Reklámmentes eszmecsere ingatlanbefektetés témájában.
Osszuk meg másokkal, amit a sikereinkből, kudarcainkból tanultunk! Befektetési tippeket is várok, sőt akár magánbefektetői csapatot is alkothatnánk.
Ez milyen mar: "Megszűnik az öt éven belül vásárolt lakás eladása utáni adókedvezmény, vagyis a vételár után akkor is adózni kell, ha abból valaki másik lakást vesz." 2008.01.01-tol.
Ez hazavagta rendesen a terveinket... :(
Vagyis ha vennek most januarban egy lakast 4M Ft-ert (megfizetem utana a koltsegeket -, ugyved, illetek, stb), felujjitanam (mondjuk +1M) es eladnam 7M-ert, akkor a 7M-nak be kell fizetnem a 25%-at (SZJA-ba), vagyis 1,75M-t es csak ezutan vehetem meg a kovetkezo felujjitando lakast mondjuk 2009-ben...
Latom tobben Ti is mozogtatok ezen az ingatlanpiacon igy, mostantol mit tanacsoltok, mi legyen ?
Valtsak ki egyeni vallalkozit ingatlanforgalmazasra ? Ezt meg nem szamoltam at, de szerintem ez sem eri meg ezutan...
tenyleg kemeny a topikjuk,d enem latom, mi ertelme van.
amint beir valaki valami normalis dolgot, egybol lecsalózzák.
egyebkent durvan meggazdagodni en nem akarok ingatlanbol. egyfajta nyugdijalapkent kezelem a dolgot. kiadasbol bejon 230e most. az sokra nem eleg egyelore, de kesobb jo kiegeszites lesz.
Aki beszélgetni szeretne az ingatlanozásról annak itt a helye.
Ez egy nyugodt tisztességes fórum.
Azonban aki akciódúsabbat szeretne és érvelni igen csak tud az ingatlanok mellett az látogasson be a http://forum.origo.hu/topik.jsp?id=8323 topikba is. Nem semmiket írogatnak be.
Önkormányzati lakás megvásárlását csak a lakásba bejelentett személy jogosult először.
Tulajdoni jogot én nem szívesen vásárolok mert az ingatlan soha nem lesz az enyém hacsak az önkormányzattól belátható időn belül meglehetne vásárolni.
Venni egy öröklakást a züllöttéknek azért hogy te egy önkormányzati lakást vegyél hát ez nem éppen jó ötlet. Akkor vegyél inkább magadnak ..( bár attól még ott maradnak )
Az árakat az önkormányzat szabja meg de a piaci ár 30% ér is lehetséges.
Igen. Vissza lehet adni az önkormányzatnak, és ezért kapsz valami alamizsnára való pénzt.
Elcserélni másik bérlakásra is lehetne de ebben az esetben mivel az ingatlan állaga leamortizált ezért rá is kellene fizetned.
Utoljára írtad a bérbe adod. Na ez lenne szerintem a legjobb meg oldás(persze feketén), már ha tényleg nem lehet hozzá jutni hogy saját tulajdonú legyen.
De hogyan rakod ki a duhajkodókat? J
Szó volt már arról, hogy "lecsúszott" emberektől nyomott áron lehet megvenni a lakásukat. A családunk olyan helyzetbe került, hogy hirtelen ez jutott eszembe.
A nagymama szomszédairől van szó, ahol egy részeges anyuka van és két fiatal srác. Az egyik srác kábszerezik, és valami fent sincs rendben, rendszeresen ijesztgeti a lakókat, ablakokat tör be, a saját lakásukat már kétszer felgyújtotta. A lakás önkormányzati, a lakbért a volt férj, az apa fizeti, a villanyt, a gázt már kikötötték. Az önkormányzat nem nagyon lép fel, mert felé nincs tartozásuk, meg ugye a részeges és az örült bérlőt is védi a törvény. A nagymamánk viszont már egyre rosszabbul érzi magát mellettük. Erről jutott eszembe, hogy meg kellene szerezni a lakásukat, és megszűnnének a fenti gondok.
Önkormányzati lakás esetén ugye csak csere jöhet szóba másik önkormányzatira vagy tulajdonjogra. Másik önkormányzatihoz viszont szintén nem könnyű hozzájutni. Vagy erről esetleg van más tapasztalatotok?
A tulajdonjognál fő szempont az értékarány. Egy XIII. kerületi kb. 50 négyzetméteres lakásról van szó, 10-12 millióra saccolnám a tulajdonjogát. Önkormányzatiként akkor mennyit érhet a piacon? Emlékeim szerint régebben az volt az arány, hogy a bérleti jog kb. felét érte mint a tulajdonjog, azaz 5-6 milliót.
Mondjuk, sikerül valahol 5 millióért egy öröklakást vennem, és rábírnom ezeket a népeket, hogy cseréljenek velem. (Itt szerintem sokat dob az ügyön, ha némi kézpénzt is ajánlok.)
Jön a következő lépés, hogy mit csináljak a lakással:
- megveszem az önkormányzattól, ha eladja, van információtok, hogy milyen árak és koondíciók vannak jelenleg?
- visszaadom az önkormányzatnak, ha jó pénzt ad érte (azaz többet, mint amennyibe nekem az egész került) ilyen gyakorlat van mostanában? - mintha olvastam volna valahol
- elcserélem egy másik tulajdonjogra, amivel késöbb majd kezdek valamit ...
- bérbe adom (bár ezt ugye elméletileg nem lehet), bár a piacképessége függ attól is, hogy mennyi az önkormányzatnak fizetendő bérleti díj
Van ezzel kapcsolatotban vélemény, tanács? Nem az a lényeg, hogy minél többet keressek az ügyön, hanem, hogy a nagyit megszabadítsam a kellemetlen szomszédtól, de azért ne is járjak rosszul.
Amit fontos megejtenem az, hogy ez a lakás 40 nm es 4.5 méter belmagasságú, egyszobás lakás volt.
....vagyis a második szint amit beépítettem az a galéria (így lett 70 nm)és azon egyenes hajópadló van. Tehát azért tükör egyenes a laminált parketta a felsőszinten.
Az alsószinten (ha azt láttad) akkor a laminált parketta alatt hagyományos parketta van. Cefet hullámos és hiányos volt.
Valamennyire kihoztam belőle azt hogy nenagyon látszódjon. Több kevesebb sikerrel.
Ennél a lakásnál úgy oldottam meg, hogy felmostam a parkettát tisztára.
Flexibilis ragasztóval 3 méteres aluléccel belehúztam.
A 20 nm re kellet 2 zsák vagyis 5000 ft. De nem kellett telibe húzni. kb 8 nm.
Amikor elég betyár az aljzat akkor rétegelt fa lemezt fektetek telibe, néhány helyen rögzítem és arra fektetem a polifómot és a laminált parkettát. Ez kissé költségesebb.
Ez a módszer a 20 nm re belekerülne vagy 25-30 ezer ft ba.
De ha felbontanám a hagyomásos parkettát akkor az valószínű, hogy régi hajópadlóra van fektetve, tehát alatt van vagy 10-15 cm laza réteg.
Amit felszedni és lebetonozni kellene.
Ez biztosan belekerünlne vagy 60-80 ezer ft ba.
üdv RG.
ha van valakinek mégjobb ötlete jólenne ha megoszatná velünk mert minden megoldás érdekel ezzel kapcsolatban is...köszönöm
RG: Néztem a hernád utcai kéró videóját, és egy ideje nézegetem a padlót, nem is az a lényeg hogy sima laminált e vagy mahagóni valami, az érdekelne hogy mi volt eredetileg alatta és ha nem titok hol tartott a költség akkor amikor elkezdhettétek a végleges padlót lerakni?
Csak mert én egy olyan dzsuvát találtam a padló alatt hogy a látványtól steril lettem.
feltételezem a megvásárláskor te is valami leharcolt parkettával néztél szembe, érdekelne hogy hogyan és miként történt ez a része a felújjításnak.
Pont az volt a kiindulasi problemam, hogy akar atiratom a fogyasztot a berlo nevere, akar megtartom a sajat nevemen, a nemfizetesi kockazatot en futom.
Plusz hiaba kapom E--mailben a szamlakivonatot, attol meg nem tudom hogy a tenyleges oraallas az-e mint ami a szamlan szerepel (mivel a szolgaltato nem olvassa le csak evente egyszer).
Tehat semmivel nem vagyok beljebb, mint ha havonta felhivom a szolgaltatot es lekerem a szamlaegyenleget telefonon.
Plusz az e-mail tovabbkuldesenel meg az is orokos problema lenne, hogy megkapta-e idoben vagy sem - marmint a berlo.
Biztos nagyon kenyelmes szolgaltatas, csak semmi segitseget nem jelent a kockazataim csokkentesere...
Hát igen........... Nem gondoltam bele a külföldre postázásba. :-( Talán a közös kk. vagy valami házgondnok (esetleg egy nyugdíjas szomszéd ) felvállalná, hogy leolvassa az órákat minden hónapban. Más ötletem már tényleg nincs.:-(
Egyreszt kulfoldre nem postazza ki a szolgaltato a szamlat. Ha pedig atiranyitom a leveleket kulfoldre, az havi 5-6 ezer forint.
Masreszt az ELMU valoban csak atalanyt szamol, es evente egyszer olvas le. Tehat ha evkozben kikoltozik a berlo, akkor elegge komplikalt kiszamolni hogy a reszfogyasztasa mennyi volt, fokent ha kozben az arak is valtoztak. Az ELMU ugyfelszolgalat meg droidokbol all, ha valami nem rutin feladat azt keptelenek megoldani.
Egyenlore azt hiszem marad a havi telefonos lekerdezes. Csak elegge bosszanto, hogy Europa mas reszein ugyaennyi penzert problemamentes szolgaltatst kap az ember a kozuzemi cegektol, otthon meg minden kokorszaki modszerekkel megy.
Nem tudom, hogy ez nálad működik-e , de az mi bérlőink átalányt fizetnek a villanyra pl. A havi átalány az előző évi tényleges fogyasztásból kalkulálja az ELMŰ. A számlát én kapom és postázom a bérlőnek a csekket. Ha elmarad 1 hónappal, akkor a szolgáltató már küldi is a fizetési felszólítót. Nekem. Én meg neki. Így legalább több hónap semmiképp sem tud összejönni. Ugyanezt meg lehet oldani szerintem a többi szolgáltatóval is.Pl gázművek. A víz, szennyvíz meg talán nem akkora tétel. De lehet, hogy ott is lehet átalányt választani. Nálunk mondjuk a többi közüzemi dolgot a közös képviselő rendezi, merthogy közös kazán van, így a víz, szennyvíz, fűtés, melegvízre havi leolvasást csinálnak és az egyenleget én is megkapom minden hónap elején e-mailben. Ez tartalmazza a közös költséget is.
Az egyik problemam a lakaskezelo cegekkel a sajat rossz tapasztalatom. En Londonban ugy bereltem lakast, hogy az ugynokseg akin keresztul bereltem teljes menedzselest vallalt. Ahanyszor valamit meg kellett szerelni, olyan lassan intezkedtek, hogy egyszerubb volt sajat koltsegen intezkedni, mint megvarni hogy ok megtegyek.
Masik problema az, hogy ey darab lakassal nem vagyok nagy megrendelo. Olyan arat ker amit nem szegyel, kenytelen vagyok arelfogadokent viselkedni. Es a berleti dijban nem tudom ervenyesiteni az extra koltseget, hiszen sajat tapasztalat alapjan a hozzaadott ertekuk nem valami nagy, ami a berlo fele a szolgaltatast illeti.
En egyenlore azon gondolkodom, hogy megprobalok a kozos kepviselovel megallapodni, hogy a havi egyszeri ellenorzest elvegezze nekem par ezer forintert. Aztan ha mar tobb lakasom lesz, keresek valami szervezett megoldast ezekre a problemakra.
Vannak házkezelő cégek akik nem csak komplett társasházakra specializálódtak.
Minden egyéb kiadást /pl Wc szerlés, rezsi../ ellenörzik, elvégzik és beszedik helyetted a kért bérleti díjat.
Ellenben el kell gondolkozni azon hogy megéri-e csupán egy ingatlannál ez?
Bár a hozzászólásotokban nem derül ki, hogy valójában mennyi ingtalnról van szó.
Ha külföldön él az ember vagy nincs ideje ellenőrizni és beszedni a díjat akkor a legjobb megoldás ha valakit megbízol, hogy intézze helyetted az ingatlan menetét.
Bárki is vállalja el mindenki pénzt kér érte.
Akkor ha már így van akkor inkább legyen az akinek ez a dolga minden nap.
Egyetertek, fokent ha nem luxusingatlan - expat menedzser kombinacioban gondolkodik az ember amikor buy to let konstrukciorol beszelunk. Ahhoz nem vagyok eleg tokeeros, meg szerintem amugy is tultelitett es marginalis piac. Arra jo, hogy lehessen nagy szamokat leirni egy index cikkben. De a berleti piac max. 0,5%-at teszi ki szerintem az ahol a berlo luxusigennyel rendelkezik, es hajlando is megfizetni a beepitett extrakat a berleti dijban.
Egy masik tema ami nekem allando bosszusagot okoz, hogy a rezsiszamlak egyenleget hogy tudod kovetni ha kulfoldon elsz?
Itt Ausztriaban ez ugye kulturaltan meg van oldva, mert ahogy uj lako koltozik be, a szolgaltatok vele kotnek szerzodest (gazra, villanyra - a tobbi meg benne van a kozos koltsegben).
Otthon viszont hiaba akarom atiratni a szamlakat a berlore, mivel az ingatlan tulajdonosanak keszfizeto kezesseget (?!?) kell valalnia, ha a berlo elmaradasba kerul a szolgaltatoval. Magyarul tokmindegy hogy kinek a nevere jon a szamla, mindenkeppen nekem kell allni a cehhet, ha a berlo nem fizet.
Viszont a berleti dij/rezsi arany siman eleri a 65/35 aranyt, ergo mire eszreveszem hogy 2-3 havi elmaradas van, felszolitom a berlot 30 nappal hogy rendezze vagy koltozzon ki, addigra a kaucio epphogy fedezi a felhalmozott rezsit. Es akkor az esetleges okozott karokra fedezetet nem nagyon van mibol visszatartani.
Halistennek egyenlore nincs gondom a berlovel, csak ott az elmeleti lehetoseg amit nem tudok kizarni...
Ugye adott az a modszer, hogy havonta ellenorzom telefonon hogy van-e tartozas. Viszont hacsak el nem megyek Budapestig, azt nem igazan tudom ellenorizni, hogy pl. valos merooraallast jelentett-e le a berlo. A szolgaltato meg evente egyszer olvas, nincs is lehetoseg arra, hogy gyakoribb leolvasast kerjek...
Szoval kinek mi a trukkje arra, hogy tavolrol ellenorizni tudja a rezsi befizeteset?
En is veletlenul botlottam bele. Mivel altalaban hosszu (8 eves) futamidovel hirdetik, eleinte nem tunt erdemesnek foglalkozni vele. Viszont van egy trukk benne, amire nemreg felhivtak a figyelmem es igy mar hasznalhato.
Ugy mukodik, hogy 4 ev a legrovidebb megtakaritasi periodus, ezutan megkapod a 30% allami tamogatast (amugy a beteti kamat 1%...), igy 4 evre 10% koruli hozam jon ki (Allamkotveny referenciahozam 7,30). Ergo jobb a hozam mint barmilyen mas biztonsagos befektetesi formanak forintban.
4 ev utan lehivhatsz hitelt, valami 6,5%-os THM-el. Az viszont elegge magasnak tunik, ha azt vesszuk hogy 4 ev mulva 2012-t irunk es az EURO itt lesz a kuszobon. Ausztriaban most 5,5%-on kapok lakashitelt EUR alapon. Egyszoval a konsrukciobol csak a beteti oldal hozama a vonzo szerintem.
Es itt jon a trukk: Nem kell a hitelt lehivni ahhoz, hogy megkapd az allami tamogatast, viszont lakascelu felhasznalasra kell forditani.
Arra tokeletes a dolog, hogy piacinal magasabb hozamot erjek el azon a penzen, amit amugy is lakascelra (ezesetben felujitasra, allagmegovasra) rakok felre.
En azt csinaltam, hogy amikor kiadtam a lakast, kotottem egy 5 ezer forintos havi osszegre szolo szerzodest. A berleti dijbol minden honapban ezt az osszeget utalom is tovabb automatikusan az ltp-be. 4 ev alatt 245 ezer + 80 ezer tamogatas, osszesen 325 ezer ft. gyulik ossze, ebbol ki kell jonnie az elhasznalodas miatti felujitasi koltsegeknek. Ha meg nem lesz ennyi, max. rakoltom egy masik lakasra vagy a nyaralora.
Loofnak ment a tanács, ő gondolkozott az eladáson/vevőcsalogatáson.
igazad van egyébként. A kiadási célból tartott lakásaimban a legsistergőbb faktor a rend/tisztaság/normális bérleti díj. Manapság ez is elég Bpesten (még).
Alapvetoen en arra torekszem, hogy a lakas "neutraly decorated" legyen. Feher fal, parketta, semleges szinu burkolatok. Minosegben is eros kozepkategoria - inkabb felsokozep, ha az aljat a BauMax-akcios csempenel huzzuk meg.
Viszont (nalam legalabbis) azt gondolom nem eri meg extra dolgokat beszerelni. Szerintem egy masszazskad vagy egy klima beszerelese ugyan konnyen kiadhatova teszi a lakast, de nem eleg arra, hogy hosszu tavon is ott tartsa a berlot. Ha pedig gyakran cserelodik a berlo, akkor a lakas amortizacioja is nagyobb. Szerintem egy jo allapotu lakas, ahol nem marad a kilincs a kezeben az embernek vonzobb lehet, mint ha extran fel van szerelve, de eseteleg mashol fogja meg a penzt az extrakra az ember. Teszem hozza en tenyleg nem vetel-felujitas-eladasban gondolkozom.
Nalam ket faktor van, amitol extra hasznot varok kozeptavon: A panel+ programban valo reszvetel es a kornyeken magvalosulo beruhazasok.
A PanelPlusz ugy nez ki atmegy vegre a lakogyulesen, ha meglesz kb 4-500 ezres befektetessel 1,5-2 mio erteknovekedest hoz a lakasnak. A kornyekbeli lakoparkepitesek miatt pedig felertekelodik a kornyek a Budapesti atlagarhoz kepest. En ezt a ket tenyezot tudtam elore mikor vettem a lakast (a kozos kepviselotol a panelplusz-t, a hirekbol meg a beruhazast), de nem hagytam hogy bearazzak a lakas araba. Szoval nekem itt van beagyazva a vesztartalek arra az esetre ha megis el kell adnom az ingatlant nehany even belul.
