"Azóta ügyvédhez vitte az ügyet.Igaza van,vagy mit tehetek?"
Mindenekelőtt azt kellene tudni milyen jogalappal mit követel tőled. Ugyanis - még ha minden úgy lenne is, ahogy ő gondolja - nem neki vagy a társasháznak okoztál kárt, hanem a szomszédoknak. Így erre hivatkozva követeléssel is csak ők állhatnak elő.
"Milyen arányban kell a hitelfelvételt megszavaznia a tulajdonosoknak?"
Ez egy jó kérdés. Ugyanis a vonatkozó törvény 29. § (1) szerint : "A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbbséggel határoznak." Vagyis ha a hitel egy ilyen kiadás finanszírozását szolgálja, akkor egyértelműen az összes tulajdoni hányad (és nem tulajdoos) 4/5-ének támogatása kell. Ha azonban a rendes gazdálkodás körébe tartozó kiadások fedezéséhez kell szükség - nálatok szerintem erről van szó -, akkor elegendő a közgyűlésen jelenlévők egyszerű többsége.
Még valamit: a társasház által felvett hitel biztosítékául - a tulajdonos hozzájárulása nélkül - a tulajdonostársak különtulajdonában álló épületrészek (tkp. a lakások) biztosítékként nem ajánlhatók fel, ilyen alapon nem terhelhetők meg.
Társasház tetőterében lakom.A tetőt én tartom rendben,mert a közös képv. olyan
lassan intézkedik,hogy addigra már nagyon súlyos lenne a problémám.Tavaly beázott az alattam lévő szomszéd ott ahol mi már nem vagyunk beépítve.Persze akkor is feljöttek és átnéztek mindent.
Idén a másik szomszéd is beázott.Ismét persze rámfogták feljöttek és nem láttak semmit.Ettől függetlenül felszólított a közös képv. hogy már pedig én áztatok és ho-
zassak vízvezeték szerelőt v.ő hozat.Mondtam,hogy hozasson,de nekem nincs elfo-
lyási problémám és nem fogom kifizetni a munkát.Hozatott.A szerelő dugulás elhárított ,és megnézte az elfolyást és azt mondta semmi különös,és nem lehet bizo-
nyítani itt semmit,
5000 ft-ot kért,és mondtam ,hogy majd a közöskép.,aki 2 percel később agresszív
kaputelefoni ordításba fogott hogy ,mi az,hogy nem fizetek,majd ráterheli a lakásra
stb.
Azóta ügyvédhez vitte az ügyet.Igaza van,vagy mit tehetek?
a közös képviselőnek energiát nem kímélve le kell ülni egyenként a tulajdonosokkal és beszélni kell velük erről. néha nem elég meszervezni a közgyűlést és ott beszélgetni erről. ez a feladat kinőtte magát már. jóval több energiát kell belefektetni, mert egy eladósodott házat rendbetenni nagy feladat a lakók részéről leginkább.
amennyiben lehetséges, akkor azokat a költségeket stabilan kell tartani, mint pl közös képviselő díja, takarítói díj, házfelügyelő, liftmester, ügyvédi díj ... stb.
az újságokból vagy a szolgáltatóktól lehet kérni áremelési díjtételeket, amit a lakók elé lehet terjeszteni. itt nincs mese, ha ezt nem fogadják el, akkor felhívom a közös képviselő figylemét, hogy saját érdekében mindent pontosan jegyzőkönyvezzen azon a közgyűlésen, ahol elutasítják a közösktg emelést.
nehogy ő legyen megvádolva hűtlen kezeléssel, ha elfogy a TH pénzeszköze.
A társasház közösség vehet fel hitelt, de azt is meg kell szavaznia a közgyűlésnek. A tartozásokért a tulajdonostársak tulajdonrészük arányában viselnek mögöttes felelősséget.
A társasházunk két lépcsőházból, 45 lakásból áll. A tulajdonosok döntő többsége igen idős nyugdíjas. Az évenkénti közgyűléseken rendre nem szavazzák meg a kellő mértékű közösköltség-emelést, így az előrejelzések szerint 2007 elejére pár százezer forintra fog apadni a ház két éve még ötmilliós pénzügyi tartaléka. A gázáremelés miatt szerintem teljesen el is fog fogyni.
Mi történik akkor, ha a háznak elfogy a tartalék pénze? A logikus válasz az lenne szerintem, hogy akkora mértékben kell emelni a közös költséget, hogy az fedezze a tényleges kiadásokat. De mi történik, ha ezt újfent nem szavazzák meg? Hitelt vehet fel a társasház? És a mi lakásunkra is ráterhelhet a bank valamit, noha mi szívesen fizetnénk a magasabb közös költséget is?
a törvény három fő (lehet több is) számvizsgáló bizottsági tagot ír el. ezek az emberek képviselik a társasházat. a tisztségükre megválasztás útján kerül sor.
az ő feladatuk hogy havonta egyszer ellenőrizzék a közös képviselő munkáját teljeskörűen.
sajnos gyakorta lehet látni, hogy egy kb 50 albetétes TH-ból 5-6 tulajdonos aktív, másik 10 fő csak a folyosón beszélget a problémákról, de amikor dönteni kell, akkor sehol sincsenek. nem vesznek részt a közgyűléseken, nem segítik elő a társasház jó gazdálkodását döntéseikkel.
amennyiben a közös képviselő meghatalmazásokat gyűjtött be az jogilag teljesen rendben van. az is rendben van, hogy helyettük szavazhat.
az nincs rendben, ha valóban a TH vagyonának elhárdálása folyik. valóban érdemes egy-egy munkára a szakembereket árajánlat bekérésével megversenyeztetni. nagyobb volumenű munkánál pedig közösen döntsön a képviselő a számvizsgáló bizottsági tagokkal, esetleg szavazás elé kell bocsájtani.
az SZMSZ-ben rögzíteni kell, hogy a közös képviselőnek milyen összegig van jogosultsága munkákat elvégeztetni a TH-nál.
hangsúlyozni szeretném, az aktív közös képviselő a legjobb!
nagyon sok háznál nem is látják a közös képviselőt. havonta leemeli a tiszteletdíját és a minimális munkákat végzi csak el (közüzemi szla-k utalása).
amennyiben valóban problémád van a közös képviselővel, akkor javaslom, hogy vállalj számvizsgáló bizottsági posztot, mert akkor bármikor ellenőrizheted a közösképviselő munkáját. ez kötelességed is ebben az esetben.
továbbá figyelembe kell venned azt is, hogy az építőipari munkák szezonálisak. szezonban nem mindig a legolcsóbb szakmebert kapja meg a TH.
örülni lehet (és ezt komolyan mondom), ha a szakember ad egy árajánlatot, szerződést köt és a szerződés szerint megfelelően el is végzi a munkát, továbbá garanciát is vállal. nevetséges, de sajnos itt tart az építőipar.
mindenesetre tudd, hogy minden elvégzett munka visszaellenőrzhetőnek kell, hogy legyen. vagyis: árajánlat kérés, szerződés kötés, minőségi átvétel, munkanapló (vagy munkaleírás) és ezt dokumentálni kell.
elvileg így működik.
járható út, ha nagyon inkorrekt a közös képviselő, akkor vissza kell hívni őt a posztjáról. (ez törvényileg szabályozott módon történik, amennyiben érdekel, írok róla)
"A kérdések: 1.Közgyűlés elé kell-e vinni a dolgot, és ha igen, akkor mit jelent pontosan a "tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok" kifejezés. 2.Egy esetleges aláírásgyűjtés és az 51% megszerzése elegendő a döntéshez? Az így gyűjtött szavazat minősíthető-e meghatalmazásnak?Kell-e az aláírásgyűjtő iratnak bármiféle hivatalos formát adni? 3.Esetleges jogsértésnél milyen felügyelet, vagy szervnél lehet jelezni, és kivizsgálást kérni?"
nem vagyok jogász, hanem társasházi közösképviselő.
válaszaim, amik remélhetőleg segítenek:
1, igen, közgyűlés elé kell vinni a dolgot. ez a legtisztább. ez védi a közös képviselőt is és egyértelmű lesz a tulajdonsi "akarat". az 1/10-es tulajdoni hányad azt jelenti, hogy az alapító okiraton jelzett tulajdoni hányad 1/10-ének az aláírása kell azon esetben, ha rendkívüli közgyűlést akarnak kezdeményezni a lakók. ezt a törvény így írja elő. tehát érdemes megfogalmazni levélben azt, hogy XY ház milyen témában (napirendi pontok megjelölésével), indoklással ellátva, milyen dátummal, helyszínnel szeretne közgyűlést kezdeményeztetni a közös képviselővel. ehhez kell csatolni az aláírásokat. amennyiben 15 napon belül a közös képviselő nem hívja össze a közgyűlést, akkor az aláíró tulajdonosok közül bárki kezdeményezheti a közgyűlés összehívását. első napirendi pont a tisztségviselők megválasztása legyen minden esetben (közgyűlés levezetője, jegyző, hitelesítők-2 fő). közgyűlés levezetője és a jegyző tulajdonosnak, nem kell albetétesnek. a hitelesítők viszont csak albetétesek, tulajdonosok lehetnek.
2, az adott napirendi pontok megszavazásánál jelen esetben elég az 50 + 1 %.
a szavazás eredménye még nem meghatalmazás :)
meghatalmazásra szolgáló irat úgy kezdődik, hogy meghatalmazás és utána kell írni, hogy ki hatalmaz meg kit pontos adatokkal, címmel, anyja neve ... stb. kell még két tanu is, hasonlóan ott kell lenniük az adataiknak.
az aláírás gyűjtőnek kell egy rendezett küllemet adni. legyen ott írottan a név, cím, tulajdoni hányadat és kézi aláírása. ezt lehet excel táblázatban megírni vagy lehet egy vonalas lapra is. a lényeg az átláthatóság és érthetőség. legyen fejléce is, ami pontosan utal az adott témára, dátummal ellátva.
3, a társasház kezelőknek nincs kamarájuk. én nagyon várom, hogy legyen, mert ez egy minőségi rangot jelez majd néhány év után. kivetik soraik közül és visszavonják a működséi engedélyüket azoknak akik csalnak, inkorrektek ... stb.
Előre is elnézést kérek, ha egy kicsit hosszúra sikeredik a kérdés, de nem nagyon vagyok járatos jogi téren. Tehát: Adott egy 4 lépcsőházas társasház 60(4x15)lakással.A tulajdonosok száma még bizonytalan, de úgy 80 körül van. A közös képviselő több más társasházban is betölti a posztot, de nem lakik, és (tudtommal) nincs tulajdona az említett társasházban. Az eset: Internetszolgáltatót szeretnék váltani, és érdeklődésemre X Kft. elmondta, hogy a társasház tetejére szerelt antennával ez megoldható, de a közös képviselő beleegyezése szükséges. Ide tartozik még, hogy a lakókra az antenna felszerelése sem anyagi sem más terhet nem ró, a lakásokba semmiféle munkavégzés nem történik, csak akkor, ha X Kft-nél a szolgáltatást megrendelik, mindennemű esetleges károkozásért az épületben(fúrás,szerelések,stb..)a Kft vállalja a felelősséget(láttam a szerződést). Megkeresésemre a közös képviselő elég ködös kifogásokkal úgymond lerázott. Közgyűlésről, lakók megkérdezéséről szó nem esett, úgy tűnt, ő ezt eldöntötte. Az SzMSz a tető, mint közös tulajdon hasznosításáról rendelkezik. Mégpedig a TULAJDONOSOK döntenek róla. A kérdések: 1.Közgyűlés elé kell-e vinni a dolgot, és ha igen, akkor mit jelent pontosan a "tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok" kifejezés. 2.Egy esetleges aláírásgyűjtés és az 51% megszerzése elegendő a döntéshez? Az így gyűjtött szavazat minősíthető-e meghatalmazásnak?Kell-e az aláírásgyűjtő iratnak bármiféle hivatalos formát adni? 3.Esetleges jogsértésnél milyen felügyelet, vagy szervnél lehet jelezni, és kivizsgálást kérni? Válaszaikat előre is köszönöm.
Van egy idősebb ismerősöm kicsi lakással egy társasházzá vált régi bérházban és a közös képviselő teljesen magához ragadta a hatalmat azáltal pl hogy a nem ott lakó tulajdonosoktól meghatalamzást szerzett, meg néhány ottlakótól is és ezáltal bárhogy döntenek a a valóban résztvevők, mindig megvan a többség az Ő döntéséhez. Az egész házon minden felújításban dönt, a többi meg csak fizet. Ráadásul sem árajánlatról, sem a többi munkáról nem kapnak tájékoztatást, azt mondja akit nagyon érdekel menjen be hozzá és kérje hogy mutassa az elszámolást amit legutóbb kiharcoltunk, de az csak sajtcetli volt. Megteheti-e ezt a más pénzével? Ráadásul családon belül sokszor drágán végzik el a munkákat.
Röviden szeretném elmondani miben kérek segítséget. Lakásszövetkezeti tag vagyok, ahogy a szomszédasszonyom is. A szövetkezet vezetősége (pár fő, akik hosszú évek óta a saját szájízük szerint irányítják a küldöttgyűlést) néhány éve hozott egy olyan határozatot, miszerint a "90 napon túli tartozást" "nem tagi" közös költség szankciójával bünteti. Itt a nem tagi közös költség több mint kétszerese a taginak. Ezért a "nem tagok" semmivel sem kapnak több szolgáltatást, csupán "nem részesülnek a szövetkezeti tagokat megillető kedvezményekből". Ennyit röviden az előzményekről. Fentebb említett szomszédasszonyomnak vitája volt a felújítási költség tekintetében a szövetkezettel, amit bírósági úton rendeztek. Miután a bíróság megítélte a pénzt a szövetkezetnek, (ez is megérne egy kis beszélgetést) tulajdonostársam a határidőn belül kifizette azt. A szövetkezet azonban nem elégedett meg ennyivel (mivel a szomszédasszony egyben küldött is volt) bosszúból beperelte "90 napon túli tartozás" címén a peren kívüli bíróságon. Több hónapos, már években is mondhatom tortúra után ott tart az ügy, hogy a nem létező tartozásból a szövetkezet egy bődületes "tartozást" kreált, több százezer forintnyit. Eleinte a nyugdíjából vonták, azonban mostanra odáig fajultak a dolgok, hogy a lakását megterhelték jelzáloggal. Nekem ez kísértetiesen hasonlít a lakásmaffia stílusára! Mi a megoldás egy ilyen esetben, van-e kiút? És ha van kiút, van-e aki segítsen egy szegény nyugdíjasnak, akinek hiába van igaza, a vele szemben állók jogi támogatást élveznek. Előre is köszönöm a segítséget!
Adva van egy tiz emeletes lépcsőház (társasház). 2005. decemberében a régi képviselőt leváltották. Én lettem az új képviselő. Még a régi k.k. elindította a lift-felújítását (a tulajdonosoknak azt mondta, hogy meg van a felújításra a pénz). A szolgálató (pécsi és szfvári cég) el is végezte a munkát, de a régi k.k. nem fizetett, részletfizetést kért, megkapta, de továbbra se fizetett. Most lejárt a határidő és a liftet kikapcsolták. Sok idős, beteg ember és kisgyermekes szülő lakik a lépcsőházban. Amikor átvettem a közös képviseletet, a társasház üzemeltetési számláján pár ezer forint volt, és rengeteg kifizetetlen közüzemi számla.
Ennyi röviden. Segítséget szeretnék kérni,hogy mit tegyek? Nagyon sürgös, mert félek, hogy valami nagy baj fog történni.
Köszi a választ és a segítséget! A költözés még várat magára, de már csak 1 hónapot, az meg már mindjárt itt van! :)) Szeretném már az elején tisztázni hogy kinek mihez van joga. :)))
2003. évi CXXXIII. Törvény a társasházakról. Ennek a 13. § -a ír a szervezeti és működési szabályzatról, aminek része a házirend is. Ha a Ti házatok csak 4 lakásos, akkor a (3) bekezdés szerint nem szükséges SZMSZ sem feltétlenül. Olvasd el a törvényt, elég érthetően van fogalmazva. Gratulálok az új lakásotokhoz, gyorsan beköltöztetek. Üdv: misiman
Most költözünk egy 4 lakásos társasházba, a házhoz tartozik egy osztatlan közös kert, amit minden lakó használhat. Tud valaki segíteni, hogy hol lehet házirend mintát szerezni, amiben minden részletre kiterjedően le van írva MINDEN. Másik kérdés: milyen jogaim, kötelezettségeim vannak mint résztulajdonosnak? Pl. melyik törvény szabályozza a társasházak szabályait, amit be kell tartani? A linket megköszönöm előre is! :))
Sziasztok!
Ötleteket szeretnék kérni
Van egy üzlethelyiség, amit meg szeretnék vásárolni. Az üzlet jelenlegi tulajdonosával kötöttünk egy olyan megállapodást, hogy csak abban az esetben vásárolom meg az üzlethelyiséget, amennyiben a társasház hozzájáruló nyilatkozatát adja az üzlethelyiség rendeltetési módjának megváltoztatásához. Ezt a megállapodást még februárban kötöttük. Kérvényt nyújtottam be a társasházi közös képviselőnek, hogy szavaztassa meg a társasház lakóival a rendeltetésváltozást. Március 1.-én írásbeli szavazólapokat juttatott el a ház lakóinak, amelyben a lakók szavazhattak, hogy adott üzlethelyiség rendeltetésének megváltoztatásához hozzájárulnak vagy sem. Mivel első körben az 5 napos válaszadási határidő rövidnek bizonyult, mert kevés szavazólap érkezett vissza, azt javasolta nekem a képviselő, hogy egy lakóívvel menjek körbe a házban, és személyesen írassam alá a lakókkal a lakóíven, hogy hozzájárulnak vagy sem a rendeltetésváltoztatáshoz. Mikor ezzel megvoltam, visszavittem a lakóívet a lakók többségének hozzájáruló aláírásával, amire azt a választ kaptam, hogy a lakóív (amelyet egyébként a társasházi képviselő szerkesztett meg) nem alkalmas arra, hogy azon szavazzanak a lakók írásban, menjek körbe olyan egyéni szavazólapokkal a társasházban szavazatokért, amelyeket még a képviselet dobott a lakók postaládájába. Ez is megtörtént, begyűjtöttem a kellő mennyiségű írásbeli szavazatot. Tulajdoni hányad szerint 53 % szavazott, ebből 57 % igennel, és 43 % nemmel a nevezett üzlethelyiség rendeltetésének megváltoztatását illetően. Ekkor jött a fekete leves. A társasházi képviselő azt mondta, hogy a szavazás véleménye szerint érvénytelen, mert a 2003-as társasházi törvény 19. § 2. bekezdése szerint a társasház szervezeti működési szabályzatában meghatározott módon lehet csak írásban szavazni, és a társasháznak nincs szervezeti működési szabályzata, valamint „túlságosan kevés” az eltérés az igen és nem szavazatok arányát illetően. Azonban mint megtudtam, a társasházi törvény 40. § 1. bekezdése leírja, hogy lehet írásban szavazni, és több ügyvéd és jogász is megerősítette, hogy a szervezeti működési szabályzat maximum az írásbeli szavazás módját szabhatja meg, ha van. Tehát az írásbeli szavazásnak helye van, és elegendő a határozat meghozatalához az egyszerű többség abban az esetben, ha tulajdoni hányad szerint minimum a lakók 51%-a szavazott. Mint fentebb írtam, ez meg is valósult, azonban a társasházi képviselő mégsem hajlandó meghozni a határozatot az üzlethelyiség rendeltetésváltoztatását illetően. Ügyvéddel ezt írásban is kérvényeztem sőt, az üzlethelyiség tulajdonosa is írásban kérte a határozat meghozatalát, mégsem történik semmi, még indoklást sem hajlandó írni, hogy miért nem hoz határozatot. Mit lehet ilyen esetben tenni? Kihez lehet fordulni, hogy a társasházi képviselő a törvényes szavazásról határozatot hozzon? Az ügyvédem szerint a bíróság is meghozhatja a határozatot és a jog szerint nyert ügyem is volna, mégsem kívánom ezt az ügyet bíróságra vinni. Van a társasházi képviseleteknek valamilyen felügyeleti szerve?
A társasházakról szóló törvény egyértelműen rendelkezik a közös költségek megosztásáról. (tulajdonhányad) Arra lennék kíváncsi, hogy valóban megengedi e hogy a lakók egyszerű többséggel a működési szabályzatban ettől eltérő megosztást szavazzanak meg.
