én is sokáig keresgéltem, igyaz 5-6 utcára lett lekorlátozva a a célzóna, de amit láttam, ingatlanos által készített képeken förtelem, szar felbontás stb.. rendetlenség a konyhában, ( én biztos szólnék, hogy ne haragudjon rakjon rendet, mert ez így nem esztétikus, és elriasztja a vevőt, ha nem kelt pozitiv benyomást, nappaliban, egy egy részlet kiemelve a szobából ( pl radiátor, vagy fűrdősoba tükör, amit valszeg magával visz a tulaj, alaprajz nélkül, kívülről egy kép se nehogy megkeresd és kihagyd a buliból. természetesen rengeteg elferdített infó, hogy lesz aszfaltút, meg 10 perc a busz, mikor aki ott lakik tudja hogy nem:-(
számomra az ingatlanos, az az aki csinál fényképet, és felteszi az ingatlan.com-ra azoknak akik nem tudnak fényképezni, és nincs internetjük. és itt kimerül, ha véletlenül jön egy balek akkor meg 2-4% sápot levesz, mert feltöltött egy hirdetést.
azt sem értettem mikor egy házat hirdet az ingatlanos 23 ért, az eladó meg magánban 17 ért, ugyanazon az oldalon.mit gondol? jó lesz az Lali, beindul majd?
volt olyan ház ami üres volt, épp ott volt az ingatlanos, 23 ról indult, 14-nél gondoltam megnézem mit tud, egy szót nem szólt, hogy ez meg az meg mé lenne jó nekem, stb.. kinyitotta az ajtót és kint telefonált.
Nekünk van egy régóta eladó lakásunk, és egy idő után kibactam az összes ingatlanközvetitőt a pitsába, mert abszolút fals adatokat adott meg a lakásról/társasházról, és a fényképek sem stimmeltek, vagy nem szóltak semmiről.
Pl lefotózta a macskát az ablakban ülve, és felrakta a lakás képei közé. A macska a kép 90%-át kitöltötte...
Fogtam magam, csináltam a lakásnak egy honlapot megtűzdelve képekkel és VALÓS adatokkal.
Az már más kérdés, hogy a lakás túl elit és az elrendezése is szűkiti a kinálatot, igy nem igazán megy el :)
Néha annyira semmitmondó hirdetések vannak, hogy nehéz lenne belőni (a számomra még kérdésesnek tűnő) reális árszintet!
Tavaly vettem lakást, előtte vagy másfél évig nézegettem a hirdetéseket. Egyszerűen röhejes, hogy a zongorától a kiskutyán át a bőrkanapéig minden le van fényképezve, de ami a lényeg lenne (burkolat, falak, nyílászsárók, stb.) , az valahogy mindig hiányzik. Nem tudom, hogy ez szándékos-e vagy egyszerűan csak balf*szság, mindenesetre mindegyik fél dolgát alaposan megnehezíti sztem.
Minr írtam is, nyilván mindenki látott, hallott, tapasztalt is nagy alkukat, nem pédanélküli a dolog. Magam is csak olyan ingatlanokat vettem eddig egy kivételével, ami mondhatni óaval áron alul voltak, az egyik ilyen ingatlan felújításáról írtam korábban a témában. (Hasonlóan az álatalad leírtakhoz) Nekem egyáltalán nem okozott problémát, hogy az első panelom vételára Várpalotán 4,3 milla volt, ebből az eladó 290,000 Ft-ot kapott kézhez, a többi ment err-arra, vagy a volt családi házamat 16-ért, ami árverés volt, rajta 12 milla zálogjoggal, iszonyatosan lepusztult állapotban) A panel reális ára 5,5, a családi házé pedig olyan 22 körül lett volna.) DE van, aki herótot kap, ha nem makulátlan a tulajdoni lap, én meg esküszöm, hogy élveztem az egészet! :D
Amiért ezt írtam az az, hogy ne erre számíts, ne így építsd fel a vételi szándékodat, mert azért ezek nem hétköznapi helyzetek. Ettől még nyugodtan beeshet és akkor aztán pezsgő és kaviár :)
Az ingatlanosok meg sajnos szinte megkerülhetetlenek. A vevő azért keresi fel szívesen, mert 2-3 irodában már szinte tutira talál olyat, amit keres és a megbízás megadása összesen meg van 2-3 óra alatt. Onnantól csak várnia kell a hívásokat, a méleket, jönnek a különböző ajánlatok egyszerre több helyről is.Nem kell keresgélni, hagyatkozni a fodrászra, vagy nem tudom, persze ettől még mindig lehet úgy is, hogy látsz egy kiírást egy ablakban, de nincs már kényszer. A vételárből meg majd úgyis alkuszik annyit, hogy úgy érezze, hogy eltüntette az inagtlanos (1-4%+ÁFÁs) felárát. Hogy valóban így van-e, az már kérdés.
Eladói oldalról is egyre nehezebb a dolog. Én Székesfehérváron élek, itt alig tudok olyan hirdetési formát ingatlanra, ami hatékony és nem viszi el egy közepes állapotú autó árát, mire eladom. Pl, a helyi Hírlapban kb3-3500Ft/alkalom egy lakás hirdetés. Lehet, hogy elmegy elsőre, de gondolom, hogy inkább 2-3 hónapoig, legalább heti 2 megjelenéssel kell számolni, mire nem csak ingatlanos hív fel. Persze, lehet a neten, ingyenes, vagy olcsó nyomtatott apróban, de ezek közel sem olyan hatékonyak, nem igazán ott keresik mára vevőjelöltek a hirdetést, hanem inkább az irodákban. Kicsit szélmalom harc és vsz ezért lehet az is, hogy az ingatlanosok egy OKJ-s tanfolyam után már nyithatnak is irodát.
Ha sziklaszilárd a vakolat, akkor egy szint magasságig nem dübeleznék 10 cm-ig, viszont oromfal esetén ritkitott dübelezést mindenképpen csinálni kell, esetleg sarkokon is.
Új téglánál a második szintet ritkitottan, a harmadiktól rendesen dübeleznék.
lehet, én amit megvettem nem a neten találtam, hanem kutyasétáltatás közben, igy nem is tudtam, mennyibe kerül.
megnéztem, osztottam szoroztam, majd 21 et ajánlottam érte, kiderült hogy 31.5 ért van hirdetve ingatlanos által, , mert az eladónak annyiba volt a beker költsége.
az ingatlanos nem mondta volna neki hogy kb 23 körül hirdetik a hasonló méretű házakat, kicsi az esély hogy elviszik.
én mondtam, neki nézzen szét a halpiacon, van 4-5 eladó az utcában, aludjon rá gondolja át, és jelentkezzen ha döntött.
átértékelte és 21 ért ideadta.
vannak olyan eladók akik nincenek tisztában az árakkal, és azt nézik nekik mennyibe volt, vagy mennyi kellene neki a másik hházhoz amit venni akar.
és az tényleg nagy előny ha egy nagy teherbírású nylonszatyorből a lét ki tudod borítani az asztalra.
"Az ingatlanosokat én sem tenném csaupán egy kalap alá. Tényleg nem mind kókler, de a nagy többségről tényleg nem sok jót lehet írni. Bár, ha azt nézem, hogy mondjuk mi lehet kihívás a 48. eladó 1+2 szobás panelban, azért érthető, hogy nem feltétlenül kell hozzá 5 diploma (építész, statikus, épületgépész, közgazdász és földmérő :) ) "
Nézd! Szerintem az 1+2 szobás panel eladásához nem kellhet sok ismeret (bár pl. azért ha belegondolok azt is lehet akár komolyabb szinten is űzni, akár ha csak a mostanság oly divatos energetikai korszerüsítésekre gondolok, szigeteléssel, költségmegosztókkal, nyílászárókkal, stb. kapcsolatban).
De pl. az általam korábban linkelt öreg háznál elvárnám, hogy tudja, hogy mikori építésű a ház, milyen alappal rendelkezik, hőszigetelés, vízszigetelés, statikai állapota, tetőszerkezete, elektromos hálózata, falazata, burkolatai úgy nagyvonalakban milyen. Ez szerintem csak akkor megy, ha konyít egy kicsit ehhez.
De az ingatlanosok jó része nem ilyen. De talán azért, mert a vevők egy jelentős részének erre nincs is igénye! Ha belegondolok, az ismerősi körömben nem egyszer csodálkoztam már el, hogy az illető ripsz-ropsz képes volt (szerintem) nagyon kedvezőtlen feltételek, rossz adottságú ingatlanba beleugrani! Vagy építtetni az Isten háta mögötti (értéktelen telken) egy b***tt nagy házat 30milláért, ami nem éppen energiabarát technológiás, ha ki akar szállni belőle csak nagy bukóban lehetséges.....
"Persze lehet, hogy az, vagy kezelhetetetlenül nagy (Budapest), de pl egy Győr estében gondolom van sejtése gonczikének, hogy hol szabad, hol kívánatos, hol pedig tilos nézelődni"
Igen, számomra Győr "fel van parcellázva" jó környék, elmegy környék és a lábamat meg nem vetném kategóriákra. Tisztában vagyok, hogy itt városon belül hova mernék és nem mernék költözni.
Néha annyira semmitmondó hirdetések vannak, hogy nehéz lenne belőni (a számomra még kérdésesnek tűnő) reális árszintet! Fontosnak tartanám, hogy ha már érdekel az ingatlan, mert jó környéken van, mert tudja a min. elvárt m2-t, mert valamiért érdekesnek találom a 2-3 semmitmondó kis képecskéből, legalább azt tudjam már meg, hogy mekkora telken fekszik. Sokszor nem derül ki.
És itt kicsit visszakanyarodnék a korábbi kérdésemhez: HA A REALITÁSNÁL MARADUNK, szerinted mennyire határozza meg pl. egy városi ház esetén a telek mérete az árat. Azt akarom kihozni ebből a kérdésből, hogy itt is lehet valami -tól-ig reális ft/m2 ár, amit még érdemes kifizetni? Lehet, hogy hülye kérdésnek tűnik, de elég nagy szórást látok a használt házak telek méret/ár kérdésében.
"A másik nagy csoprt a valójában nem igazán eladó." :) Ez nagy igazság! Az a baj, hogy én már-már szinte csak ilyet látok..! :) Röhögnöm kell, mikor a 30 éves elavult 5 félszintes/lépcsőzős sorházat 2-3 éve 26misi körüli áron árulják rendületlenül. Vagy a panel elemekből(!) épült sorházat 23 milláért! Azt hiszem ők azok! :)
"Pár éve 30-35 milliból épült újszerű házak ezreit kínálják 20-25 milla áron!" Erre tudnál linkelni egy példát? Annyira kiváncsi lennék.
"Egy adott környék feltérképezése a jó vételhez az több tíz órás munka."
:) Azt hiszem ezzel nem lesz gond, a feleségem már furán néz rám, mikor képes vagyok a gyerekkel félórányira lévő környékre indulni sétálni, hogy lessem a házakat.... :)
Nem becsülöm én le az ingatlanos munkáját! Fontos feladata lenne neki, ha szívvel-lélekkel és szakértelemmel végezné a munkáját!
De ahogy már korábban leírtam, nem ezek a tapasztalataim a hirdetések kapcsán! Nagyon nem! Egy dologhoz ért a nagyja, vastagon fogni a ceruzát!
Egyébként a mostani panellakásomat is ingatlanos nélkül vettem. Ha valami nehézkes, szar, bonyolúlt adásvétel volt, akkor erről el lehetett mondani (5 féltestvér köztük külföldön élő, mindentmegígérődesemmitbenemtartó, értelmi fogyatékos gondnokolt, akihez még a gyámhivatallal is le kellett boxolni a meneteket). Egyre figyeltem, ügyvédre nem sajnáltam a pénzt, megérte. Bár az ügyvéd is azt mondta, ha ebből adásvétel lesz egyszer hát.... lett. Igazából itt is egy full lelakott lakást sikerült megvennem jó helyen, jó beosztással, (relatív) jó közösségben. A lelakottság nem érdekelt, mert kényemre-kedvemre újíthattam fel, ahogy szerettem volna.
Nem kellett ingatlanos, nekem, mint vevőnek, nem kellett! Teljes mértékben ismertem a környéket, a házat, kikérdeztem a képviselőt a közös költségről, hogy van-e a háznak adóssága, mennyi pénze van, stb. Nekem egy ingatlanos úgy érzem semmi pluszt nem tudott volna adni.
említetted, hogy ne higgyem, hogy 20%-ot engedne valaki a 20 millás házból.
Ismertem olyan ingatlant, ahol a testvérek 8-10 éve veszekedtek a ház (örökség) eladásán, az egyik adná, a másik nem egy általa elképzelt ár alatt. Ha példának okáért a 20 milla helyett 16-ért időben eladja, akkor az mostani szinten simán kamatozik évi 1 millát, mivel felesben örököltek 500 ezret. Ezzel szemben 10 éve egy forint bevételhez nem jutottak, kiadásuk van a házból, ami használat híján tönkre megy, veszít az értékéből (mostanság amúgy is). Hát, ez is egy megoldás!
Igazából, mint írtam, idáig nem ástam magam bele komolyabban a családi házas ingatlanok keresésébe. tapasztalatom annyi van, amit a neten lát az ember és hall ismerősöktől.
Tisztában vagyok azzal, hogy jót olcsón nagy szerencsével és kp-val lehet összehozni.....
A realitások talaját pedig nem ismerem az ingatlanár tekintetében! Ezt próbálom belőni, ehhez gyűjtök infókat.
Nem vitatom az alkut, de nekem az a tapasztaltom, hogy alkalom és eladó/vevő hármason múlik minden alku, így tutira nincs két egyforma. Én elég aggresszív, de reális vevő voltam mindig. Nem akartam 30%-ot alkudni, de amennyit igen, azt viszont kegyetlenül :)
Jó, hogy írtad ezt a nem akarja eladni, de hirdeti kategóriát! :) iszonyatosan utálom őket, mert konkrétan nem akarják eladni, de ha jön egy palimadár, aki 15-ért megveszi a 8 milliós panelt, akkor viheti, hát ezeken csak röhögni tudok, kínomban. Mondjuk egy ingatlanost sem irigylek, aki kifog egy ilyen "eladó" ingatlant...
Az ingatlanosokat én sem tenném csaupán egy kalap alá. Tényleg nem mind kókler, de a nagy többségről tényleg nem sok jót lehet írni. Bár, ha azt nézem, hogy mondjuk mi lehet kihívás a 48. eladó 1+2 szobás panelban, azért érthető, hogy nem feltétlenül kell hozzá 5 diploma (építész, statikus, épületgépész, közgazdász és földmérő :) ) Sok esetben inkább amolyan adatbázis kezelés az ingatlanos dolga
Általában van az embernek helyismerete, ahová cuccolna, így nem teljesen szűz a terep. Persze lehet, hogy az, vagy kezelhetetetlenül nagy (Budapest), de pl egy Győr estében gondolom van sejtése gonczikének, hogy hol szabad, hol kívánatos, hol pedig tilos nézelődni. A teljesen ismeretlenekkel kapcsolatban borzasztó nagy a kockázat, ilyen esetben csak tutira mennék.
Az üres ingatlanokkal az a baj, hogy van gazdájuk, akik általában nem hülyék. :)
Persze, tény és való, hogy növekszik a kínálat és általában a túlértékelt, túldimenzionált helyeken lévők jönnek közelebb a valósághoz, de azért nem váltanak kategóriát lefelé. A lufi szerintem leginkább a hitelek megvonása miatt és az elszegényedés miatt erszt...
Tavaly amikor készpénzes vevő voltam még az ingatlanosnak a vételi szándék pénzt se adtam.
Először mondja, hogy adjam meg az ajánlatomat. Megadtam, leírtam amiben megalakudtunk, de pénzt nem adtam, és kb. 4 napmúlva nyélbeüttetett az üzlet.
Nyilván az a 4 nap rizíkós volt ( lehet ha addig találnak jobb vevőt, akkor hoppon maradunk, de némi reszkír mindig kell.)
Előtte másfél hónappal egy lakásról én maradtam hoppon. 14 hónapig hirdették, gondoltam várnak még egyet, hát nem. Két hét vacillálásom után egyszer csak mondják elkelt a kégli.
Persze meg lehet próbálni a direkt hirdetések tanulmányozását is.
De az ingatlanoson keresztűl kínált lakások száma nagyobb , nagyobb így a merítés is.
Tény hogy azokat a lakásokat amelyikben az eladó benne lakik nem biztos , hogy előnyös ingatlanossal hírdetni , főleg ha van egy majd állandóan otthon lévő családtag.
Viszont ha 20 -25 km . -nél meszebb van a lakás amit eladni kívánunk, akkor kihagyhatatlan az ingatlanos.
Én tavaly pl. majd mindig csak d.e., koradélután mentem a lakásmustrákra.
Kicsit hadd kegyek az ellenpólus mindeféle rossz szándék nélkül!
Szerintem ne ülj fel ezekenek az urban legendeknek, hogy CHF, fogy a magyar, alkupozícióban vagy, majd a haverok lealkudják, te meg besétálsz, stb, még ha jó szándékű és valósak sem!
Nem fog senki 20%-ot engedni egy 20 millás házból azért, hogy Neked eladhassa. Persze alkudozni kell és lehet is, de maradj reális.
Az alkupozíciónak is egy titka van: a kp, szinte azonnal.
Azzal a zsebben lehet dumálni, de ha várni kel la foglaló felére a nagyszülőktől, vagy a vételár 75%-a a banktól, akkor már nem lesz szimpatikus túlságosan az a jánlatod.
Egy nagyon triviális dolog, de venni akkor tudsz, amikor van OLYAN eladó ingatlan, amilyet keresel. Akkor viszont lépni kell és nem agyalni hónapokon keresztül. Ez is nehéz dolgo, készülni kell rá. :)
Tényleg sok sikert kívánok a realitások talaján! :)
Bocs, ha bunkónak tűntem, ne mez volt a szándékom!
jogos. így van, ha túl sokat dolgozik az ember egyedül, eszébe se jut egy alvállalkozót bevonni a buliba:)
már fél órája keresem a te vagy Kömkel egyik válaszát, ami szigeteléssel kapcsolatos. ha jól emlékszek, meg volt adva egy maximális magasság, meg maximális polisztirol vastagság (esetleg még régi vakolat is van), ami felett kell csak dübelezni (feltételezve hogy van indítósín vagy xps az eps alatt)
mintha 4 méter magasság és 10 cm-től vastagabb polisztirol esetén?
én végtörlesztés időszakában vettem házat, azt is megtudtam a tul. lapról kinek mennyi hitel van rajta, abból tudtam számolni, mennyit nyer a végtörlesztéssel, és mekkora ajánlatot tegyek.
:) Ismét köszi a hasznos tanácsokat! Látom fifikában igencsak el vagy eresztve! :)
Kicsit visszatérve az árakra:
Sajnos bőven nem ilyen árakkal találkozok hirdetések során, amiket Te reálisnak tartanál!
Mondom ismét, tudom, hogy ezek "elméleti" árak, talán újépítésűeknél sem ilyen összegeken köttetnek a vásárlások, de hallomásból sajna az jön vissza, hogy sokszor közel ezekhez.
Amit nem említettél az áraknál, hogy ezek az összegek mennyire függenek a telek méretétől...!? Mert lehet az a 95 előt ház egy zsebkendőnyi telken is és akár egy már élhető 600-700m2-es is. Ennek nyilván magasabb az ára,szerinted itt árban meddig érdemes elmenni?
Csak összehasonlításnak:
íme egy új építésű ház, a telek mérete nincs említve (minek is ugye,lényegtelen kis tényező egy ingatlan esetében....:) )95m2, kulcsrakész 30 milla, jah, ez egyébként nem egy "jó környék", a város széli új lakónegyed:
A kazán, menj el a helyileg illetékes kéményeshez és kérdezzél rá hogy rá bólintanának e, mert ha nem akkor hiába tervezgeted ilyenre max "okosba" soha hivatalosan átvéve nem fog menni. És bármi gond lesz rád vernek még olyan dolgot is amihez amúgy semmi közöd nem lenne.
Külső ablakok és ajtó egy menet a helyi önkori építési osztálya van e valami spéci előírás a formára és külalakra színre, ha nincs a társasházhoz hogy nekik is jó ha cserélődnek. Ez sem árt egy későbbi hivatali macerát elkerülendő illetve a jó szomszédokkal való vita és veszekedés elkerülendő.
Villany jól gondold át mit szeretnél:
- villany
- telefon
- tv
- net
- riasztó
mert ezeket is be kéne tervezni ha most nem is kerülnek be a vezetékeik de cső benne legyen.
Ami neked árat nővel az hogy a falakhoz hozzányúlsz gipszkarton gyors de drága plusz hang szigetelési is kell. Meg a gáz és fűtés.
Igen, én erre még egy kicsit ráhagytam, és az az összeg lett a teljes anyagköltség a tervezetben :)
Mondom, itt azért a felújítás mellett van némi átalakítás is, igaz, nem nagy. kb 30m2 gipszkartonfal behúzása, ablakvágások, fűtésrendszer kiépítése. De ezek szerintem nagyon gyakoriak a hasonló lakásoknál.
Ez a lakáskönyv jó ötlet, ez gyakorlatilag egy sablon, amit már egyszerűbben tudnak beárazni a kivitelezők?
Ahhoz, hogy több kivitelezőt AZONOS műszaki tartalommal meg tudj versenyeztetni, nem ártana egy költségvetési kiirást+tervet csináltatnod, sok bosszúságtól megkimélnéd magad.
Egy ilyen ún. "lakáskönyvet" és költségvetési kiirást 50-80e Ft-ért csinálnak.
Egy elsőre egyszerű, de eléggé szerteágazó dolgoban szeretném a segítségeteket kérni.
64 nm alapterületű, budapesti társasházban levő legfelső (II.) emeleti lakásról van szó. 1959-ben épült, az akkori elosztásnak megfelelően: két egymásból nyíló szoba, egyik erkéllyel, előszoba, kamra, WC, fürdő, konyha.
A lakás jelenleg tapétás, a padló az a régi "linóleum", vöröses burkolat a szobákban, illetve a "metlachi" kő a vizes helyiségekben.
Régi kettős ablakok, konvektoros fűtés.
Teljes felújítás és némi átalakítás lenne szükséges. Az egyik szoba kettéoszlana, az új szobára ablak kerülne, burkolatcsere, vízvezeték, elektromos hálózat felújítás, festés, fürdőszobába új kád, új fűtésrendszer (gázcirkó) radiátorokkal. Ez nagyjából szokásosnak és általánosnak mondható, az igényszintünket is erre lőném be. Nem a legolcsóbb, barkácsáruházi anyagokban gondolkodunk, de nem is márványlap és mahagóniparketta a cél, mondjuk olyan "középszerű".
A burkolatok, nyílászárók nyilván mennének a lakásból, mindből új kerülne fel. Fűtés kombicirko lenne, külső falra, vagy anank közelébe, nem kötnénk a kéménybe, ha nem muszáj, és ha megoldható kondenzációs kazánnál (tudom, erre külön topicok vannak, bújom is őket bőszen).
A kombi kazánra mondjuk 300-at szánnánk, radiátorokból a Purmo/Dunaferr kategória jönne szóba, burkolatokból 3-5 ezerFt-os járólap, illetve parketta. Műanyag ablakok, 25 ezer forint körüli fenyőajtók stb.
A környéken sok hasonló lakás van és sokat fel is újítottak hasonlóképpen. Mondjuk azt nem tudom, jellemzően mennyiért.
Minderre el is különítettem egy összeget, amire azt gondoltam, majdcsak elég lesz, aztán a bútorokra meg még egy milliót összevakarok, mire aktuális lesz és már beköltözhetünk a felújított lakásba.
Járt is nálam a közelmúltban egy szimpatikus kivitelező (ajánlás alapján), mindent megbeszéltünk, lemért stb. Majd egy hét múlva küldött egy árajánlatot egy olyan összegről, amiből már egy közepes helyen egy felújított garzont vehetnék.
Ez igencsak letaglózott, mert azt hittem, az általam félrerakott összeg elég lesz az egészre, de kisült, hogy annyiból jó, ha a fél lakás készülne el az említett társaság munkájában.
Tudom, hogy ezt nagyon nehéz látatlanban megsaccolni, de a leírtak alapján mégis mi lehet nagyjából az ára egy ilyesfajta munkálatnak? Annyian fognak mostanság hasonlóba, és sajnos nekem eddig ezek kiestek, illetve amikről tudok, azok a közelében nincsenek ennek az összegnek.
Mindenféle tippet, tanácsot, ötletek nagyon megköszönök előre is.
