát, a leírásban pedig már puritánul ez szerepelt : erk.korlát - oszlopokra szerelt zárt szelvény, arra fából léc korlát elemek. Még a vita elején megjegyzi az egyik vállalkozói ember "mit problémáznak egy szaki ebből elkészíti." Így igaz, na de milyenre.
Tehát az oszlopról annyi sem , hogy cső vagy zárt szelvény, a keretről meg semmi szelvény méret, a fáról semmi minőség, a végén semmi a felületkezelésről.
Korábban írtam a villanyos problémáról. Átfedés a külön felfogadott belső építész tervei és az eredeti összefutásról - átfedésről.
volt más probléma is. Még mikor udvarias, kedélyes volt a viszony rákérdez a Sim. Bau embere . hány dugaljt akarnak.
Nagyjából alapból helyiségenként négy volt megadva abban a csodálatos műszaki tartalomban. Nyilván ez kevés. Több lett. Sőt lett egy értelemezési vita is a kiállás és a konkrét dugalj szerelvényből. Általában 5 -ös szerelvényeket kértek, de ehhez csak 3, vezeték ment. Az ára amit szintén utólag tudtak meg 5 x röse az egyesnek. nos egy kiállás 11 eft, az 5-ös konnektor meg 5 x annyi, azaz 55 ezer ft. Így lett a villany..ból kishiján a duplája mint az eredti nem tételes költségvetés szerint, hanem un. műszaki tartalomban megjelölt keret összegé.
és így tovább.
Még azt se lehet mondani, hogy csalt volna a volt tulaj , most már ő csak mint kivitelező. Ő végül nem tehet arról, hogy az építkezők állandóan változtatnak, mást kérnek,
ő készséges végül is.
Ügyes, nem világos megfogalmazásokkal rá lehet venni / az elején / a rávehetőket, hogy ő készséges csak az építtető érdekeit nézi.
A fenét. Sokat akar keresni.
Itt most bejött.
Még az is előfordulhat veszi a kalapját és tovább áll, elvégre az építtetők azok akik a kákán is csomót keresnek.
Természetesen az építkezés el fog készülni. Nagy felárral, sok később előbukkanó hibával.
"(eleje jol megnyomva, a vege ar alatt, es a valtoponton alapbol ott fogjak hagyni oket). "
És erre az ügyvéd is felhívta a figyelmüket, de nem értették, hogy mi az. Az un. ütemes fizetésnél szép lassan fort/pénzügyi előnyt nyert a vállalkozó. Ha jól emlékszem 6 ütemből most jönne az 5. ami eleve csak kb. 50 % os, de az előző 4 -be becsempésztek vagy 20 % - +ot, amit ki is fizettek. Mondjuk az a 20 % pótrendelésekből vagy változtatásokból is fakadt.
pl. valamiért lakberendezőt bíztak meg, különdíjért. Az meg a világításra koncentrált, és hogy alkosson, jól megvillamosította az épületet, de a baj az , hogy az eredeti villamosterveket nem törölték, így rengeteg átfedés adódott. A jó vállalkozó meg mind a kettőt megcsinálta. Bolond lett volna nem így tenni.
Ezenkívül adódott sok olyan megrendelés,. amikor az árat egyszerűen nem kérdezték meg. Pl. a garázsba fűtést rendeltek utólag,. majd mikor jött a számla a250 ezerről hátast dobtak. Fűtés egy olyan garázsba, ami az épület közepén van, egyébként is minek ?
Na szóval nehéz az építkezés, de azért közgazdászokat ennyire megvezetni nem semmi.
vissza az 5. most esedékes ütem fizetésére... már fenyegetőzik a vállalkozó, igaz az otthagyást még nem említette, de azt igen, hogy bizony ő finanszírozta meg előre. Ok. ez igaz. Ha mással végeztetnék el a megmaradó munkákat, bizony a maradék keret duplája lenne.
Juj ez a keret is egy érdekes dolog.
Bizonyos munkáknál a vállalkozó un. kereteket adott meg pl. a burkolásnál pl. 9000 eft-ot , nyillászáróknál pl. ajtók 40 eft és nagylekűen, hogy az építtetők válaszhatnak. Aminek az elején örültek is . De amikor valóság lett bizony leesett az álluk.
Mert bizony pl. választottak pl. 7500 ft ért kedvükre való burkolatot, csakhogy arról megfeledkeztek, hogy a burkolásnál vannak segéd anyagok /ragasztó, alátét szegély és lerakási díj/ és Bizony itt már a vállalkozónak szabad keze volt. Volt ahol majd duplája lett a kész lerakás mint az un. keret.
Ravaszul csalogatta bé őket a dzsungelbe.
Az ablakoknál is volt keret, de mivel az eredetileg elég homályosan megadott ablak nem tetszett a rokonnak, választottak. Mást. Bizony lett itt külön szállításidíj, sőt külön beemelés külön rögzítésidíj meg szegély díj.
Nagyjából rálátok a levelezésre. Hála az e-milnek.
Nekik az első, a vállalkozónak meg legalább a 20 adik építkezése.
Volt az elején olyan is, hogy belevették a szerződésbe, hogy nem kérnek terveket, mert ma már elég csak bejelenteni , az igaz, bejelentési terv készült, na az olyan szintű is.
Mert mondták, hogy ők nem értenek hozzá, ez is igaz. De ezzel tudtukon kívül szabad kezet adtak a vállalkozónak.
Jajj, az a legrosszabb, beleraknak liliputi meretu butorokat, es akkor jol nez ki, de a valosagban hasznalhatatlan... alaprajzon is megcsinaljak, de ott azert lehet me'rni, viszonyitani.
Egyebkent epeszu ember igy nem ad egy fillert se vallalkozonak. Raadasul gondolom a szokasos modon araznak (eleje jol megnyomva, a vege ar alatt, es a valtoponton alapbol ott fogjak hagyni oket).
Kerdes, hogy ha epittetok, azaz benne vannak az ugyletben, akkor az elektronikus naplohoz nem kene nekik legyen/lehessen hozzaferesuk?
