Lassan már túl leszünk a telekvásárláson...
A házépítés költségeit számítgatva természetesen különböző megoldások különböző (elég magas) eredményt adnak.
A minap az egyik kivitelező weboldalán bruttó 130 ezer/négyzetméter áron kínál kulcsrakész megoldást, míg egy magazinban a hagyományos építkezés költségeinél egy 100 négyzetméteres lakóterületre bruttó 35 millió jött ki.
Tudom, hogy a különböző anyagok nagyban befolyásolják az árat. Kíváncsi vagyok, hogy kinek mi a tapasztalata a kivitelezés költségeit (tervezett és tényleges) illetően. Valamint milyen problémákba ütköztetek a finanszírozás terén (hitel, számlagyűjtés stb.)
Előre is köszönöm, hogy megosztjátok a tapasztalaitokat!
Akkor mar csak azt nem ertem, ha szerinted is igy van, akkor miert irtad, hogy pl. nekem gyakorlatilag mindenrol kell szamla... vagy akar neked, mert lakasbol van.
A (bevallott) eroforras mindegy, hogy honnan van, az ep.ktsg resze, de nem kell 100% fedni hanem 70% (minusz bontott). Vagy meg mindig nem ertelek.
A gáz az, hogy azok sem 5-6 milliós telkek. Az amelyik viszonylag sík terepen van már 7 millió és fölötte. Ami pedig 5,5-6,5 milliós pedig olyan meredek, hogy ha elgurul a gyerek labdája, akkor Vácra kell érte menni... Szóval amennyivel olcsóbb, az el is megy a földmunkákra. Ami bennünket visszatart a távolság mellett, az az erdőn keresztül vezető út, amin kívül nincs más megközelítése a telkeknek. Vagyis, ha az erdei út behavazódik, akkor se ki, se be.
Egyébként teljesen igazad van, sajnos az összközműves telkek 8 milliónál kezdődnek. Ez azt jelenti, hogy valami kis faluban van a telek, ha nem is túl messze Budapesttől. Ha valami infrastruktúrában gazdagabb helyet nézeget az ember, pl. Dunakeszi (15 percre a Duna Plázától), a telek árak már az egekben. Friss gyűjtés, ma reggel láttunk egy 808 nm telket a Tóvárosban 17 millióért. Nagyon szépen rendezett környék, de oda még a telek árán kívül 25-30 milliót be kellene talicskázni. Ami nekem nagyon soknak tűnik. Természetesen, nem mindenki ilyen csóringer. 2-3 év alatt nagyon szépen kiépült a park, úgy kellett az államat visszatenni a helyére.
A saját munkád nem fizeted meg -> nem szerepelteted a ktg-vetésben. Ezt nem lehet, mert van max. méltányolható összeg adott helyen épült/adott méretű házra és az ugye nem megy, hogy a ktg-vetésben szerepel 21 milla anyag, munkadíj meg semmi, mert mindent Te csinálsz. (Ugyanis a méltányolható összeg nem azt jelenti, neked mennyibe kerül, hanem mennyit ér.*) Tehát a ktg-vetés úgy néz ki, hogy felsorolsz minden anyagot és munkát (ennek így bele kell férnia a méltányolható ktg-be), a végén meg viszel számlát anyagról meg valamennyi munkáról, a többiről meg leadsz papírt, hogy Te csináltad. És a "Te csináltad" nem lehet több 30 %-nál.
A zárójeles mondatodra: 12/2001. Kr. 4. § A közvetlen támogatás nyújtásának feltétele továbbá, hogy az igénylő a rendelkezésére álló anyagi eszközöket az építési költség (vételár) kiegyenlítésére használja fel. Az igénylő rendelkezésére álló anyagi eszközként kell számításba venni a támogatás nyújtásáról szóló szerződés megkötését megelőző 5 éven belül értékesített lakásának az eladási árát is, csökkentve az azt terhelő és visszafizetett önkormányzati és munkáltatói támogatás, valamint a kiegyenlített lakáscélú hitelintézeti kölcsön összegével. És igen, vonatkozna minden önerőre. Csak azt nehéz ellenőrizni, hogy van-e pénzed bankban, dunyhában, akárhol, úgyhogy legalább a lakáseladás bevételét megfogják.
* Nyilván itt nem fognak 10-20 % "tévedést" észrevenni, de ha a 21 millás ktg-vetésből egy 300 m2-es ház épülne, az már bukás. :o)
Hat, nem tudom. Egyreszt akkor elojon hogy ha a sajat munkamat nem fizetik meg, akkor az ne szamitson az ep.ktsg-be es szocpol-hatarba sem. Masreszt meg _szerintem_ az ep.ktsg 70%-at de legalabb a hitel-szocpolt le kell fedni, ami nem zarja ki azt, hogy a hitel-szocpolt lefedem (80%-ban), de elkoltottem az onerot - ezt plane nem is ugy szoktak nezni, hanem az elso szemlen amit becsulnek. (Egyebkent ami te mondasz akkor nem csak a lakast eladokra vonatkozna, hanem minden onerore, hiszen _elvileg_ egy fillered se maradhatna az epitkezes utan; mindegy hogy a zsebedbol vagy lakasbol raktad bele, de a teljes rendelkezesre allo penzed kell benne legyen. Akkor meg mihez kepest van barki masnal a 70%?) Persze kivancsi vagyok hogy a bankok hogyan fognak hozzaallni, en mindenesetre nem csak azert nem osztom az allaspontodat, mert rosszabb lenne nekem, hanem mert mashogy velem az osszefuggeseket fennallni.
(Bejelentkezés: aki lusta bejelentkezni, meg is érdemli. Mivel nem nagy dolog, megteszik. De majd kiderül.)
Szocpol-nál nem az adómegúszás miatt kell a számla. Szocpol feltétele, hogy az összes rendelkezésre álló pénzed felhasználd. Tehát az 4.8 milla önerődről és a 16 milla szocpol+hiteledről is kell számla. És itt bizony gyak. 100 %-ról. Ugyanis nem mondhatod, hogy csak 15 milláról hozok számlát, mert a többit sk csináltam. Ekkor megkérdeznék: akkor miért is akarsz Te felvenni 13.6 hitelt a 2.4 szocpol mellé?
Leírom a mi példánkat, mert az jobban érthető (nincs hitel): Eladtuk a lakást 16.6 milláért. Erre jön a 2.4 milla szocpol meg a 400 e áfa-vissza. Ez összesen 19.4 milla. Erről mind számlát kell hoznunk, mert ha csak mondjuk 18-ról hoznánk, akkor azt mondják: volt 16.6 millánk az eladásból, 400 e az áfa-visszából, akkor csak 1 milla szocpol-t adnak (van egyáltalán rész-szocpol?), mert 18 milla ktg-ünk volt. Nem mondhatjuk, hogy de hát volt 1.4 milla saját munka, mert magunknak ugye nem fizetünk -> mire is adja az állam a lóvét.
Ja csak a lenyeget nem emeltem ki: az eladasi ar persze kotelezo onero, de az az ep.ktsg resze tehat csak a 70% (-nak a 80%-a) kell hogy lefedve legyen. A teljes fedes az szja miatt kell, ott nincs kibuvo meg %, de ott meg ugye mas az alap.
Akkor lehet, hogy en nem ertelek teged... Tehat nezzuk mondjuk a mi esetunket. Eladtuk 9,8-ert a lakast, vettunk (papiron) 5-ert a telket. A lakas anno kerult 3,3-ba, tehat mint szja-elszamolas csak 6,5-rol kell szamla, de abbol 5 a telek, tehat 1,5M. A szocpol miatt viszont a 21M koruli hazbol lesz nalunk 4,8 onero (eladasi ar minusz telek), mondjuk 16 a szocpol+afa. Tehat vegeredmenyben ezt a 16*0,8-at kell lefedni, es ez boven fedezi azt a 1,5-et (nem kulon kell), ami az apeh fele azert kell, hogy ne kelljen szja-znom. A teljes ep.ktg*0,8 csak akkor van, ha vmiert ennyi a teljes hitel+szocpol (koztisztvis., kieg. ing.fedezet miatt), de ha barmennyi onerod van akkor ennel csak kevesebb lehet. Tovabbra is csak szerintem! Ha nem igy ertetted, akkor hogyan azt, hogy az eladott lakas miatt azt az egeszet kell lefedned?
((Az elsonel meg nem ebben vitatkozunk, az persze hogy kitolti, de van akinek nem fontos hogy reszt vegyen ilyen hiteles izekben, viszont _neked_ sokkal olcsobb lenne neked oket valasztani, mint egy olyat aki feliratkozott.))
Az első részben nem értünk egyet: aki komolyan gondolja, hogy támogatott hiteles, szocpol-os munkákat is végezne, az veszi a "fáradságot", hogy kitöltse azt az 1 (2?) nyomtatványt. A második részt meg nem értem. :o) apeh fele az eladott lakasnak csak a jovedelmet kell elszamolni, mig a szocpol miatt a bevetelt kell belevenni a teljes (telek+epitesi) koltsegbe. A ketto kozti kulonbseget nem kell lefedned, ami minimum a vasarlasi osszeg (+ugyv.ktg-ek ha volt szla rola), ha tobb mint 5 eve volt nalad akkor meg kevesebb. Az eladási ár és a jövedelem közti különbségre gondolsz? Mert szocpol-nál az nem érdekes, ahogy Te is írod a mondat elején: ...szocpol miatt a bevetelt kell belevenni a teljes (telek+epitesi) koltsegbe...
Pont ez a baj... marmint hogy messze nem mindenki fog feljelentkezni, akivel az egyszeri epitteto kapcsolatba kerul. Most akkor mit csinalsz, ha valahol akcios ablakot talalsz ami pont jo lenne neked? 1. megveszed, remeled hogy az apeh azt mondja majd rola hogy elfogadja, es koppansz nagyot ha nem 2. elobb probalsz papirt szerezni az apeh-tol hogy a ceg megbizhato (la. 8 nap, nem biztos hogy belefer). Persze a ceg meg nem fogja torni magat erted, mert lesz masik vevoje is.
Masik: apeh fele az eladott lakasnak csak a jovedelmet kell elszamolni, mig a szocpol miatt a bevetelt kell belevenni a teljes (telek+epitesi) koltsegbe. A ketto kozti kulonbseget nem kell lefedned, ami minimum a vasarlasi osszeg (+ugyv.ktg-ek ha volt szla rola), ha tobb mint 5 eve volt nalad akkor meg kevesebb. En legalabbis igy ertettem a szabalyozast - nalunk is alig lesz kulonbseg a ketto kozott, de lesz.
Mi a másik eset vagyunk. Eladtunk egy lakást és ugye annak az árát, a szocpol-t és az áfa-visszát mind számlával kell lefedni. Persze ha lenne több pénzünk, az mehetne számla nélküli munkára, de nincs. :o) Az lesz a kérdés, hogy a ~20 milla áfá-san elég lesz-e.
szerintem ez a Katalinpuszta még határeset, innen még be lehet járni Pestre, ennél közelebb úgysem fogsz találni frissen parcellázott telket 5-6 milláért. Még szeméttelepre építettet sem.
Én két évvel ezelőtt vettem a telkemet, kb. ugyanilyen távolságra, 1,5 milláért, persze nem ennyire felkapott körzetben. Körbeautóztam Bp környéki összes települést, és néztem az épp eladó telkeket. Egy gondzatlan telket vettem meg, amin egy ház 10 évvel azelőtt összedölt, természetesen autópálya még se közelben, se távolban. Esetleg 10-15 év múlva, addig meg busszal meg vonattal jár be az ember Bp-re munkába.
Egyébként itt a Börzsöny lábánál nem vennék telket. Októbertól-márciusg, Ködös, nyirkos, fagyos környék...
Nekünk gyakorlatilag 100 %-ról kell számla, úgyhogy megértem a gondod. :) Az apeh-os listára lassan mindenki felkerül, aki érdekelt. Aki nem veszi a fáradtságot, annál el lehet gondolkodni az egyéb hozzáállásán is.
Honnan gondolod a beszállítást? Az EU-n belül a vásárlás helyén kell kifizetni az Áfát, ami igaz, hogy kevesebb, mint nálunk, de max. 5-6%-ról van szó. Áfa visszatérítés nincs.
Esetleg valami igazi nehéz építő anyag jöhet szóba, falazóanyagra, gerendákra gondolok. Ezeket Romániából, Ukrajnából esetleg érdemes beszerezni, de szerintem csak nagy mennyiségben (egy háznyi anyag nem biztos, hogy megérné).
Egyébként meg nem hinném, hogy az APEH-nek lehet ellenvetése egy például olasz gyártó/kereskedő számláját elfogadni, ha az megfelelően van kiállítva. Szerintem ez annyira EU ellenes, hogy csak na, mivel ezzel kizárják az EUs versenyzőket, azt meg nem szereti az EU.
Bár, az is igaz, hogy ezektől a számoktól, amiket itt számolgattok, meg másoktól is hallok, eleve égnek áll a hajam és eszemben sincs, hogy kiugorjak Velencébe csillárt venni! (Meg egyébként is, ha 3-4 millióm lenne egy csillárra, akkor el is tudnám intézni, hogy az APEH kipipálja a számláját.)
A baj (nalam) inkabb azzal van, hogy tobb mint 70% lesz a hitel+szocpol, es igy azt kell 80%-ban lefednem... de azt elfogadom, hogy az az 56% az kb. realis es anyagbol meg kotelezoen szakemberekkel vegeztetendo munkabol is kijon. Bar meg mindig kerdes, hogy minden csavar eladoja bejelentkezik-e az apeh-hez, de ez a masik fele mar csak a feltetelnek. Jelenleg - nevek alapjan - nagyon ugy tunik, hogy inkabb csak a kesz lakasok eladoi vettek a faradsagot hogy regisztraljanak. Egyebkent ha legalabb egy telefonszam vagy webcim vagy egyeb kontakt is fent lehetne, akkor azt mondhatom hogy onnan valasztok, ez minden szereplonek jo lenne (apeh tudja hogy megkapja a penzt, vallalkozo reklamot kap, en meg egy listat ahonnan konnyebben elerek tobb ceget mint hirdetes/szajhagyomany utjan es lehet "versenyeztetni").
Az ex-kollégám nyilván a régi szabály szerint építkezett. Én azt mondom, hogy sokan túllépték azt a határt, amire még az állam azt mondhatta: határeset. Vitt össz. 5 millió körül számlát. Azt mindenki tudja, hogy annál az anyag sokkal több volt. Egyébként azt hiszem, nem irreális a 70-30 %. Egy 20 millás háznál saját munkaként 6 millát fogadnak el. Az kb. a teljes munkadíj. És ugye az elég ritka, hogy valaki az alapozástól az utolsó csavarig mindent meg tud csinálni (mindenhez ért).
Olyan ez, mint a román cukor behozatala. Mi kint voltunk 3-an, hoztunk 50 kg-ot a család 4 részének: mi, anyámék, anyósomék, sógoromék. Az "okos, találékony magyarok" meg hoztak fejenként napi 400 kg-ot (egyéb szabályok alapján annyit lehetett), "saját célra", mire az állam bekeményített és most lehet hozni 5 kg-ot.
Elgondolkodtam itt magamban ezen a sajat munkaval epitett dolgon. Ugy gondolom, hogy ez nem zarhato ki teljesen az epitesbol (a 20% csak anyagra szol elvileg!), tehat ket megoldas lehetseges: 1. Amit en sk epitek, az nem epitesi koltseg. Ekkor viszont igenis lehet a becsult epitesi koltsegnel 30%-kal alacsonyabb a tenyleges (ktgvetes), ez elony a szocpol-hatarokba beleferesnel, masfelol viszont csokkenti a felveheto hitelt, hiszen elvileg azt nem kell kifizetned sem, de igy semmilyen mertekben szamlaval lefedni sem. 2. Amit en sk epitek, az az epitesi koltseg resze, amit nekem nem (vagy elvi szinten "magamnak munkadijkent") kell kifizetni. Ekkor ugyan az ep.ktg. nem csokken, viszont ezt a penzt elvileg effektive ki kene tudni nyerni hitelbol (termeszetesen ugy, hogy nem viszek szamlat, mert nincs mirol). Ez ugyan kicsit fura abban az ertelemben, hogy a kedv. hitel az onnantol jar, ha mar a sajat penzed elfogyott, de ez kozben termelodik (mint mondjuk akkor is ha dolgozol vagy mondjuk kozben nyersz a lotton, orokolsz, ...). Viszont mind a ket valtozat eredmenye, hogy szamla nelkul noveled a haz erteket, csokkenti a bemutatando mennyiseget (elvi koltseghez kepest %-osan is). Vegulis mind a kettonek van elonye, de akkor a bankok dontsek el hogy melyik, es utana ne mind a kettobol a rosszabbik reszet koveteljek rajtunk. Esetleg van valami - vedheto - harmadik megkozelites szerintetek? Ki lehet illetekes az ertelmezesben, az apeh? Lehet hogy megerne megereszteni nekik egy emailt...
A kollegad nem az uj, 4 napja ervenyes feltetelekkel vette meg fel a hitelt... bar elvileg mar regota benne van a rendeletben a szamlakkal igazolas, de eddig csak a (szocpol+afa)*1,54-et neztek mindenhol komolyan, a tobbi valtozo volt (otp pl. csak ennyit). Azert altalaban a tobbirol vagy nagy reszerol kellett valami helyettesito irat akkor is (magankezbol vettel anyagot, vagy sajatkezuleg csinaltad). Az uj dolog pont az, hogy 1. meg van szabva, hogy mennyi es milyen cimen lehet nem szamlas 2. olyan adjon szamlat aki befizeti utana az afa-t. [Jut eszembe, ezek szerint most akkor hitelnel egyaltalan nem lehet kulfoldrol vasarolni, hiszen ok nem lesznek a listaban? Nem mintha tudnek jo helyet de mar csak az afa-tartalom miatt is lehet, hogy az olcson szallithato draga holmit meg meg is erne.]
Mi eleve az önkormányzattól vettünk telket, a budapest környékiekhez képest nevetségesen olcsón (1150Ft/m2 Mórahalom), és vállaltuk, hogy a szerződésben a 4 éven belüli beépítést. Építészünk szerint, ha már kész az alja, és van rá lakhatási, akkor teljesítve van a beépítési kötelezettség, eredtileg ezért is találta ki ezt a kétütemű dolgot.
Meg, mint lentebb számoltátok, tulajdonképpen a tetőtér beépítés már semmi, főleg, hogy vízen, villanyon, fűtésen kivül mindent a férjem csinálna.
Na, valami ilyesmin agyalunk mi is. Viszont nem évül el az engedély 2 év után???
Mert ugye nagyon jól jönne 2-3 év (akár több is), egy kis gyűjtésre. Addig meg lehet csinosítani azt a végét a teleknek, amit amúgysem akar beépíteni az ember. De én úgy hallottam, hogy két éven belül el kell kezdeni az építkezést különben elévül az engedély és újra kell engedélyeztetni az aktuális helyi építési szabályzat figyelembevételével.
Beszéltél már az önkorisokkal, hogy pontosan hogy is van ez? Vajon ez is változó, ahány környék, annyi szokás? Valami 97. évi törvény szerint a beépítési kötelezettség elmúlasztása alapot adhat a helyi önkormányzatnak a kisajátításra. Ez se túl megnyugtató...
Ez nem az első telek. Körülöttünk a telkek 10-15 milliónál kezdődnek ezek a telkek, olyan 6-700 négyzetméteresek. A közel ezer négyzetméteres telket 19 millióra tartották. Szóval muszáj volt körbeutaznunk egész Budapestet, egyre tágabb és tágabb körökben.
Találtunk is gyönyörű panorámás telkeket a Szarvasréten (www.katalininvest.hu), amin addig gondolkodtunk (2 hét), hogy felvitték 800 ezerrel a telkek árát. Egyébként azon gondolkodtunk, hogy bevállaljuk-e azt, hogy 45-50 kilométerre eltávolodjunk Budapesttől. Sajnos nekünk minden nap be kell menni Budapestre (nekem Budára, páromnak Pestre) és estig az irodában vagyunk. Szóval márcsak ezért sem vehetünk akárhol telket.
Ami a talajvizet illeti, érdemes a szomszédokat megkérdezni olyan helyen, ahol vannak. Az újparcellázásoknál viszont még annyira nincs mire hagyatkozni. Persze, a szemétlerakatokat azért jobb elkerülni. A talajvíz mellett sok más fontos dolgot árul el a talajmechanikai vizsgálat. Tervező ismerősöm szerint, ha rendelkezésre áll ilyen vizsgálat eredménye, akkor botorság nem megnézni, még akkor is, ha konkrétan nem a célzott telket fúrták. Az alapozást meg úgyis a talajmechanikai vizsgálatok alapján fogják meghatározni, mert mindenképpen megfúratja a ház sarkainak a helyét. Neki ez a heppje.
Számlát venni lehet, csak nem feltétlenül éri meg. Valakivel csináltatsz valamit (mondjuk víz-gáz-fűtés), de nem kérsz róla számlát (mondvánm saját munka volt). A végén kiderül, kell még számla. Azt úgy kapsz, ha kifizeted a 25 % áfát. Tehát anyagiakban ugyanott vagy, csak épp' nincs számlád a víz-gáz-fűtésről -> semmivel sem tudod igazolni, hogy Gipsz Jakab csinálta, ha nem hajlandó magától javítani.
Egyszóval (mondattal): lehet számla nélküli buli, csak már az elején pontosan be kell lőni, hogy kb. miről nem kell. És a 70 %-ot jó betartani.
És ugye lám miről beszélünk. :o) Nem véletlen a szigorítás. Egyébként a könnyűszerkezetes cégek azon háborognak, hogy miért nem 100 %-ról kell számla...
Ezt a költségtervet elnézve durván 12:10 arányban, nyert az anyagköltség, ha arról mindenről van számla, akkor az összes munka mehet sajátba, vagy persze más megosztásban is lehet számolni.
Mi most azon spekulálunk, hogy mivel a tervünk 2 ütemes, csak az első ütemet csináljuk meg, magyarán a tetőteret nem. Így lesz lent 2 szoba, amire vidéken 14 milla a max. építési költség. Felvesszük a max. hitelt, amit csak tudunk, aztán belevágunk.
Ha netán nagyon jól gazdálkodunk, és megspóroljuk a munkadíjakat, akkor a kimaradt, de leszámlázott pézből sajátköltségre befejezzük a tetőteret is.
Kiváncsi vagyok mit mond a bank, vagy egyáltalán érdekli-e, hogy a földszint után (amit ő finanszírozott) második ütemben egyénileg befejezzük a tetőteret. Szerintetek nagy hülyeség ez?
Az alapban kello szamlakhoz kepest, ami min. 70% ill. min. a hitel+szocpol, es ennek 80%-rol kell, 20% elfogadhato mint bontott anyag. Amit nem ertek, hogy miert nem a _munkadij_ reszrol kell csak szamla (legalabbis apeh-bejelentett cegtol), az anyagaron nem volt fekete munka (na jo afa-csalas biztos, bar en nem nagyon lattam az anyagok teren ilyet mostansag - lehet hogy nem vagyok eleg bennfentes).
