Márpedig az esetek 90%-ban m2 alapú összehasonlitás megy (évekig csináltam értékbecsléseket).
Értelemszerűen az értékelni kivánt ingatlanhoz hasonló műszaki paraméterű és elhelyezkedésű ingatlanokat kell betenni összehasonlitásként. Ehhez egy értékbecslőnek van adatbázisa, ezért érdemes a környékbelieket felkeresni inkább.
Nekem anno több ezres listám volt, melyet 50-60 értékbecslő frissitett folyamatosan, igy mindig az aktuális árakból tudtunk dolgozni.
A négyzetméterre arányosítás inkább szérialakásoknál működhet, általában nem túl sokat mond. Hiszen ha nézzük az általad is megemlített műszaki állapotot, vagy a felszereltséget, utcát/utcától való távolságát, tetőtér beépíthetőségét, alápincézettséget stb, akár többszörös különbség is kijöhet. Nem beszélve egy Budai hegyvidék panorámás utcájáról, ahol egy tágas ingatlan különösebb műszaki kuriózum vagy luxus márványburkolat nélkül is 600e-s négyzetméteráron van. Egy telesen átlagos lakásnál is olyan dolgok, hogy - réz vagy alu vezeték van-e a falban - van-e a fürdőtől külön WC - cirkó vagy konvektor fűt - stb. százezer fölötti különbséget eredményeznek összességében.
Az ingatlan becslésben nagyon sok a szubjektivitás.
Másképpen becsül a bankos (alulbecsül ), másképpen az eladó (felülbecsül ) másképpen vevő (alulbecsül ). Az illeték ellenőr is inkább felülbecsül.
Inkább tanulmányozd a közvetlen környéken kínált eladó ingatlanokat és azokból m2 -re vetítve átlagolj.
Mint vevőnek (ha az lennél ) viszont nagyon hasznos egy műszaki állapot felmérés, minden érték nélkül. A jó 'értékbecslő' egyébként mindig a megbízó kívánalmai szerint becsül, tud a gondolatokban /vágyakban olvasni.
A méretet nettóban gondoltam valóban, de 120-130nm-nél már garázzsal együtt. Tehát bruttó 140-150nm-ről beszélünk.
A neten találtam pár kivitelezői árat, ill. itt a fórumon ti is hasonlókat írtatok. Ezek alapján 180-190e/nm körül már elég jó műszaki tartalmú A/A+ ház felhúzható, ha jól gondolom.
Ez durván 25-28M. Emelettel/tetőtérrel fér csak bele nyilván a 250-300nm telekrészbe 25-30%-os beépítettséggel.
Tudom, hogy kicsinek tűnik, én is annak tartom, épp ezért gondolkodom más megoldásban :). De egyszerűen ilyen hirdetéseket lehet találni mostanság. 5-600nm-es telkek felezve ikerházzal vagy 900nm körüliek harmadolva 3-as sorházzal.
A telekárral se felejtettem el számolni, nem az a gond. De lehet, hogy félrenéztem az árakat...
Amit én láttam gyors kereséssel, hogy 5-600nm-esek 15-17M körül már vannak (persze drágábban is, de ennyiért viszonylag sokat találtam). 900nm körüliek 21-24M-ért. Tehát ez fejenként 8M-t jelent iker-, sorháznál.
Így együtt 32-36M között járunk.
Ennyiért viszont amiket eddig megnéztünk jórészt inkább kisebb kategóriába tartoztak: Br. 110-120nm, garázs nélkül, jóval gyengébb műszaki tartalommal. A 140-150nm, garázs, jobb műszaki tartalom inkább a 38-40-42M ársáv volt. Hasonló, esetleg valamivel nagyobb telekmérettel.
Ebből gondoltam, hogy esetleg építkezve, saját telekkel is kijöhet 40M (inkább 42) körül. És az azért nagyban más, mint egy megfelezett 600nm-es telek.
Régi ház bontásával valóban nem kalkuláltam mert viszonylag sok üres telket láttam. A hirdetett házak is jórészt üres telekre épültek amiket eddig megnéztünk.
Ennek fényében változik a véleményed esetleg? Vagy továbbra is hülyeség az egész. :)
Ez kiemelkedően bátor embereknek való. Nagy valószinűséggel a falak használhatók. Talán. A fedélszéknek és a fafödémnek igy látatlanba (ha zizeg) hosszú, boldog jövőt nem jósolnék. A telek árát levonva a bontás költségeit biztos megéri. Ha ötven éve elhagyott, akkor mikor épült? Ilyen kérdésben látatlanban csak a béljóslás szintjén lehet nyilatkozni, hivni kell egy hozzáértő szakembert, aki hajlandó elvállalni garanciával.
Egy régen elhagyatott, kb 50 éves téglaházat szeretnék vásárolni. A födém is fa illetve a tetőszerkezet is. Ez idáig OK, de viszont az már nem ok hogy szerintem televannak házicincérrel a tetőgerendák... A gerendákból zizzenések hallatszanak illetve nézzétek az alábbi képeket:
Kérdéseim:
- megmerjem venni a házat ennek ellenére?
A tető jelen állapotában ha nincs pénzem hozzányúlni meddig fogja bírni?
Hogyan tudom kideríteni hogy mennyire súlyos a helyzet?
adott egy 2,95*1,8m alapú,2,8m belmagasságú fürdő,aminek az egyik falán,amire merőlegesen most egy kád van,a saroktól számítva 84 cm-re van egy konnektor,ez az egyetlen földelt konnektor a fürdőben. Nem szeretnénk az egész fürdőt szétveretni,csak a kádat zuhanyra cserélni,nem tálcásra,hanem padlóösszefolyósra, csak üvegfallal leválasztva a fürdőből,de a konnektorra szükség van..A másik gond,hogy a fürdő elég keskeny,a mosdót pedig nem szeretném se lecserélni,se odébb vinni.
A radiátort lecseréljük (képen az ablak alatt),átkerül a wc melletti falra,törölközőszárítós megoldásként.
Kérdésem lenne,hogy szerintetek mekkora esélyünk van a konnektor áthelyezése nélkül beépíteni a zuhanyt? illetve esetleg mennyibe kerülne egy ilyen fajta zuhany kiépítése ? (kreatív kivitelező is jelentkezhet:) )
Mi még szoktunk vasalni is. Beütünk a földbe 4 szál vasat a folytatás irányába úgy, hogy a fele maradjon a kiásott részen. Így bevibrált beton melléásásakor lesz vasalt kapcsolat a két ( több) betontuskó között
Szakaszosan (1-1.5 méteres sávban) ki kell ásni az alap mellett, alóla kikotorni a talajt, lemenni vele olyan rétegig, ami már teherhordó, bezsaluzni az alaptest mellett, és beönteni betonnal. Majd visszatemetni, várni pár napot, és menni a következő szakaszra.
Fennforgás volt itthon, így kissé lemaradtam a részletekkel, bocsi.
Tehát ha nyílást akarok:
Eddigiek alapján megoldhatónak tűnik. Amit tudok: A fafödém gerendákat ezek a falak tartják, amikre a nagy nyílásokat szeretném. Ez nem tudom, mennyiből nehezítené a dolgot.
Az acél áthidalóban szinte biztos voltam. Az hogy a téglák állapota milyen, én nem tudom megállapítani. 1950-es évek végén épült a ház kis-téglából.
A boltívet meg persze, utólag gondoltam, nem tartó-funciónak
Több házat terveztem/épitettem át az elmúlt 3 évben a 14-15-16 kerületben.
A dologgal az a probléma, hogy nem számolsz a telekárral, valamint azzal, hogy a rajta lévő rossz házat el kell bontani. Az általad kivánt telekméretben egy rozzant házzal 25 milla körül találsz már ingatlant.
A 110-130 m2 feltételezem, hogy hasznos területre értendő, ami bruttóban ~150 m2, plusz a garázs ~30 m2. A 16. kerületben a beépitési % 25-30% között változik, ami azt jelenti, hogy 180 m2-es bruttó épülethez kell 5-600 m2-es telek.
Értelemszerűen tetőtérbeépitésesnél elég kisebb is, de az általad emlitett 250-300 m2-es telek nagyon picike bármilyen épitkezésre ilyen igények mellett.
Anyagiakban egy ekkora épület felépitése földszintesben 30-35 milla, tetőteresben 25-30 milla.
Ebben nagyjából benne vannak az engedélyezési és kiviteli tervezések, viszont nincs benne a tereprendezés, kerités, stb.
Tehát ha összeadjuk a telek árát, plusz az épitkezés költségeit, akkor bőven 50 milla felett járunk.
-
Átalakitás esetén érdemes 100e Ft/m2 áron kalkulálni, plusz ha a tetőt is cserélni kell, akkor még 15-20e Ft/m2.
Használt épület esetén érdemes szakembert kihivni a házakhoz, aki tud előkalkulációt végezni, hogy milyen átalakitási munkákra van szükség, és nagyságrendekben ez mennyibe fájna.
Családi ház/ikerház vétele lenne aktuális nálunk a XVI. kerületben.
Kb. 110-130nm, nappali + 3(fél-egész)szoba lenne a cél plussz garázs.
Új építésűeket keresünk de jó ideje minimális sajnos a felhozatal. Ez a minimális felhozatal is egyre inkább úgy változott az utóbbi időben, hogy a 350-450nm-es ikerházi telekméretek lecsökkentek inkább 250-300nm-re. Az "átlagár" marad ugyanaz kb: 35M körül +-4-5M, nyilván ez függ a telekmérettől, garázstól, elhelyezkedéstől, műszaki tartalomtól, stb...
De a kevés ajánlat jó részében 35M alatt jellemzően már szinte semmi nem fér bele: garázs, egyéb helyiség (mondjuk tárolók, kamra, stb...) a kisebb alapterület miatt, 250-270nm-nél nagyobb telekrész nincs, a műszaki tartalom is gyengébb.
Értelmesebb ikerház esetén pedig már inkább a 41-43M ársáv dominál.
Visszaolvastam a fórumban ill. kicsit rákerestem a kivitelezői áraknak és az merült fel bennem, hogy építtetni talán olcsóbb lenne ennél. Vagy mivel ikerházakról írtam eddig, inkább megfordítom: Ha olcsóbb nem is lenne, de a 40M körüli ársávból már jóval többet ki lehetne hozni belőle, akár egyedi házat is jobb műszaki tartalommal, saját nagyobb telekkel (persze telekár-függően).
Kérdés, hogy ezt az egészet nagyon félrenéztem-e avagy nem?
Tervezési, felmérési, engedélyeztetési, közmű bekötési és egyéb költségek milyen nagyságrendben merülnek még fel egy általános generálkivitelezői nm áron felül? (Nagyrészt ennek utánaolvastam, nem láttam horribilis egyéb összegeket, de nem értek hozzá.)
Tudván, hogy fogalmam sincs egy építkezés mikéntjéről (de van 1-2 családtag akinek van kivitelezői tapasztalata bizonyos részekben) reális-e egyáltalán építkezésben gondolkodni. Nyilván a segítség ellenére/mellett egy generálkivitelezővel.
Milyen időtartammal lehet kalkulálni?
Egyelőre nagyon elméleti síkon mozog az egész. Ha hülyeségeket írtam nyugodtan jöhetnek a kijózanító válaszok. :)
Köszönöm előre is!
ui: Persze használt házakat is néztünk, de nem igazán találtunk olyat, ami - akár átalakítással is - szimpatikus lenne. Ill. az átalakítás-felújítás már szintén ugyanaz a sztori, amihez nem értünk. Árban viszont hasonló rajzolódik ki, mint a generálkivitelezői áraknál: itt is határozottan jobbnak tűnik az ár/érték arány még felújítással együtt is, mint a hirdetett új építésűeknél.
Sziasztok! A tanácsotokat szeretném kérni. Az idén szeretnénk végre befejezni a nyaralónk külső burkolását. Eredetileg klinkerlapokat tervztünk a már fenn lévő terméskő burkolat mellé, de nagyon úgy fest, az nem jön össze, mivel nem futja rá a rendkívül szűkös keretből. Ezért -- kényszerűségből -- valószínűleg a vágott tömör (bontott) tégla burkolat mellett kell döntenünk.
Kérdéseim ezzel kapcsolatban:
-- Hosszú távon ez mennyire megbízható, tartós? Persze az nyilvánvaló, hogy nem azonos minőségű a klinkerrel, de ha mondjuk hidrofobizálóval lekezeljük, megfelel ez is hosszú távon?
-- Ha emellett döntünk, van-e valami, amire figyelnünk kell vásárláskor? Gondolok például olyan jelekre, melyek kizáró okok, azaz amelyek miatt egy adott terméket nem szabad megvenni. Sajnos egyáltalán nem értünk hozzá.
Ha van e téren tapasztalatotok, nagyon hálás lennék, ha megosztanátok velem. Én sok év óta a klinkerre voltam "rákattanva", annak néztem elég alaposan utána, de most már egyértelmű, hogy az nem jön össze. :-(
