Lassan már túl leszünk a telekvásárláson...
A házépítés költségeit számítgatva természetesen különböző megoldások különböző (elég magas) eredményt adnak.
A minap az egyik kivitelező weboldalán bruttó 130 ezer/négyzetméter áron kínál kulcsrakész megoldást, míg egy magazinban a hagyományos építkezés költségeinél egy 100 négyzetméteres lakóterületre bruttó 35 millió jött ki.
Tudom, hogy a különböző anyagok nagyban befolyásolják az árat. Kíváncsi vagyok, hogy kinek mi a tapasztalata a kivitelezés költségeit (tervezett és tényleges) illetően. Valamint milyen problémákba ütköztetek a finanszírozás terén (hitel, számlagyűjtés stb.)
Előre is köszönöm, hogy megosztjátok a tapasztalaitokat!
Bocsi, közben láttam, hogy tudod, hogy nem kell ugyanabban az évben venned, hanem azt nem tudod, hogy mikor kell befizetni-visszaigényelni. Mi előbb vettünk - utána eladtunk, így sima ügy volt. A másik variációval nem vagyok tisztában, mélyebbre kéne ásnom, de mintha úgy rémlene, hogy be kell vallanod, de nem kell befizetned. Viszont ha utána sem fekteted a bevételt új ingatlan vásárlásra utólag be kell fizetned az adót + késedelmi kamatot+büntetést ....
ingatlan értékesítés - apeh - az ingatlan értékesítésből származó bevételt újabb ingatlan vásárlásába fekteted (vagy családtagodéba) - és ezt az értékesítés előtti 12hónapban vagy az értékesítés utáni 48 hónapban teszed, akkor a bevétel mínusz kiadást kell megadózni
Hat en is csodalkoztam, hogy meg az eng. doksiban leadott munkajukat szamla nelkul (es persze afa nelkul) vallaltak, de igy van.
Az onero meg - remelhetoleg kozalk. miatt bar amugy se egeszen hataron vagyunk - nekunk ugy jo ha kisebb. Tehat a ktgvetesben nekem a lakasom ara kene onero legyen, de a telekkel meg az ilyen elozetes szamlakkal csokkentem, hiszen azt elkoltottem a lakascelra (csak nem az epitesi koltsegbe). Legalabbis igy remelem... aztan meglatjuk. Egyelore azert nem eroltetem hogy afa-s legyen, majd ha mar eldol hogy melyik bank vegul es az mit mond, na meg az elso kapavagasig jutottunk valami kivitelezovel.
A talajmechanikai vizsgálattal jó számolni, mert nagyon drága mulatság, ha utólag derülnek ki dolgok... Persze, ez is elég sokba kerül.
Miért nincsen számlád ezekről? A talajmechanikáról is biztos van számla, meg a földmérésről is. Vagy ez is olyan, hogy ennyi, ha sebből fizeted +25%, ha áfás számlát is akarsz?
Egy pillanatra azt hittem, hogy a tervezés és egyebek kerültek 15 millába, de remélem, hogy csak hülye vagyok és a házra érted? Vagy naívság?:) Mekkora a ház? Belevágtok még tavasszal?
Nekem az anyagmozgatasra es a szallitasra eleg erdekes volt a kivitelezo hozzaallasa... ugyanis elobbi 5%, utobbi 10% atalany az anyag netto arara. Lehet, hgoy ha mindent o csinal akkor igy kb. igaz is, de szerintem eleg durva elkenes...
Koltsegek: en irom az elejetol fogva, de hat meg szinte sehol sem vagyunk.
Telekvasarlas: egybol az ugyvednek 1%, az illetek 3e ha vallalod a 4 evet egyebkent +10%. Nalunk meg befigyel az hgoy eladtunk egy lakast es kerdes hogy azt hogyan adozzuk mert kulon evben volt... jo lenne nem ott parkoltatni a penzt.
Aztan a kovetkezok jottek: ha foldhivatalbol ki kell kerni a tullap+helysz.r.-ot az 2x3e (afasan, kell mindegyik az engedely es a hitel beadasahoz is). Nalunk hianyzott a csatorna, az 240e hozzajarulas (36-ot majd visszakapunk). A telek alakja miatt kellett a tervezes elott foldmeres, 15e. A tervezo (csak eng.terv) 135e+afa-ert csinalta. Szinten spec. a telek miatt (tervezo eloirta) talajmech. 65e, es a szakvelemeny alapjan alapozasi terv statikustol 40e. A kemenyseprok 4400-at (afas) kertek ahhoz, hogy megszakertsek, eng. beadashoz kell. A beadas maga 10e illetekbelyeg. Most kb. itt tartunk... es sajnos szamla keves van, csak az afa-sokrol, pedig az onerot csokkentene.
Mas: Az vilagos, hogy kell valami puffer az epitkezes vegere. Nekem az tok jo lenne ha minimalkivitelezessel adnak egy 21M ajanlatot (akkor vedheto es leadhato a banknak), sajat penzunk ugyan mar minuszban van (telek tobb volt mint papiron), de szuloi kolcson atmenetileg van, aztan ha munkaba allok akkor lesz kozben termelodo is. Persze vissza kell fizetni valamibol mindent...
nálam a házterveztetés van készen. Úgy csináltam, hogy előszőr megbeszéltük a tervezővel az alaprajzot, aztán amikor ez nagyjából jó volt, akkor meglett az első terv. A beosztáson némileg változtattam, így végülis egy-két kör után lett egy nagyjából kész terv. De ezzel az volt a probléma, hogy gerendás födémmel kivitelezhetetlen lett volna, vasbeton födémet pedig nem akartam. Igy végülis rövid huzavona után az lett, hogy az egyik belső fal át lett alakítva teherhordó fallá, meg egy-két apróbb módosítás után lehetővé vált a gerendás födém. Szerintem igy indulóárnak a 15 millát talán tartani lehet. Persze amíg még az építkezés el nem kezdődik, rengeteget kell még tájékozódnom, hogy hol milyen építőanyagot érdemes vagy kell használni.
Ő biztosan olcsóbban kapta, persze nem feltétlenül akarta megosztani veled. Bízott benne, hogy nem kapsz jobb árat, esetleg még a fáradtságot sem veszed, hogy utána járt.
Azt hiszem, ehhez az építkezéshez nagyon neki kell készülni anyagilag. Ráadásul akárhogy is nem tetszik, időben el kell kezdeni foglalkozni vele. Valószínűleg kifizetődő a tudatos tervezés.
Jut eszembe a tervezésről és előkészítési fázisról. Manapság már a levegő használat után is illetéket kell fizetni.
Fel tudná valaki sorolni, hogy milyen illetékeket kell fizetni onnan kezdve, hogy veszek egy telket (10% illeték, ha nem jelzem, hogy 4 éven belül eleget kívánok tenni a beépítési kötelezettségemnek). Aztán gondolom, hogy a mindenféle engedélyekre is számolnak fel illetékeket. Mekkora tétel ez egy építkezéskor?
Ugye az újonnan épült ház után nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni?
Nekem a telken belüli cipekedést nem emlegette az egyik jelölt, csak azt, hogy ha nincs ott az anyag időre, akkor is fizetnem kell, mert máshol dolgozhatna pénzért. Ez rendben is van. A gond ott volt, hogy azt mondta, Ő akkora kedvezményt kap, hogy olcsóbb lesz, ha Ő hozatja az anyagot. Aztán megnéztem egy-két árát és csodák-csodája, több volt legalább 10%-kal, mint az én áraim.
Igen, onkormanyzatnal meg kell erdeklodni, hogy mi kell a kikotesmentes lakhatasihoz. Meg en is ez elott vagyok, ugyhogy nem tudok semmi konkretat.
Ami meg az arat illeti, nem gondolom, hogy ha jol van tervezve a koltsegvetes, akkor 2x-e lesz a vege, de azert biztos, hogy tobbe fog kerulni, mint amit kalkulaltok. Szoval ha pl. ugy nez ki, hogy 22-bol tok jol megepul a haz +bank es egyeb koltsegek, akkor 23-24bol nyugodtan belevagnek, en legalabbis. Nalunk az volt a szivas, hogy 18millank volt, es mar az elejen tudtam, hogy 18.5 lesz legalabb. Gondoltam, majd elhagyunk valamit, ami igy is lett, es megis a 20-at kozeliti a vege.
Az meg nem is lenne baj, foleg ha az a 23-24 (inkabb, mert ennyit latok biztositottnak) a banknak megfelelo szamlaval van. Nagyon sok az a +4M.
A kikotesmentest gondoltam, de az vonatkozhat arra, hgoy csempezve van-e vagy leteritve egy gagyi mupadlo ragasztas nelkul, ilyesmi? Na meg csapok, wc mindenhol ahol tervben volt? Konyha felszereltsege? Ha ilyeneken is mulhat akkor persze szivas... majd megerdeklodom azert az onkorm.-nal, hogy mit kovetelnek, vagy ha van erre vmi szabalyozas es tudod a forrasat azt megkoszonnem.
Nekem meg az egyik kivitelező azt mondta, megvehetem az anyagot, de akkor plusz pénzt kér, mert ha ő hozatja, akkor ő már úgy ütemezi és odateteti a daruval az anyagot, hogy minél kevesebb telken belüli szállítás és cipekedés legyen.
Axióma,
bankkal kapcsolatban arra figyeljetek, hogy a lakhatási lehet, hogy kikötésmentes kell, hogy legyen. Az meg gyak. 100%-ot jelent, szóval ezt érdemes megkérdezni.
Szerintem a kivitelező ajánlata ár szempontjából korrekt, amit kaptatok, bár a műszaki tartalom ismerete nélkül nehéz bármit mondani. Szerintem, látva a mi házunkat, egy ekkora épületet pincével ma Pomázon 23-25 millió alatt nem lehet megúszni.
Hat majd lehet hogy en is dobbenek, hogy a bank nem engedi, de mar olyan bankkal is talalkoztam, akinel nincs utolso helyszini szemle csak a lakhatasi kell (ami nem 100%). Masreszt, ha iden eppen csak bekoltozunk de a bank fele majd jovore szamolunk el az utolso reszlettel es addigra lesz minden burkolat masodik furdo stb. akkor meg majdnem nyerunk is (halasztjuk a toketorlesztest, bar ha otp lesz akkor alapbol kerjuk).
A kivitelezonel nem ugy 30% hogy valamire ratette, hanem az almainkra:)
Szoval lesz egy 3,5 szobasnak minosulo hazunk, gyakorlatban 108 nm + 4 nm erkely, meg 50 koruli pince (nem lesporolhato mert nagyon lejt befele a telek) es a teto alatt meg egy 1m parapet-emeles (ures, csak elore gondolkozasbol). A szocpol-jogosultsag hatara meg 21M ebben az esetben (videk). Arra persze szamitottam, hogy gyakorlatilag tobbet fizetek majd, de a kivitelezo erre 27,5M-t hozott ki ugy, hogy AFA-t csak az anyagra szamolt, a munkadijra nem. Viszont majdnem biztos vagyok benne, hogy jo rahagyassal dolgozott, pl. megneztunk par alapanyagot meg mas vallalkozasnal az adott munka nm-arat (ilyen szempontbol tenyleg reszletes: tegla x db, y Ft/db, szigetelo terites .. Ft/nm, foldmunka .. Ft/m3 stb.), es nem kellett keresgetni sokat olcsobbert. Masreszt a tervezonk is azt mondta, hgoy ez - szerenyebb kivitelben, mi amugy is azt akarjuk - olyan 20M koruli haz. (A kivitelezo szamolaskor vegigparkettazta 15e/nm anyagbol meg 15-20e/csaptelep stb. szoval biztos tuti szep 100%-os lenne, de nem ezt akarjuk.) Eleve nem is hiszem, hogy ennyit erdemes rakolteni, hiszen ennyiert+telekar meg is vehettuk volna, de ugye pont az az elgondolas, hogy dragabb kornyeken fix epitesi koltseg olcsobb mint keszen (egyebkent Pomaz).
Kivancsi vagyok nagyon a masodik ajanlatra... meg idegeskedem az uj szamla-szabalyok miatt.
A tetőtér beépítési költsége töredéke a ház egyéb részeinek. 15cm szigetelés max 1000Ft/nm2, munkadíj 6-700 körül lehet, de ezt bárki meg tudja csinálni. A födémet is lehet azért szigetelni, az betonozással együtt szerintem olyan 3000 Ft/nm2. Így már azért egész jó lehet a dolog, és nem lesz oyan horribilis fűtésszámla.
Ami igazán drága a tetőtérben, az a födém, az nekünk olyan 2milla volt, namost mégennyiből komplett kész lehet.
Ami a kivitelezőt illeti, ha nem értesz az építkezős dolgokhoz, akkor mindenképp kivtelezővel építtess, szerintem. Nekem apósom kivitelező, ő volt, aki nagyjából irányította a dolgokat, de így is rengeteg maradt rám. És mivel egyáltalán nincs affinitásom ilyesmikhez, néhányszor (vagy rengetegszer? már nem emlékszem...) szívtam is emiatt.
Nem túl sok tapasztalatom van, de ez alapján azt mondom, hogy a nyugis és jó minőségű kivitelezéshez a következők kellenek:
-sok pénz
-jó tervező, pontos kiviteli terv, nem csak engedélyezési, ez alapján nagyon pontos költségvetési kiírás
- költségvetési kiírás alapján nagyon jó, megbízható kivitelezővel megállapodni fix összegben, természetesen tételes költségvetés alapján
- az ennek ellenére felmerlő pluszmunkákra további pénz
- jó műszaki ellenőr, aki kiveri a kivitelezőből a megfelelő munkát
A kivitelezők olyan 6-8% körül tesznek rá. Ha ők adják az anyagot, akkor azon is jól keresnek, mert ők rengeteg kedvezményt adnak, aminek legfeljeb egy részét adják át.
Amivel spórolni lehet:
- anyagot te viszed
- nincs kivitelező, de akkor végig szopás van
- saját meló: ha nem értesz hozzá, ronda lesz és baromi lassú, ami szintén pénz kérdés
- van aki azt mondja, hogy nem kell megállapodni fix összegben, hanem utólagos felmérés alapján jobb fizetni. Szerintem ez rengeteg idegeskedéssel, hülye alkudozással jár, és teljesen kiszámíthatatlanná teszi a költségeket. És ilyenkor a kivitelező sem spórol, mert hát kicsit nagyobb lesz a fal, nem baj, te meg fizetheted a tök fölösleges pluszköltségeket.
Bocs, hogy ilyen hosszú lett.
f.
Jut eszembe axióma, hogyhogy csak éppen beköltözhető szintig csináljátok? Önerőből megy az egész vagy a bankok nem kérik, hogy befejezd az épületet teljesen? Homályosíts fel, mert ez sem teljesen világos!
Gondolom a kivitelező 30%-a, a saját munkadíja+nyeresége, de lehet, hogy tévedek. Mennyit mondott és milyen készültségre (hadd legyek rosszul én is korán reggel)?
Most néztem a neten egy 97. évi törvényt, mely szerint kisajátítható az a magántulajdonban lévő telek, melynek tulajdonosa nem teljesíti a helyi önkormányzat által előírt beépítési kötelezettséget. Tudom, hogy ez a telekspekuláció ellen lett kitalálva, de akkor sem tetszik. Bár az is igaz, hogy egy beépülő fejlődő területen nem kívánatosak a foghíjak.
Keresem a szakirodalmat, ha találtam valami minőségit, akkor szólok. Ha valakinek van ötlete, gondoljon ránk!
Ha ilyet talalsz, az engem is nagyon erdekelne! Nalunk telek van, terv az onkorm.-nal, de az ismerosok altal agyonajanlgatott kivitelezo ("jol dolgozik normalis aron") hat munkadij-afa nelkul ugy 30%-kal folenk lott...
Viszont adott egy eleg reszletes koltsegvetest, ugyhogy a kovetkezo jeloltnel (jovo hetre igert ajanlatot) tudom erdemben hozza hasonlitani, meg valamennyire fel vannak sorolva a munkafolyamatok is, mi minden kerul penzbe. (Illetve lehet "ellenorizni" az anyagarait is, ahol talaltunk felulbecsleseket, ugyhogy remenykedem hogy megse lesz az olyan sok foleg ha egyelore epphogy-bekoltozheto szintig csinaltatjuk csak).
Igazából nem tudom, hogy menni fog-e vagy sem. Most kezdtem el az egész témát feltérképezni. Keresnem kell először is valahol egy Házépítés A-tól Z-ig szerű könyvet, mert még azt sem tudom, hogy pontosan mi is ez a folyamat. Így aztán könnyű az orromnál fogva vezetni, ezt pedig nem szeretném, mert nagyon sokba kerülhet.
Van valami írott okosság, ami onnan kezdődik, hogy tájolás-tervezés stb. és leírja az egész kivitelezést? Nagyon szeretném magam kiművelni mielőtt még elkezdenénk költeni a pénzt.
A kettő közé meg azért nem érdemes olyan drága szigetelést tenni, mert a tetőtér beépítésekor már nem lesz rá szükség -> kidobott pénz. De végülis ez évi 4 hónapban gond. Ha máshogy nem megy, úgyis így kell csinálnotok.
Nekem egy ismerősöm ismerőse csinálta 2 lépésben a tetőteres építkezést és utólag nagyon bánta: A 2 szint között ugye nem csinálsz komoly hőszigetelést, mert használva lesz (egyszer) a felső szint. Így horribilis fűtésszámlái keletkeztek, mert fűtötte a nem használt tetőteret is. Persze, ha más megoldás nincs, muszáj vagy így csinálni, csak készülj fel erre.
Szerinted mennyivel jön ki drágábban, ha kivitelezővel csináltatom?
Már csak azért kérdezem, mert nem biztos, hogy a munkámmal összeegyeztethető az építőanyagbeszerzés. Igaz, hogy ha én megyek utána, akkor nem kell kifizetnem a kivitelezőt, de valószínűleg addig nem is keresek semmit.
Valami ilyesmire gondoltam én is, hogy a tetőteret nem feltétlenül kell az elején megcsinálni. Bár, később viszont sokkal macerásabb lesz (legalábbis nekem úgy tűnik, mivel utána kényelmetlen a kupizást újra felvállalni, amikor egyszer végre sikerült belakni a házat).
Mit gondolsz mennyi lesz a tetőszigetelés? (Hadd legyek rosszul? Ez a háztervezés, mármint a költségvetés készítése tiszta mazohizmus lehet.)
Akkor jó! Már megijedtem, hogy másnak 30-40%-okat sikerül alkudni. Mert legendák terjednek... Egy ilyen ismerőst megkerestem, aki egy közös ismerősünknek ilyesmiket mondott, nekem meg már jóval kevesebbet.
Az a helyzet, hogy nekünk az a 10% kedvezmény már jónak számított. pl. a 1,5 milás tetőanyagból 150.000 azért nem kevés. Persze volt árukapcsolás. Az emberünk azt mondta, hogy a Rockwool hőszigetelő ugyan nem akciós, de ha azt is tőle visszük arra is ad 10%-ot, aztán meg még erre, meg arra és szép lassan kialakult. A végén már csak felhívtuk telefonon, hogy küldje a cuccot meg a számlát, mi meg küldtük a pénzt.
Mennyi az a nagy kedvezmény? Én akármerre jártam, 10% körüli kedvezményt találtam, ha nem a gyár akciózott. Abban volt eltérés, hogy az egyik már 500e ft-tól így adta a cuccot, a másik 4 millától számolt volna így. 2 helyről majdnem kivágtak, mikor a 10%-ot próbáltam srófolni.
Sajnos én is csak csatlakozni tudok a "duplája lesz" kórushoz. (Bár nálunk a férjem főnöke mindjárt ezzel kezdte amikor megkérdezte, hogy van-e már költségvetésünk. - Na akkor szorozd meg kettővel, és abból talán kijön. Pedig Ő több mint 15 éve építkezett, de ez valahogy akkor is így volt.)
Ha nem akarsz csillagászati összegeket kifizetni egy kivitelezőnek, akkor valóban le kell menned az alapokig, (tégla, cement stb..) de szerintem megéri. Mármint anyagilag. Aztán ott vannak az olyan dolgok amin lehet spórolni, (pl. burkolatok) de vannak olyanok is amin egyszerűen nem éri meg. (pl. nyílászárók, szigetelések, korszerű fűtésrendszer) Nem tudom ki írta, de nagyon igaza volt annak aki az egy helyről történő beszerzést favorizálta. Valóban szép kedvezményeket lehet kialkudni. Ha megírod, hogy hol épülne az a ház, lehet, hogy konkrét címeket is tudok adni.
mi mar a vege fele tartunk az epitkezesnek. A hazban semmi extra nincs, 100 nm2 a lakoter: nappali, konyha, eloter, furdo, kisWC, kamra, hazt. helyseg, ket kis szoba. Ezen kivul vasbeton fodem keszult, es van bent egy vasbeton lepcso, hogy a tetoteret meg lehessen csinalni, de az meg sehogy sem all, csak a gepeszet kiallasok vannak meg. 2003 novembereben kezdtuk. Az osszkoltseg eddig kb. 19millio volt, amibol 1 millio a kozmu es bankkoltsegek, kb. Ami nekem nagyon draganak tunt, az a komuves munka volt, lehet, hogy azert is, mert ott volt rengeteg elore nem lathato pluszoltseg.
Ami nem atlagos, es draga volt: bontott tegla homlokzat kb. 400e pluszkoltseg, asztalos altal gyartott nyilaszarok kb. 2.5millio. Ami olcsobb volt, mint elore szamoltam, az a gepeszet, igaz, ez joreszt sajat munkaban keszult. De amugy is olcsobb lett volna.
A koltsegben nincs benne a konyhabutor, lepcsoburkolas, lampak, tetoszigeteles.
Amivel sporoltunk: egy helyrol veve az anyagokat szep kedvezmenyt lehet kialkudni, nem megbeszelt (leirt) koltesegeknel utolag kokemenyen alkudtunk, csak annyit fizettunk ki, amennyit nagyon muszaly volt. Elofordult, hogy a komuves majdnem sirva fakadt, hogy o befejezi a szakmat az ilyen megrendelok miatt, de vegul elfogadta a dolgot, aztan a 8 millas autojaval hazakullogott...
Bankkal szopas volt vegig, alig varom, hogy megszabaduljak az ugyintezestol.
